О конкуренции на рынке загородного строительства

Вопросы конкуренции всегда актуальны для любого вида бизнеса. Для того чтобы успешно конкурировать на рынке, необходимо понять свою нишу присутствия и исходя уже из этого очерчивать круг прямых конкурентов. Если вы занимаетесь строительством, то это ещё не значит, что все те, кто занимается строительством, являются вашими прямыми конкурентами. Если вы занимаетесь загородным домостроением, то это ещё не значит, что все те, кто строит загородные дома, являются вашими прямыми конкурентами. Конкуренция – явление не отраслевое, а нишевое.

Загородные дома по своему характеру и назначению разные: это могут быть жилые дома, это могут быть дачные дома. В рамках строительной отрасли это разные ниши. Поэтому и конкурентное существование строителей должно происходить в рамках той или иной ниши. Строители жилых домов могут конкурировать только со строителями тех же самых жилых домов. А строители дачных домов способны конкурировать только со строителями тех же самых дачных домов. Конкуренция на рынке загородного домостроения выстраивается строго в рамках определённых ниш. К жилым загородным домам предъявляются одни требования, а к дачным домам – совсем другие. Жилые дома и дачные дома не способны друг с другом конкурировать.

Иначе говоря, конкуренция возможна только между сравнимыми вещами, явлениями. Конкуренция – это всегда сравнение. А сравнивать необходимо только сравнимые друг с другом вещи или явления – то, что относится к одной и той же нише. Жильё необходимо сравнивать с жильём, а дачи необходимо сравнивать с дачами. Для того, чтобы сформировать определённые преимущества на рынке загородного домостроения, необходимо чётко определить: в какой из этих двух ниш предпочтительней конкурировать? И уже на основе выбранной ниши формировать свои конкурентные преимущества.

После определения ниши, необходимо очертить так называемое конкурентное поле. Производителей жилья, дач много и их круг не ограничивается территорией некого района, города, области. По большому счёту круг прямых конкурентов не ограничивается даже страной. Жильё, как и дачи – явления глобальные. Формирование и развитие собственных конкурентных преимуществ будет только тогда успешным, когда они будут создаваться и развиваться с оглядкой на международный рынок жилья и дач. Несмотря на пандемию covid-19 и закрытые границы многих стран, человек продолжает оставаться человеком и его потребительские свойства не исчезли, – они остались. Человек по-прежнему заинтересован в предложениях по жилью и дачам. Потребительство в любых экономических условиях свойственно человеку. Разные экономические условия оказывают влияние только на специфику формирования предложения, но не на потребительство как таковое.

К числу прямых конкурентов строителей загородного жилья относятся не только строители городского жилья. К их числу относятся, можно сказать, вообще любые строители жилья. Не стоит забывать поговорку: рыба ищет место, где глубже, а человек, – где лучше. Поэтому, отечественным строителям жилья всегда стоит помнить и понимать строителей жилья в США, Канаде, Великобритании. Да, несмотря на то, что они все находятся за пределами Российской Федерации и осуществляют свою деятельность за её пределами, между тем, они также относятся к числу прямых конкурентов. Жильё – явление глобальное (транснациональное). Когда человек выбирает себе жильё, то он смотрит не на страны и не на континенты – он смотрит на продукт (жильё) и его производителя. И на основе этого формирует свои предпочтения. Если человеку в душу сильно запало то, какое и как производится жильё, допустим в Финляндии или Германии, то, даже не имея возможности приобрести жильё там, по месту его производства и расположения, он всё равно будет сравнивать (требовать) идентичное от местных производителей.

Исходя из этого, можно сказать, что строители отечественного загородного жилья конкурируют со строителями загородного жилья зарубежом. То же самое можно сказать и о строителях дач. У отечественных строителей дач в число прямых конкурентов можно записать зарубежных строителей вилл, коттеджей и домиков для отдыха на европейских горнолыжных курортах.

Конкуренция, как нишевое, а не отраслевое явление свойственно всем сферам общемирового потребительского рынка. И к ней стоит относиться серьёзно и с пониманием. Рынок загородного жилья, дач гораздо больше, чем кажется на первый взгляд и вести себя на нём необходимо соответствующим образом.

ДОМОСТРОЕНИЕ НЕ ДЛЯ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ

Обращая внимание на не совсем простые взаимоотношения между держателями больших земельных участков и домостроителями, невольно, задаёшься вопросом: а может быть, действительно, они мало чем могут быть полезны друг другу? Может быть домостроение, действительно, не способствует повышению ликвидности земельных активов? Для ответа на этот вопрос, необходимо обратиться к специфике современного рынка жилого домостроения – к его потребительской структуре.

Для того, чтобы успешно продать земельный участок, потребитель должен понять: чем и как продаваемый земельный участок может быть ему полезен? Причём, потребитель должен понимать не свои возможности вообще и в целом от приобретения им земельного участка, а усвоить вполне конкретную и понятную пользу от такого приобретения. Земельный участок, как объект потребления обязан принести потребителю какую-либо конкретную пользу. Чем и в чём может быть полезен земельный участок для потребителя?

Самый простой и лежащий на поверхности ответ: приобретая земельный участок, человек решает вопрос своего места жительства в географическом смысле. Да, в чистом виде, земельный участок сам по себе может решить только этот вопрос. На решение каких-либо других вопросов он не способен. Велика ли конкуренция на рынке среди товаров под общим названием «географическое место жительства человека»? Очень велика, она просто огромна. И в этой конкурентной борьбе всегда выигрывают земельные участки, расположенные в благоприятных климатических зонах. Выходить на рынок с пустым земельным участком – гиблое дело. Особенно, когда земельный участок расположен в не совсем благоприятных климатических условиях. Но, выход есть. Он заключается в преобразовании земельного участка в нечто большее, чем просто место географического присутствие человека.

Если за решением этой задачи землевладелец решит обратиться к строителям, то они не смогут ему помочь. Для совершенствования и развития территории присутствия человека, необходимо заниматься не человеком, а самой же территорией. Дело в том, что строители занимаются не территориями, — они занимаются человеком. А человек свободен в выборе места жительства. Строительной компании всё равно где построить дом для человека. Не всё равно только землевладельцу. Домостроительный способ развития и совершенствования земельных участков – малоэффективный, даже бесполезный способ. Именно в этом кроется смысл печальной участи многих подмосковных, и не только, земельных участков. Землевладелец в надежде на успешную продажу участков обращался к домостроителям, те строили дома, часто их не достраивали, а ликвидность земельных участков не повышалась. Т.е. землевладельцы совершили структурную или системную ошибку: в то время, как им необходимо было заниматься развитием и совершенствованием своей территории, вместо этого, они попытались заняться человеком.

Вполне возможно, что не совсем партнёрские отношения между землевладельцами и строителями сложились на основе примеров такого опыта взаимодействия. Когда занимаешься продвижением земельного участка на потребительском рынке, то заниматься, прежде всего, необходимо самим участком, а не человеком. Необходимо заниматься преобразованием земельного участка под человека, а не преобразованием человека под земельный участок.

Развитие и совершенствование земельного участка – не домостроение – это девелопмент. Домостроение – только верхняя часть айсберга под названием девелопмент. Для продвижения земельного участка на потребительском рынке, для повышения его конкурентного преимущества, в том числе, среди земельных участков, расположенных в благоприятных климатических условиях, землевладельцам необходимы не домостроители, — им необходимы девелоперы. Если кому и нужны домостроители, то точно не землевладельцев, они нужны девелоперам. Без девелоперов землевладельцам со своими земельными активами на потребительском рынке делать нечего. Девелопер – тот, кто занимается на рынке, именно, земельными участками, а не домостроением.

Хочется охотно верить в то, что, именно, девелоперам суждено выстроить благоприятные деловые отношения между землевладельцами и домостроителями. Каждый, из которых будет заниматься своим делом, и иметь свою долю на рынке загородной недвижимости.

РЕАКЦИЯ НА КРИЗИС

Искать причины современной кризисной ситуации, наверное, бессмысленно. Даже если мы найдём какие-либо причины, то они никак нам не помогут справиться с последствиями. Причины – это всегда прошлое и к ним нельзя вернуться, для того, чтобы каким-либо образом устранить их. В любой кризисной ситуации всегда стоит обращать внимание не на причины, а на последствия – на то, как реагируют люди, бизнес на проявление кризисной ситуации. Последствия кризисной ситуации – это наше настоящее и залог нашего будущего. Как правило, именно, в реакции людей и бизнеса на последствия кризисной ситуации реализуются основные векторы по выходу из неё.

Современную кризисную ситуацию можно охарактеризовать, как «кризис места». Об этом говорят практически все события и меры, предпринимаемые властями, по недопущению распространения коронавируса. В сложившейся ситуации, люди стали заложниками своего мест жительства, заложниками мест приложения своей трудовой активности, мест расположения своего бизнеса. Большинство людей оказалось заперты в своих квартирах на неопределённый срок. Если в Москве и Московской области режим самоизоляции начал ослабевать, то в той же Иркутской области его опять продлили на одну неделю. Это значит, что ещё больше людей потеряет свою работу из-за невозможности её исполнять в полной мере, ещё больше бизнесов, которые связаны с обслуживанием людей, прекратят свою деятельность.

Какой бы ни была причина для этой ситуации, пристальный интерес вызывает не она, а то, как люди и бизнесы среагировали на такие обстоятельства. Люди не перестали коммуницировать друг с другом, наоборот интенсивность и активность коммуникаций только выросла. Да, она изменила свой формат, — она перешла из офлайна в онлайн, — но она не исчезла, а, наоборот, стала более интенсивной. Количество проводимых бесед на профессиональные темы и не только выросло в несколько раз. Можно сказать, что люди стали активнее общаться друг с другом.

Многие виды бизнеса резко изменили вектор своей деятельности. Если раньше они занимались привлечением людей к себе, на свою территорию, то теперь многие из них пошли со своими товарами и услугами к людям. Человек, как потребитель товаров и услуг поднял в глазах бизнеса свою актуальность и важность.

Но больше всего, на наш взгляд, заслуживает внимание переоценка людьми своего места жительства. Современная кризисная ситуация просто всколыхнула рынок загородной недвижимости. Такой активности на нём эксперты не наблюдали более 10 лет. В одночасье очень большому количеству людей, вдруг, стало важным и принципиальным то, где они живут, а не то, где, и кем они работают. Этим и хороша любая кризисная ситуация, что она вскрывает естество человека. В кризисной ситуации человек начинает мыслить так, как он себе по разным обстоятельствам не мог себе позволить.

Нынешний кризис, основываясь на реакции людей и различных бизнесов на него, явился подтверждением верности и справедливости вектора, который был выбран загородный девелопментом по всему миру – на создание комфортных и безопасных мест жительства. Массовый отток жителей мегаполисов загород можно было отметить не только в Москве, но и в Нью-Йорке. Как и Москву, так и Нью-Йорк активно покидали те, у кого была финансовая возможность для этого, или было загородное место, куда можно было бы уехать. Люди активно уезжали в поисках большего комфорта и большей безопасности.

Глядя на реакцию людей, можно смело утверждать, что загородный девелопмент имеет все шансы значительно увеличить свою активность на рынке жилой недвижимости. Главное, иметь в виду то, что дала людям пандемия коронавируса: активную коммуникацию, важность и значимость потребителя, а не товара или услуги, важность комфортной и безопасной жизни.

ВРЕМЕНИ НА РАСКАЧКУ НЕТ

Благодатные времена для той или иной бизнес-идеи всегда наступают внезапно, обычно, по счастливому стечению обстоятельств. Главное, вовремя распознать эти самые благодатные времена и начать активно реализовывать эту самую бизнес идею. Как говорят сёрферы, поймать волну в самом её начале, и взлететь на её гребень на максимальной скорости. Для владельцев загородных земельных активов, как раз, настали эти самые благодатные времена – времена, когда необходимо начать реализовывать свои земельные активы. И чем раньше получиться начать их реализацию, тем успешнее будет сама реализация.

Что мы увидели в мае 2020 года? Рынок загородной жилой недвижимости Москвы и Подмосковья вдруг за пару недель резко опустел. Риэлторы и брокеры по загородной недвижимости испытали шок. Всё, что можно было продать – продали. Всё, что можно было сдать в долгосрочную аренду – сдали. Осталось только делиться своим шоковым состоянием на бесконечных вебинарах с коллегами по цеху и журналистами. Рынок опустел, но так и не смог удовлетворить потребности людей в желании жить за городом.

Эта ситуация со случившимся жёстким дефицитом ликвидных объектов загородной недвижимости в чём-то напоминает, но пока не повторяет рыночную ситуацию с медицинскими масками. Когда случился жёсткий дефицит медицинских масок, то в вопрос насыщения рынка масками ввязались все. Кто-то стал закупать разными путями оптовые партии этих медицинских масок в Китае, а предприниматели, связанные с швейным производством, срочно перешли на новые рельсы – стали шить многоразовые маски. Рынок дал предпринимателям явный и понятный сигнал – предприниматели на него ответили. И ответили достаточно оперативно. Маски на рынке появились, но цены на них не упали, потому что маска сегодня – актуальный товар.

Вот и рынок загородной недвижимости мигает и подмигивает землевладельцам и инвесторам изо всех сил уже добрых полтора месяца – рынок пустой, его надо срочно заполнять предложениями (посёлками в первую очередь, а домами – во вторую). И абсолютно не важно, что посёлки и дома завтра по мановению волшебной палочки не появятся. Главное, дать рынку загородной недвижимости положительный сигнал: мы тебя услышали и приступаем к активным действиям. Благодаря такому ответному ходу со стороны землевладельцев и инвесторов, рынок загородной недвижимости сможет зафиксировать резко выросший спрос на уровне майских и июньских цен. Но самым важным в этом является то, что девелоперы и домостроители готовы взять на себя все организационные вопросы и вопросы по реализации. Ни землевладельцам, ни инвесторам не надо будет ломать голову над тем, как ответить рынку на его сигнал наилучшим образом, как для него, так и для самих себя.

Да, рынок загородной недвижимости всем своим дружным составом, на сегодняшний день, ушёл в долгосрочную аренду, но аренда на то и аренда, и она может внезапно начаться, и также внезапно и закончиться. Аренда загородной недвижимости не пройдёт бесследно. Люди, снявшие сегодня загородный дом пусть на 3 или даже на 6 месяцев, через эти сроки начнут возвращаться на рынок, как с целью продлить аренду загородного дома, но, самое важное, что многие из них вернуться на рынок с уже изменёнными потребностями – сменить аренду на собственность. И вот на эту самую изменённую потребность и стоит фокусировать свою бизнес-идею по реализации земельных активов. Причём стоит отметить, что приобретение загородного дома в собственность может обладать не только целью личного использования, но точно также и цель сдачи в аренду. Те, кто на себе ощутил дефицит арендных предложений на загородном рынке недвижимости, можно с уверенностью констатировать, возьмутся за наполнение рынка аренды загородных домов. И землевладельцам с инвесторами стоит только подыграть этим обоим новым участникам рынка – дать им возможность приобрести в собственность загородные дома.

Вероятность того, что рынок загородной недвижимости в ближайшее время резко откатиться к допандемическим показателям крайне низка. Политика, проводимая правительствами Москвы и Подмосковья свидетельствуют об обратном. Существует большая вероятность того, что московский бизнес пойдёт в Новую Москву и Подмосковье, чем люди начнут активно возвращаться из Новой Москвы и Подмосковья в Москву. Эта тенденция пришла в серьёз и надолго. Пора начинать действовать сообразно с этой тенденцией.

ЛЮДИ – ГЛАВНОЕ БОГАТСТВО ДЕВЕЛОПЕРА

Современный бизнес уже давно перестроился на современные рельсы. Главным источником роста и успешности любого бизнеса стали люди. Конкуренция разных бизнес-проектов основана на борьбе за потребителя – за людей. Объёмы и размеры рынка сейчас определяются, сколько не размером покупательской способности, сколько количеством потребителей. Чем больше потенциальных потребителей присутствует на рынке, тем больший размер самого рынка.

По разным данным, ежегодное количество потребителей на рынке жилья составляет примерно 1/300 от общего количества людей, проживающих на территории присутствия девелопера. Чем больше людей присутствует на той или иной территории, тем больше потребителей жилья у девелопера. Население США составляет 328 млн. человек. Это значит, что девелоперы США в своей деятельности могут ориентироваться на реализацию около 1 млн. единиц жилья каждый год. Население Канады составляет 37 млн. человек. Это значит, что девелоперы Канады могут ориентироваться на реализацию 120 тыс. единиц жилья каждый год. Казалось бы, цифра является не столь значительной в сравнении объёмом рынка жилья в США, но курс правительства Канады на приём эмигрантов (около 200 тыс. ежегодно) является мерой по стимулированию роста рынка жилья. Население России составляет 144 млн. человек, что указывает на потенциал общероссийского рынка жилья в размере 480 тыс. единиц жилья ежегодно. При этом население Москвы и Московской области составляет 25 млн. человек. Девелоперы Москвы и Московской области могут ориентироваться на создание и продажу 83 тыс. единиц жилья.

Удивительно, но только один рынок Москвы и Московской области вполне сопоставим с рынком Канады (123 тыс. единиц жилья ежегодно против 83 тыс.). А если брать российский рынок жилья в целом, то он в 3 раза больше рынка Канады и примерно в 2 раза меньше рынка жилья США. Как бы то ни было, но потенциал российского рынка жилья присутствует. Население России в размере 144 млн. человек даёт девелоперам вполне хороший шанс на создание крупного домостроительного бизнеса. За этот куш стоит бороться. Без эмиграционной политики правительства РФ рынок отечественного жилья, безусловно, достигнет своих пределов и без увеличения количества населения не сможет уже активно расти. Но даже при нынешнем своём количестве населения, российский рынок жилья имеет внушительные размеры. Про размер рынка жилья, как в Китае или Индии, с их количеством населения в размере более 1 млрд. человек, девелоперы всего мира могут только мечтать. Если тот или иной рынок жилья девелоперам по разным причинам является недоступным, то в дело включается эмиграционная политика государства, на территории которого присутствует девелопер. Можно сказать, что рынок жилья Канады растёт, в том числе, ещё за счёт эмигрантов из Китая и Индии. А про канадских девелоперов можно сказать, что они таким своеобразным способом зашли на рынок Китая и Индии. Точно таким же образом, можно утверждать, что девелоперы США и Канады грабят рынок жилья стран бывшего СССР. 6 июня 2020 года были объявлены результаты очередного розыгрыша greencard и рынок жилья США пополнился очередными новыми потребителями, т.е. несколько увеличился в своих размерах. Без людей, без роста населения ни один рынок жилья не может увеличиваться в размерах. Абсолютно любой вид девелопмента живёт за счёт людей. И когда людей для его роста не хватает, то он начинает их заимствовать из других стран, с других континентов. Да, и страны Европы не брезгуют рынком жилья стран бывшего СССР, постоянно предлагая его гражданам те или иные формы эмиграции, в которых вариант покупки жилья играет ключевую роль.

Люди – основное богатство абсолютно любого девелопера. Деятельность всех девелоперов связана с борьбой за человека – привлечь и удержать максимально большее количество людей на развиваемой территории.

ДАЧИ ПРОТИВ ДЕВЕЛОПЕРОВ

Продолжаем делать выводы. Время изоляции и социального дистанцирования позволили нам взглянуть на многие вещи под другим углом. Они позволили увидеть некоторые явления нашей жизни в другом свете. И прежде всего они указали нам на существование определённого социально-экономического конфликта присутствующего в нашем обществе, и к которому загородный девелопмент, как, оказалось, имеет самое непосредственное отношение.

Что произошло с началом объявления необходимости самоизолироваться и необходимости соблюдения социальной дистанции? Люди начали покидать городскую густонаселённую среду и переезжать за город. Они стали уезжать на дачи. Они стали уезжать не для того, чтобы начать новую жизнь в новом месте в новых условиях. Они стали уезжать, чтобы переждать, чтобы потом вернуться. Вернуться в условия, где нет необходимости изолироваться друг от друга, где нет необходимости соблюдать социальную дистанцию. Вернуться к привычному и уже налаженному образу жизни – в город. Таким образом, мы получили маятниковую миграцию, растянутую во времени, и в чём-то напоминающую кочевой образ жизни. Уйти весной на высокогорные луга, чтобы осенью вернуться домой.

При сегодняшнем уровне развития загородного девелопмента и малоэтажного строительства оставить людей за городом не получится. С большой долей вероятности, люди вернуться в город. Произойдёт ли это в конце лета или в середине осени 2020 года – принципиальной разницы нет. Важен сам факт возвращения людей в город – в квартиры. Как бы ни манила их природа, свежий воздух, возврата в привычную и понятную среду обитания будет неизбежен. В этом и заключается суть социально-экономического конфликта в российском обществе. Загородное домостроение не формирует собственной политики действий. Оно существует в постоянной оглядке на город.

Да, загородный девелопмент может строить индивидуальные дома, может создавать коттеджные посёлки в великом количестве, но удержать людей за городом на природе и на свежем воздухе, увы, пока не способен. Как только пандемия начнёт ослабевать, загородный рынок недвижимости начнёт опять проседать – терять цены, терять спрос – терять потребителей.

Удержать людей на застраиваемой территории – ключевая задача абсолютно любого девелопера. О чём думает девелопер, когда строит очередной коттеджный посёлок? Он думает о том, как продать загородный дом городскому жителю. Он очень редко думает о том, как продать человеку новое место жительства. А новое место жительства не исчерпывается индивидуальным домом, и для нового места жительства не достаточно природного окружения и свежего воздуха. Новое место жительство должно обладать, в первую очередь, налаженным худо-бедно социально- экономическим бытом.

Строительство дач, коттеджей в загородном девелопменте оправдано в моменте, ровно до тех пор, пока житель мегаполиса имеет желание, а, главное, возможность прикоснуться к сверхпотреблению. Дача, как бы это непривычно ни звучало, какой бы дешёвой и невзрачной она ни была, но она является предметом сверхпотребления. Работать на сверхпотребление очень тяжело и очень опасно. Оно с экономической точки зрения не стабильно, особенно, в российских условиях.

У девелопера, занимающимся загородным домостроением, не может и не должно быть выбора: что строить, что создавать – жильё или дачу? Выбор очевиден и однозначен – жильё. Только жильё обладает потребительской устойчивостью и стабильностью. Дача потребительской стабильностью не обладает. Именно поэтому, девелоперы всего мира занимаются созданием жилья. Они делают всё, чтобы с одной стороны удержать человека на застраиваемой территории, а с другой – всё, чтобы постоянно создавать новые территории присутствия человека, тем самым поддерживая постоянный потребительский спрос.

Создание дач и коттеджных посёлков, безусловно, сказывается на рынке загородной недвижимости не лучшим образом. Дома строятся, но рынок от этого не получает потребительской активности и стабильного роста. Потребительская активность носит спонтанный и случайный характер. Она в полной мере существует от одного триггера, до другого, а в промежутке между триггерами имеет волатильность.

Только через создание новых мест жительства человека, через развитие и создание новых территорий жизни человека загородный девелопмент может защитить себя от случайностей и обрести определённую стабильность.

НА ВСЁ ГОТОВОЕ


Вы когда-нибудь видели территории, которые развивались бы точно с такой же скоростью, как некоторые стартапы – территории, которые бы масштабировались бы кратно каждый год? Они есть, и их количество достаточно большое. Причиной такого значительного успеха этих территорий является взаимовыгодное сотрудничество девелоперов и муниципальных властей. Иначе говоря, хорошо выстроенное государственно-частное партнёрство.

Развитие территорий – занятие дорогостоящее и требующее достаточно крупных инвестиционных вложений. Муниципальные бюджеты, какими бы они крупными ни были, не способны заниматься развитием территории. Муниципальные бюджеты – это, как правило, только социальные расходы. Муниципальный бюджет по определению не может иметь инвестиционную направленность. На то он и бюджет, а не инвестиционный капитал. В целом, можно сказать, что развитие территорий за счёт бюджетных статей практически невозможно и очень редко встречается в мировой практике муниципального управления территориями. При этом любой муниципальный бюджет увеличивается только за счёт развития территорий. Чем интенсивнее идёт развитие муниципальных территорий, тем активнее увеличивается муниципальный бюджет.

В мировой практике сложилась достаточно чёткая и вполне понятная схема взаимодействия девелоперов и муниципальных властей. Иногда можно даже встретить жёсткую конкуренцию между граничащими друг с другом муниципальными властями за девелоперов и девелопмент своих территорий. И девелопер, и муниципальный бюджет оба зарабатывают деньги одинаковым способом – за счёт развития территорий. Девелопер реализует на территории некий инвестиционный проект, а муниципальный бюджет растёт за счёт налога на землю и недвижимость.

Государственно-частное партнёрство между девелопером и местной властью реализуется на условии согласования своих взглядов на развиваемую территорию. Именно отсюда происходит общемировая практика согласования девелоперского мастер-плана с муниципальной властью. Разница между различными практиками государственно-частного партнёрства фактически сводится только к деталям. В целом и общем все эти практики идентичны друг другу.

Если территория находится в частных руках, то муниципальные власти не имеют никакой возможности тратить свой бюджет и, тем более, выделенные федеральные средства на её развитие. Кто владеет территорией — тот и занимается её развитием. Следует отметить, что практика изъятия, особенно крупных земельных участков, в пользу муниципалитета не пользуется популярностью. Всё из-за того, что размер муниципальных бюджетов, как правило, социально ориентирован и его недостаточно для того, чтобы заниматься развитием территорий. Вот на этом фоне и рождается самый популярный в мире вариант государственно-частного партнёрства. Вариант, при котором, девелопер зарабатывает деньги на развитии территории, а муниципалитет через это увеличивает доходную часть своего бюджета. Девелоперу даже удобней и выгодней иметь дело с земельными участками, находящимися в частной собственности. Это удобней с инвестиционной точки зрения. Владелец земельного участка может выступить инвестором или соинвестором девелоперского проекта.

Безусловно, муниципалитет может высказать свои пожелания к девелоперскому проекту. Как показывает практика, муниципалитеты достаточно активно высказывают свои пожелания. Умение их учесть в мастер-плане и при этом не увеличить расходную часть зависит полностью и целиком от умения девелопера договариваться. Но следует также отметить, что когда речь идёт о новом строительстве на территориях, которые не были ранее застроены, перспективное видение мастер- плана девелопером и муниципалитетом обычно совпадают. Большие разногласия встречаются только в рамках девелопмента ранее застроенных территорий.

Таким образом, активный девелопмент территорий приносит хорошую доходность не только самим девелоперам, но и является эффективным инструментом увеличения муниципальных бюджетов. Именно поэтому можно довольно часто наблюдать, как некоторые муниципальные территории увеличиваются кратно в размерах от года к году подобно самым лучшим и самым успешным стартапам.

СВЕРИМ ЧАСЫ!

Многоэтажный жилой дом – малоэтажный жилой дом. Многоквартирный жилой дом – индивидуальный жилой дом. Являются ли все эти пары, в действительности, противопоставлениями? Стоит ли заставлять потребителей делать принципиальный выбор между ними? Однозначно – нет.

Всё это многообразие домов является форматами жилья. Каждый из этих форматов реализуется, основываясь не на абстрактном принципе правильный/неправильный дом, а на принципе уместного и адекватного способа адаптации той или иной территории для жизни человека. На одной территории уместней и полезней для этой территории будет построить жилой дом высотой 50 этажей с множеством квартир и пентхауcов, а на другой территории – индивидуальные жилые дома — коттеджи.

В нашу жизнь уже прочно вошла ассоциация многоэтажных домов с муравейниками, свечками. И на основе этой ассоциации многие специалисты загородного рынка недвижимости стараются построить доказательную базу о необходимости однозначного выбора потребителем для жизни индивидуальных домов или малоэтажных жилых комплексов. Подобные способы оказания психологического давления на потребителя являются в полной мере некорректными. Они не учитывают фактор развития территории. Эти способы направлены на адаптацию человека под необходимый для застройщика формат жилого дома, а не под адаптацию территории под человека.

Конечно, приходится констатировать факт, что многие современные многоэтажные дома далеко не всегда оказывают положительное влияние на территорию своего присутствия. Далеко не всегда эти многоэтажные дома оптимальным образом приспосабливают территорию для жизни человека. Но это совсем не значит, что индивидуальные и малоэтажные дома обладают неким преимуществом перед многоэтажными и многоквартирными домами.

Абсолютно любой дом, вне зависимости от своей этажности и количества квартир в нём, может иметь не вполне адекватную реализацию, которая не учитывает социально-экономическую специфику территории. В результате чего, территория далеко не лучшим образом настраивается под жизнь человека. В подавляющем большинстве случаев в противопоставлении многоэтажки малоэтажке виноваты не сами форматы жилья, а те, кто их создаёт.

В современном мире предостаточно территорий, которые следует развивать не через малоэтажку, а, именно, через многоэтажку. От возведения многоэтажных домов эти территории, в социально-экономическом плане, получат значительно больше бенефитов, чем от малоэтажки. И весь вопрос сводится только к адекватному решению и исполнению самого многоэтажного дома. Насколько эффективна адаптация этой конкретной территории под жизнь человека?

В последнее время, во многих крупных мегаполисах мира многоэтажные дома представляют собой жилой комплекс, который включает в себя не только квартиры, но и полный набор различных досуговых и развлекательных площадей. Современный многоэтажный дом в полной мере старается реализовать даже не идею smarthouse, а идею комьюнити, т.е. посёлка – идею совладения жителями дома территорией, на которой расположен многоэтажный дом. Именно поэтому на зарубежных рынках жилой недвижимости нет понятия квартиры, т.е. выгороженной четырьмя стенами площади, а присутствует понятие condominium – совладение. Condominium состоит из unite’ов, т.е. из совладельцев.

Современная многоэтажка демонстрирует, действительно, огромные достижения в области развития территорий. Но при всём при этом, количество территорий, которые можно было бы развивать через этот формат значительно меньше, чем тех территорий, для которых малоэтажка и индивидуальное домостроение являются оптимальным и адекватным вариантом развития.

Малоэтажный формат домостроения имеет доминирующее положение на мировом рынке жилой недвижимости не, потому что он чем-либо лучше многоэтажек, а всего лишь потому, что территорий в мире, для которых он является оптимальным и адекватным способом развития огромное количество. Количество территорий в мире, развиваемых через малоэтажку несоизмеримо больше территорий, развиваемых через многоэтажку.

Даже в густонаселённой Москве и Московской области присутствует очень много территорий, которые ждут своего развития. И уже прямо сейчас можно сказать, что их социально- экономическое развитие лучше всего вести через малоэтажное домостроение. Эффект от такого развития будет сильнее. Наш выбор очевиден: девелопмент территорий Москвы и Московской области через малоэтажное домостроение.