События последних дней развиваются стремительно. Правительства разных стран начинают принимать антикризисные меры. В разных странах они разные, но при этом все принимаемые меры достаточно жёстко перекраивают привычный экономический уклад. Инвестиционное поле также начинает менять свой ландшафт. Главный вывод, который уже можно сделать из происходящих событий: нельзя оставаться с деньгами. Деньги должны быть обеспечены какими- либо активами. Полного и уверенного понимания ситуации с активами, которые на сегодня потеряли свою стоимость, пока нет. Как они себя покажут в будущем? На наш взгляд, лучше обратить внимание на недооценённые активы. Загородный девелопмент в этих условиях выглядит очень интересно и достаточно уверенно.
В начале, хотелось бы описать общемировую ситуацию, происходящую с девелопментом. Ещё за несколько лет до происходящих сейчас событий многие американские экономисты предрекали наступление кризиса в девелопменте. Свои неутешительные выводы они обосновывали тем, что многие объекты недвижимости являются переоценёнными. Их стоимость явно выше, чем есть на самом деле. Переоценка – фактор замедляющий рост цен. Если ценам на недвижимость некуда расти или рост цен замедляется, то это значит, что девелопмент начинает терять свою инвестиционную привлекательность. Активный рост цен на недвижимость в США происходил последние два десятилетия. Особенно активным он стал после кризиса 2008 года. Достиг ли он своего пика, пока сказать трудно. Коронавирус внёс в этот процесс свои коррективы. Как бы то ни было, рост цен на недвижимость в США однозначно будет терять свою активность. Нет сомнений в том, что, то же самое будет происходить и в Европе. Несмотря на то, что европейские инвестиционные стратегии в девелопменте несколько отличаются от американских. Это является ответом на вопрос, почему многие отечественные инвестиционные управляющие и консультанты, работающие с иностранными активами, достаточно прохладно относятся к недвижимости, и предпочитают совсем другие активы.
На этом фоне девелоперская инвестиционная перспектива в России отличная от т.н. «прогрессивных» стран. Многие профессиональные инвесторы знают, что самыми лучшими вложениями являются либо активы, потерявшие свою цену, но имеющие перспективу последующего роста, либо активы, недооценённые по каким-либо причинам в докризисный период. На наш взгляд, российский девелопмент, и прежде всего загородный девелопмент, относится к категории недооценённых активов. Если посмотреть на ценообразование в современном российском загородном девелопменте, то ответ становится достаточно ясным и понятным. Цена на недвижимость в загородном девелопменте формируется на основе себестоимости строительства. Поэтому и прибыль девелоперской или домостроительной компании зависит от себестоимости строительства. При этом сама по себе ценность объекта недвижимости остаётся очень низкой. Можно сказать, что она равна нулю. В инвестиционном плане, себестоимость строительства не имеет значения. Ключевым фактором является сформированная ценность объекта недвижимости и последующий рост этой самой ценности. Если в США и Европе эта самая ценность достигла, по оценкам многих специалистов, своей переоценки, то в России она ещё даже не начинала формироваться. Российский загородный девелопмент ещё находится на самом старте – в точке ноль. А последние события с коронавирусом послужат спусковым крючком роста ценности объектов загородного девелопмента. В дачном сегменте эта тенденция уже стала проявляться. Стоимость аренды дачных домов стала повышаться.
Дополнительным фактором к запуску этой тенденции послужило решение Президента Российской Федерации о введении налога на доходы по депозитам, и введение 15% налога на вывод денежных средств из страны. На девелопменте это решение отразится следующим образом. Люди начнут «опустошать» банки и искать активы для размещения своих денег. Банки уже начали информировать ЦБ о наметившейся тенденции. Несмотря на то, что руководство банков и президентская администрация пока путаются в своих «показаниях» в отношении сроков введения налога на доходы с депозитов и методике его начисления, мы должны констатировать, что тенденция «пристраивания» денег внутри страны началась. В этой связи, существующие объекты загородной недвижимости и будущие проекты начнут расти в цене. Количество денег, которые будут выведены с депозитов пока не понятно, но если девелоперы отвяжутся при ценообразовании от себестоимости строительства, то они смогут запустить определённый инфляционный процесс. Тем самым сформируют условия для привлечения в загородный девелопмент максимального количества денег. Рост стоимости проектов и объектов загородного девелопмента пойдёт вверх. Это ещё одно подтверждение справедливости утверждения, о том, что любая кризисная ситуация является с инвестиционной точки зрения благоприятной.
Инвестиции в кризисный период – залог на успешный и активный выход из него.
