Месяц: Февраль 2021

Начиная разговор про экодевелопмент, многие, как правило, вкладывают в это понятие проблемы применения в строительстве экологически чистых материалов и, способствующих сохранению окружающей среды, инженерных систем. Многие, в том числе, упоминают различные, существующие в странах Северной Америки и Европы, экологические стандарты и сертификаты для объектов недвижимости. Между тем, экодевелопмент в первую очередь имеет отношение даже не к самим по себе объектам недвижимости, — он характеризует территорию их расположения.

Экодевелопмент является характеристикой или даже направлением в развития территории. На сегодняшний день, оно приобретает всё большую и большую популярность. Особенно, это направление в девелопменте ярко представлено при создании территорий для жизни в США и Канаде. Можно с уверенностью говорить о том, что экодевелопмент – востребованное на рынке жилой недвижимости направление по созданию современных и высоколиквидных девелоперских продуктов.

Экологическая направленность девелопмента территорий появилась не на пустом месте. В первую очередь она связана со спецификой потребительского спроса, которая за последний год приобрела новое актуальное значение. Ещё совсем недавно многие девелоперы в мире, стремясь к максимальной эффективности территории, старались создавать на территориях максимально большое количество единиц жилья. Создание новых территорий для жизни сопровождалось тотальной урбанизацией. На сегодняшний день, подобные девелоперские продукты стали мало востребованными на рынке. Современный потребитель начал предъявлять к девелоперским продуктам более строгие экологические требования. Поэтому, новые девелоперские продукты начали постепенно изменяться вслед за потребительскими предпочтениями.

Безусловно, никто из девелоперов не оставил стремлений достичь экономической эффективности территории и не перестал стремится размещать на территории максимально возможное количество единиц жилья. Девелоперы просто начали наделять, создаваемые ими продукты, требуемыми современными потребителями, решениями, повышающими экологическую значимость территории для жизни.

Наряду с различными социальными и торгово-офисными пространствами территории стали характеризоваться также и наличием природно-парковых зон. При изучении многих современных девелоперских проектов можно отметить то, что девелоперы стали акцентировать внимание потенциальных потребителей на количестве этих самых природно-парковых зон в составе продукта. Экологическая направленность при создании современных девелоперских продуктов нашла также и отражение в структуре улиц. Современная улица в структуре девелоперского продукта стала более «зелёной».Современные девелоперские решения предполагают наличие «зелёных» разделительных «барьеров» между фасадами домов и тротуарами, между тротуарами и проезжей частью, между полосами движения, особенно, в тех случаях, когда проезжая часть состоит из двух и более полос движения в каждую сторону. Перекрёстки также подверглись озеленению. Всё чаще перекрёстки стали организовываться на основе кругового движения. С одной стороны, это повышает их безопасность, а с другой – центр перекрёстка, относительно которого и осуществляется круговое движение стал «зелёным» островом в системе улиц. Конечно, девелоперы могли бы продолжить создавать жилые территории отделёнными от природно-парковых зон, но тогда может пострадать экономическая эффективность продукта. Девелоперский продукт может оказаться слишком затратным и не подъёмным для потребителя. Все затраты на содержание природно-парковых зон ложатся на потребителей. Оптимальным вариантом реализации экологической направленности при создании девелоперского продукта, на сегодняшний период времени, является полная или частичная интеграция природно-парковых территорий в структуру квартально-уличной застройки территории.

Вместе с тем, девелоперские решения о расположении жилья внутри естественного природного ландшафта, конечно, можно также считать проявлением экологической направленности в девелопменте, но в этом случае возникают вопросы к успешности социально-экономического функционирования жилья. Такие решения весьма непопулярны в мировом девелопменте. Мировой девелопмент всё-таки предпочитает наделять жилую застройку природно-парковыми территориями, интегрированными в квартально-уличную структуру, чем размещать жилые единицы внутри естественного природного ландшафта. Перед современным девелопментом стоит задача создавать «зелёные» территории для жизни, а не сохранять природу в первозданном виде. К тому же, далеко не все территории, подвергаемые девелопменту, обладают удовлетворительным уровнем озеленения.

Что касается создания и соблюдения экологических норм при строительстве жилья в рамках девелопмента территорий, то также следует отметить вполне конкретное социально-экономическое значение этого явления. Дома сами по себе, как имущество, всё больше и больше теряют свою актуальность. На первые позиции выходит среда (территория) для жизни. Поэтому, потребители переносят экологические требования и на дома, присутствующие на территории. Потребители воспринимают территорию для жизни как единое целое – дома входят в состав территории. Это то, что в англоязычном мире именуют термином sustainability, т.е. устойчивостью.

Экологическая направленность современных девелоперских продуктов получила особое значение в связи с корона-кризисом 2020 года. Территории для жизни стали ключевым элементом в жизнедеятельности человека. Люди стали проводить по месту своего жительства значительную часть своего времени. В связи с этим, требования к уровню комфорта и безопасности условий для жизни резко возросли. И «зелёные» решения в рамках девелоперских продуктов стали одним из важных факторов по повышению комфорта и безопасности жизни.

Основным видом девелоперской деятельности является повышение стоимости земельных участков. Другими словами – повышение ликвидности земельных участков, приводящее к увеличению прибыли и сокращению сроков при их продаже конечному потребителю.

В современном мире, повысить стоимость (ликвидность) земельных участков можно, по большому счёту, только одним единственным способом: создание востребованного среди потребителей продукта. Земельные участки только в том случае будут продаваться дороже своей себестоимости и будут востребованы на рынке недвижимости, если они представляют из себя некий продукт, готовый к использованию.

Самым популярным на рынке недвижимости, как до начала пандемии, так и на сегодня был и остаётся продукт, который можно охарактеризовать как «территория для жизни». Наибольшее количество девелоперов в мире только тем и занимается, что создают «территории для жизни» на основе различных, как по стоимости и географии расположения, так и по масштабности земельных участках. Сомневаться в инвестиционной привлекательности продуктов под общим названием «территория для жизни» не приходится. Это, действительно, «дорогой» и востребованный на рынке недвижимости продукт.

Ликвидность, создаваемого девелопером продукта, во многом зависит от его масштабности. Чем большими по размерам будет характеризоваться «территория для жизни», тем выше будет её ликвидность. Человек, как потребитель, с давних времён стремился к приобретению больших по размерам «территорий для жизни». Собственно, по этой причине многие небольшие города и сёла стали со временем превращаться в мегаполисы. Можно сказать, что мегаполис, на сегодняшний день, является «территорией для жизни», имеющей максимально большой размер.

Продажи жилой недвижимости в мегаполисах всегда были, как по объёму, так и по стоимости в несколько раз выше, чем в маленьких и независимых городах и деревнях. Большая часть девелоперских продуктов всегда стремилась к масштабности. По этой же причине пригородные территории преобразуются в «территории для жизни» значительно активней, чем загородные. Преобразование пригородных территорий – деятельность по формированию мегаполисов.

Безусловно, масштабные девелоперские продукты трудны в реализации. Поэтому, большая их часть реализуется поэтапно и зачастую растягивается на несколько лет.

Например, в североамериканской девелоперской практике за один календарный год удаётся превратить в продукт, и реализовать земельный участок примерной площадью 20- 25 гектар. При условии, что преобразуемый земельный участок является пригородным. Стремление человека, как потребителя к обладанию (использованию) больших «территорий для жизни» не всегда выражается через большие индивидуальные земельные участки. Каким бы большим ни был индивидуальный земельный участок, он в любом случае будет значительно меньше общей (глобальной) «территории для жизни». К тому же, при преобразовании земельных участков в продукт (инвестиционные вложения) стоимость каждого квадратного метра прибавляет в стоимости. И чем более кардинальными и глубокими являются девелоперские преобразования, тем выше стоимость каждого метра квадратного «территории для жизни». Большие индивидуальные земельные участки начинают терять свою ликвидность.

Небольшие индивидуальные земельные участки являются более ликвидными, чем большие, когда они выходят на рынок недвижимости не сами по себе, а в составе большого девелоперского продукта. Можно с уверенностью говорить, что потребители предпочитают не большие земельные участки, а большие девелоперские продукты с большими инвестиционными вложениями.

Конечно, далеко не все земельные участки имеют большие размеры, но это не значит, что их превращение в ликвидный на рынке недвижимости продукт должно предполагать создание маленькой (локальной) «территории для жизни». Самым разумным поступком в отношении небольших земельных участков будет являться их присоединение к ранее созданным продуктам. Как было уже сказано выше, девелопмент – это деятельность по формированию мегаполисов. Иначе говоря, мегаполис является ни чем иным, как агломерацией пригородных земельных участков. По большому счёту, этот вектор девелоперской деятельности и является повышением ликвидности земельных участков. Ярким примером, иллюстрирующим это явление, является присоединение к Москве новых территорий (Новой Москвы). Человеку не интересны маленькие «территории для жизни». Преобразование земельных участков любого размера в большие «территории для жизни» связан не только со строительными преобразованиями, но и с решением многих юридических и административных вопросов. Отсутствие решений по этим важным вопросам, зачастую, убивают всю ликвидность. Без юридической и административной поддержки создать, действительно, ликвидный и большой девелоперский продукт невозможно.

Успешная реализация земельных участков выше их себестоимости возможна только через создание девелоперского продукта, концепция которого должна предполагать создание большой «территории для жизни».

Open space или открытое пространство многие из нас знают, как правило, относящимся к планировочным решениям в жилом домостроении или офисных пространств. Но также это явление свойственно и девелопменту. Суть этого явления достаточно проста: это попытка увеличить размер жилого пространства человека, оставаясь в заданных границах, попытка сделать границы жилого пространства размытыми, софтверными.

Потребитель индивидуального жилого домостроения всегда стремился к большим жилым пространствам. По большому счёту, он для того и пытается оставить квартиру в многоэтажном жилом доме, чтобы увеличить своё жилое пространство. Размер индивидуального земельного участка в любом случае всегда будет превышать размер квартиры. Да, и сам по себе размер индивидуального жилого дома, как правило, больше размера квартиры. При этом современная экономическая ситуация такова, что стоимость одного метра квадратного жилого пространства достаточно высокая. И в дальнейшем она будет только расти. Поэтому, что в домостроении, что в девелопменте сформировалась потребность в создании т.н. открытых пространств, которые в некоторой степени, на визуальном уровне, но увеличивают размер жилого пространства человека.

Предлагать потребителям индивидуальные земельные участки больших размеров (>600 м2) в условиях современной девелоперской реальности является крайне неэффективным вариантом. Размер инвестиционных вложений в инфраструктурное обеспечение территории будет огромен, а прибыль – достаточно низкой. Потребительская способность на сегодняшний день достаточно низкая. Между тем, стремление человека к приобретению больших жизненных пространств никуда не исчезло. Даже наоборот, с каждым годом оно только усиливается.

По этой причине, современный девелопмент, в след за домостроителями, стал применять концепцию open space. Преобразуемая в жилое пространство территория, включает в себя не только некое количество индивидуальных земельных участков, но также и открытые пространства рекреационного назначения. Причём, многие современные девелоперские проекты стараются формировать их, как продолжение индивидуальных земельных участков. В системе городской застройки такое решение соответствует строительству многоквартирного жилого дома на территории, граничащей с парком.

Формирование рекреационных пространств в рамках девелопмента территории решает одну единственную задачу: увеличение размеров индивидуального жилого пространства человека. Рекреационные пространства, находящиеся в общественном использовании, являются органическим продолжением индивидуальных жилых пространств. Таким образом, даже не очень большие индивидуальные жилые пространства увеличиваются в размерах. Как итог: стоимость и скорость реализации девелоперского проекта увеличиваются. Потребитель, пусть и в комбинированном виде, но получает именно то, что он хотел бы получить, к чему он стремится – увеличение собственного жилого пространства.

Формирование открытых пространств (читай: увеличение индивидуального жилого пространства) при девелопменте территории может быть реализовано несколькими способами. Самым распространённым и широко применяемым способом является формирование широких улиц. При этом широкая улица – это не значит формирование многополосной проезжей части. Проезжая часть вполне может быть стандартного для жилых районов размера и иметь только две полосы движения. Увеличение ширины улицы осуществляется за счёт увеличения расстояния между домами на её противоположных сторонах. Иначе говоря, формирование ширины улицы осуществляется за счёт расстояния от главного фасада дома до границы проезжей части. Чем оно больше, тем шире сама улица.

Вторым по степени распространённости вариантом увеличения индивидуального жилого пространства является вариант его увеличения за счёт рекреационных общественных пространств. Например, когда задние дворы индивидуальных земельных участков выходят на парковые и прочие природные территории. В современном девелопменте территорий всё чаще и чаще начинают применяться решения, в которых между задними дворами соседей располагаются внутриквартальные проезды, пешеходные дорожки и даже внутриквартальные микропарки, и пешеходные бульвары. Правда, в последних двух случаях, структура и ориентация индивидуальных земельных участков меняется – задние дворы берут на себя функцию передних дворов. Передние дворы, формально, считающиеся частью индивидуального жилого пространства, по сути являются частью общественного жилого пространства.

Следующим вариантом формирования открытых пространств при девелопменте территории можно назвать вариант формирования парков и скверов. Структурно, парки и скверы ничем не отличаются от квартальной жилой застройки. Они отличаются от неё только содержанием. Парки и скверы дополняют кварталы с жилой застройкой тем, что по тем или иным причинам не может поместиться в рамки индивидуального жилого пространства. Например, детские и спортивные площадки, площадки под гастрономический отдых и развлечения и т.п. Распространённые в советский период истории России Дома Культуры, также являются одним из вариантов дополнения и разнообразия индивидуальных жилых пространств, но уже в контексте современной девелоперской деятельности.

Пожалуй, можно назвать ещё один вариант формирования открытых пространств при девелопменте территории – это пространства природного ландшафта, оборудованные только пешеходными и велосипедными тропами. В современном мире, всё большую и большую популярность набирает физическая активность человека. Производители электронных гаджетов, например, следуя за этим трендом стали выпускать электронные часы со встроенным шагомером и тонометром. Девелоперы же всего мира, стараются дополнить индивидуальные жилые пространства пространствами для занятий бегом и велосипедных прогулок.

Таким образом, подводя итог, можно сказать, что современный девелопмент при работе с любой территорией формирует не только систему индивидуальных жилых пространств, но и систему открытых общественных пространств. Причём, последняя всегда должна стремится быть продолжением первой. Потому что, потребитель всегда ищет большие жилые пространства, а большие индивидуальные жилые пространства в современном мире очень дороги.

В современном мире коммерчески успешная деятельность полностью и целиком связана с созданием некоего востребованного продукта. Причём коммерческий успех продукта обеспечивается даже не его уникальностью, а его востребованностью. Чем больше потребителей у продукта, тем он имеет больший коммерческий успех. Каким бы уникальным или неповторимым ни был продукт сам по себе, его успех на рынке могут обеспечить только потребители. Какой потребительской оценкой он обладает?

Если брать девелопмент, то продуктом в этом виде коммерческой деятельности является территория. Успешность коммерческой деятельности в девелопменте – это уровень потребительской оценки той или иной территории. Насколько нужна и необходима та или иная территория потенциальным потребителям? Готовы ли они её покупать и за какие деньги? Таким образом, девелопмент – это преобразование некой территории в продукт и успешная его реализация на рынке недвижимости.

Пожалуй, самым успешным продуктом девелопмента на рынке недвижимости является территория для жизни. Даже не территории для ведения бизнеса или территории промышленного производства, а, именно, территории для жизни. Удивительно, но люди во всём мире рассматривают те или иные территории, в первую очередь, как территории для жизни, а не как территории для ведения некоего бизнеса/производства. Скандально известный как «дворец президента России» является в первую очередь ни чем иным, как территорией для жизни, а не местом производства вина или чего-либо другого. Абсолютно любая территория в потребительском фокусе представляется территорией для жизни. Поэтому, в такие территории вкладывается очень большое количество денег. И, соответственно, они имеют лучший потребительский отклик. Если бы территории для жизни не были бы столь коммерчески успешными в мире, то люди (потребители) навряд ли бы стремились к т.н. элитным форматам жилья, предоставляющим максимальное разнообразие, комфорт и безопасность проживания.

Несмотря на всё разнообразие территорий для жизни в мире, начиная от климата и заканчивая геологическими особенностями, есть вполне реальная возможность описать их все через некоторые универсальные структуры и принципы. Что делает ту или иную территорию территорией для жизни, что делает её продуктом, успешно реализуемым на рынке недвижимости?

Первое, что делает любую территорию продуктом или территорией для жизни – это её структурированность или систематизация. Другими словами, территория наделена сетью улиц и инженерной инфраструктурой (электроснабжение, водоснабжение, канализация, интернет-коммуникации). Снабжение территории сетью улиц и инженерной инфраструктурой делает её минимально ликвидным продуктом. Конечно, есть категория потребителей, предпочитающих самостоятельное обустройство территории, предполагающее её определённую автономность и независимость, но данная категория потребителей с каждым годом всё уменьшается и уменьшается. И связано это с тем, что рынки мира глобализируются и автономное существование человека становится всё более и более затруднительным и не выгодным.

Дальнейшее преобразование территории в продукт предполагает создание индивидуальных жизненных пространств человека. По большому счёту, любая территория для жизни состоит из определённого количества индивидуальных жизненных пространств. Самым простым и самым распространённым вариантом индивидуального жилого пространства в мире является индивидуальный земельный участок. Когда землевладельцы межуют территорию на отдельные земельные участки, фактически, они стремятся к реализации индивидуальных жизненных пространств. Но индивидуальное жилое пространство вне общей структуры и системы территории для жизни обладает очень низкой потребительской оценкой. Поэтому, индивидуальные жилые пространства всегда идут вторым номером после структурирования и систематизации всей территории.

На этих двух этапах преобразования территории в продукт можно было бы и остановится, но современная социально-экономическая реальность не позволяет этого сделать. Индивидуальные земельные участки, как индивидуальные жизненные пространства, уже далеко не всегда являются достаточными для создания территорий для жизни. Затраты на систематизацию и структурирование территорий растут от года к году. Без этого этапа в современном мире уже не обойтись. А делать бесконечно малыми индивидуальные жизненные пространства нет никакой возможности. Тем более, человек всегда стремился и в дальнейшем будет стремится не к уменьшению, а к увеличению собственного жизненного пространства.

Поэтому, третьей составляющей в преобразовании любой территории в востребованный на рынке недвижимости продукт, становится создание т.н. общественных жизненных пространств. Общественные жизненные пространства являются прямым дополнением или продолжением индивидуальных жизненных пространств. Иначе говоря, всё что необходимо человеку в рамках развития собственного индивидуального жилого пространства, но не может в этих рамках быть реализованным, реализуется через общественное жизненное пространство. Общественное жизненное пространство – это пространство, используемое многими людьми индивидуально (для личных нужд). Например, размер далеко не каждого индивидуального земельного участка (пространства) способен вместить в себя места для отдыха, развлечений, занятий спортом. Поэтому, эти места реализуются через общественные жизненные пространства.

Обозначенные выше, три момента формирующие девелоперский продукт являются основными. Структура и систематизация территории, индивидуальные жизненные пространства, развитие индивидуальных жилых пространств через общественные жизненные пространства. Реализация этих трёх моментов при создании девелоперского продукта, можно сказать, является залогом успешной реализации территории для жизни на рынке недвижимости. Безусловно, в состав девелоперского продукта могут входить и другие моменты, но они уже будут зависеть от специфики конкретной территории.