Месяц: Август 2021

Опыт мирового девелопмента говорит о том, что люди склонны предпочитать территории с большими открытыми пространствами. Даже если территория характеризируется отсутствием больших открытых пространств, то одной из задач девелопера по её преобразованию под человека становится создание больших открытых пространств.

Много ли в мире любителей, например, гольфа? Этот спорт консервативен и не дёшев для обывателя, но он обладает одним весьма примечательным свойством полезным при девелопменте территорий: для занятий гольфом требуются большие открытые пространства. Можно смело утверждать, что создание полей для гольфа при девелопменте территорий имеет задачу не сколько дать людям возможность играть в этот королевский вид спорта, сколько создание больших открытых пространств.

Возможно, люди в большинстве своём склоны к клаустрофобии. Поэтому, девелопмент территорий, предполагающий создание больших открытых пространств, может считаться лекарством от этой фобии. Если преобразуемая территория характеризуется наличием хорошего качественного леса, то его нельзя считать в полной мере положительным свойством территории. Каким бы хорошим лес ни был сам по себе – стволы, кроны деревьев и кустарников создают близкую пространственную перспективу для взгляда человека. Он не даёт человеку ощущение большого открытого пространства. О плотной застройке территории различными зданиями даже не приходится говорить. Недаром, в высотных многоквартирных домах, самыми дорогими квартирами являются квартиры, расположенные на последних этажах. А всё, потому что чем выше расположена квартира в высотном доме, тем более открытым будет пространство вокруг квартиры.

Чем дальше без каких-либо препятствий видит человек из окна своего дома, тем более комфортно и спокойнее он себя в нём ощущает. Именно по этой причине среди девелоперов идёт, можно, сказать, борьба за территории с естественными открытыми пространствами. Девелопер получает большое преимущество перед конкурентами, если ему удаётся заняться преобразованием территорий, расположенных, например, вдоль береговой линии какого-либо большого водоёма. Или территорий, расположенных на возвышенностях. Большие водные пространства невозможно чем-либо застроить и у людей будет постоянным вид на большое открытое пространство. Холмы, горы позволяют разместить дома на разных уровнях друг относительно друга, тем самым, даже несмотря на высокую плотность застройки территории, окружить людей большими открытыми пространствами.

Тот же самый девелоперский смысл имеют и набережные. Через их создание девелопер формирует то же самое большое открытое пространство, которым крайне желательно должна обладать практически любая территория, на которой временно ли, постоянно ли присутствует человек. Как и создание парковых территорий решает девелоперскую задачу по формированию больших открытых пространств. В том же самом британском девелопменте можно часто встретить решения, характеризующиеся расположением домов вокруг открытых парковых территорий (скверов).

При девелопменте территории никогда не стоит пытаться возводить даже природные «стены» вокруг человека. Многие девелоперы, стремясь окружить человека природным ландшафтом, сильно увлекаются высадкой на территории деревьев и кустарников. Безусловно, наличие деревьев и кустарников на территории присутствия человека в целом можно отнести к положительной характеристике территории, но с другой стороны – увлечённость высадкой деревьев и кустарников не должна противоречить принципу больших открытых пространств. Особенно, если преобразуемая территория предназначена не для постоянного проживания человека, а для его отдыха.

Если говорить о девелопменте территорий, предназначенных для отдыха человека, то стремление к созданию больших открытых пространств должно быть обязательным. Хорошо, если территория изначально характеризуется наличием естественных открытых пространств, или значительным перепадом высот, а если нет, то девелоперу в любом случае придётся заниматься их созданием.

Территории, предназначенные для отдыха человека, будут адекватно функционировать только в том случае, когда они будут иметь в своём составе большие открытые пространства. Так устроен человек: за полноценность его отдыха отвечает его окружение. И наполнять чем-либо это окружение необходимо очень осторожно. Но лучшим решением для отдыха человека будет, пожалуй, отсутствие какого-либо окружения: только одно большое открытое пространство. Поэтому, ради экономии вложений в девелопмент, ради получения больших прибылей от территорий, предназначенных для отдыха человека, лучше выбирать территорию больших водоёмов и высоких гор. А идеальной с этой точки зрения территорией будет являться та, которая сочетает в себе обе характеристики. Ну, и о гольф-полях, как девелоперском решении, не стоит забывать.

Причиной преобразования территорий является человек. Если бы не человек, то территории так и оставались бы в виде природных нетронутых ландшафтов. Но человек постоянно стремится к собственным комфорту, безопасности и благополучию. Поэтому, он имеет склонность к преобразованию территорий под собственные представления о комфорте, безопасности и благополучии.

У различных территорий разные характеристики. Одни территории характеризуются тёплым благоприятным климатом, другие – суровой снежной зимой с резко отрицательными температурами окружающего воздуха. При этом человек далеко не всегда выбирает для себя только те проекты, которые характеризуются исключительно тёплым благоприятным климатом. Можно даже сказать, что климатические характеристики территорий не играют определяющей роли для человека. Безусловно, человек при прочих равных условиях скорее выберет территорию с тёплым благоприятным климатом, чем территорию с суровой и длинной зимой. Но всегда человек будет выбирать для себя только те территории, которые лучше всего преобразованы с точки зрения комфорта, безопасности и благополучия. А в каких климатических зонах эти территории расположены – явление вторичное.

Иначе говоря, человек выбирает не климат, ни природное окружение – он всегда выбирает собственный комфорт, безопасность и благополучие. Поэтому, девелоперы могут заниматься преобразованием территорий под человека в совершенно различных климатических зонах. Девелоперы могут заниматься преобразованием абсолютно разных по своим изначальным характеристикам территорий. Главная задача девелопера: создать на территории условия для комфортного и безопасного присутствия человека.

Такой девелоперский подход к территориям приобретает особое значение в тех случаях, когда девелопер создаёт не просто территории для жизни, а территории для отдыха. Территории для отдыха – частный случай девелопмента. Для создания территорий для отдыха совсем не обязательно выбирать территории, расположенные в тёплой благоприятной климатической зоне. Для этого пригодны территории, расположенные в разных климатических зонах. Человек может отдыхать в разном климате. К территориям для отдыха, фактически, только один вопрос: насколько они приспособлены, адаптированы для отдыха человека? А к месту их расположения принципиальных вопросов нет.

Несмотря на то, что человек зачастую связывает свой отдых со спецификой природного окружения, важным является также комфорт и безопасность присутствия человека в этом самом природном окружении. Поэтому, при создании территории для отдыха, задача девелопера сводится не к созданию/сохранению природного окружения, а к адаптации территории под присутствие на ней человека. Поместить человека в определённое природное окружение – не значит заботиться о природе. Это предполагает заботу о человеке. Окружающая природа помимо своего благоприятного влияния на человека не должна причинить ему вред. Человек обязан отдыхать на природе безопасно как для себя, так и для самой природы.

Эта девелоперская задача решается через организацию присутствия человека на территории, которая может быть реализована абсолютно разными способами: начиная от индивидуального и заканчивая массовым присутствием человека на территории. При этом чем более массовое присутствие человека на территории предполагает организация, тем выше антропогенная нагрузка на природное окружение, тем выше стоимость преобразования территории.

Наверное, в том числе, и по этой причине многие девелоперы в последнее время всё чаще стали предпочитать варианты преобразования территорий для отдыха человека, предполагающие как меньшую стоимость, так и оказывающие минимальное воздействие на природное окружение. К тому же, территорий, благоволящих человеку своим климатом, остаётся всё меньше и меньше. Поэтому, девелоперы всё больше и больше заинтересованы в преобразовании иных территорий.

Одним из таких вариантов преобразования территорий стало создание так называемых малоэтажных загородных отелей. Они способны предоставить человеку хороший уровень комфорта и безопасности, но при этом оказывают минимальную антропогенную нагрузку на природное окружение. Но самое главное преимущество загородных отелей перед большими отельными комплексами заключается в том, что через них можно преобразовать практически любую территорию под отдых человека. Они не требуют особой привязки к определённой ландшафтно-географической специфике территории.

Таким образом, создание загородных малоэтажных отелей является весьма перспективным направлением в девелопменте территорий, предназначенных для отдыха человека.

Потребитель жилых пространств мотивирован стремлением к комфортной и безопасной жизни. Поэтому, абсолютно любой девелоперский проект создаётся вокруг комфорта и безопасности присутствия человека на территории. Что мотивирует человека на приобретение жилого пространства – то и реализуется девелоперами территорий.

Данная бизнес-концепция широко применяется многими зарубежными девелоперскими компаниями. Она позволяет им реализовывать долгосрочные и весьма успешные стратегии ведения бизнеса. Какой бы ни была социально-экономическая ситуация, какие бы ни были потребительские возможности, пока человек мотивирован на реализацию комфортных и безопасных условий собственной жизни – он будет относится к активной целевой потребительской аудитории девелоперской компании.

Для девелоперов территорий важно наличие мотивированной потребительской аудитории, а не уровень её платёжеспособности. Мотивированный потребитель склонен к производству и вложению денег в собственный комфорт и безопасность. Поэтому, одной из задач, решаемой девелоперской компанией, является поддержание и развитие мотивации у потребителей к комфортному и безопасному обустройству их жизни.

Каждый девелоперский проект – это реализация и продвижение в сознании потребителей некой концепции, предполагающей определённый уровень комфорта и безопасности. С точки зрения потребительских возможностей, она должна им либо соответствовать, либо быть чуть выше, для сохранения мотивационного настроя потребителя, но при этом быть вполне реализуемой.

В основе комфортной и безопасной жизни человека лежит индивидуальное жилое пространство. По этой причине, большинство девелоперов территорий создают свои проекты, как реализацию концепции индивидуального жилого пространства. Даже если девелопер реализует проект в виде многоквартирного жилья, он всегда обязан опираться на идею индивидуального жилого пространства. Наверное, поэтому в зарубежном девелопменте получили широкое распространение многоквартирные дома коридорного типа. Один общий коридор на этаже, соединяющий определённое множество индивидуальных жилых пространств (квартир).

Но всё-таки большим попаданием в индивидуальность и независимость жилых пространств обладает идея индивидуального земельного участка. Девелоперские проекты, реализующие территорию в виде индивидуальных земельных участков, обладают большей востребованностью среди потребителей, так как они больше всего соответствуют стремлению человека к собственным комфорту и безопасности.

Именно по этой же причине многие девелоперы мира в своих проектах по преобразованию территорий не стремятся отказываться от индивидуальных земельных участков. В стремлении сделать проект экономически успешным они изменяют размер земельных участков, меняют его конфигурацию (соотношение его сторон), но при этом сохраняют саму по себе идею индивидуального земельного участка. Да, во многих зарубежных девелоперских проектах можно часто встретить индивидуальные земельные участки шириной 9 метров и глубиной 30 метров. И эти проекты вполне успешны на рынке жилой недвижимости.

Комфорт и безопасность жизни человека, на которую замотивирован абсолютно каждый потребитель девелоперского проекта, ориентируется в первую очередь на индивидуальность и независимость земельного участка, а уже во вторую – на его размер. Поэтому, низкая экономическая эффективность девелоперского проекта с большими индивидуальными земельными участками не может быть повышена за счёт многоквартирного освоения территории.

Девелопер может отказаться от концепции индивидуальных земельных участков в своём проекте только в одном случае: ширина индивидуального земельного участка для достижения необходимой экономической эффективности проекта составляет менее 6 метров. Опытным путём мировой девелопмент пришёл к выводу, что индивидуальное жилое пространство не может составлять в ширину менее 6 метров. Оно может быть меньше указанного числа, но тогда возникает проблема с комфортом самого по себе жилого пространства.

Поэтому, когда экономическая эффективность проекта вынуждает девелопера создавать индивидуальные земельные участки шириной менее 6 метров, то только тогда в его проекте появляются многоквартирные высотные дома. При этом, до тех пор, пока размеры и конфигурация индивидуального земельного участка позволяют девелоперу территории возводить индивидуальные отдельно стоящие дома, он их обязан возводить.

Именно с отдельно стоящими индивидуальными домами у потребителя территорий связан комфорт и безопасность собственной жизни. Именно, на них замотивирован каждый потребитель.