Месяц: Апрель 2021

В СССР, да и по сегодняшний день в России, существует парадоксальная ситуация: многие люди владеют квартирами в многоэтажных домах и владеют индивидуальными земельными участками. При этом жильём, как таковым, является не индивидуальный земельный участок, а квартира.

Эта ситуация вызывает много вопросов. Один из них: зачем людям необходим индивидуальный земельный участок, когда у них ест квартира? Понятно, что в давние советские времена он использовался для выращивания сельхозпродукции, которая отсутствовала в достаточном количестве и надлежащего качества в магазинах. На сегодняшний день, ситуация с обеспечением людей сельхозпродукции кардинально другая, но при этом дачи (индивидуальные земельные участки) продолжают пользоваться особой популярностью. Про реакцию людей на пандемию covid-19 уже можно даже и не говорить. Многие прошлись по ней.

Что даёт дача людям такового, что не может дать квартира? Почему в российском обществе принято владеть и квартирой, и дачей одновременно? В целом, почему на рынке недвижимости присутствует своеобразное «двоевластие»? Почему отечественный рынок принципиально делится на городскую недвижимость и загородную.

Скорее всего, в этом парадоксальном явлении виноваты квартиры. Квартира – это индивидуальное жилое пространство человека, которое не имеет территориальной привязки. Квартира никак не соотносится с индивидуальной жилой территорией. В то же самое время, дача несмотря на то, что, де-юре, не является жильём, является индивидуальной территорией. Иначе говоря, дача в любом своём виде реализует концепцию индивидуальной жилой территории.

Да, каждый человек стремится реализовать концепцию индивидуального жилого пространства, которое соответствует индивидуальной жилой территории. Можно даже сказать, что для каждого человека базовой концепцией является, именно, индивидуальная жилая территория. Человеку нужна своя территория, на которой он мог бы самостоятельно или через подрядные организации реализовать уже концепцию индивидуального жилого пространства.

Если взглянуть на это явление шире, то можно заметить, что в зарубежных странах, и квартиры, и, собственно, дачи являются, преимущественно, арендной недвижимостью. Квартиры являются арендной недвижимостью, так как они не соотносятся с индивидуальной жилой территорией. Она находится в коллективном использовании. Дачи являются арендной недвижимостью, так как являются временным жильём. Жильём за рубежом, в большинстве случаев, является, именно, тот формат, который можно соотнести с индивидуальной территорией. По этой же причине развитие индивидуальных жилых домов шло и продолжает идти с сохранением концепции индивидуальной жилой территории. Расстояние между соседними индивидуальными домами сокращается или вовсе исчезает, но концепция индивидуального жилого дома на индивидуальной территории остаётся неизменной.

Дача, как, фактически, обязательное дополнение к квартире людям необходима не для выращивания сельскохозяйственной продукции. Она им необходима для реализации концепции индивидуального жилого пространства на индивидуальной же территории. И для людей, получается, не важным, что дача де-юре не является жильём.

Если пойти в этом вопросе дальше, то недвижимостью являются не квадратные метры какого-либо здания, а, именно, территория, на которой они расположены. Тот, кто владеет территорией под каким-либо зданием, тот и владеет недвижимостью. Недвижимость – это территория. В связи с этим, можно смело утверждать, что российская дача, в международном смысле, является в большей степени недвижимостью, чем квартира в многоэтажном жилом комплексе. Владея квартирой, человек не владеет территорией, на которой она расположена. Вариант совладения территорией, на которой расположен многоквартирный дом в России пока не прижился. Поэтому, властям различных уровней доступны к реализации проекты так называемой реновации территорий. Владея квартирой, человек не владеет территорией.

Появление в России малоэтажного и индивидуального жилого домостроения является стремлением человека иметь не просто квадратные метры жилья, а является стремлением человека обладать полноценной недвижимостью, которая напрямую связана с концепцией индивидуальной территории. По этой же самой причине, на российском рынке домостроительных услуг творится полная вакханалия. Столкнулись стремление обладать полноценной недвижимостью, связанной с определённой территорией, и необходимость определить её жилой формат эксплуатации. На рынке недвижимости в большей степени ценится территория, а не то, что на ней построено. Зачастую, индивидуальные жилые дома ничего не стоят. Стоит только территория.

Таким образом, существование российских дач, как обязательного дополнения к квартире, говорит о том, что основным стремлением человека является владеть индивидуальной территорией, а квадратными метрами дома. Нет особого смысла предлагать людям услуги по строительству индивидуальных домов. Весь смысл рынка недвижимости заключается в том, чтобы предлагать людям индивидуальные территории жилого назначения.

Ещё пару сотен лет назад государства стремились к завоеванию территорий , формированию империй для увеличения запасов природных ресурсов . Современный мир стал другим. Многие государства уже не интересуются природными ресурсами . Но современные экономики многих государств по — прежнему живут за счёт территорий. Территории не потеряли своей актуальности для государств. Только теперь богатство территорий заключается не в природных ресурсах, а в людях, живущих на этих территориях, в потребителях этих территорий.

Зайти в США и Канаду девелоперским или домостроительным бизнесом очень тяжело. В этой сфере на территории этих государств работает очень много компаний, очень большое количество людей. Создать более — менее значимый бизнес будет очень тяжело. Удобней заходить на пустую территорию. На территорию, где ещё нет значимых достижений в области девелопмента и домостроения. Российская Федерация вполне подходит на эту роль.

Однако, сколько бы неосвоенных территорий ни было бы, количество потребителей также имеет важное значение. В любом виде бизнеса количество потребителей имеет важное значение. Чем их больше, тем лучше для бизнеса. И объём рынка в области девелопмента и домостроения считается отталкиваясь от общего числа потребителей, которое равно общему числу населения.

Безусловно, увеличение числа потребителей происходит не быстро и не так активно, как хотелось бы. Но при этом, никто не запрещает потребителям иметь по несколько домовладений. В этой связи, очень важно иметь ввиду производство домовладений, которые предрасположены и для сдачи в аренду.

Как в любом виде бизнеса, так и в девелопменте, так и в домостроении очень важно определить потребителя для создаваемых продуктов или услуг. Т.е. важно понять, кем является потребитель и уже на основе этого создавать и развивать сам продукт или услугу. Так сложилась судьба отечественного рынка недвижимости: потребители в большей степени ассоциируются у девелоперов и домостроителей, как, собственно, и у риэлторов с людьми или некими организациями. В то время как между людьми, организациями и потребителями очень большая разница.

В последнее время, всё чаще и чаще отечественные девелоперы и домостроители стали употреблять слова «продукт» или «сервис» в отношении того, чем они занимаются . Эти слова имеют непосредственное отношение к потребителю. Не обращая внимание на тавтологическое звучание, но потребители, действительно, потребляют продукты и сервисы. Они создаются именно для них.

Так , кто такие потребители? Почему весь мировой бизнес, включая девелоперов и домостроителей, на них работает? И чем они отличаются от просто людей или просто неких организаций?

В целом и общем, можно сказать, что потребитель – это некий субъект экономических отношений, характеризуемый наличием у него некоторых проблем, задач, которые требуют своих решений. В то время как , если брать просто человека, то у него проблем и задач нет. У него есть только желания. В отличии от человека, потребитель более конкретен и понятен. А человек, если так можно сказать, витает в облаках.

Желания трудно описать и зафиксировать. Они могут постоянно меняться вплоть до их разворота на 180 градусов. Проблемы и задачи потребителей более чёткие и более постоянны. Даже если сам потребитель не может их чётко сформулировать или описать, то это не значит, что их не существует. По большому счёту, любой бизнес в мире строится , именно , на этом: выявление потребительских проблем и задач и формировании предложений по их решению. В конкурентной борьбе выигрывает как тот, кто смог выявить потребительские проблемы и задачи, и те, кто смог предложить потребителям наиболее эффективные варианты решения их проблем и задач.

На осуществлении желаний человека, увы, бизнесы не строятся. Желания человека – слишком абстрактная категория. Тем более, у разных людей редко совпадают желания. В то время как многих и многих потребителей очень даже легко объединить одним и тем же списком проблем и задач. Осуществление желаний человека – очень дорогостоящее мероприятие. Он редко, можно сказать, что никогда не вписывается в финансовые возможности человека. Желания человека очень редко соотносятся с его возможностями.

Решения же потребительских проблем и задач можно осуществлять при разных уровнях финансового достатка потребителя. Да, решения будут зависеть от уровня финансового достатка, но при этом они в любом случае будут являться всё теми же самыми решениями. В чём — то они будут более эффективными, а в чём — то менее эффективными.

Как в девелопменте, так и в домостроении необходимо с самого начала выявить круг проблем и задач, которые необходимо решить. И уже потом начать объединять потребителей на основе предлагаемых решений для этих самых проблем и задач. Например, в домостроении есть одна самая главная проблема: отсутствие земельных участков, подготовленных как для ведения строительной деятельности, так и условий, позволяющих построенному на земельном участке дому функционировать максимально эффективно и в рамках закона . Эту проблему домостроителей девелопмент превратил для себя в задачу, которую и решает.

По сути, домостроители с этой проблемой и являются для девелоперов потребителями их продукта . Девелоперы создают земельные участки, на которых домостроители могли бы осуществлять свою строительную деятельность . Земельных участков, на которых домостроитель мог бы осуществлять свою строительную деятельность не так уж много. Земли в физическом смысле на нашей планете много, а вот земельных участков, на которых можно было бы осуществлять домостроительную деятельность значительно меньше. Девелопмент призван решать эту потребительскую задачу.

Возьмём, например, самих строителей. У человека есть проблема : отсутствие собственного (индивидуального) жилого пространства или территории для частной (приватной) жизни. Многие домостроители мира взяли эту проблему себе в задачу и осуществляют разные варианты её решения. В зависимости от разных территориальных и финансовых обстоятельств они создают разные решения для одной и той же потребительской проблемы. Абсолютно все индивидуальные жилые пространства в мире можно объединить только этим условием или обстоятельством. Они все являются разными решениями одной и той же потребительской проблемы.

Таким образом, потребитель со своими проблемами и задачами появился в рамках экономической деятельности не случайно. Реализовывать желания человека – очень трудный и крайне неэффективный вариант экономической деятельности. Выявление потребительских проблем и задач, поиск и реализация их решений уже много кратно подтвердили и продолжают подтверждать свою экономическую эффективность.