ДОМ ДЛЯ ЖИЗНИ. ДОМ ДЛЯ РАБОТЫ

До начала ковидных времён в США существовало правило для инвесторов в стартапы: вкладывать деньги только в те стартапы, которые базируются в радиусе 50 миль (~80 км.) от места жительства инвестора. Это правило, собственно, и сформировало т.н. Кремниевую долину. Инвесторы давали деньги только тем стартапам, до которых они могли добраться на автомобиле. В Сан-Франциско живёт очень много богатых людей, и из-за этого правила стартаперы разных мастей в поисках финансирования вынуждены были селится рядом с ними.

В связи с наступлением ковидных времён, это правило инвестирования перестало быть актуальным. Уже весной 2020 года калифорнийские инвесторы стали давать деньги стартапам, основателей которых они не видели, и до которых они уже не могли добраться на автомобиле. Можно сказать, что пандемия коронавируса существенно раздвинула территориальные границы по взаимодействию людей друг с другом. Мир людей, в действительности, стал глобальным.

Некоторые изменения, в связи с произошедшими событиями 2020 года, произошли и в девелопменте территорий. Но нельзя сказать, что эти изменения были существенными или кардинальными, как в случае с инвестированием стартапов в США. Для раскрытия вопроса изменений, произошедших в девелопменте, за предыдущий год, необходимо вернуться в допандемийные времена и посмотреть на то, что создавали девелоперы мира?

В допандемийные времена девелоперы создавали, развивали, по сути, только два типа территорий: для жизни, для работы. Территории для жизни представляли собой маленькие или большие поселения, преимущественно, состоящие из индивидуальных домов, в которых жизнь текла тихо и размеренно. Иначе говоря, территории для спокойного семейного проживания. Также девелоперы создавали и развивали территории для работы. Это территории крупных городов, в которых доля офисных и прочих производственных площадей значительно превышали долю жилья. Жильё, создаваемое на этих территориях, преимущественно ориентировалось не на тихий семейный быт, а на карьеру и бизнес. Жильё было призвано отражать карьерные и бизнесовые успехи человека.

Отражение этого явления можно увидеть также и в том, что т.н. бездомные люди присутствует, именно, на территориях, где жильё создано для работы, а не там, где оно создавалось и создаётся для тихого семейного быта. Бездомные люди, если можно так сказать, являются иллюстрацией неудачи в карьере и бизнесе.

С наступлением пандемии коронавируса в девелопменте произошли некоторые изменения: жильё для карьеры и бизнеса несколько растеряло свою актуальность, а жильё для семейного быта её приобрело. Безусловно, жильё для работы никуда не исчезнет и не пропадёт с рынка недвижимости и после пандемии коронавируса, но, с точки зрения, девелопмента судьба жилья для тихого семейного быта выглядит гораздо привлекательнее. Оно только выиграло от событий 2020 года. Пандемийные времена трудно перенесли не жители тихих семейных территорий. Они больнее всего ударили, именно, по жителям «рабочих» территорий. Деловые районы многих городов мира опустели. Правило 50 миль, вдруг, перестало действовать.

Таким образом, перед девелопментом встал глобальный вопрос: начать преобразовывать территории для работы в территории для жизни, или поступить наоборот – пытаться дополнить территории для жизни условиями для работы? Какой из этих вариантов будет успешнее на рынке жилой недвижимости? В разных странах была принята разная тактика, которая зависела от того, какого жилья было больше всего на момент начала пандемии коронавируса.

В России большая часть территорий приспособлена под жильё для работы. Они лишь дополняются с разной степенью успешности условиями для жизни. Главный ориентир отечественного девелопмента всё-таки направлен на создание жилья для работы. Но, в тех же самых США и большей части Западной Европы и в Великобритании – большую часть территорий составляют территории для жизни. Поэтому, в этих странах девелопмент в большей степени ориентируется на дополнение территорий для жизни условиями для работы. Последнее можно наглядно проиллюстрировать т.н. «массовым переездом» бизнеса из Калифорнии в Техас. На сегодняшний день, объёмы приспособления территорий для жизни в штате Техас характеризуются внушительными цифрами. Даже появились очереди на приобретение (постройку) индивидуальных домов. А всё из-за того, что правило 50 миль перестало быть актуальным. Место жительства человека стало менее зависимо от его места работы.

Необходимо отметить, что с экономической точки зрения трансформация территории для работы в территорию для жизни является более затратным мероприятием, чем наделение территории для жизни условиями для работы. Российские госпрограммы по созданию комфортной городской среды (читай, как преобразование территорий для работы в территории для жизни) на много дороже в разы мнее эффективны, чем девелоперские затраты по наделению территорий для жизни условиями для работы. Мы живём в глобальную эпоху тотальной цифровизации. С помощью современных технологий коммуникаций и обмена данными, попытки трансформации территорий для работы в территории для жизни выглядят несколько архаично. Гораздо дешевле и гораздо эффективнее наделить территории для жизни условиями для работы, чем поступать наоборот.

В любом случае национальные территории необходимо преобразовывать. Как показывает мировая практика, все направления преобразования сводятся к созданию территорий для жизни, а не для работы, чем бы ни были территории изначально. И как бы это странно ни прозвучало, современные национальные экономики растут и развиваются прежде всего на территориях для жизни, а не на территориях для работы.

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ПРИЗНАКИ ЖИЛЬЯ

Многие, наверное, знают известную американскую присказку, раскрывающую суть абсолютно любого объекта недвижимости, которая звучит, как location, location, location. Смысл этой присказки заключается в том, что объектом купли/продажи на рынке недвижимости является ничто иное, как территория (location). Люди покупают и продают не дома, не квартиры, а территории. На рынке недвижимости присутствуют хорошие территории, привлекательные территории, а также территории не заслуживающие внимания, или территории не заслуживающие доверия потребителей.

Дома можно строить из чего угодно и, как угодно. Дома могут быть маленькими или большими. Дома могут находится в индивидуальном или коллективном владении. Эксплуатировать дома возможно на основе права собственности, а можно – на правах аренды. Но главным для потребителя и рынка недвижимости было и остаётся местоположение дома. Иначе говоря, специфика территории его присутствия. Человек покупает/арендует не дом, не квартиру – он покупает/арендует территорию их присутствия. В этом и заключается смысл американской присказки «location, location, location». Поэтому, какое бы жильё для себя не выбирал человек, он, в первую очередь, будет ориентироваться на его территориальные признаки. У жилья может быть множество территориальных признаков, но среди них можно выделить несколько основных.

В начале стоит назвать признак структуры или организованности территории. В целом, все территории на планете Земля можно поделить на две категории: организованные территории и неорганизованные. Под организованностью территории следует подразумевать их преобразованность для жизни человека. Главным, или основным признаком их организованности является улица. Абсолютно любое преобразование территории начинается с создания улиц. Человек скорее выберет территорию с сетью улиц, чем территорию без них. Это минимальное условие для продажи территории. Территория вполне может и не иметь ни одного построенного дома, но признаками структуры и организованности она обязана обладать. Поэтому, девелоперы всегда начинают преобразование территорий с создания сети улиц. Поэтому, девелопмент в большинстве случаев связан с земляными работами и прокладкой различного рода инженерных коммуникаций.

За структурой и организованностью территории следует её содержательная часть. Что представляет из себя территория? Является ли она частью некоего нетронутого природного ландшафта или обладает некоторой степенью урбанизированности. Следует отметить, что природное содержание территории имеет ключевое значение для человека только в том случае, если оно является уникальным и неповторимым. В прочих случаях, люди отдают приоритет урбанизированности. Чем в большей степени территория урбанизирована, тем привлекательнее. Безусловно, территорий с уникальным природным ландшафтом в мире не так много. Гораздо больше территорий, живущих и развивающихся под эгидой глубокой урбанизированности. Под урбанизированностью территории следует понимать высокую плотность населения. Другими словами, людей, в большей степени, привлекают другие люди, чем какая-либо уникальность природного ландшафта. Люди всегда будут предпочитать густонаселённые территории территориям без людей.

Далее, следует такой территориальный признак жилья, как её глобальность. Насколько территория является глобальной? Входит ли территория в некое единое пространство жизни людей или является обособленным и замкнутым? Степень включённости территории в общечеловеческое пространство для жизни – важный признак любого жилья. Собственно, по этой причине большинство людей предпочитает выбирать для жизни крупные города, а не забытые миром деревеньки. Когда человек живёт в крупном городе, он большей степени ощущает себя частью мира, чем живя в на «малообитаемом острове». Именно этот территориальный признак жилья породил такое явление, как агломерации городов. Города объединяют свои территории в агломерации и формируют глобальные территории. Человек может жить в маленьком с территориальной точки зрения городке, но при этом воспринимать своё жильё, как часть глобальной территории. В этой связи, следует отметить, что, например, Лондон является ни чем иным, как агломерацией семи деревень. Поэтому, количественно индивидуальное жильё в этом городе превалирует над многоквартирным. А большое количество многоквартирного жилья является переоборудованным индивидуальным.

По своей сути, люди бояться «замкнутых пространств». Они с удовольствием бы предпочли глобальные территории локальным. И этот вопрос решается через специфику девелопмента самой территории. Даже в том случае, когда люди выбирают для жизни конкретное пусть и небольшое по размеру жильё, они рассматривают территорию, где это жильё находится, как единое жилое пространство. По этой причине, территории, обладающие внушительными размерами, для жизни выглядят более привлекательными, чем территории, характеризующиеся небольшими размерами. Большие по размерам территории способны включить в себя не только большее количество единиц жилья, но, самое главное, они способны предоставить людям большое жизненное пространство, которое может включать в себя также разнообразные элементы комфорта и безопасности. Например, территория, вмещающая в себя только 50 индивидуальных домов и ничего другого будет являться в глазах потребителя менее привлекательной, чем территория, включающая в себя 500 домов с парковыми зонами и прочим благоустройством.

Люди всегда стремились и будут стремится к увеличению собственного жилого пространства. При этом размер жилого пространства человека не должен ограничиваться площадью его дома или площадью его индивидуального земельного участка. Оно должно охватывать по максимуму всю территорию, на которой расположено его индивидуальное жильё, а то и выходя за её пределы.

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РЕСУРС В МАЛОЭТАЖНОМ ДОМОСТРОЕНИИ

Как много в российском информационном пространстве разговоров и рассуждений на тему строительных материалов и технологий в малоэтажном домостроении! Вот уже на протяжении более 20 лет не прекращаются споры в среде потребителей и в среде профессиональных строителей на тему выбора и применения различных строительных материалов и технологий в малоэтажном домостроении.

Строительные материалы и технологии в малоэтажном домостроении являются ресурсом компании, создающим жильё. Они в большей степени важны и необходимы строительным компаниям, чем потребителям жилья. Критериев по выбору тех или иных материалов и технологий у строительной компании в разы больше, чем у потребителей. По большому счёту, у потребителей только 2 критерия по выбору: надёжность и безопасность применяемых строительных материалов и технологий. Для строительной компании помимо этих критериев присутствуют такие как: их доступность, стоимость, технологичность применения, словом, их влияние на формирование и реализацию конечного продукта (жилья) потребителям. Иными словами, вопрос применения тех или иных строительных материалов следует полностью и целиком адресовать компаниям, а не потребителям. Строительные материалы и технологии являются технологическим ресурсом абсолютно любой компании, занимающейся возведением и продажей жилья. Выбор тех или иных строительных материалов и технологий любая компания начинает с конечной стоимости самого по себе продукта. В целом, это очень хорошая практика для строительных и девелоперских компаний – начинать рассуждение о продукте (жилье) с его конечной стоимости для потребителя. Жильё создаётся для его продажи потребителю, поэтому его конечная стоимость всегда имеет важное значение в строительстве. Она формирует себестоимость его производства. Нельзя ввязываться в производство жилья, не имея представления о его конечной стоимости для потребителя.

Далее, за определением конечной стоимости следует доступность самих по себе строительных материалов и технологий, лежащих в основе производства жилья. Этот критерий предполагает, как их наличие в достаточном количестве и надлежащего качества, так и наличие профессиональных компетенций у тех, кто их будет применять. Зачастую, на различных территориях мира присутствует различная степень доступности тех или иных строительных материалов и технологий. И этот момент является ключевым в рамках вопроса по масштабированию домостроительного и девелоперского бизнеса. Идеальной, с этой точки зрения, является ситуация, когда одна и та же хорошая степень доступности строительных материалов и технологий свойственна максимально большей по размеру территории. Раз девелопмент и домостроение входят в состав национальных рынков недвижимости, то идеальной ситуацией можно считать: одну степень доступности одних и тех же строительных материалов и технологий на всей территории того или иного государства. Для какой по размерам территории характерна одна и та же доступность определённых строительных материалов и технологий – точно таким же по масштабу и будут являться строительные бизнесы. Как показывает мировой опыт, национальные рынки недвижимости основанные на одной и той же степени доступности определённых строительных материалов и технологий являются самыми крупными. Где бы и какое бы жильё не строилось для его производства применяются одни и те же ресурсы.

Сюда же можно отнести и такой критерий, как стоимость строительных материалов и технологий. Этот критерий в большей степени имеет отношение сколько не к их стоимости самой по себе, а к стоимости их применения. Одни и те же строительные материалы и технологии, применяемые при производстве жилья, могут иметь различную стоимость применения. Вопрос стоимости сводится к профессиональной компетенции применяющих и к условиям применения. Самым распространённым видом снижения стоимости применения строительных материалов и технологий является автоматизация производственных процессов. Она может проявляться по-разному, начиная от построения технологических карт и универсализации строительно-монтажных процессов, и заканчивая заменой на производстве человека роботами. Строительные материалы и технологии, которые поддаются автоматизации, в самом широком смысле этого слова, всегда будут лидировать на рынке недвижимости по сравнению с теми, применение которых трудно каким-либо образом автоматизировать.

Но самым важным критерием выбора строительных материалов и технологий является их способность соответствовать объёмам производства жилья. В истории мировых рынков недвижимости уже случались казусы: доступные и недорогие материалы и технологии просто переставали успевать за растущими объёмами производства жилья. Технологический ресурс имел предельные объёмы. Поэтому, если девелоперская или строительная компании ориентируются на максимально возможный объём производства жилья, то следует иметь ввиду ресурсные возможности строительных материалов и технологий. Способны ли они соответствовать максимальным объёмам производства жилья?

Именно этот критерий и породил в российском информационном пространстве бесконечные споры о применении различных строительных материалов и технологий в малоэтажном жилом домостроении. Когда объёмы производства жилья маленькие, можно даже сказать, микроскопические, когда рынок недвижимости не имеет общенационального характера, то есть возможность применять любые строительные материалы и технологии, ориентируясь сугубо на их доступность и стоимость. Но как только объёмы производства жилья начинают расти или достигать значительных объёмов, то сразу на первый план начинает выходить их технологический ресурс. Чем крупнее объёмы производства жилья в стране, чем большим единством обладает национальный рынок недвижимости, тем менее актуальным становится вопрос свободы выбора тех или иных строительных материалов и технологий.

КОНЦЕПЦИЯ ПОСЁЛКА – ЭКОНОМИКА ТЕРРИТОРИИ

Самая лучшая участь для любой территории – это постоянное присутствие на ней человека. Поэтому, создавая ту или иную концепцию посёлка, вернее будет сказать поселения, необходимо искать решение одной единственной задачи: как сделать посёлок интересным и привлекательным для постоянного места жительства?

Экономика любой территории строится сколько не на том, где и как люди зарабатывают деньги, сколько на том, где и как они тратят заработанные деньги. Таким образом, концепция любого посёлка в первую очередь подразумевает трату людьми заработанных денег. В связи с этим, многие концепции посёлков в мире подразумевают создание не «сити» с местами для зарабатывания денег, а тихих и спокойных спальных районов,расположенных вокруг крупных ритейл-центров, мест для отдыха и развлечений.

Первым вариантом вложения денег в экономику той или иной территории является покупка человеком жилой недвижимости. Чем дороже будет стоить эта самая жилая недвижимость, тем для экономики территории будет только лучше. Большинство территориальных налоговых систем в мире основано на налоге на жилую недвижимость. Главное, чтобы дороговизна объекта жилой недвижимости не была выше покупательской способности людей. Чем выше покупательская способность людей, тем дороже жилая недвижимость. В этой связи, ипотечное кредитование весьма успешно способствует насыщению территориальной экономики деньгами. Ипотечное кредитование позволяет успешно продавать достаточно дорогие объекты жилой недвижимости.

Приобретение людьми на той или иной территории объектов жилой недвижимости можно также связать с эксплуатационными характеристиками самих по себе объектов жилой недвижимости. Насколько эти самые объекты жилой недвижимости являются для людей привлекательными?

Во все времена людей привлекали размер и независимость собственного жилого пространства. Многие люди высоко оценивают индивидуальные жилые дома, расположенные на индивидуальном же земельном участке. Большинство концепций посёлков в мире строится вокруг индивидуальных жилых домов, расположенных на индивидуальных же земельных участках. Иными словами говоря, любая концепция посёлка старается поселить на той или иной территории людей рядом друг с другом, а не друг над другом или друг под другом. Людей больше привлекает равноправное соседство друг рядом с другом, чем сожительство друг с другом на одном земельном участке.


Также следует отметить важность для экономики территории количественное присутствие людей. Чем больше людей будет постоянно проживать на территории, тем выше будут вложения денег. Поэтому, для многих территорий крайне интересны в том числе семейные концепции посёлков. Воспитание и образование детей на той или иной территории – эффективный способ экономической эксплуатации территории. Концепции посёлков,подразумевающих семейный формат проживания, и, условно, высокую плотность застройки всегда были более успешными на рынке жилой недвижимости, чем тот же самое, например, дачно-рекреационный формат.

Вторым вариантом вложения денег в экономику территории, после приобретения объекта жилой недвижимости, являются эксплуатационные расходы на его содержание, включающие водоснабжение/водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и т.п. С экономической точки зрения потребление объектом жилой недвижимости воды, электричества, газа являются эффективными, если они осуществляются централизованно. Иначе говоря, являются оплачиваемой на регулярной и системной основе услугой. Современная экономика по большей части строится не на производстве товаров, а не предоставлении услуг. Поэтому, концепции посёлков, построенные на представлении людям достаточно большого количества разнообразных услуг, включая услуги по содержанию и эксплуатации объекта жилой недвижимости, были и остаются с экономической точки зрения эффективными.

В том числе, количество услуг направленных на содержание и эксплуатацию объекта жилой недвижимости, находится в прямой зависимости с привлекательностью самого объекта жилой недвижимости на рынке жилой недвижимости. Что касаемо экономики территории, на которой предполагается реализовать концепцию посёлка, то следует также отметить, что строительство одного жилого дома приводит к формированию трёх рабочих мест. Даже в том случае, когда концепция посёлка направлена не на зарабатывание денег, а на их трату.

В заключении, хотелось бы отметить, что при создании эффективной концепции посёлка имеет большое значение размер территории. Чем больший территориальный охват предполагает концепция посёлка, тем выгоднее и успешнее будет существовать экономика территории. Концепция посёлка меньше всего должна стремится к локальности и независимости. В большей степени она должна предполагать какие-либо интеграционные решения. Концепция посёлка, построенная на интеграционных решениях, с экономической точки зрения всегда будет успешнее, чем концепция, построенная на локальных решениях.
Интеграционные решения делают её взаимодействие с экономикой территории более тесной. Интеграционные решения делают концепцию посёлка более привлекательной на рынке жилой недвижимости.