Месяц: Июнь 2023

Для того чтобы девелоперский продукт стал успешным не только с точки зрения финансовой отдачи на вложенные в него средства, но и с точки зрения будущих поколений, в начале необходим best use анализ земельного участка. Собственно, с этого типа анализа и начинается процесс создания абсолютно любого девелоперского продукта.

Девелопмент занимается ничем иным, как привлечением людей на вполне конкретную территорию (земельный участок). Поэтому девелоперский продукт — это ничто иное, как четко и конкретно сформулированное предложение для людей (потребителей территорий) воспользоваться возможностями, которые он предоставляет для жизни, работы и отдыха, возможно также для организации бизнеса, производства и т.п.

Для того чтобы получить возможность четкой и конкретной формулировки предложения, которое и будет заложено в девелоперский продукт, и необходим best use анализ земельного участка. Что предложить потребителям территории — в каком виде, в каком формате? Каким должен быть девелоперский продукт? При этом, не только здесь и сейчас, но и в долгосрочной перспективе. Какие последствия, какие перспективы его ожидают?

Однозначно, лучше заранее на бумаге или на компьютере смоделировать девелоперский продукт, проанализировать разные сценарии его воплощения, существования, чем воплотить его в жизнь, потому что очень хотелось, сильно чесались руки, потому что думалось, все произойдет, как придумалось, а потом заниматься анализом не только успешных кейсов, но и кейсов, приведших к проблемам, или неудачам с оглушительными провалами. Лучше сначала подумать, а потом уже делать. Безусловно, best use анализ земельного участка — это не способ нарисовать идеальное будущее девелоперского продукта. Скорее это анализ возможных рисков. Это возможность избежать тех его вариантов, которые могут привести к полной потере инвестиций.

Таким образом, мы вновь приходим к необходимости подключения к созданию девелоперского продукта хороших специалистов, которые смогут провести качественный и всесторонний best use анализ земельного участка и защитить инвесторов, от тех рисков, которые могут их привести к полной потере их вложений. И для этого анализа, безусловно, лучше брать тех специалистов, которые имеют в своем портфолио не просто “красивые картинки” девелоперских продуктов, а имеют опыт аналитической деятельности в области девелопмента территорий. Тех, кто имеет опыт изучения не только собственных продуктов, но и многих других продуктов. Тех, кто воплощал девелоперские продукты в жизнь на основе аналитических данных.

Вновь возник любопытный вопрос целевой аудитории девелоперского продукта? Как объять необъятное? Как действовать девелоперу в глобальном технологическом мире?

На наш взгляд, все, что делает девелопер, он делает для и ради будущего. В некотором смысле, он живет не прошлым и даже не настоящим, а будущим — тем, чего нет, что ещё не свершилось. Он прогнозирует, формирует будущее — создает условия для его благоприятного и благополучного свершения.

И в этом можно увидеть некий парадокс. Да, девелоперские продукты ориентируются на будущее, но платит за них настоящее. Увы, как показывает практика, девелоперский продукт, ориентированный на настоящее, и оплачиваемый тем же настоящим не работает и не функционирует. Как и оплата будущего будущим также несостоятельна. Оказывается, оплата будущего происходит только настоящим. Платишь сегодня — получаешь завтра.

Таким образом, целевая аудитория девелоперских продуктов весьма специфична и весьма узка: от 0 до 25 лет (будущее), за которое платит поколение 25 — 55+ (настоящее). Другими словами, девелоперские продукты ориентируются на детей и молодежь, за которых платят родители. Но на целевую аудиторию девелоперских продуктов можно также посмотреть и под другим углом и получить примерно тот же результат — бизнес или деятельность по формированию в настоящем будущего. Недаром люди переходят от ресурсного бизнеса к технологическому. Первый рисует не совсем благоприятное будущее, а последний дает некую надежду, уверенность в благоприятном будущем.

На этом, собственно, и формируется девелоперский продукт: каким люди хотят видеть свое будущее и будущее своих детей? И девелоперские продукты, создаваемые сегодня, являются ответом на эти вопросы. Именно поэтому при создании девелоперского продукта, на первый план выходит комьюнити (сообщества), а не желания конкретных людей здесь и сейчас.

Для реализации какой-либо идеи всегда нужны деньги. И совсем необязательно, даже желательно, чтобы эти деньги не были собственными средствами. Реализация какой-либо даже гениальной идеи на собственные средства очень редко приводит ее к успеху. Лучшие идеи и решения в нашем мире были реализованы и стали успешными благодаря чужим деньгам.

Так устроен мир финансов: есть люди, которые нуждаются в деньгах для реализации своих идей, и есть люди, которые хотят и могут профинансировать их. И девелопмент территорий не является исключением. Он существует в той же самой финансовой парадигме людей, нуждающихся в финансировании своих девелоперских продуктов, и людей, способных выделить на это деньги.

Но это явление легко описать на бумаге. В действительности, между этими двумя категориями участников финансовой стороны рынка девелопмента огромная пропасть. Невозможно просто заявить о необходимости финансирования девелоперского продукта, как нельзя просто заявить о желании профинансировать какую-нибудь идею в области девелопмента территорий. Контакт скорее всего не осуществится. Каждый из участников рынка останется при своем, взаимодействия не будет.

Для того, чтобы девелоперский продукт получил необходимое финансирование необходим посредник — тот, кто способен соединить тех, кто нуждается в финансировании своих девелоперских задумок с тем, кто обладает такими возможностями и желанием. Нужен тот, кто с одной стороны знает и понимает мир людей, задумывающих девелоперские продукты, а с другой — понимает мир желаний и возможностей людей, готовых их финансировать.

Работа такого посредника не такая уж и простая. Пропасть между этими людьми просто огромная. И требуется достаточно много усилий, чтобы они не просто нашли друг друга, но, самое главное, чтобы они поняли друг друга, смогли договориться друг с другом. Потому что среди людей, ищущих финансирование для реализации своих девелоперских идей, очень много таких, чьи идеи похожи на “розовых пони, скачущих по радуге”, и их финансирование несет огромные риски. Но, вместе с тем, среди людей, желающих профинансировать создание девелоперского продукта, много таких, чьи амбиции и желания по возврату инвестиционных вложений тоже имеют мало общего с реальным миром запуска и реализации девелоперских продуктов.

В связи с этим, работа посредника не сводится исключительно к организации встречи одних с другими в одной переговорной комнате на 30-м этаже офисного небоскреба в деловом квартале финансовой столицы. “Розовые пони” никогда не договорятся с “акулами капитализма”. Работа посредника заключается в том, чтобы понять, отредактировать, всецело проанализировать идею, концепцию девелоперского продукта и представить ее сильные и слабые стороны, чтобы человек, желающий его профинансировать имел максимально четкое понимание: куда он вкладывает деньги и какого результата он может ожидать. Как, собственно, для такого понимания необходимо иметь четкие представления о мире создания и реализации девелоперских продуктов, чтобы ожидания от вложений максимально четко соотносились с реальностью.

Поэтому, зачастую успешное финансирование, как и успешная реализация девелоперского продукта, сводится к корректному выбору адекватного здравомыслящего и имеющего достаточный опыт посредника. И таким посредником является согласно мирового опыта девелоперская компания, имеющая в своем портфеле не только собственные продукты, но и продукты сторонних компаний.

Ясно и понятно, что при формировании девелоперского продукта важное значение имеет не только сам дом или комплекс домов, не только планировка домов или квартир, но и прилегающая к ним территория — улица, на которой они расположены.

В связи с этим возникает вопрос присутствия людей на улице. Как и когда они на ней присутствуют? В каком случае?

Понятно, если девелоперский продукт представляет из себя спальный район, то необходимо, чтобы на улице постоянно было как можно меньше людей. А если речь идет о молодёжно-деловом (активном) девелоперском продукте, то необходимо добиться обратного эффекта — люди на улице являются его движущим и развивающим элементом.

Пожалуй, единственное, что выводит людей на улицу — это еда. Она же выводит большое количество людей и на площади, и во дворы разных форматов. Если на неком «общественном» пространстве предлагать человеку быстро, вкусно, спокойно, экстравагантно поесть, то он пойдет навстречу этому предложению и выйдет из дома, квартиры на улицу, во двор, на площадь. А если ему отказать в этом предложении, то, в большинстве случаев, он останется дома.

Таким образом, при формировании спального района предложения по еде минимальны, либо их нет. При формировании молодёжно-делового (активного) девелоперского продукта их должно быть как можно больше. Конечно, в последнем случае, формат продуктового магазина подойдет, но наилучшим результатом будут обладать кафе, рестораны, фаст-фуд, и даже фуд-траки — еда должна быть готовой, аппетитной. Это решение гарантирует постоянное присутствие людей в «общественных местах».

Еда — одна из движущих и мотивирующих элементов практически любого девелоперского продукта. Поэтому, при создании практически любого девелоперского продукта стоит думать о еде для его потребителей и их гостей.

Искусственный интеллект входит в нашу жизнь. Не имеет особого смысла как-то этому противиться. Гораздо продуктивнее будет понять, как его использовать? Где, для чего и как? Например, как и чем он может быть полезен домостроению и девелопменту?

Он хоть и называется интеллектом, но думать за нас он не может. Он способен работать (выбирать, сравнивать) с большим количеством данных. На ту же самую работу у человека уйдет гораздо больше времени. К тому же человек может что-то упустить, пропустить, не заметить, не учесть и т.п. Поэтому при создании домостроительных и девелоперских проектов он будет весьма полезен.

Вполне возможно, что создание проектов особенно в части технического и экономического обоснования он может взять на себя. Вполне возможно, не исключено, что и реализацию этих самых проектов он также может взять на себя. Особенно, если реализация будет роботизирована.

Единственное, к чему никак не может быть причастен этот самый искусственный интеллект, так это к желаниям и стремлениям самого человека. Их генерирует и формулирует сам человек. Где человеку жить? В чем ему жить? Как ему жить? На эти вопросы может ответить только сам человек.

Можно сказать, что искусственный интеллект обеспечивает реализацию человеческих мечт и стремлений, но мечтает и стремится куда-то человек самостоятельно. Того, чего нет в человеке — того никогда не появится в искусственном интеллекте. Словом, у искусственного интеллекта фактически одна единственная задача — удешевить и упростить реализацию человеческих мечт и стремлений. Сделать их более доступными — возможными. А дороговизны, сложностей и невозможностей в домостроении и девелопменте предостаточно. Они всегда об них спотыкаются. Вот бы их количество и качество как-нибудь уменьшить.

Каким бы таким понятием объять все многообразие и всю разносторонность отдыха человека, чтобы девелоперу было легче формировать свой продукт? Действительно, люди разные и отдыхают по-разному, но почему-то в одних и тех же местах с небольшими вариациями мест, локаций. Что их всех столь разных тянет туда? Ведь отдых — это же не ничегонеделание. Отдых — пусть и своеобразный, но вид что-либо делания.

Скорее всего, отдых — это смена впечатлений. Человек живет своей обычной каждодневной жизнью — утром уезжает из дома в офис. Вечером возвращается домой — проводит его в кругу семьи. А на утро все повторяется снова и каждый день проживается снова. Можно ли считать вечер, проведенный в кругу семьи, отдыхом? Пожалуй, да. Его вполне можно считать отдыхом от времени, проведенным человеком в офисе. Но так или иначе, этот отдых является частью каждодневной рутины — своеобразный “день сурка”. И отдохнуть, в полном смысле с полной сменой впечатлений не удается. Отдых должен дать человеку полную смену впечатлений. То, что окружает его, то, из чего состоит его каждодневная жизнь должно смениться на нечто “из другой жизни”.

Таким образом, говоря об отдыхе человека в контексте девелоперского продукта, по всей видимости, мы должны говорить и думать в направлении смены картины каждодневного быта на жизнь, например, в системе полного сервиса жизни. Или, например, насыщения человека впечатлениями, которые ему недоступны в обычной его жизни. К слову, последнее очень популярно среди многих людей. Например, сменить равнинный рутинный образ жизни на жизнь в горах. Или, например, жизнь вдали от больших бескрайних водоемов на жизнь на берегу такого водоема. Или, например, жизнь с минимумом впечатлений от различных видов искусств сменить на жизнь полную различных арт-событий, выставок и тому подобных мероприятий. Словом, человек отдохнет лишь тогда, когда на смену одним привычным впечатлениям придут совсем другие — далекие от них впечатления.

А можно ли считать, к примеру, за отдых те же занятия спортом? Когда физическая нагрузка приходит на смену интеллектуальной. Пожалуй. Но при этом, если человек зарабатывает себе на жизнь интеллектуальным трудом, то отдыхать должно не его тело, а его интеллект. Физические нагрузки скорее всего нужны чтобы поддерживать работоспособность интеллекта, а не способствовать его отдыху. Можно сказать, что физические нагрузки надо бы отнести не к формату отдыха, а скорее к стимуляторам работоспособности. Ну, и какой же в этом отдых? Вопрос саркастический.

Словом, как ни крути тему отдыха, но все пути ведут к смене одних впечатлений на другие, а какими они будут, интеллектуальными или физическим — совсем другой вопрос. Поэтому, когда девелопер задумывает некий продукт, предназначенный для отдыха человека, например, загородный отель, то ему следует достаточно четко и однозначно продумать меню впечатлений. На что конкретно человек будет менять свои каждодневные рутинные впечатления? На что он сможет сменить свою интеллектуальную деятельность? А на что он сможет сменить свои физические нагрузки? Что будет значиться в меню?

Сможет ли человек, ведущий сидячий образ жизни, сменить его на прогулки? Сможет ли человек, смотрящий на мир через экран монитора своего ноутбука, заглянуть за горизонт? Да и, в конце концов, может ли человек рассчитывать на то, что организацией и обустройством его жизни займется кто-нибудь другой, а не он сам?

Основой любого девелопмента территории является жилье. Построить в чистом поле просто офисную башню или супермегамолл — это не девелопмент. Всё-таки, в начале создается некое жильё, а потом на него навешиваются разные коммерческие и прочие заведения. Единственным исключением из этого правила является девелопмент, направленный на создание индустриальных территорий. Там жилья нет ни в каком виде.

Размышляя о сочетании жилья с разными прочими элементами девелопмента, можно прийти к несколько удивительному выводу.Среди всех прочих элементов есть два несочетающихся друг с другом. Причем по отдельности они вполне хорошо сочетаются с жильем. Это офисы и школы (общее образование в целом).

Можно сказать, если создавать жилье в сочетании с офисными пространствами, то школу к ним уже будет трудно добавить. Школа и офис начнут конфликтовать. Или. Если создавать жилье в сочетании с общим образованием, то офисам уже не будет места в таком девелопменте. Однако, профессиональное образование вполне гармонично сочетается с офисами.

Многоквартирное жилье вполне удовлетворительно переваривает детей до 7 лет. А вот школьников с трудом. Школьникам лучше в индивидуальном жилье. Но тогда никаких офисов и профессионального образования на такой территории.

Удивительно, но именно сочетание жилья со школьным образованием именуется в девелопменте «спальным районом». Жилье в сочетании с другими элементами таковым уже не является.

Очень интересно устроен человек — он покупает не то, что хочет, а то, что есть. Вот и в девелопменте с домостроением все точно также. Человек отталкивается от существующих предложений на рынке недвижимости. И уже отталкиваясь от них, он делает далеко идущие выводы о том, что ему нравится или не нравится, что он купит, а что он даже не собирается рассматривать для покупки.

Как ни крутись, но все начинается с предложения. И в девелопменте с домостроением тоже. Чтобы понять отношение человека к дому, поселку необходимо вначале предложить ему выбор домов, поселков — посмотреть на реакцию человека. На что он согласится? И как показывает мировая практика девелопмента и домостроения, человек может согласиться на очень многое. Это странно и вместе с тем удивительно. Значит, желания человека, его представления о прекрасном или идеальном не имеют значения. Но значение имеет выбор. И, в первую очередь, человек ориентируется именно на него. Человек — сущность выбирающая, а не мечтающая или желающая. Пожалуй, самое страшное в человеческом сознании — это не способность стремиться к прекрасному или идеальному, а не иметь возможности выбирать.

На этом свойстве человека, как покупателя, как потребителя товаров и услуг и построена вся современная экономика. Не закрыть какую-то его потребность в духе того, что у человека уже есть автомобиль, телевизор, смартфон, квартира, дом и, поэтому, ему уже ничего из вышеперечисленного не надо. А с производством нового можно подождать, пока не появится новая потребность. Нет. Современная экономика действует на основе возможности выбирать. Именно, возможность выбора двигает человека в направлении совершенствования своей жизни, а производителей различных товаров и услуг стимулирует заниматься постоянным производством.

Можно ли сказать, что домов, квартир, поселков, мест для отдыха, развлечений, отелей, гостиниц уже достаточно? Отвечая на этот вопрос, надо смотреть на возможность выбора. Есть ли у человека возможность выбора или он существует в векторе распределения “каждому по возможности, каждому по потребности”? Может ли человек выйти на открытый рынок недвижимости и начать выбирать? И если выбор широк и многогранен, то только в этом случае можно говорить о том, что объектов недвижимости достаточно. Но тут же возникает другая сторона это вопроса: а из чего выбирать? Является ли выбор реальным или фейковым?

И тут, при ответе уже на этот вопрос, в частности, у девелопмента и домостроения, могут возникнуть некоторые проблемы. В чем суть реального, а не фейкового выбора дома, поселка, гостиницы, отеля? А суть заключается в том, что реальный выбор дома, поселка, гостиницы, отеля строится не на разнообразии последних. Он, как раз, достаточно однообразен, потому что производственно-экономические принципы и закономерности вполне однообразны, да и человек сам по себе достаточно консервативен. Так что реальный выбор строится не на прямом разнообразии, а на возможностях и доступности объектов недвижимости для человека. Что человек может купить, а чего он не может купить? К чему есть смысл ему стремится, а что не имеет для него смысла?

В результате, в том же девелопменте и домостроении, можно наблюдать весьма интересную картину реально существующего выбора — это своеобразная игра на возможностях человека. Нет, это не жестокая игра, и она не основана на унижении человеческого достоинства. Это игра, стимулирующая человека жить лучше, комфортней, безопасней. То, что предлагают девелоперы с домостроителями человеку, строится на выборе условий для жизни, работы, отдыха. Выбирая тот или иной дом, поселок, гостиницу, отель, человек выбирает те или иные условия, которые могут быть в чем-то лучше, в чем-то хуже тех, в которых он находится сейчас. Безусловно, что для девелопера, что для домостроителя выгодно работать с теми условиями, которые являются однозначно лучшими. Но и здесь очень многое зависит от точки отсчета. От каких условий жизни, работы и отдыха отталкиваться? Люди живут везде и везде условия могут значительно отличаться друг от друга. В любом случае, что девелопер, что домостроитель всегда работают на повышение. Точнее будет сказать, что они всегда работают на улучшение условий для жизни, работы и отдыха.

Таким образом, можно сказать, что реальный выбор на рынке недвижимости строится не на прямом разнообразии, а на воплощаемыми девелопером и застройщиком улучшениях. Выбор у потребителя есть только тогда, когда он видит положительную динамику улучшений условий для жизни, работы и отдыха. И выбор у него, можно сказать, отсутствует, если все сводится к банальному разнообразию того, в чем он находится сейчас. Если девелопер и домостроитель никак не совершенствуют условия для жизни, работы и отдыха, то выбора у потребителя нет.