Месяц: Август 2023

Довольно-таки часто девелопмент получает своё имя по бренду не из мира девелопмента, а скорее из мира хорошей современной жизни. Это достаточно распространённая практика, когда девелоперский продукт, выходящий на рынок недвижимости, получает имя по бренду из другого мира. Как? Зачем? Почему?

Первое, что приходит в голову — продуктовость девелопмента. Девелоперы уже не строят — они выпускают продукт. Им платят не за процесс, а за готовый продукт. А раз речь идёт о продукте, то ему нужно имя. К слову, имя производителя может использоваться в качестве имени и продукта только в том случае, если этот самый продукт не просто создаётся, а развивается и совершенствуется. Например, телефон. Телефон начала века и телефон сегодня — один и тот же телефон с одним и тем же именем, но в разных версиях. А вот девелоперский продукт не развивается и не совершенствуется — он создается единожды. В этом есть даже некая сложность девелоперского бизнеса — не развивать и совершенствовать какой-нибудь один продукт, выпуская постоянные его обновления под одним и тем же именем, а постоянно придумывать и создавать новые и новые продукты, никак не связанные друг с другом. Одно слово — недвижимость. В этом смысле все девелоперы ближе к кочевникам, чем к земледельцам — постоянно перемещаются с места на место. В общем, имя девелопера для девелоперского продукта — не вариант. Нет и не может быть двух одинаковых локаций. У девелоперского продукта всегда должно быть собственное имя. Одна локация — одно имя. Другая локация — другое имя продукта.

В чем-то наименование девелоперских продуктов напоминает наименование городов и прочих поселений с одной существенной разницей. Имена городов именуют местность (иногда ее особенность, местоположение и т.п.), а имена девелоперских продуктов именуют пользовательские свойства самого продукта. Конечно, имена девелоперских продуктов могут именовать и местность, но когда продукт не привязан к местности, тогда его имя напрямую связывается с его пользовательскими свойствами. Да, очень удивительное явление — девелопер занимается некой местностью, а продукт, выпускаемый им, не имеет к местности никакого отношения, что касается его потребительских характеристик. Так тоже может быть. Отвязать продукт от местности, сделать его самостоятельным и самодостаточным — это, по нашему скромному мнению, является одним из трендов современного девелопмента (рынка недвижимости). Кто хочет жить в пустыне? Никто. Кого может привлечь девелопер пустыней? Никого. А если создать некий продукт, который не имеет никакого отношения к пустыне, который, в целом, относительно места своей реализации можно назвать абстрактным. То с великой долей вероятности все может у девелопера и получиться. Мы, конечно, не имеем ввиду различные административно-территориальные законодательные базы и политические решения, которые могут запретить всем людям жить где бы то ни было, кроме пустыни. Мы имеем ввиду сам по себе девелоперский продукт в чистом виде.

Словом, местность сама по себе может быть ещё и имеет какое-нибудь значение для девелоперского продукта (его имя, свойство), но что-то нам подсказывает, что важна не местность, а то, что вкладывает девелопер в свой продукт. Если бы девелоперы полностью ехали за счет местности, то они далеко бы не уехали. Чисто человеческие вложения в комфорт, безопасность, уникальность жизни ценится в современном мире гораздо выше, чем то, что дала нам мать Природа.

И тут возникает самый главный вопрос: как донести до людей и мира идею девелоперского продукта? Тонны бетона, килотонны арматуры, квадратные метры скажут больше о самом девелопере, а не о том, что он дает людям и миру. Даже имена великих архитекторов, урбанистов ничего и ни о чем им не говорят. А что, всё-таки человек получает? Чего хорошего, великого, прогрессивного девелопер дает людям и миру своим продуктом? И тут, собственно, и нужна коллаборация с миром красивых вещей, великих достижений. Именно через ассоциацию с этими достижениями человеческого гения девелоперу легче донести идею своего продукта, отвязаться от токсичной ассоциации с местностью и вывести свой бизнес на более высокий уровень. Кстати, действительно, местность является токсичным свойством девелоперского продукта.

Вот, собственно, и получается, что коллаборации в мире девелопмента с другими мирами — признак развития, эволюции рынка недвижимости — попытка отвязать этот весьма и без того великолепный бизнес от токсичности мест его реализации.

Многая российская загородка обладает одним существенным недостатком — она имеет слабое отношение к уже существующим городам — находится очень далеко от центров жизни. Другими словами, российской загородке очень сильно не хватает более высокой плотности расположения городов.

Строить новые города, чтобы получить возможность развивать загородную жизнь звучит уж слишком утопично. А что, если подобрать им замену — некий девелоперский продукт, который мог бы взять на себя если не в полной мере, то хотя бы часть городских функций.

Что такое город с точки зрения девелоперского бизнеса? Это сервисный девелопмент. Город с точки зрения девелоперского продукта представляет из себя достаточно концентрированное содержание различных сервисов жизни — это и рестораны, кафе, бары, это различные сервисы доставки, это бизнесы различных видов и форматов. Другими словами, для развития загородки, которая относится к инфраструктурному девелопменту, необходимы некие центры сервисного девелопмента, которые были бы загружены различными видами бизнесов, сервисов. Человек, где бы он ни был, всегда выстраивает свою жизнь относительно центров сервисного девелопмента.

В загородке, кроме посёлков, вполне возможен, по крайней мере, один вариант сервисного девелопмента — загородный отель — место, где созданы условия для отдыха и развлечений человека. Таким образом, загородный отель, но не сам по себе как здание, а как территория, занимаемая им, вполне может подойти на замену городам, как центрам притяжения.

Конечно, загородный отель никогда не сможет полностью заменить городскую среду, хотя можно ещё поспорить с модными урбанистами о понятии городской среды. Можно и загородный посёлок назвать городом, но станет ли он от этого продуктом сервисного девелопмента ещё не известно. А вот загородный отель совершенно точно не может быть ничем иным, как продуктом сервисного девелопмента.

Так что если подойти к теме загородного отеля не с точки зрения создания некого гостиничного комплекса закрытого типа, а как к территориальному решению, способному стать центром притяжения для многих и многих загородных посёлков, то вполне возможно, что и отпадёт необходимость в строительстве новых городов. Создавать загородные отели гораздо проще и эффективнее. Но повторимся в том, что если загородный отель хотел бы претендовать на роль центров для загородки, то он должен в некоторой своей части иметь открытую структуру. И безусловно не в той части, которая отвечает за номерной фонд отеля, а в той, которая отвечает за присутствие на территории различных бизнесов.

Инфраструктурный девелопмент начинается с индивидуального дома. Странно, удивительно. Можно в чистом поле поставить индивидуальный дом и смело назвать это началом инфраструктурного девелопмента. Именно с этого всё и начинается в этом типе девелопмента. Ни с чего другого. Это начальная точка, к которой привязывается всё остальное. Индивидуальный дом — это старт инфраструктурного девелопмента.

Вот индивидуальный дом и пусть он даже пока не реален, а гипотетичен в рамках некоего мастер-плана. Главное, что он есть.

Вторым этапом инфраструктурного девелопмента становится подведение дороги к этому самому индивидуальному дому.

Третий этап — это подключение дома к водоснабжению, канализации, электричеству, интернету, телефону.

Четвёртый этап — обустройство территории вокруг дома. Он включает в себя создание мест для отдыха. Отдых — очень востребованный элемент жизни человека. Не создашь места для отдыха — человек превратится в нервное и агрессивное существо.

Пятый этап — коммуникация людей друг с другом — обеспечение общения людей друг с другом и, безусловно, имеется в виду офлайновое общение. К слову, школа — это не образовательное учреждение. Это место коммуникации людей всех возрастов друг с другом. Да и по смыслу школа ничему другому не учит, как коммуникации и взаимодействию. Безусловно, кафе, рестораны тоже один из вариантов обеспечения коммуникации и взаимодействия людей друг с другом, просто часто они ограничены категорией 18+. Собственно, поэтому при инфраструктурном девелопменте можно чаще встретить школы и прочие доу, а не кафе с ресторанами.

Шестой этап инфраструктурного девелопмента — создание бизнес-пространства. И у него есть одна особенность — как правило, она связана с производством и логистикой, к которой можно отнести и торговлю. Но самым распространённым и самым охватываемым бизнес-пространством становится, как ни удивительно, но строительство и обслуживание тех самых индивидуальных домов, с которых и начинался инфраструктурный девелопмент — круг замкнулся и девелопмент вышел на самообеспечение и самовоспроизводство.

Вернёмся к началу — к индивидуальному дому. В чём суть индивидуального дома? Почему инфраструктурный девелопмент так на нём зациклен? Думается, из-за того, что он даёт человеку своё собственное (личное) жизненное пространство. Другой причины у индивидуального дома нет — своя комната (своя спальня), личное жизненное пространство. Большое, маленькое — не столь уж важно. Главное, своё. Эти пространства объединяются в дом, хоть исторически процесс и был обратным. Но это не имеет сейчас никакого значения. Дома объединяются в поселки (спальные районы). И вновь процесс зацикливается — дать человеку личное жизненное пространство, чтобы потом его объединить с ему подобными. И так до бесконечности.

Сервисный девелопмент в более широком понимании предполагает практически любой вариант аренды недвижимости. Он может включать в себя и аренду жилья, и аренду креативно-деловых пространств (офисов), промышленно-логистических, торгово-развлекательных площадей и т.д, и т.п. И тут возникает следующий вопрос: в чём причина или смысл аренды недвижимости?

Аренда недвижимости возникает, как ответная реакция на любое положительное социально-экономическое развитие общества. Если общество развивается, то ему просто необходим формат аренды недвижимости. Самая простая и примитивная аналогия — бизнес. Нормальный бизнес находится в состоянии постоянного развития, поэтому ему нужна недвижимость на вырост (смена локаций, увеличение площадей и т.п.). То же самое можно сказать и в отношении человека (жилья) — он растёт, развивается, поэтому его жизненное пространство должно развиваться вместе с ним. Если общество развивается — без аренды недвижимости ему никак не обойтись. В стагнирующем и зацикленном на себе обществе аренда бессмысленна.

То, что в некоторых (большинстве) обществах принято через аренду недвижимости компенсировать недостаток недвижимости — нормальное и вполне закономерное явление, говорящее, именно, о социально-экономическом развитии общества. С одной стороны инфраструктурные девелоперы не могут прыгнуть выше своей головы, а с другой — люди не готовы вкладываться во временные решения и не имеют таких возможностей. Поэтому сервисный девелопмент предлагает аренду недвижимости в формате полностью готового решения, на тот или иной период времени.

Но в связи с тем, что аренда недвижимости предполагает полностью готовое решение, сервисный девелопмент создаёт продукцию, которая отличается некоторыми характеристиками, от продукции инфраструктурного девелопмента, а именно уровнем сервиса. Фактически, когда дело доходит до аренды недвижимости — потребительские интересы находятся не на стороне самой по себе недвижимости, а на стороне её сервиса. Аренда недвижимости — это аренда сервиса. Конечно, он может быть никаким, а может быть и на высочайшем уровне. Но это не меняет сути аренды недвижимости — потребление сервиса, начиная от создания самой по себе недвижимости, до её эксплуатации. Вся конкуренция между сервисными девелоперами строится на создании оптимального соотношения между стоимостью аренды и уровнем предоставляемого сервиса.

Весь сервисный девелопмент — это создание коммерческой недвижимости в самом широком понимании этого определения. И не в смысле построил-продал, а в смысле постоянно функционирующего генератора доходов — построил-управляешь, или построил бизнес.

Отметим ещё одну особенность. А заключается она в том, что потребление сервиса, чему, собственно, и является продукция сервисного девелопмента делает потребителя в некотором смысле социально-экономически неустойчивым и даже бесправным. Потребитель не становится в результате пользования такой продукцией капиталистом. Капиталистов растит инфраструктурный девелопмент. А под капиталистом в этом контексте стоит понимать человека, обладающего социально-экономической устойчивостью. Сервис жизни не даёт этого человеку. В этом слабость сервисного девелопмента и в этом его сила. Сила его заключается, исключительно, в том, что это бизнес и находится она полностью на стороне девелопера и его инвесторов, а не потребителя. Потребитель — слабая сторона сервисного девелопмента. Чего не скажешь об инфраструктурном девелопменте. Его потребитель — сила, он же и капиталист.

Сервисный девелопмент — другой уровень девелоперского бизнеса. Он не просто является самостоятельным бизнесом, к которому относится инфраструктурный девелопмент, но он создаёт другие бизнесы на недвижимости. Бизнес на недвижимости без стройки, но на управлении недвижимостью.

Какой девелопмент (свойства, характеристики, принципы) приводят человека (застройщика) на сайт готовых проектов индивидуальных домов? Другими словами, в чём специфика девелопмента, результатом которого оказываются индивидуальные земельные участки с индивидуальными домами на них?

Для того, чтобы сформулировать эту суть, думается, надо сформулировать то, что даёт девелопмент, что он создаёт? А создаёт он, как ни странно, инфраструктуру. Так что, формулируем девелопмент, приводящий к созданию индивидуальных домов, как инфраструктурный девелопмент. Есть хорошее английское определение land development и другого, в принципе, не надо. Но из этого определения совсем не понятно, что должен делать девелопер с территорией (land), как и через что он должен её девелоперить?

Девелопер создаёт инфраструктуру и её же продаёт. В самом общем смысле, инфраструктуру можно сформулировать как подготовку земли (территории) под строительство индивидуального дома. Можно ли не готовить землю под строительство? Можно, но тогда себестоимость строительства и стоимость эксплуатации дома будет очень высокой. Лучше строить на подготовленной земле.

В более конкретном смысле инфраструктурный девелопмент занимается организацией жизни людей на земле (территории), частью которой и является подготовка земли под строительство. В чём проблема любой земли (территории), что мотивирует девелопера на активную деятельность? Это непригодность земли под строительство, отсутствие какой-либо организации жизни.

Если попробовать нарисовать инфраструктурный девелопмент на бумаге, то должен получиться т.н. мастер-план территории. В котором и будет сформулирована организация жизни человека на земле. Здесь он живёт, там отдыхает, его жизнь обеспечивается тем-то и тем-то в таком-то виде и объёме. То есть, мастер-план не просто определяет место жизни человека, например, прямоугольник, условно, 15 на 40 метров, а ещё и организацию жизни человека в этом конкретном прямоугольнике. Какова его жизнь в указанных границах? В общем, девелопер в своём бизнесе идёт до самого конца с максимальной проработкой всех особенностей и нюансов жизни человека. Кто будет жить? Сколько их будет? Это всё имеет значение.

Однозначно, планировочное решение индивидуального дома, отвечающее на вопрос сколько людей к размещению предполагается, как и сама структура застройки индивидуального земельного участка, отвечающая на вопрос как разместить людей — являются неотъемлемой частью общей организации жизни на территории, и подготовки земельного участка под строительство.

Индивидуальный дом, как предложение девелопера, застройщика потребителю. Что это за предложение? Что предлагается потребителю? И вновь в поиске ответа на эти вопросы обращаемся к теме «человек и общество».

Предложение индивидуального дома потребителю — это предложение «социальной стабильности», некой социальной устойчивости и уверенности в будущем. Это предложение некого социального капитала. Приобретая индивидуальный дом, человек получает уверенность в своём будущем и в будущем своих детей. Это капитал, который легко продаётся, растёт в цене и т.п.

Например, зацикленность некоторых народов на доме является ни чем иным, как желанием приобрести и капитализировать свой, прежде всего, социальный статус. Индивидуальный дом — это своеобразный маркер людей (общества). Люди очень любят и ценят «социальную стабильность» и очень сильно хотят её обеспечить, как себе, так и своим детям.

В общем, «социальную стабильность» можно или даже необходимо назвать одним из продуктов девелопмента и домостроения. И необходимо отметить, он пользуется огромным спросом в мире. Где активно производят и продают «социальную стабильность» всегда можно наладить достойную жизнь. А всё потому, что «социальная стабильность», как продукт надёжней любой прочей инвестиции.

Сегодня на рынке недвижимости продаётся 100500 вариантов этой самой «социальной стабильности», но как её выразить (материализовать) девелоперу и застройщику? Как и какими средствами она выражается в реальности?

Если говорить об индивидуальном доме, то «социальная стабильность» выражается через, как бы это банально ни звучало, через спальню. Да, индивидуальный дом — это прежде всего некоторое количество спален и некоторое количество ванных комнат при них. Поэтому, предложение индивидуального дома — это предложение спален.

Безусловно, на одних спальнях и ванных комнатах продукт «социальная стабильность» не создашь. Он более сложен, чем просто спальня, но суть его в этом. И уж точно не квадратные метры, технологии, архитектура.

«Социальная стабильность» — очень крутой и выгодный продукт для создания и продажи. Его элементарно надо уметь делать. И, однозначно, девелоперская продукция не ограничивается только им. Есть ещё и другие не менее востребованные продукты. Этот продукт просто самый популярный и востребованный.

Luxury-девелопменту подвергаются только те участки, на которых экономически не выгодно создавать девелопмент по средней цене на рынке. Например, на бывших фермерских полях возможно создать девелопмент по средней цене на рынке. А на крутых горах, отвесных скалах, или в какой-нибудь глуши этот вариант девелопмента уже не оправдан с экономической точки зрения. Да, большие вложения в девелопмент необходимы и там, и там. Но вопрос даже не во вложениях, а в экономике готового девелоперского продукта. Можно ли на данном земельном участке создать девелопмент по средней рыночной цене? Если да, то таким девелопментом и надо заниматься. А если нет, то уходить в luxury-девелопмент.

Luxury-девелопмент — не совсем про «дорого-бохато» — это про невозможность получить девелоперский продукт по средней рыночной цене. Если такая возможность есть, то к чёрту этот лухари. В общем, одного желания создать luxury-девелопмент мало. Он вырастает из экономической невозможности получить девелопмент по средней рыночной цене. Собственно, через это обстоятельство, в том числе, и формируется уникальность luxury-девелопмента.

Но специфика такого девелопмента не заканчивается на земельном участке — она продолжается, во вторую очередь, в его планировочной структуре. В чем отличие девелопмента, ориентированного на среднюю рыночную цену по рынку от luxury? Первый создаётся под «своих», а второй — под, в том числе, «чужих». Первый создаётся исходя из отсутствия больших скоплений людей, а второй исходя из их присутствия. Поэтому главным или основным признаком luxury-девелопмента является планировочная структура, предполагающая присутствие большого количества взрослых людей в этом самом месте. Например, друзья, коллеги, сослуживцы, деловые партнёры и т.п. Чем богаче человек, тем больше людей попадает в орбиту его влияния, тем больше людей с ним взаимодействует. Так что, планируя luxury-девелопмент, необходимо ориентироваться на «тусовку», а не на «тихую семейную жизнь». В этом смысле, luxury-девелопмент рассчитывается на активное взаимодействие большого числа людей друг с другом.

Поэтому на первый план в luxury-девелопменте выходят т.н. пространства общего использования, иначе выражаясь, пространства для общения. Даже можно сказать, что luxury-девелопмент — это девелопмент под организацию общения между людьми. Отсюда такое важное значение при таком девелопмент приобретают различные варианты диванных зон, которых должно быть достаточно (не одна, и не две). Отсюда, такое важное значение приобретает кухня, бар, и прочее — человеку всегда необходимо предложить выпить, перекусить, и, как особый вариант — полноценный ужин. Общение (взаимодействие) между людьми не осуществляется на сухую и на голодный желудок. Для активного и плодотворного общения между людьми необходима комфортная и располагающая атмосфера. Luxury-девелопмент — это не пещера Кощея, сидящего на золотом унитазе в окружении итальянского мрамора толщиной 10 см.

И только на периферии этого пространства общения и взаимодействия присутствуют индивидуальные жилые пространства (спальни), которые, в силу «публичности и открытости» luxury-девелопмента формируются как автономные и локальные жилые пространства. При таком девелопменте нет общих ванных комнат, ванные комнаты при каждой спальне. А туалеты (ванные без ванной) обслуживают пространства для общения и взаимодействия.

Да, luxury-девелопмент — это пространство общения и взаимодействия. Поэтому его никто не создаёт «под себя» — его создают «под других». Поэтому именно его показывают в многочисленных обзорах девелоперских продуктов. Жильё «под себя», «для своих» мало кому интересно. И всего лишь из-за того, что luxury-девелопмент публичен, и в первую очередь, публичен внутри, а не снаружи, что не скажешь о девелопменте, продаваемом по средней цене по рынку. К слову, он создаётся по обратному принципу — публичен снаружи и приватен внутри.

Когда девелопер приходит в загородку, то первым его вопросом становится вопрос продукта: что создать в чистом поле, девственном лесу, на берегу манящей реки или чистого голубого озера? Вопрос открытый и на него можно ответить совершенно разными способами. Загородка — по большому счёту предполагает много разных ответов. Наверное, поэтому она так привлекательна многому числу девелоперов. Она дает им определенное чувство свободы и самоопределения. Что хочу — то и создаю, так и развиваю.

Есть достаточно простые способы реализации загородки, ими пользуются многие девелоперы. Есть более сложные и трудоемкие варианты реализации, требующие более высоких компетенций. К последним прибегают меньшее число девелоперов. В любом случае, какой бы привлекательной загородка ни была, какие бы свободы она ни давала девелоперу он должен решить для себя: он действует спекулятивно, потому что сегодняшнее состояние рынка недвижимости формулирует такие-то запросы, или он действует основательно и формирует т.н. фундаментальную ценность загородки?

В спекулятивном поведении девелопера на рынке недвижимости нет ничего дурного. Когда рынок недвижимости растет, он элементарно не справляется имеющимися у него в распоряжении силами и возможностями — ему нужны дополнительные ресурсы, чтобы справиться с тенденциями роста и развития рынка недвижимости. Спекулянты — вполне популярное решение в данном случае. Но. Когда девелопер приходит на рынок всерьез и надолго. Когда у человека девелопмент загородки — это основной бизнес, то спекулятивное его поведение может принести ему больше убытков, чем доходов. И у него не будет никаких гарантий на успешное будущее его бизнеса. Словом, выход только один: переход на более сложные форматы девелопмента загородки, переход на более дорогостоящие и долгоиграющие девелоперские продукты, на наращивание и развитие собственных компетенций.

При этом, какой бы вольной не казалась загородка. Она в любом случае существует в рамках и по законам рынка недвижимости. А последний говорит вполне определенно и однозначно, что в будущее хорошо входят и продолжают существовать только те девелоперские продукты, которые формулируют и формируют, исключительно, фундаментальные ценности земельного участка. Поэтому, когда девелопер приходит в загородку и намеревается свой приход оформить на достаточно длительный срок, то ему стоит озаботиться о формулировании и формировании фундаментальной ценности земельного участка, какой бы свободой действий и поступков он не манил его.

Фундаментальная ценность земельного участка тем и хороша, тем и удобна, что она позволяет девелоперскому бизнесу жить спокойно и даже развиваться при любых политических, социально-экономических пертурбациях. Она позволяет воспринимать их как досадные обстоятельства, которые не наводят на девелопера ужас и панику, а воспринимаются последним, как временные трудности, как циклы любого экономического и прочего развития общества. Поэтому, как ни крути, но даже приходя в загородку любому девелоперу стоит озаботиться о фундаментальных ценностях земельного участка.

Как ни странно, но у любой загородки, по большому счету, одна единственная цель — обеспечить отдых и спокойную жизнь человека. Но реализовать эту цель можно по-разному. На сегодня, существует много вариантов девелоперских продуктов для загородки, которые не противоречат фундаментальным ценностям земельных участков. При этом, самым сложным и самым долгосрочным из них является загородный отель — девелоперский продукт, который полностью и целиком ориентирован на отдых человека. И сложность его заключается не в том, что он ориентирован на отдых человека. Все девелоперские продукты загородки на это ориентируются. Его сложность заключается в том, что он напрямую связан с обеспечением сервиса жизни человека.

Сервис жизни и загородка — очень сложное сочетание. Сервис жизни достаточно легко обеспечить где-нибудь в городе, но, однозначно, не за городом. Нести сервис жизни загород — очень сложное и очень затратное занятие. А обеспечить достойное его функционирование за городом — еще сложнее. Наверное поэтому, эта специфика загородных девелоперских продуктов реализуется сугубо в рамках загородных отелей. Распространить сервис жизни на другие загородные девелоперские продукты — практически не реализуемая задача. Очень сложно. Очень дорого.

Между тем, фундаментальная ценность земельного участка очень сильно зависит от того, какой сервис жизни присутствует. Чем его больше, чем он разнообразней, тем больше фундаментальная ценность земельного участка. И не только за городом, но и в городе. Просто за городом ценность сервиса жизни возрастает кратно. Вот и получаем, что загородный отель, как девелоперский продукт, является тем самым продуктом, который дает людям тот самый, востребованный ими, сервис жизни, который и формирует фундаментальную ценность земельного участка, фундаментальную ценность загородки.

Самыми благоприятными для инвестиций в недвижимость, по нашим наблюдениям, являются территории, где количественное предложение жилья в виде индивидуальных домов (от отдельно стоящих до таунхаусов) значительно преобладает над предложениями квартир (апартаментов). С чем это связано?

Это связано с тем, что территории, формируемые индивидуальными домами, являются более консервативными (социально устойчивыми и самостоятельными), чем территории, сформированные квартирным жильём. Ждать каких-либо потрясений, резких или внезапных изменений конъюнктуры рынка на таких территориях не стоит. Такой рынок недвижимости можно назвать базовым или фундаментальным.

А вот рынок недвижимости, на котором количественное предложение квартир преобладает над предложениями индивидуальных домов, по нашим наблюдениям, очень нестабилен. Это не значит, что его движение должно быть отрицательным. Вовсе нет. Его движение вполне может быть и положительным. Но достаточно рисковым и мало предсказуемым. Эта особенность связана с тем, что квартирное жильё, назовём, асоциально. Оно завязано на экономику территории, которая является менее консервативным явлением, чем социальные отношения между людьми. Но эта специфика квартирного жилья, совсем не означает, что оно является негативным активом для инвестиций. Вовсе нет.

Суть инвестирования в территории, состоящие из индивидуальных домов, заключается в том, чтобы создавать и развивать социальную стабильность территории. Да, это консервативные инвестиции, но зато они и более стабильны. Социальная стабильность территории — вполне востребованный продукт. И за многолетнюю историю своего существования он очень редко подводил своих инвесторов.

Квартира — чисто экономическое явление, причем явление развития экономики. Это постоянно «меняющаяся субстанция» — сегодня она одна, а завтра совсем уже другая — экономическая конъюнктура изменилась. Конечно, квартиру можно построить с целью инвестиции, но из-за её асоциального характера не получится сформировать социальную стабильность и такой рынок недвижимости будет очень рисковым, нестабильным и бесперспективным.

У рынка недвижимости просто обязана быть социальная основа, которая множится и распространяется во все стороны. Это индивидуальные дома. И точно также у рынка недвижимости должен быть экономический стимул (потребительский рынок), который также должен жить и развиваться, но не только количественно, но и качественно. И именно их симбиоз (взаимодействие) делает инвестиции в недвижимость выгодными и долгосрочными.

Тема «человек, общество, девелопмент территорий» — очень интересная и важная тема. А всё потому, что через раскрытие этой темы очень легко и просто объяснить многие явления и тенденции в девелопменте территорий. Как и по какой шкале можно оценить тот или иной девелоперский продукт? Если говорить о т.н. загородке, то это должна быть некая система оценки спального района.

Абсолютно любой девелоперский продукт в любой категории несет на территорию благополучие и безопасность для человека и общества. Он может принести определённую социальную стабильность, может принести экономическое развитие через привлечение на территорию разнообразного бизнеса, активных и талантливых людей. В целом, он повышает уровень жизни на территории, через создание тех или иных условий для жизни и бизнеса.

Соответственно, девелоперский продукт необходимо оценивать по размеру и значимости его вклада в социально-экономическую жизнь территории. Например, если говорить о спальном районе, то, наверное, стоит отметить удобство, комфорт, безопасность жизни на территории. К слову, планировка индивидуального дома и структура застройки индивидуального земельного участка имеют к этой теме самое прямое отношение. А может уровень школьного образования на территории повысился из-за создания девелоперского продукта? Каков социально-экономический результат деятельности девелопера?

То, что девелоперский продукт необходимо оценивать не только размером прибыли полученным девелопером, но ещё и через устойчивость (перспективность) сформированных социально-экономических отношений на территории, думается, всем ясно и понятно. И это не какие-то там социалистические политические идеи далекие от жизни. Вовсе нет.

Дело в том, что социально-экономическое благополучие общества — это вполне чёткое и однозначное явление, которое достаточно легко и просто конвертируется в живые деньги. Люди, ощущающие себя комфортно и в безопасности на некой территории способны производить больше денег.

В общем, сколько денег, сколько комфорта и благополучия в современное общество принес девелопер через свой продукт, пусть он даже будет и загородным посёлком. Любой современный бизнес строится на благополучии общества. Чем лучше обществу, тем лучше бизнесу. И наоборот.