НА ВСЁ ГОТОВОЕ


Вы когда-нибудь видели территории, которые развивались бы точно с такой же скоростью, как некоторые стартапы – территории, которые бы масштабировались бы кратно каждый год? Они есть, и их количество достаточно большое. Причиной такого значительного успеха этих территорий является взаимовыгодное сотрудничество девелоперов и муниципальных властей. Иначе говоря, хорошо выстроенное государственно-частное партнёрство.

Развитие территорий – занятие дорогостоящее и требующее достаточно крупных инвестиционных вложений. Муниципальные бюджеты, какими бы они крупными ни были, не способны заниматься развитием территории. Муниципальные бюджеты – это, как правило, только социальные расходы. Муниципальный бюджет по определению не может иметь инвестиционную направленность. На то он и бюджет, а не инвестиционный капитал. В целом, можно сказать, что развитие территорий за счёт бюджетных статей практически невозможно и очень редко встречается в мировой практике муниципального управления территориями. При этом любой муниципальный бюджет увеличивается только за счёт развития территорий. Чем интенсивнее идёт развитие муниципальных территорий, тем активнее увеличивается муниципальный бюджет.

В мировой практике сложилась достаточно чёткая и вполне понятная схема взаимодействия девелоперов и муниципальных властей. Иногда можно даже встретить жёсткую конкуренцию между граничащими друг с другом муниципальными властями за девелоперов и девелопмент своих территорий. И девелопер, и муниципальный бюджет оба зарабатывают деньги одинаковым способом – за счёт развития территорий. Девелопер реализует на территории некий инвестиционный проект, а муниципальный бюджет растёт за счёт налога на землю и недвижимость.

Государственно-частное партнёрство между девелопером и местной властью реализуется на условии согласования своих взглядов на развиваемую территорию. Именно отсюда происходит общемировая практика согласования девелоперского мастер-плана с муниципальной властью. Разница между различными практиками государственно-частного партнёрства фактически сводится только к деталям. В целом и общем все эти практики идентичны друг другу.

Если территория находится в частных руках, то муниципальные власти не имеют никакой возможности тратить свой бюджет и, тем более, выделенные федеральные средства на её развитие. Кто владеет территорией — тот и занимается её развитием. Следует отметить, что практика изъятия, особенно крупных земельных участков, в пользу муниципалитета не пользуется популярностью. Всё из-за того, что размер муниципальных бюджетов, как правило, социально ориентирован и его недостаточно для того, чтобы заниматься развитием территорий. Вот на этом фоне и рождается самый популярный в мире вариант государственно-частного партнёрства. Вариант, при котором, девелопер зарабатывает деньги на развитии территории, а муниципалитет через это увеличивает доходную часть своего бюджета. Девелоперу даже удобней и выгодней иметь дело с земельными участками, находящимися в частной собственности. Это удобней с инвестиционной точки зрения. Владелец земельного участка может выступить инвестором или соинвестором девелоперского проекта.

Безусловно, муниципалитет может высказать свои пожелания к девелоперскому проекту. Как показывает практика, муниципалитеты достаточно активно высказывают свои пожелания. Умение их учесть в мастер-плане и при этом не увеличить расходную часть зависит полностью и целиком от умения девелопера договариваться. Но следует также отметить, что когда речь идёт о новом строительстве на территориях, которые не были ранее застроены, перспективное видение мастер- плана девелопером и муниципалитетом обычно совпадают. Большие разногласия встречаются только в рамках девелопмента ранее застроенных территорий.

Таким образом, активный девелопмент территорий приносит хорошую доходность не только самим девелоперам, но и является эффективным инструментом увеличения муниципальных бюджетов. Именно поэтому можно довольно часто наблюдать, как некоторые муниципальные территории увеличиваются кратно в размерах от года к году подобно самым лучшим и самым успешным стартапам.