Месяц: Апрель 2020

Казалось бы, банковский сектор – огромная финансовая система, управляющая большим количеством денег, — а между тем тоже начал ощущать на себе негативные последствия пандемии коронавируса. Объёмы выдаваемых кредитных средств сокращаются, увеличивается количество заявок на рефинансирование ранее выданных кредитов, количество заёмщиков, неспособных обслуживать кредиты, увеличивается.

Особенно важным для банковского сектора в общем ряду негативных последствий проявления пандемии коронавируса является неспособность заёмщиков обслуживать уже взятые ими кредиты. Это приведёт к увеличению банковских непрофильных активов. В повторную реализацию этих активов новым заёмщикам верится с трудом. Тем более, в сложившихся обстоятельствах, когда количество новых заёмщиков сокращается, найти новых заёмщиков маловероятно. Банки попадают в условия, при которых им самим придётся избавляться от непрофильных активов. Держать их на балансе до т.н. лучших времён нет никакого смысла, потому что эти самые лучшие времена могут и не наступить.

В сложившейся ситуации, у банков есть один единственный рациональный выход – преобразовать непрофильный актив в инвестиционное направление – перевести изъятие залогового имущества в формирование инвестиционного портфеля и выйти из намечающегося банковского кризиса не проигравшим, а победителем. Вместо того, чтобы держать на балансе, например, те же самые земельные участки, каждый год производить их уценку, вернуть их на рынок недвижимости в качестве инвестиционного проекта – в качестве актива, формирующего доход.

Предпосылки для возвращения изъятых у кредитных заёмщиков земельных участков на рынок недвижимости все есть. Они не исчезли вместе с началом пандемии COVID-19. Жилой девелопмент земельных участков способен осуществляться практически при любых экономических обстоятельствах. Особенным или эксклюзивным свойством быть реализованным практически при любых экономических обстоятельствах обладает загородный малоэтажный девелопмент. Можно сказать, что загородный малоэтажный девелопмент является универсальным (низкорисковым) инвестиционным инструментом.

В его основе лежит создание и реализация посёлков, состоящих из индивидуальных жилых домов. В отличие от многоэтажных многоквартирных домов, индивидуальные жилые дома могут быть разными. Они могут быть маленькими и большими. Они могут возводиться по разным строительным технологиям. Вариантов по созданию и реализации коттеджных посёлков, индивидуальных жилых домов, в разы больше, чем вариантов по созданию многоэтажных многоквартирных домов. Загородный малоэтажный девелопмент обладает большей вариативностью и большей адаптивностью к различным экономическим обстоятельствам. Именно поэтому, он является самым крупным и самым массовым инвестиционным направлением в области жилой недвижимости в мире. Он, действительно, является универсальным инвестиционным низкорисковым инструментом. К тому же, современная ситуация на рынке жилой недвижимости, связанная с ажиотажным спросом на загородное жильё, является гарантией подобных инвестиционных вложений. По всей видимости, высокий спрос на загородное жильё сохранится в течение нескольких лет и после завершения пандемической ситуации.

Для успешной реализации непрофильных земельных активов на рынке жилой недвижимости, банкам необходим, фактически, только хороший девелопер. Тот, кто превратит инвестиционнуюконцепцию в работающий инвестиционный инструмент. В сложившихся обстоятельствах у банков есть все шансы стать самым крупным инвестором в загородный девелопмент России. Для этого, у них есть всё. Как бы это банально ни звучало, но в период, когда многие теряют свои активы, всегда должны существовать те, кто эти активы подбирает и ставит их себе на службу.

Многие профессионалы рынка недвижимости разделяют жилую недвижимость на городскую и загородную, и склонны считать эти два направления конкурентами друг другу. Возможно городская жилая недвижимость и конкурирует с загородной, но у последней есть конкурент, который не сравнится по мощности влияния на людей с городским жильём – это офисная недвижимость. Это она, а не городское жильё оказывает существенное влияние на развитие загородной недвижимости.

Загородная жилая недвижимость во все времена и в любой стране мира развивается центробежно. Она развивается за счёт постоянной территориальной экспансии. В то же самое время, офисная недвижимость всегда развивалась центростремительно. Она развивалась за счёт концентрации человеческих и финансовых ресурсов в одном конкретном месте. Векторы развития загородной жилой недвижимости и офисной недвижимости разнонаправленные. А так как и в том и в другом варианте недвижимости ключевым элементом является человек, то мы и получаем жёсткую конкуренцию. При этом загородная и городская жилая недвижимости всегда шли и продолжают развиваться примерно в одном и том же русле. Рано или поздно, но любая загородная жилая недвижимость превращается в городскую. Конкурировать им друг с другом особого смысла нет. Их векторы развития смотрят в одном направлении.

Самое большое влияние на формирование стоимости загородной жилой недвижимости оказывает офисная недвижимость. Чем теснее они взаимодействуют друг с другом, тем выше стоимость объекта загородной недвижимости. Также, чем дороже объект офисной недвижимости, тем более дорогим будет объект загородной недвижимости. Если гипотетически убрать всю офисную недвижимость с рынка, то загородная недвижимость будет обладать средними ценовыми показателями в любом месте своего расположения. Концентрация и сосредоточение человеческих и финансовых ресурсов в оном месте, в одной конкретной локации приводит к тому, что вся загородная недвижимость при удалении от этих конкретных локаций начинает терять свою ценность. Но стоимость и качество возведения объекта загородной недвижимости остаётся прежней, или даже повышается.

С одной стороны, такое взаимодействие офисной и загородной недвижимости приводит к повышению маржинальности при строительстве объекта последней, а с другой – точно также может привести и к резкому её снижению. Всё будет зависеть от тесноты их взаимодействия друг с другом. От этого загородная недвижимость, фактически, не имеет самостоятельной и независимой системы ценообразования. Она обладает навязанной извне системой ценообразования.

Изолироваться или дистанцироваться от этого взаимодействия загородной недвижимости навряд ли удастся. В таком конкурентной разновекторной среде у загородной недвижимости только один выход – искать, создавать, развивать свои конкурентные преимущества, – продолжать искать, создавать, развивать преимущества территориальной экспансии. И одним из главных такого конкурентного преимущества могут стать внеофисные виды трудовой занятости человека. Это любые варианты индивидуального предпринимательства и сфера услуг. Для того, чтобы эти варианты внеофисной трудовой занятости людей стали возможными, загородной недвижимости стоит развиваться в направлении жилого домостроения. Существенно ослабить влияние офисной недвижимости на загородную возможно только через развитие жилого домостроения.

Пока загородная недвижимость будет противопоставлять себя городскому жилью, а не офисной недвижимости, до тех пор её развитие будет идти медленно и затруднительно.

Сам по себе земельный участок не является источником доходов для его владельца. Земельный участок начинает генерить доход для своего владельца только в результате девелопмента. Можно смело утверждать, что доход приносит не сам по себе земельный участок, а проект его девелопмента. Да, безусловно, сам по себе земельный участок имеет определённую ликвидность, но эта ликвидность всегда была и будет в несколько раз ниже, чем ликвидность, созданная в процессе девелопмента. При продаже земельного участка владелец получает рубль. При продаже девелоперского проекта владелец земельного участка получает 10 рублей.

Многие люди в нашем мире стараются заполучить в собственность земельные участки не потому что земельные участки имеют какую-либо значительную ценность сами по себе. Вовсе нет. Многие люди в нашем мире стараются заполучить в собственность земельные участки лишь для того, чтобы получить возможность заработать значительные суммы на девелопменте земельного участка. Поэтому, инвестиции в земельный участок – это не инвестиции в землю, а инвестиции в девелопмент земельного участка. Земельный участок является всего лишь необходимым и исходным условием для создания проекта девелопмента и не является конечным предметом финансовых вложений. Конечным предметом инвестиций является девелоперский проект. Люди, по большому счёту, покупают не земельные участки, а проекты девелопмента земельного участка. В приобретении земельного участка практически нет никакого смысла. Большой финансовый и прочие смыслы присутствуют в приобретении и перепродаже результатов девелопмента.

Владельцем земельного участка может стать любой человек. Так оно в нашем мире и есть. Землевладельцами являются, наверное, подавляющее количество людей на Планете Земля. Кто- то владеет несколькими сотками, а кто-то сотнями гектар. При этом далеко не каждый владелец способен создать такой девелоперский проект своего земельного участка, который бы принёс ему максимальный доход. Создание эффективного девелоперского проекта – достаточно трудная работа, которая связана с решением очень большого количества задач, сопутствующих созданию проекта.

Поэтому, создание и реализацию девелоперских проектов принято поручать отдельным независимым специалистам – компаниям, специализирующимся на создании девелоперских проектов. Эти компании способны предоставить землевладельцу не просто идею девелопмента участка, но и комплексную её реализацию. Такие компании в мире принято называть fee- девелоперами.

Любой девелоперский проект начинается не с креативных решений, хотя они тоже очень важны. Девелоперский проект всегда начинается с решения юридических задач. Для успешной реализации девелоперского проекта необходима его полная легализация. Если девелоперский проект не будет легализован до начала своей реализации, то он точно не будет максимально эффективным. Отсутствие полной легализации девелоперского проекта может означать даже невозможность его реализации.

Полная легализация девелоперского проекта до начала его реализации – первый этап по созданию добавленной стоимости (повышению ценности) земельного участка. Земельный участок с легализованным девелоперским проектом стоит дороже, чем просто земельный участок или земельный участок с голой идеей девелоперского проекта.

Для того, чтобы создать эффективную с инвестиционной точки зрения идею девелоперского проекта, безусловно, необходимо уметь мыслить не только стандартно и прямолинейно – необходимо обладать уникальным сочетанием творческого и прагматического мышления, которые связаны с постоянным прогностическим анализом ситуации на рынке недвижимости и умении создавать на его основе уникальные девелоперские решения. Во всём мире актуальностьfee-девелоперской компании для землевладельцев заключается именно в этом.

Землевладелец обращается к услугам fee-девелоперской компании не просто за идеей девелоперского проекта. Он обращается за её максимально глубокой проработкой и организацией процессов по её эффективной реализации.

В мире обращается очень большое количество денег. В процессе оборота деньги воспроизводят сами себя. Экономика мира строится на создании и функционировании систем (рынков), которые способствуют обороту (движению) денег, их воспроизводству. Девелопмент является одной из таких систем.

Существуют два вида девелопмента – спекулятивный и fee-девелопмент. С точки зрения оборота денег, их воспроизводства, fee-девелопмент является предпочтительной системой. Спекулятивный девелопмент применяется для оборота только тех денег, которые уже находятся на рынке недвижимости. Это только малая часть денег, находящихся в обороте (движении). Большая часть денег, находящихся в обороте, находится за пределами рынка недвижимости. Fee-девелопмент ориентируется на оборот денег, находящихся пока за пределами рынка недвижимости, или как принято говорить, на работу с непрофильными активами. Он привлекает деньги на рынок недвижимости. Создаёт условия для их воспроизводства в рамках рынка недвижимости. Иначе говоря, fee-девелопмент занимается привлечением новых, ещё не задействованных на рынке недвижимости, денежных средств. Таким образом, спекулятивный девелопмент имеет дело с ограниченным количеством денег, а fee-девелопмент с безграничным количеством денег, или со всеми деньгами, находящимися в обороте (движении) в мире.

Ориентируясь на работу в ключе fee-девелопмента всегда необходимо ориентироваться на привлечение денег на рынок недвижимости извне, т.е. на работу с инвесторами. По большому счёту, fee-девелопмент – это всегда работа с «левыми» деньгами, с деньгами, которые не являются частью рынка недвижимости, но оборачиваются и воспроизводятся за счёт рынка недвижимости. Рынок недвижимости является для них только инструментом оборота и воспроизводства. Эти деньги, приходя на рынок недвижимости, на нём не остаются навсегда, как в случае со спекулятивным девелопментом. Они с него уходят. На рынке недвижимости остаётся только малая их часть, куда входит и так называемая fee (вознаграждение).

Работа с «внешними» для рынка недвижимости деньгами, как и любыми другими непрофильными активами, является сутью fee-девелопмента. Он формирует, создаёт условия для существования (работы) на рынке недвижимости тех объектов и явлений, которые либо не имеют отношение к рынку недвижимости, либо являются малоактивными (пассивными) его участниками.

В отличие от спекулятивного девелопмента, который ориентируется на глубокий и всесторонний профессионализм участников рынка недвижимости, fee-девелопмент ориентируется на тех, кто не является профессиональным участником рынка недвижимости и даже в ближайшей перспективе не собирается им становится. Он ориентируется на тех, у кого просто есть возможность и желание инвестирования, либо он владеет чем-либо, что может быть очень интересно рынку недвижимости, например, земельным участком. Fee-девелопер подобен «экскурсоводу» или «проводнику» в мир рынка недвижимости для тех, кто не является его профессиональным участником, но понимает возможность и перспективу зарабатывания на нём денег.

Цель девелопера-спекулянта и fee-девелопера одна – заработать денег на рынке недвижимости. Даже задачи в чём-то и где-то совпадают, а вот применяемые решения у них уже разные. Решения, применяемые в fee-девелопменте, в большей степени ориентируются на техническую сторону вопроса. Fee-девелопмент в большей степени напоминает технологию или методику оборота (движения) денег на рынке недвижимости, напоминает технологию или методику создания и развития объектов недвижимости. Fee-девелопмент в большей степени склонен к созданию определённых экономических алгоритмов и математических моделей, чем спекулятивный девелопмент. Это связано с тем, что fee-девелопмент работает не с внутренними, а внешними ресурсами. Он является, в отличие от спекулятивного девелопмента, более сложной и более строгой экономической системой. Привлечение на рынок недвижимости внешних ресурсов требует большего внимания к возможным рискам и прогнозируемости результатов.

Таким образом, спекулятивный девелопмент можно также сопоставить с творчеством, интуицией, азартом, игрой, а вот fee-девелопмент сопоставляется с анализом, расчётом и прогнозированием.

События последних недель, которые мы все наблюдаем, перекраивают не только экономический ландшафт нашего мира. Они перекраивают также его социальный и инфраструктурный ландшафты. На каком уровне, и каким образом люди теперь будут взаимодействовать друг с другом? Какой теперь будет структура потребления? Жильё является одним из самых главных товаров, который люди приобретают после продуктов питания. Происходящие изменения в экономическом, социальном и инфраструктурном ландшафте обязательно отразятся и на жилье. Жильё, как товар массового и необходимого потребления вынужденно будет учитывать в дальнейшем произошедшие изменения в структуре потребления.

Подавляющая часть людей мира находится сейчас в изоляции. Кто-то в прямом смысле оказался запертым в квартире, кто-то оказался изолированным от внешнего мира на территории своего земельного участка. Да, кто-то проводит время своей вынужденной изоляции творчески и вполне комфортно, а кто-то испытывает от этого сильную депрессию. Как бы то ни было, в любом случае главным стремлением любого человека на сегодняшний день является преодоление собственной изоляции. Люди испытывают неудобство не по причине страха заразиться коронавирусом. Они испытывают неудобство по причине больших ограничений на потребление и собственную реализацию.

Современное отечественное жильё оказалось структурно не готовым к изолированному существованию человека в течение длительного срока времени. Современное отечественное жильё оказалось не готовым к самостоятельной и независимой жизни человека. Жильё человека не являлось точкой притяжения. Оно не являлось самостоятельной, самодостаточной единицей. Экономический, социальный и инфраструктурный ландшафт не выстраивался вокруг жилья. Точкой притяжения являлось место работы. Именно, по этой причине вынужденная и резкая изоляция людей оказала на них столь негативное влияние. Если потребление и самореализацию человека выстраивать относительно его места жительства, то вынужденная изоляция доставила бы людям меньше дискомфортных ощущений.

В современной трансформированной реальности индивидуальный дом становится точкой притяжения, — точкой относительно которой в дальнейшем будет выстраиваться уже новый экономический, социальный и инфраструктурный ландшафт. Да, многие граждане нашего государства и жители Москвы в первых рядах, в условиях вынужденной изоляции, отдали предпочтение загородным индивидуальным домам. Интерпретировать отказ людей от квартир можно по-разному. Для многих девелоперов и домостроителей это значит только одно – точка притяжения изменилась. Это явление необходимо закрепить и начать развивать. Люди сделали свой однозначный выбор. По какой причине они его сделали – не имеет принципиального значения. Они просто дали девелоперам и домостроителям вполне чёткий сигнал. Теперь индивидуальный дом, а не место работы для человека является точкой притяжения. Создавать коттеджные посёлки, имея ввиду точку притяжения место работы человека, уже нет никакого смысла.

Коттеджные посёлки в современной трансформированной реальности – это территории, где точкой притяжения является индивидуальный дом. Индивидуальный дом с ключевой оценочной характеристикой – стоимость и комфорт. За какую цену, какую степень комфорта жизни даёт человеку то или иное место жительства, тот или иной индивидуальный дом? Если индивидуальный дом стал новой точкой притяжения, то и его потребительские характеристики начнут фокусироваться в одном-двух направлениях.

Из-за происходящих событий, связанных с пандемией коронавируса, мир становится новым, Новой становится и Москва. За последние несколько дней Москву покинуло более 1 млн. автомобилей. Конечно, в этом явлении можно увидеть проявление апокалиптического сценария и назвать Москву тонущим кораблём, с которого все бегут, но можно в этом явлении увидеть и вполне позитивные сигналы.

Последние века мы наблюдали бурное развитие городов. Москва в этом рейтинге всегда занимала первые места. Экономика многих стран строилась на развитии города. В городе была работа, в городе были деньги. Но, уже можно с уверенностью констатировать, что привычный городской экономический уклад потерпел крах. Коронавирус жёстко ограничил работу всех городских экономических механизмов. Мэр Москвы Собянин С. С. запретил людям покидать без острой необходимости квартиры. Необходимость жизни именно в Москве потеряло свой экономический смысл. Город, как экономический центр потерял свои лидирующие позиции.

Люди покидают в эти нелёгкие времена не только Москву, эту тенденцию можно наблюдать во всех регионах России. Москва в этом рейтинге количества людей, покидающих городскую экономическую систему, занимает первую строку. Нам всем очень повезло. Мы наблюдаем смену экономических парадигм жизни. На смену экономической парадигме Москвы приходит экономическая парадигма Новой Москвы.

Мы не знаем, сможет ли Москва отыграть утерянные позиции назад. Сможет ли городская экономическая система вернуться на прежние позиции? Всё будет зависеть от того, как долго продлится пандемия коронавируса. По предварительным оценкам всем стоит ориентироваться на срок от 3 до 6 месяцев. Остановка экономики города на полгода может привести к необратимым последствиям. Так или иначе, экономическая роль Новой Москвы начнёт в ближайшее время возрастать.

Если город теряет свои лидирующие экономические позиции, то вполне закономерно начинают усиливаться экономические позиции пригорода. Если люди покидают Москву не на одну-две недели, а на несколько месяцев, а в этом не приходится пока сомневаться, то можно сказать, что люди едут в Новую Москву не на шашлыки и не на весенние садово-огородные работы, — они едут формировать новую экономическую реальность. Если люди обоснуются на территории Новой Москвы на срок от полугода, они будут вынуждены начать формировать новую экономическую реальность.

Экономика пригородной территории формируется, и всегда формировалась не вокруг бизнес- направлений. Она всегда формируется, и всегда формировалась вокруг места жительства человека, вокруг человека. Не бизнес-направления станут привлекать к себе людей, как это происходит при формировании городской экономики, а вокруг людей, вокруг их мест жительства начнут формироваться бизнес-направления. Такую смену экономических парадигм можно назвать возвратом экономики в точку ноль. Экономика, которая строится не вокруг «модных», или «успешных» сегодня бизнес-направлений, а вокруг места жительства человека, вокруг человека.

Да, современная экономика российского пригорода оставляет пока желать лучшего. Но, в этом её и преимущество. Она обладает огромаднейшим потенциалом роста и развития. Поэтому, людям потерявшим работу из-за пандемии коронавируса в городе стоит обратить внимание на пригород. В ближайшие полгода-год там начнётся экономический рост. Московская экономика начнёт стагнировать, а экономика Новой Москвы развиваться. А если попытаться расширить свой экономический взгляд на этот вопрос, то Новая Москва, вслед за ней и вся Россия вполне может получить северо-американский сценарий развития экономики, основным драйвером которой является индивидуальное жилое домостроение.