Месяц: Июль 2023

На каких он принципах, алгоритмах строится?

Да, спальный район состоит из некоторого количества индивидуальных домов (50, 100, 500, 1000 шт.). Но при этом каждый из этих домов не является самостоятельной единицей, с точки зрения реализации спального района. В менеджменте реализации за единицу берётся весь спальный район целиком. И, собственно, управление всеми строительными процессами выстраиваются не относительно каждого отдельного дома, а относительно всего спального района. Можно сказать, что перед строительным менеджментом стоит задача не построить 50, 100, 500, 1000 домов, а построить (реализовать) спальный район.

Это объемная и достаточно интересная, сложная задача, которую одним объёмом не реализовать — её просто необходимо поделить на части. И тут начинается самое интересное. На какие части разбить спальный район? Первое, что приходит на ум — это разбить спальный район на дома. Если он состоит из индивидуальных домов, то, соответственно, его стоит разбить на дома. 50, 100, 500, 1000 частей. Но, увы, как оказывается, это самый плохой и неэффективный вариант разбивки спального района на части. На дома он не делится, даже если он из них и состоит.

Он делится на строительные процессы (виды/этапы работ). И вся фишка строительного менеджмента сводится к тому, чтобы поделить спальный район на виды/этапы работ, выстроить на их основе производственные цепочки с минимальными издержками и определёнными сроками реализации. Другими словами, задача строительного менеджмента связать любое количество отдельных домов в один непрерывный строительный процесс.

Ещё этот вопрос можно сформулировать таким образом: как организовать и настроить одновременное строительство 50, 100, 500, 1000 домов? Понятно, что эта концепция может упереться в ограниченность трудовых ресурсов, прочих возможностей, жёсткую и чёткую последовательность некоторых строительных процессов.

На реализацию девелоперских продуктов стоит смотреть сверху вниз, а не снизу вверх. И выстраивать менеджмент их реализации необходимо не относительно какой-то отдельной его части, а относительно целого. Как, чем, на основе чего можно объединить строительство 50, 100, 500, 1000 домов? И самое главное, без девелоперской компании здесь никак не обойтись. Девелоперская компания — это необходимый связующий менеджмент-элемент. Именно, она позволяет смотреть на девелоперский продукт сверху вниз, а не наоборот. К слову, что строительная компания, что девелоперская компания — это всегда менеджмент-компании.

В чём принципиальное отличие малоэтажных зданий, индивидуальных домов от многоэтажных жилых, мультифункциональных комплексов, башен?

Индивидуальный дом, как формат жилья свойственен достаточно консервативным территориям. Это территории социальной стабильности. По всей видимости именно это свойство повлияло на то, что спальные районы, как девелоперский продукт, основаны на индивидуальных домах. Спальный район — это район социальной стабильности, однородности и т.п. По всей видимости именно это свойство девелоперами и продаётся. По всей видимости именно это свойство лежит в основе разных правил по высотной застройке территорий. Люди, пользующиеся условиями социальной стабильности и однородности, не хотят вносить в нее что-то иное. А чем выше этажность зданий на территории, тем меньше той самой социальной стабильности, однородности и т.п. Поэтому, собственно, спальных районов, состоящих с многоэтажных зданий, не бывает. А если они и создаются, то их нельзя таковыми назвать.

И вот здесь начинает интересно звучать тема аренды и собственности: если девелопер создает спальный район, то этот продукт не может предполагать аренды, он должен предполагать исключительно собственность жилья. Социальная стабильность трудно уживается с форматом аренды. А если она и допускает его, то исключительно в виде долгосрочной от года и более. Безусловно, аренда всё больше и больше проникает в спальные районы, что можно назвать покушением на социальную стабильность и однородность. Но, как говорится, c’est la vie.

Экономика в своём развитии очень мощно и однозначно покушается на социальную стабильность и однородность — ей в этом движении нужны люди — много талантливых и амбициозных людей. И эти объемы людей не разместишь в индивидуальных и прочих малоэтажных домах — нужны башни и многофункциональные жилые комплексы. И объединить эту экономическую активность и многонациональность можно только за счёт сервиса жизни, искусства/art и в некоторой степени за счёт luxury. Изначальным является именно сервис жизни и искусство. И существование людей в таких обстоятельствах очень даже лаконично реализуется в формате аренды. Потому что, в этом случае социальная стабильность не гарантируется.

Таким образом, спальные районы, состоящие из индивидуальных домов, в некотором смысле становятся оплотом социальной стабильности, однородности, тишины и спокойствия.

Весьма любопытная зависимость между этажностью (фор матностью) жилья и социально-экономическими обстоятельствами. Из которой напрашиваются вполне определенные выводы о том, где и что строить, и какова экономическая модель девелоперского продукта? Что предложить людям?

Как строят дома? Попробуем сделать некоторые наброски к принципам и схемам домостроения, которые работали бы как в системе создания крупных девелоперских продуктов, так и в весьма скромных. Словом, немного о внутренней мировой домостроительной и девелоперской кухне.

Да, на конечном этапе домостроительной и девелоперской деятельности мы имеем дело с домом, в котором живут люди. Но это абсолютно не значит, что до момента выхода дома на продажу, процесс его создания его же и подразумевает.

Как бы это странно, и даже парадоксально не прозвучало, но процесс постройки дома не предполагает дом. Что домостроителей, что девелоперов не интересует дом — их всех интересуют строительные процессы. То есть, строительство дома — это всего лишь набор строительных процессов без начала и конца. С точки зрения экономики — что домостроение, что девелопмент — это бесконечный набор строительных процессов. Именно на этом принципе базируется вся домостроительная и девелоперская индустрия — реализация строительных процессов в пространстве и времени.

Чем отличается строительство одного дома от строительства сотни домов? Ничем, кроме времени, необходимом на постройку. А всё потому, что дом с экономической точки зрения не является единицей измерения результата домостроительной деятельности. Результат домостроительной деятельности — эффективность строительных процессов.

Укладка бетона, кладка кирпича, зашивка стен гипсокартоном, прокладка электрических проводов, укладка теплоизоляции и тд. и тп. являются строительными процессами самими по себе. Да, после их реализации можно получить дом, но это не имеет принципиального значения для экономики домостроения. Важно другое — сколько, как, за какие деньги, как их продать? Пожалуй, лучше всего их продавать в формате дома.

Что домостроение, что девелопмент не являются тем, чем они являются на наивный и непосвящённый первый взгляд. Увы, это не строительство дома с последующей гордостью: «я построил дом!». Это не строительство посёлков, с предварительными дискуссиями о концепциях и идеях с умным видом. Это всё не про них, и не про это.

Домостроение и девелопмент — это менеджмент строительных процессов. Что дома, что поселки (районы) — всего лишь их объединение, оболочка, визуализация, но не более того. Но справедливости ради стоит отметить, что менеджмент эффективностью строительных процессов сказывается на конечном результате — какой менеджмент, такой и дом, поселок.

Спальный район является основным видом девелоперской продукции. Когда мы говорим о девелоперском массмаркете, крупных застройщиках и прочем того же рода, то мы должны подразумевать спальные районы. В этих самых спальных районах, где 75% территории занимают индивидуальные дома, 20% парки, зоны для отдыха, 5% отдано под торговлю, школы, скрыта некая продуктовая уникальность. Да, спальный район, как вид, тип девелоперской продукции является самым масштабируемым и самым объемным, самым долгосрочным, долгоиграющим. На нём очень эффективно получается работать с издержками, производственными цепочками и многим другим. Но есть ещё и потребители, которые весьма охотно его раскупают, несмотря на его тотальную тишину и пустынность, отсутствие какого-либо движа.

В общем, к спальным районам много вопросов, как технологических инвестиционно-производственных, так и маркетингово-потребительских. Пока видно одно: спальные районы растут и процветают и сходить со сцены рынка недвижимости не собираются. В связи с чем складывается ощущение, что спальные районы — это своеобразная технология освоения территории, включение её в активный экономический оборот. Девелоперы создают спальные районы, а застройщики продают индивидуальные дома для того, чтобы оплачивать через потребителей сети автомобильных дорог, которые являются основой для развития экономики. На создании спального района девелопмент территории не заканчивается — с него он только начинается.

Далее, хотелось бы изложить один из самых популярных механизмов реализации спальных районов в девелоперской практике.

Чем хороши спальные районы для девелоперов, так это тем, что между процессом его застройки и началом жизни в нем людей нет практически никакой связи. Один дом построен — можно начинать жить. С многоквартирником такой фокус не прокатит — или все этажи и квартиры готовы для жизни, или никто в нем не живет. А в случае со спальным районом такой взаимосвязи нет.

Чем больше застройщиков участвует в создании спального района, тем архитектура разнообразней, внутренняя отделка интересней — конкуренция. Участки, на которых строятся дома, обычно, выкупаются ещё на стадии дорог и инженерных коммуникаций застройщиками. Простым смертным они не доступны — девелоперу интересны оптовики с хорошей репутацией. Так что, когда человек выбирает участок, то он выбирает автоматом и застройщика. Но можно выбрать сначала застройщика, а потом участок.

Но на этом нюансы не заканчиваются. Застройщик выкупает у девелопера участки с четким обязательством, какой дом он может построить (читай: структура застройки участка, которая сводится к месту гаража или парковки относительно улицы), сколько деревьев он должен посадить перед домом, какие клумбы сделать, чем обшить фасад дома и прочие «рабские условия», не дающие особо размечтаться о «доме мечты» ни застройщику, ни заказчику строительства. А всё потому, что в основе спального района лежит разработанный девелопером и утверждённый муниципалитетом мастер-план территории, где черным по белому прописан дизайн-код территории.

Вот и получается, что кто богаче, тот и заказывает музыку. А самый богатый в этом случае девелопер. С другой стороны, застройщику выгодно иметь дело с девелопером. Кто проложит дороги к участку — девелопер. Кто подведет к участку разную инженерку — девелопер. Застройщик приходит на всё готовое. Он просто строит (застраивает участок) и ни о чем другом не думает. Правда, если он повредит или сломает то, что сделал девелопер, то исправлять он будет за свой счёт.

Одна из попыток привязать девелопмент территорий к конкретным социально-экономическим показателям, которые были бы понятными и внятными. Причём, хотелось бы выявить и определить такие социально-экономические показатели, которые оказывают непосредственное влияние на форматы и типы девелопмента — если общество чувствует и развивается так, то уместней (устойчивей) будет такой-то формат девелопмента территории, а если оно чувствует себя эдак, то стоит опираться на другой формат девелопмента. Другими словами, опираться в девелоперской деятельности не на идеи, концепции, а на социально-экономические показатели устойчивости и развития.

Например, определённо, один из таких социально-экономических показателей: процент автомобилизации общества. Сколько у людей личных автомобилей? Как продаются автомобили? И т.п.

На что и как влияет этот показатель при девелопменте территории?

Так, этот показатель может указать девелоперу на необходимость включения в состав девелопмента индивидуального земельного участка гаража. Чем выше процент автомобилизации общества, тем необходимость гаража в составе девелопмента индивидуального земельного участка выше. Причём, важно отметить, необходимость не просто в парковочном месте, а именно в гараже.

Чем выше процент автомобилизации общества, тем у девелопера больше возможностей по освоению «дешёвых» отдалённых от финансовых центров территорий. Другими словами, чем выше процент автомобилизации общества, тем актуальнее форматы «спальных районов». А чем ниже процент автомобилизации, тем менее актуальными становятся «спальные районы». Парадокс: высокий процент автомобилизации общества обеспечивает тишину и спокойствие жизни на территории.

Процент автомобилизации влияет также на плотность застройки территории. Чем он ниже, тем выше плотность застройки. Но отмечу, что процент автомобилизации общества не сильно влияет на формат девелопмента. Так индивидуальные дома можно возводить и при низком проценте автомобилизации, как и небоскребы возможны при высоком проценте. На формат застройки влияет не столько процент автомобилизации, сколько структура застройки (zoninng).

В целом, когда определяется возможная структура, формат девелопмента некой территории, то стоит посмотреть на процент автомобилизации общества. И ещё одна оговорка. Под автомобилизацией общества стоит понимать не просто владение автомобилем, как признак богатства и состоятельности, а, именно, мобильность общества. На сколько оно привязано к одному некому месту?

Потребительский рынок (девелопмент, домостроение) характеризуется тем, что он состоит не из процессов, технологий, а из готовой продукции на их основе.

Феномен рынка, наполненного готовой продукцией, можно сравнить с явлением социализации личности. Некто, создающий некую готовую продукцию, тем самым пробует вписать себя в общество, чтобы не быть одиноким изгоем, если выражаться пафосно. Насколько и как он впишется через свою продукцию в общество — дело второе. Пусть пробует, старается. Примет его общество — хорошо. Если общество его отвергнет — его проблема. Но, в целом, стремление вписаться в общество через свою продукцию — основное свойство потребительского рынка. Но хотелось бы отметить, что «вписаться в общество» означает не подстроиться под него, а сделать некий свой вклад в его развитие и стабильность.

Вот и девелоперская продукция, как и домостроительная — это одни из множества вариантов социализации, вклада в развитие и стабильность общества. Поэтому, в рамках потребительского рынка девелоперы и домостроители зарабатывают свои капиталы на том, насколько они успешно социализируются, на том, как воспринимается обществом их продукция, на сколько многочисленно и обширно (разношерстно) то самое общество. Какой вклад они делают в создание и развитие общества? Какое общество они создают?

А достучаться до общества и достичь его признания можно как раз только через готовую продукцию. Поэтому потребительский рынок наполнен не процессами и технологиями, а готовой продукцией. В целом, потребительский рынок — не про жадность, затоваренность и избыток всего и вся. Потребительский рынок — про социализацию, про вклад в развитие и стабильность общества.

Если приводить обратную картину потребительскому рынку, то это будет производственный рынок — рынок, на котором доминируют процессы и технологии, а не готовая продукция. Другими словами, где идет конкуренция за владение правами на процессы и технологии. Последние как раз не масштабируются, что и не нравится обществу. Общество всегда стремится к доступности и массовости. А этого можно достичь только через готовую продукцию, а не процессы и технологии.

В этих условиях напрашивается весьма закономерный вывод о низкой ценности процессов, технологий и возрастающей ценности готовой продукции. В условиях потребительского рынка построить бизнес на процессах с технологиями очень трудно, если только они сами по себе не являются вкладом в развитие и стабильность общества — бизнес преимущественно строится на готовой продукции. Общество очень не любит тех, кто владеет и не делится с ним некими процессами и технологиями, кто замыкает их на себя и выдает их за эксклюзив. Общество — это всегда про доступность, массовость и разнообразие.

Словом, производственные рынки всегда давали и продолжают давать людям процессы и технологии, а что с ними делать и как их применять те решают сами. Потребительские рынки дают людям готовую продукцию, которой они как могут воспользоваться, так и могут отвергнуть. Потребительский рынок характеризуется более цельной и единой картиной общества, которое более стабильно и способно к развитию (прогрессу).

О некоторых закономерностях и последовательностях девелопмента территорий. С чего всё начинается и чем всё заканчивается?

По наблюдениям, всё начинается с бизнеса. Создание (разработка) девелоперского продукта всегда начинается с ответа на вопрос: какой и в каком виде бизнес заводим на территорию? Причем не вообще бизнес, а, в первую очередь, торговлю и сервис. И не торговлю вообще, а в начале, продукты. И не сервис вообще, а сервис, связанный с едой. Другими словами, при создании девелоперского продукта необходимо решить вопрос с едой для людей. Чем и как их кормить на преобразуемой территории? Напоить людей кофе, налить им бокал пива, дать им шоколадку или пиццу — одни из самых популярных вариантов ответа на этот вопрос. При этом, никакого складского или производственного бизнеса не должно быть. Эти бизнесы создаются отдельно и независимо.

Далее, после еды идут развлечения, как пассивные, так и активные — всё, что даёт человеку положительные эмоции — в первую очередь шопинг («новый воротничок потребовал новое платье»). Затем спорт, отдых и т.д., и т.п.

Причём, чем большую территорию занимает девелоперский продукт, тем более крупный бизнес заводится на территорию. Сетевые продуктовые супермаркеты, ТРЦ работают на огромных территориях, а скромные девелоперские продукты до нескольких десятков гектар вполне могут удовлетвориться небольшими стритритейловскими лавками, лавчонками, да продуктовыми площадными рынками.

И когда вопрос с бизнесом решён, начинается его загрузка жильём. Сколько и в каком формате надо создать жилья, чтобы задуманный девелопером бизнес работал в прибыль? Если быть более точным, то девелоперский продукт создаётся в виде определённой пропорции или соотношения между бизнесом и жильём.

По наблюдениям за множеством разных девелоперских продуктов, скромный по размерам бизнес функционирует лучше крупных торговых площадок — лучше тысяча разных мелких бизнесов (500 различных кафе, ресторанов, бакалейщиков), чем одна большая «фабрика-кухня». Но, когда девелоперский продукт территориально огромен, когда негде и неоткуда брать такое количество мелких бизнесов, тогда, однозначно, стоит подумать о сетевых супермаркетах. По большому счёту, идея сетевых супермаркетов — это своеобразная компенсация недостатка в мелких и малых бизнесах.

Относительно же бизнесовой составляющей девелоперского продукта создаются и элементы, отвечающие за отдых и развлечения. Например, различные набережные, прогулочные зоны, улицы — это не трейл и не автомобильные дороги — это бизнес-зона — шопинг и развлечения, а не вариант достичь дзен. И в этом смысле мелкий бизнес для девелоперского продукта в разы эффективнее крупного. Но, как и в предыдущем случае, огромные территории испытывают жуткую нехватку мелкого бизнеса и им приходится обращаться к крупным сетевым компаниям — которые легко сочетают шопинг с отдыхом и развлечениями.

Наверное, в этом и заключается великая идея девелоперского бизнеса — он формирует площади под бизнес и нагружает их потребителями. И инвестиции в недвижимость связаны не просто с квадратными метрами, а с формированием условий для существования многих других бизнесов. На каких территориях множится бизнес, там и следует скупать «потребительские условия»

Миром правят (уже) не производители, а потребители. Это в прошлом производители были королями рынков, т.к. мало кто мог себе позволить заниматься производством. А тот, кто мог, не особо готов был делиться этой возможностью с другими. Сейчас возможностей у людей гораздо больше. Сегодня, рынок на стороне потребителя. Последнему все равно кто, что и как произвел. Главное — иметь возможность это потребить. Как, собственно, и люди друг друга идентифицируют и принимают, или не принимают друг друга на основе «потребительской корзины». На сколько она совпадает с моей? Если в большей части совпадают, то люди найдут диалог и взаимопонимание, если в большей части «потребительские корзины» разные — жди неприязни, противопоставлений — непонимания друг друга.

Например, если в «потребительской корзине» одного человека числится индивидуальный дом, как базовый (основной) формат для жизни с 30 лет до 55+, то он легче найдет путь к другому человеку, у которого в «потребительской корзине» также будет индивидуальный дом. А если у человека будет в «корзине» квартира с 0 до 55+ лет, то он навряд ли поймет того, у которого индивидуальный дом. Одинаковость «потребительских корзин» — жесткая штука в экономике.

Даже если у двух людей в «корзине» присутствуют квартиры, то ради благополучного взаимопонимания надо бы уточнить специфику (структуру) квартир. Одинаковая она или нет? Ни площадь, ни отделка не имеет принципиального значения — главное, структура. Что люди потребляют через товар «квартира»? Квадратные метры или, допустим, некий сервис жизни?

Девелоперская деятельность сейчас как никогда зависит от потребителя. И в прямых интересах девелопера, чтобы индивидуальный дом, квартира совпадали по структуре — были «одинаковым товаром» в разных «потребительских корзинах». Только в этом случае — потребители поймут и примут девелопера. Девелопер объединяет людей, а не разъединяет. Разнообразие только вредит и девелоперу, и экономике в целом, но с точки зрения качества и количества «потребительских корзин».

Но вместе с тем, совершенно бесполезно спрашивать потребителя «что он хочет»? Корректного ответа нет и никогда не будет. Это равно тому, если спросить человек: «хочет ли он быть богатым и здоровым»? И нюансы разрушают весь смысл подобных вопросов. Так что, девелопер никогда не отталкивается от желаний потребителя и практически никогда ими не пользуется. Он старается формировать желания потребителей. Только в этом случае возможно сформировать «одинаковые потребительские корзины».

Да, потребитель — «король» сегодняшних рынков. Но это не значит, что он ими управляет. Девелопер предлагает, а потребитель либо одобряет предложение, либо отвергает его. Если потребителю не предложить, то он этого и не возжелает. Как можно говорить о желаниях потребителей, если нет предложения? Для девелопера важно не выяснить: «чего хочет потребитель?» А знать и понимать: что и в каком ключе предложить, какие возможности ему предоставить? Для девелопера важно понять: «в чем заключается та самая одинаковая (единая) потребительская корзина», позволяющая иметь максимально большую потребительскую аудиторию. Большая потребительская аудитория имеет смысл только в том случае, если у этой массы потребителей одна и та же «потребительская корзина».

Потребитель важнее производителя. Глобализм, толерантность важнее местечковости и этнической самоидентичности. Важно не то, что ты производишь — важно то, что ты потребляешь.