Месяц: Октябрь 2023

В сфере девелопмента, брендирование, как правило, касается не только самих девелоперских компаний, но и продукции, которую они создают. Проще говоря, в этом бизнесе бренд продукта нередко имеет большее значение, чем бренд самой компании-разработчика.

Суть бренда девелоперской продукции целиком связана с территорией, на которой этот продукт реализуется. Можно даже сказать, что это бренд-территория. Деятельность девелоперской компании, по сути, сводится к формированию уникальных условий жизни на этой территории.

Брендирование территории – это создание уникальной среды для жизни и отдыха людей. Таким образом, территории, которые не претерпели воздействия девелоперов, можно назвать обычными и неотмеченными брендом. Бренд-территория – это всегда результат целенаправленной работы девелоперов.

Таким образом, в контексте бренда и брендирования девелоперской продукции более уместно говорить о бренд-территории.

Целью для девелоперской компании становится формирование уникального, социально-экономически значимого продукта, который выделяется определенными характеристиками среди подобных на рынке.

Бренд-территория как самостоятельный продукт проходит через несколько этапов своего развития:

· Этап инвестиционно-проектного становления.

· Этап активного развития и строительства.

· Этап представления на рынке недвижимости и продаж.

· Этап независимого функционирования и управления.

Каждый из этих этапов имеет важное значение для бренд-территории. Но особенно важен последний этап – независимое управление. Можно даже сказать, что все предыдущие этапы стремятся к созданию основы для этой самостоятельности.

Здесь заключается основное различие между обычной застраиваемой территорией и бренд-территорией. Бренд-территория – это самостоятельный управляемый продукт. Соответственно, создание бренда-территории заключается в формировании продукта, который будет не только приносить доход на этапе продажи недвижимости на рынке, но и в долгосрочной перспективе на этапе самостоятельного функционирования.

Таким образом, создание бренд-территории является неотъемлемой частью стратегии девелоперской компании. Это позволяет компании создать ценный актив, который будет приносить прибыль и иметь стойкую ценность на рынке недвижимости. В конечном итоге, разрабатывая бренд-территорию, девелоперская компания формирует портфель активов на рынке, способных обеспечивать доходы в долгосрочной перспективе. Это также делает компанию привлекательной для управляющих активами, поскольку бренд-территория представляет собой инвестиционный продукт на рынке недвижимости.

Создание девелоперского продукта всегда ориентируется на повышение социально-экономических характеристик территории. Какими бы они ни были изначально, девелоперский продукт всегда в обязательном порядке должен их повысить. Девелопер всегда “играет” на повышение. Создание девелоперского продукта в точном соответствии с исторически сложившейся социально-экономической ситуацией на территории недопустимо.

Это правило девелоперской деятельности связано в первую очередь с тем, что девелопер всегда продает некие улучшения. В целом, рынок недвижимости построен на создании и продаже каких-либо социально-экономических улучшений территории. Не улучшая характеристики территории, территорию невозможно успешно продать. Какая бы территория не попадала девелоперу в руки по размеру, по социально-экономическим характеристикам, — создание успешного продукта на ее основе всегда начинается с поиска ответа на вопрос: какие и в каком виде улучшения я (девелопер) могу привнести?

Пожалуй, стоит особенно отметить следующий момент: девелопер решает вопрос именно социально-экономических улучшений территории, а не вопрос дешевизны/дороговизны как самой территории, так и продукта, как и вопрос квадратуры продукта не всегда стоит на первом месте. Во всяком случае, квадратура девелоперского продукта не всегда связана со строительными объемами и количеством метров жилья или коммерческих помещений.

Задача девелоперского продукта всегда сводится к улучшению существующей на момент создания социально-экономической ситуации на той или иной территории. Улучшения стоят во главе пирамиды девелоперской деятельности, а какие улучшения в каком виде или формате будут реализованы — зависят от многих факторов.

Первым фактором, который берется во внимание при формулировании тех или иных социально-экономических улучшений, привносимых девелопером на территорию, необходимо назвать цели и задачи территории. Например, одной из целей может быть повышение количества экономически активного населения на территории. В этом случае, улучшения могут быть связаны с созданием на территории условий для ведения того или иного вида бизнеса, которые могут выражаться в создании бизнес-парков, офисных пространств и посадка на это определенных форматов жилья, зон для отдыха и развлечений.

Другой целью можно назвать формирование социально стабильных (устойчивых) территорий, которая может быть реализована через создание тех же самых “спальных районов”. Иными словами, цели территории могут быть разными, соответственно, и способы их достижения также могут быть разными.

Вторым фактором, влияющим на привнесение на территорию тех или иных улучшений, можно назвать общие и локальные тенденции в обществе и мире. Например, под этим можно подразумевать потребность человека в самореализации или потребность в определенных условий для жизни и работы. Так интернет пришел в нашу жизнь серьезно и надолго. Поэтому обеспечение территории хорошими вычислительными характеристиками значительно улучшает территорию. Создание дата-центров и дополнительных энергогенератов является одним из успешных общих трендов в девелоперской деятельности.

Но тренды могут быть и локальными. К ним можно отнести, например, создание объектов транспортной инфраструктуры. Любое повышение плотности дорожной сети автоматически можно считать улучшением социально-экономической характеристики территории.

Третьим фактором, можно назвать помощь обществу для преодоления негативных социально-экономических условий для жизни. В качестве примера можно привести создание определенных условий для жизни молодежи. Так она характеризуется отсутствием больших денежных накоплений и продолжающимся поиском “своего места в обществе”. Поэтому обычные форматы территорий, которые ориентируются на состоявшихся в жизни людей им могут быть либо недоступны, либо неподходящим. В этой связи, девелопер может создать некий продукт, который может улучшить социально-экономическую ситуацию на территории путем создания условий для жизни на ней молодежи. В том же самом ключе можно говорить и о прочих категориях потребителей.

К третьему фактору можно отнести и явление недоступности кредитной линии для покупки того же жилья, что может реализоваться в создании более широкого и более доступного формата арендного жилья.

Но тот же самый третий фактор может быть интерпретирован и в обратном социально-экономическом ключе — отсутствие условий для присутствия на территории богатых и очень богатых людей. Девелопер вполне может улучшить социально-экономические условия через создание возможностей, при которых богатые люди смогут окружить свою жизнь максимальным сервисом и т.п.

В любом случае, девелоперская деятельность непосредственно связана с практически любого рода улучшениями, что делает ее практически бесконечной и способной осуществляться на любых территориях. Но при этом для максимально успешной реализации девелоперского продукта необходимо всегда необходимо максимально четко определиться со списком улучшений и уместностью их реализации.

Например, если общество не имело жилья, в котором присутствует мастер-спальня, то девелоперский продукт стоит создавать с прицелом на создание мастер-спален. Или, если общество “страдает” от роста цен на коммунальные платежи, то девелоперу стоит обратить внимание на этот фактор и создать свой продукт, в котором коммунальные платежи будут минимальными и регулируемыми самими пользователями. И т.д., и т.п.

Специфика того или иного рынка недвижимости заключается в том, что он диктует девелоперам и застройщикам не только что им строить, но и как.

Размер рынка недвижимости измеряется гектарами, а не квадратными метрами. Соответственно, он и прирастает гектарами. И адекватное поведение девелопера и застройщика заключается в том, чтобы соответствовать данной специфике рынка недвижимости. Поэтому мы бы обозначили следующие закономерности:

1. Чем большим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем выше на рынке роль девелопера. Большое количество гектар требует от девелопера сосредотачивать усилия не на строительстве, а на подготовке земель под застройку. Например, если рынок недвижимости характеризуется ежегодным приростом в несколько тысяч гектар, то без девелопера застройщики не смогут адекватно соответствовать рынку.

2. Чем меньшим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем роль девелопера снижается и возрастает роль застройщика. Другими словами, в девелопере нет большой необходимости. Если рынок ежегодно прирастает сотней другой гектар, то застройщики вполне способны совмещать в себе и функции девелопера. Девелоперы, как класс, формируются на больших рынках недвижимости с большим количеством гектар ежегодного прироста.

3. Чем большим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем более распределённым становится бизнес застройщиков. Их бизнес обрастает филиалами, отделами на местах. Для того чтобы соответствовать реалиям рынка недвижимости, им необходимо распределить свой бизнес по этим гектарам и не концентрировать его в одном каком-нибудь месте.

4. Чем меньшим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем большей концентрацией обладает бизнес застройщиков. Им нет необходимости распределять свой бизнес и распылять его на столь ничтожное количество гектар. Это не удобно.

5. Соответственно количеству гектар, которым прирастает рынок недвижимости, застройщик выбирает для себя те или иные материалы и технологии. Чем большим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем более самостоятельным и распределённым свойством должны обладать материалы и технологии строительства. Рынки с огромным ежегодным приростом гектар, в подавляющем количестве, характеризуются быстрым строительством на месте. В противном случае, застройщик просто не сможет охватить все гектары земли. В том числе, по этой же причине такие рынки характеризуются огромным же количеством рабочих рук, которые распределяются по гектарам. А там, где их огромное количество, там ниже их квалификация. Соответственно, и материалы с технологиями должны быть заточены под большое количество рук с невысокой квалификацией.

6. И обратная картина в том случае, если рынок недвижимости прирастает небольшим количеством гектар. Во-первых, при столь малых его размерах нет необходимости в большом количестве рабочих рук. Поэтому гораздо удобней обойтись небольшим их количеством, но сосредоточить их в неком одном месте. Во-вторых, если рынок недвижимости прирастает небольшим количеством гектар, то и возможностей для использования тех или иных материалов и технологий гораздо больше. Другими словами, определённая вариативность в материалах и технологиях — одно из свидетельств скромности рынка недвижимости. В этом случае, нет большой необходимости в универсальности и распределённости бизнеса для застройщика.

7. Любой бизнес требует своего развития. Поэтому, если рынок недвижимости не даёт ему развиваться гектарами (увеличивать территорию своего присутствия), то он вынужден развивать свои качественные стороны — например, совершенствовать материалы и технологии.

В связи с этим, возникает любопытный вопрос: что из себя представляет рынок недвижимости России? Как мы уже говорили, размер национального рынка недвижимости никогда не соответствовал и не соответствует государственной границе. Он соответствует, исключительно, количеству территорий (гектар), приспособленных для жизни человека. Есть ли у рынка недвижимости России способность стать огромным рынком недвижимости? Возможность есть, но есть много препятствий.

Что производить девелоперам, какие территории, под что формировать территории?

Однозначно, на первом месте с огромным отрывом от прочих сегментов идёт жильё. Сколько гектар земли (территорий) освоено и приспособлено девелоперами под жильё? Понятно, что мерить жильё гектарами, в отличии от квадратных метров, не столь уж привычно и понятно, но между тем — столько-то гектар земли приспособлено под жильё. Эта вполне приемлемая оценка деятельности девелопера. И только потом на эту площадь накладывается количество созданных единиц жилья. Если соотносить гектары и единицы жилья друг с другом, то можно получить вполне адекватную картину рынка недвижимости.

Небольшое отступление. Почему мы достаточно часто апеллируем к рынку недвижимости? Дело в том, что рынок в самом общем своём понимании — это бизнес-среда, объединяющая людей, которые производят некие блага для человечества. В связи с чем оценка рынка недвижимости — это оценка благосостояния людей. Чем он больше, тем выше благосостояние людей и не только тех, кто с ним непосредственно связан. Конечная цель для всех рынков одна — увеличение благосостояния людей. Оно не причина для рынка — оно его последствие.

Да, жильё идёт с большим отрывом от всех прочих сегментов недвижимости, но, пожалуй, оно не безгранично, и только одним жильём рынок недвижимости сыт не будет. Ему необходимы и другие сегменты, которые бы были связаны с жильём и могли бы укладываться в ту же самую систему прироста рынка через гектары.

В этой связи, на ум приходят производственно-логистические центры и парки. Мы бы поставили их на второе место после жилья. Как нам думается, успех производственно-логистических центров и парков напрямую связан с жильём, а, именно, чем больше гектар преобразуется под жильё, тем больше гектар необходимо преобразовывать под производственно-логистические центры и парки. Другими словами, они напрямую взаимодействуют друг с другом. К тому же, их соседство, на наш взгляд, является самым органичным в девелопменте. Если развивать жильё не гектарами, а квадратными метрами, то производственно-логистические центры будут развиваться столь же меньшими площадями и количеством. Если у того или иного девелопера есть интерес к производственно-логистическим центрам и паркам, то ему необходимы тысячи и сотни тысяч гектар жилья. Именно в этой среде они способны жить и развиваться.

На третье место после жилья, производственно-логистических центров и парков мы бы поставили resort-территории. Они также как и предыдущие два формата заинтересованы жить и прирастать гектарами. Отдых и развлечения — высоко востребованное явление современной экономики — хорошо работающий вариант предоставления локаций и услуг по смене впечатлений. Безусловно, этот девелоперский продукт очень близок по смыслу к жилью. Но, между тем, он имеет по крайней мере одно существенное отличие от него — временный характер или по-другому — территория с высокой ротацией людей, что делает территорию самостоятельным бизнесом. Этакий гектар территории, который способен переваривать не несколько десятков людей в год, а многие сотни.

Безусловно, у resort-территорий, в связи с этим, несколько другая структура, чем у того же жилья. Но важно другое, и тот и другой сегмент рынка недвижимости существуют в одном и том же контексте. Причём, жильё весьма охотно заимствует некоторые структурные элементы из resort-территорий. А в некоторых случаях, даже полностью мимикрирует под них. Освоение территорий гектарами через resort-территории — вполне удачное девелоперское направление. Но, как и в случае с производственно-логистическими центрами и парками, они существуют и развиваются относительно территорий, освоенных под жильё. Недаром оно является лидером рынка недвижимости. Два других сегмента дополняют и развивают его.

Хотелось бы ещё упомянуть о третьем и четвёртом сегменте рынка недвижимости — образование и здравоохранение, которые также вполне укладываются в систему освоения территории гектарами. Ну, и конечно же, мы ничего не сказали об офисах и торговле. Потому что, считаем эти сегменты органичным продолжением, развитием первых трёх (основных) сегментов рынка недвижимости — своеобразной эволюцией (развитием) жилья, через resort-территории к офисам, как и эволюцией (развитием) производственно-логистических центров и парков в те же офисы и торговлю.

Во главе угла любой выставки лежит одна простая идея — продать территорию (землю). Другими словами, задача любой выставки заселить территорию людьми.

Есть такая общемировая проблема, характерная для очень многих стран — низкая пригодность территории для жизни, работы, отдыха. Если быть точнее, то процент пригодных для этого территорий очень низок. Куда нам девелоперить Луну и Марс, когда ресурс Земли ещё не выработан? Поэтому земной рынок недвижимости продолжает существовать в направлении освоения ещё неосвоенных территорий и наращивать свои количественные показатели.

К тому же, низкая пригодность территорий для жизни, работы и отдыха приводит к росту социально-экономической нестабильности. Люди активно съезжаются с разных мест туда, где территории являются более приспособленными и более благополучными. Чего это все стали съезжаться в Москву, когда вокруг на многие тысячи километров столько земли? Да, потому что жить, отдыхать, работать на территориях слабо для этого приспособленных мало кому хочется. Остаются по месту рождения только те, кто в силу тех или иных причин неспособны к переезду. И совсем не потому, что не имеют желания.

Так что территории, которые приспособлены для жизни, работы и отдыха, не просто очень высоко востребованы во всём мире, а ещё порождают нормальную социально-экономическую ситуацию в стране. Положительных моментов для человека от девелопмента территорий очень много. В этой связи, девелопмент территорий вполне справедливо назвать системообразующим бизнесом или essential business.

Но сразу встаёт вопрос: как убедить человека в том, что на такой-то территории вполне можно жить, работать, отдыхать? Ответ очень прост: ему надо показать эту возможность — рассказать, проиллюстрировать условия, созданные для этого девелопером. Поэтому нужна презентация территории и тех самых, созданных девелопером, возможностей и условий для жизни, работы и отдыха. В этом нет ничего уникального или сверхъестественного.

Презентация девелоперского продукта — самый обычный путь к уму и сердцу его потребителя. После которой он должен сказать себе: “я хочу здесь жить, работать и отдыхать, мне здесь очень нравится”. И ключевым словом в таком выводе является слово «здесь». Оно же важно и для девелопера — жить, работать и отдыхать не где-то там, а именно здесь, на этой конкретной территории. Презентация девелоперского продукта может быть разной. Она может иметь вид модели, а может быть представлена в натуральную величину. Первый модельный вариант в сильно уменьшенном масштабе, как правило, используется для презентации многоквартирных девелоперских решений. А вариант в натуральную величину для презентации территорий, состоящих из индивидуальных домов. Собственно, поэтому многие застройщики территорий презентуют территорию через модельные индивидуальные дома в натуральную величину в масштабе 1:1. Именно, с этих моделей и начинаются все продажи (презентации) территорий. Модельный дом, собственно, и является той самой презентацией территории, который и должен рассказать человеку об условиях и возможностях территории для жизни, работы и отдыха.

Безусловно, одним модельным домом дело презентации территории не заканчивается. Важна вся территория целиком, а не только то место, где будет стоять конкретный дом. При этом, дом является неотъемлемой частью всей территории. Образно говоря, дом — это личный небольшой кусочек территории, выбранной человеком для себя. Это условия и возможность присутствия человека на территории. Территория, созданная девелопером для жизни, работы и отдыха продаётся людям кусочками, т.е. в виде индивидуальных домов.

Таким образом, после посещения любой домостроительной выставки человек должен принять только одно единственное решение: я хочу здесь жить. Но, возможно, и менее радикальное решение: я бы жил здесь. И его не должна посещать мысль отрицающая любую возможность жить здесь. Готовы ли вы сказать себе «я хочу здесь жить» после посещения какой-либо домостроительной выставки?

Готов ли девелопер предоставить вам такую возможность? И предоставляет ли он вам такую возможность? Или он говорит о чём-то другом, о чём-то своём?

Рынок недвижимости живёт, развивается, чахнет за счёт территорий, а не квадратных метров того же жилья. Другими словами, рынок недвижимости — это некая совокупность территорий, подвергнутых девелопменту. Поэтому было бы корректнее говорить о рынке недвижимости используя для обозначения площади не квадратные метры, а хотя бы акры, но лучше гектары.

Отсюда возникает совершенно другие показатели рынка недвижимости, совершенно другая аналитика:

1.Какую территорию занимает рынок недвижимости такой-то страны? Сколько территорий (в гектарах) уже подвергнуто девелопменту? То есть рынок недвижимости какой-либо страны не соответствует её административным границам. Границами рынка недвижимости является условно общая граница всех девелопментов, входящих в её административные границы. Давайте сравним общую площадь Сибири (СФО) с совокупной площадью всех территорий подвергнутых девелопменту, куда войдут не только города, но и загородка. Таким образом, мы получим общее представление о рынке недвижимости Сибири. Словом, рынок недвижимости — это исключительно про девелопмент территорий.

2.Далее пусть будет динамический показатель рынка недвижимости: как прирастает рынок недвижимости такой-то страны? Другими словами, сколько новых девелопментов появляется каждый год, от пятилетки к пятилетке? Каким количеством гектар прирастает рынок недвижимости? Какое количество гектар, например, ежегодно производят девелоперы? Словом, динамическая характеристика рынка недвижимости — это показатель активности девелоперского бизнеса. Сколько территорий производит каждый девелопер и в совокупности все девелоперы ежегодно?

3.Этим пунктом можно обозначить как качественную, так и ещё одну количественную характеристику рынка недвижимости, а именно соотношение количества гектар, подвергнутых девелопменту, с количеством созданных единиц, в первую очередь, жилья. Другими словами, насколько эффективно девелопер осваивает территории? Сколько людей живёт, работает, отдыхает на вновь созданном девелопменте?

И тут на поверхность всплывает тема индивидуальных домов и эффективности девелопмента территорий. Действительно, на том же одном гектаре территории можно создать один индивидуальный дом, и это будет один уровень эффективности девелопмента и одна характеристика рынка недвижимости. А можно на том же самом одном гектаре создать 20 индивидуальных домов, и это будет совсем другой показатель эффективности девелопмента и совсем другой показатель рынка недвижимости. Безусловно, чисто теоретически, на одном гектаре территории можно создать и 300 квартир, что сформирует совсем другую картину девелопмента и рынка недвижимости в целом.

Однозначно, для рынка недвижимости очень хорошо, когда девелопмент является максимально эффективным, то есть, когда он создаёт максимальное количество единиц жилья на одном гектаре территории. И как бы некоторым людям не нравились независимые особняки среди бескрайних полей, как бы им не нравились одноэтажные дома — это всё указывает на достаточно низкую эффективность девелопмента, а значит слабость рынка недвижимости в целом. Двухэтажный таунхаус с этой точки зрения выглядит более эффективным девелоперским решением.

Таким образом, мы получаем следующую картину рынка недвижимости. Основным или «классическим» его драйвером является в нашем определении инфраструктурный девелопмент. Именно этот тип девелопмента занимается увеличением количества гектар пригодных для жизни, работы и отдыха человека. Другими словами, он увеличивает количественную характеристику рынка недвижимости. Он увеличивает его размер и значимость в мире.

В России многие склонны считать, что загородка набрала популярность среди людей лишь потому, что люди устали жить в городе, и вообще, город мало приспособлен для жизни. В действительности, и мы в этом теперь абсолютно уверены, это совершенно не так. То есть абсолютно не так. Загородка набрала популярность всего лишь по причине основополагающего закона развития рынка недвижимости: прирастать новыми территориями (девелопментами). Повторимся, рынок недвижимости развивается не квадратными метрами, а гектарами. А существующее противопоставление города и загорода является результатом всего лишь на всего низкопробного маркетинга ищущего ответ на потребность рынка недвижимости к развитию. Он придумал этот маркетинговый образ и вместо того, чтобы заниматься изучением и развитием просто законсервировал его.

Но что делать рынку недвижимости, если у него нет возможности развиваться гектарами — страна маленькая по размерам или территории много, но она по климатическим соображениям непригодна для жизни. Причин, препятствующих инфраструктурному девелопменту, в действительности, может быть очень много, включая, социально-политическую обстановку в стране и мире. Поэтому, на авансцену выходит сервисный девелопмент территорий, который не особо может похвастаться гектарами освоенной территории, но хвастается созданным им сервисом жизни человека — творит своеобразный локальный «рай на Земле».

Рынок недвижимости, развивающийся через сервисный девелопмент, очень интересное явление. С одной стороны, он даёт людям всё лучшее, всё топовое. Правда, его иногда в этом сильно заносит, и он начинает выдавать всё с приставками супер, ультра, самое-самое и т.п. Да, это тоже вариант развития рынка недвижимости, но при этом у него теряется важная особенность — массовость. Он с трудом переваривает массовость. Ему гораздо комфортнее в рамках эксклюзивности. При этом, как ни крути, рынком недвижимости управляет массовость. И если её исключить, то возможны системные сбои. Любой рынок и не только недвижимости живёт не за счёт эксклюзивности, а за счёт массовости. Почему, собственно, именно инфраструктурный (гектарный) девелопмент стал его основой. Он даёт рынку массовость. Уверены, что в том числе, и по этой причине сервисный девелопмент так зациклен на башнях и небоскрёбах. Это, пожалуй, единственный вариант для него воспроизвести некое подобие массовости.

При этом, стоит с некоторой грустью констатировать то, что на одном сервисном девелопменте территории рынок недвижимости далеко не уедет. А вот на инфраструктурном, пожалуйста. На нём рынок недвижимости может жить и развиваться сколь угодно долго. Тому же сервисному девелопменту для нормального существования просто необходим, пусть и в небольших количествах, но инфраструктурный девелопмент. Вот и возвращаемся к тому, с чего начали — рынок недвижимости развивается гектарами. И если у него нет такой возможности, то он трансформируется в сервисный девелопмент. Но это совсем не то, к чему он стремится, и чего хотел бы.

Если посмотреть на российский информационный сектор о недвижимости, то с удивлением можно обнаружить две основные его темы:

1. Как построить свой дом?

2. Где и как купить недвижимость с целью инвестирования?

Первая тема нам интересна постольку-поскольку, а вот вторая показалась весьма примечательной. Итак.

В недвижимости есть два основных варианта инвестирования:

1.Что-то построить, чтобы потом это продать и получить свою прибыль с сформированной в процессе постройки некой ценности. Этим можно заниматься самостоятельно, а можно поручить эту миссию какой-нибудь компании. Другими словами, это инвестирование в домостроительный и девелоперский бизнес. По сути, это инвестирование в акции какой-нибудь домостроительной или девелоперской компании на некой условной бирже.

Этот вариант инвестирования в недвижимость можно назвать инвестированием в инфраструктурный девелопмент. В России этот вариант как-то не очень популярен. Хотя есть и те, кто занимается и им.

2.Другое дело, инвестирование в готовые домостроительные и девелоперские продукты с целью получения прибыли либо от сдачи их в аренду, либо спекуляции на их перепродаже. И последний вариант, по нашим наблюдениям, продвигается в российском информационном пространстве очень активно. Можно даже сказать очень агрессивно.

Реальной ценностью в недвижимости обладает только то, что создано человеком, а не природой. Не стоит доверять спекуляциям на тему уникальной природной локации, которая должна расти в цене, потому что она уникальна. Человек её обязательно загадит, и она обязательно потеряет свою естественную ценность.

Чтобы этого не произошло, любая уникальная природная локация должна быть подвергнута целенаправленному девелопменту со стороны человека. Другими словами, ценность любой природной локации в её девелопменте — приспособленности под человека с целью выстраивания корректных взаимоотношений между ними.

Таким образом, первое что мы получаем при втором варианте инвестирования в недвижимость — это инвестирование в девелопмент территории — в её приспособленность под человека. Смотрим на девелопмент — принимаем решение об инвестировании. В полное отсутствие девелопмента или в некорректный девелопмент, естественно, нет никакого смысла инвестировать. Особенно, если под этим девелопментом понимать создание квадратных метров. Вот уж что-что не обладает какой-либо ценностью, так это квадратные метры. Квадратный метр — это расходная часть девелопмента, и совсем не доходная. Инвестировать в расходы, по меньшей мере, очень странно. Доход в девелопменте генерирует сервис жизни.

Поэтому, инвестирование в недвижимость по второму типу является ничем иным, как инвестированием в сервисный девелопмент. Где, какой сервис жизни создаётся девелопером, туда и так инвестируем. Другими словами, если инвестора интересует тема покупки недвижимости с точки зрения сохранения своих вложений или получения некой прибыли от неё, то это ничто иное как инвестирование в созданный и развиваемый девелопером сервис жизни — созданный девелопером бизнес в сфере торговли, услуг, производства и т.п.

Инвестирование в сервисный девелопмент (создание самостоятельных, сетевых и т.п. бизнесов) является более интересным, чем инвестирование в инфраструктурный девелопмент за исключением одного НО. Сервисный девелопмент невозможен без инфраструктурного. В недвижимости сначала идёт инфраструктурный и только потом сервисный девелопмент. Так что деньги можно заработать и на том, и на другом. Просто сервисный девелопмент более интересный и разнообразный, чем инфраструктурный — он имеет куда большую по численности и доходам потребительскую аудиторию. Правда, он далеко не всегда и везде осуществим, в том числе по причине слабо представленного инфраструктурного девелопмента.

Подводя итог всему вышесказанному, скажем так: инвестирование в недвижимость — это инвестирование в результат работы девелопера — во что он превратил/превращает территорию? В целом, недвижимость — это совсем не про стройку — это про территории, на которых живут, работают, отдыхают люди.

В принципе, любая территория живёт только за счёт бизнеса, присутствующего на ней. На территории представлен некий бизнес — территория живёт. Бизнес на территории отсутствует — территория мёртвая. В связи с этим, интересно присутствие бизнеса в рамках того или иного девелоперского продукта.

Конечно, создание девелоперского продукта само по себе является бизнесом. Но этого недостаточно. Девелопмент как бизнес просто обязан сам порождать бизнес. Мы бы даже сказали, что без этого компонента девелоперский продукт плохо себя чувствует.

К слову, хороший тест на качество девелоперской деятельности: какой бизнес был создан в результате создания девелоперского продукта? В связи с чем появился ответ на феномен закрытых посёлков, и советскую застройку — в процессе их создания явление бизнеса не учитывалось. А, как известно, нет бизнеса — нет территории. Стоит ли эти продукты рассматривать всерьёз и надолго? Любая инвестиция в недвижимость — это инвестиция в созданный девелопером бизнес. Итак, в чём заключается специфика, особенность бизнесов, создаваемых девелопментом?

Нам попалась на глаза весьма лаконичное английское определение local and independent shops, bars & etc. То есть, стрит-ритейл — это местные независимые бизнесы в противоположность крупным сетевым ритейлерам. Либо сетевые ритейлеры, но притворяющиеся местными независимыми. Это первое, на что способен девелопмент — создавать площади под местные независимые бизнесы (торговля/услуги).

В этой связи также интересно отметить специфику рыночных площадей, в рамках создаваемого девелоперского продукта. Хотя по-английски это звучит для русского уха несколько странно market place — временная, непостоянная, работающая в течении определённого небольшого промежутка времени торговая площадь. Эти рыночные площади также относятся к местному независимому бизнесу. Только стрит-ритейл существует на постоянной основе каждый день в течении всего года, а рыночные площади спорадически время от времени.

Пожалуй, эти два направления являются основными для девелопмента, когда он создаёт свою продукцию. А если речь заходит о жилом девелоперском продукте, то они становятся главными. Это основная проблема многих относительно современных девелоперских продуктов — отсутствие стрит-ритейла и рыночных площадей. Поэтому, их включение в структуру девелоперского продукта является необходимым. И совсем не важно в каком формате представлено жильё, то ли в формате индивидуальных домов, то ли в формате квартир, главное, что жильём пользуются люди. А там, где люди, там должен быть бизнес. Если на территории не представлен самый простой по форме, а не по содержанию, бизнес — торговля/услуги, то и люди разбегутся с территории.

Если говорить о жилых девелоперских продуктах, состоящих из индивидуальных домов, о т.н. спальных районах, то однозначно в чистом виде стрит-ритейл не сможет полноценно функционировать, для этого продукта лучше подойдёт рыночная площадь. Это связано с численностью людей (потребителей). Для стрит-ритейла важен большой поток потребителей, рыночные площади обходятся меньшим. Стрит-ритейл в чистом виде хорошо пойдёт в окружении квартир. Но, с другой стороны, лучшим будет их сочетание.

Словом, девелопмент территорий — это создание бизнес-площадей. А в каком виде, качестве — смотрится по месту. Одних домиков или квартир, однозначно, мало.

В целом, успех бизнеса на недвижимости во многом зависит от того, какое место в этой системе занимает конечный потребитель девелоперского продукта. Первое или последнее?

Многие домостроительные бизнесы существует полностью в рамках B2C рынка — конечный потребитель занимает в нём первое место. И это проблема. Да, тот же индивидуальный дом для конечного потребителя является вершиной любого рынка недвижимости. В конечном итоге продаётся на рынке недвижимости формат присутствия человека на конкретной территории. Но то, что тот же индивидуальный дом является вершиной рынка недвижимости совсем не означает, что с него всё и начинается. Им всё заканчивается, а не начинается.

1.Девелопмент к уже построенному дому подтягивается очень плохо. Особенно, если этот дом один. Отсюда возникло такое понятие как «классификация жилья». Там, где девелопмент очень плохо подтянулся или совсем не захотел этого делать, — тот дом называем «жёсткий эконом». Там, где девелопмент хоть как-то подтянулся — «комфорт». Ну, а «элит» и прочие — когда девелопмент уже существовал на момент постройки дома, и его не надо было тянуть за уши.

Отсюда же происходит большая любовь банков к так называемым «комплексным застройщикам» и прочему «индустриальному домостроению». Когда строится много домов за раз, то возникает некое подобие девелопмента, который так любят банки.

2.Следующая проблема. Строительство того же индивидуального дома при отсутствии предварительного девелопмента позволяет строителю сварганить его из того, что было и как вздумается. Если нет привязки дома к девелопменту, то и строить его можно как вздумается заказчику или как интересно строителю. Корень этой проблемы заключается в отсутствии девелопмента, а не жадности или некомпетентности строителей и их заказчиков.

Вот и получается вполне интересная и любопытная картинка. Но это не значит, что она безобидная и имеет право на существование. Строим дом под клиента без привязки к девелопменту территории. Затем начинаем привязывать девелопмент к дому (подгонять его под уже существующий дом), в результате ничего не получается, дом остаётся сам по себе не в лучшем виде и без каких-либо перспектив на будущее. Таким вот и получается рынок домостроения, построенный на принципах B2C рынка. Получаем конфликт интересов и нестыковку перспектив развития.

Другими словами, если в домостроении ставить заказчика (клиента) на первое место, то рынок упирается в разброд и шатания, жёсткий непреодолимый дефицит земли и неспособность к развитию. Если продажа дома конечному потребителю стоит на вершине рынка недвижимости, то это не значит, что с него всё начинается. Им всё заканчивается.

А начинается всё с девелопмента территории (с инфраструктурного девелопмента) потребитель того же самого дома стоит в этой пищевой цепочке на самом последнем месте. Отсюда вывод: до продажи дома конечному потребителю надо много чего сделать до. И это «до» никак не вписывается в рамки B2C рынка. Можно сколько угодно отталкиваться от конечного потребителя, рассуждать о правильных и красивых домах, но дело не сдвинется с места. Оно будет существовать скромно и незаметно, пока не будет происходить различных трагедий.

Спрос на индивидуальные дома есть, и он очень высок. В этой части и строители, и банки правы. Но это совсем не значит, что к нему необходимо подходить прямо в лоб — скакать по верхам. Поверхностность и отрицание основательности до добра не доведёт. Ставить конечного потребителя на последнее место на рынке домостроения совсем не значит проявлять к нему неуважение. Наоборот, это путь (хоть и не совсем очевидный) формирования надёжной, перспективной и платежеспособной аудитории — дорогой и перспективной земли с растущей её капитализацией.

Какие земельные участки, под какие индивидуальные дома девелоперу межевать территорию, отданную под жильё?

Первое, что приходит на ум — девелопер создаёт земельные участки без привязки к конкретным проектам и прочим архитектурным, планировочным решениям индивидуального дома — просто земельный участок с заведёнными инженерными коммуникациями и автомобильной дорогой. Поэтому, земельный участок может иметь совершенно разные площади. В рамках такой парадигмы девелоперской деятельности, как правило, земельные участки классифицируются по их ширине. Например, участки шириной по 6, 10, 15, 20 метров и т.д. Работая с шириной земельного участка, а, в действительности, с их количеством, девелопер формирует оптимальное использование инженерной и прочей инфраструктуры, которые он создал. Те же трансформаторные подстанции, система водоснабжения, канализования не могут обеспечить бесперебойную работу бесконечного количества потребителей. Таким образом, ширина земельного участка (их количество в рамках девелоперского продукта) полностью зависит от инженерно-технического обеспечения. Чем оно слабее, тем большей шириной обладает земельный участок. Ну, и наоборот.

Таким образом, застройщик заходя на земельный участок, имеет от девелопера не только размер (ширину) земельного участка, но и его предельные инженерно-технические возможности. Сколько электричества девелопер выделил на участок, сколько воды (подача/канализования), сколько газа и т.п. То есть, задача застройщика заключается в том, чтобы разработать и построить такой дом, с таким количеством потребителей, чтобы вписаться в инженерно-технические характеристики земельного участка. Девелопер не просто продаёт земельный участок застройщику, но ещё и формирует рамки его деятельности.

К слову, зачастую девелопер накладывает на застройщика не только инженерно-технические ограничения, но и архитектурные от красных линий, максимальном пятне застройки, месте, размере гаража на земельном участке до требований к внешнему (уличному) виду фасада.

И вот в этих рамках и ограничениях застройщик осуществляет свою деятельность. Может ли он их не соблюдать? Чисто теоретически да, но это неизбежно приведёт к конфликту с девелопером. А работать на конфликт — в любом случае не эффективно. К тому же, любая застройка земельного участка в итоге всегда упирается минимум в его инженерно-технические возможности. А как максимум — в многие другие его параметры, куда входит и его площадь. Так что, застройщик всегда отталкивается не от желаний (фантазий) покупателя (заказчика), а от параметров земельного участка.

Не думаем, что девелопер, когда занимается созданием мастер-плана, он закладывает большие допуски по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению земельного участка. Уверен, что всё делается им, практически, тютелька в тютельку. Всё стоит денег. Инженерно-техническое обеспечение земельного участка — не халява и не безразмерное решение. Поэтому, когда застройщик согласует варианты возможных индивидуальных домов с девелопером, он обязан вписаться в существующий порядок вещей, а не игнорировать их.

В вопросе сроков на возведение индивидуального дома существует примерно следующая схема взаимодействия и координации действий между девелопером и застройщиком.

Например, застройщик выкупил у девелопера 30 земельных участков и выставил их на продажу (как у нас говорят с обязательным подрядом). При этом, девелопер требует от застройщика реализовать (застроить) их за 6 месяцев. Но случилось так, что застройщик смог продать с подрядом на строительство только 20 земельных участков из необходимых 30. И девелопер такое не прощает. Поэтому, застройщик для соблюдения договора с девелопером, должен застроить оставшиеся непроданными у него 10 участков за свой счёт. Другими словами, на выкупленный застройщиком объём девелопер даёт какое-то время. За это время застройщик обязан построить весь объём. А продал ли он дом на стадии картинок, котлована, теплового контура или в формате «под тапочки», девелопера уже не интересует. Сколько выкупил участков застройщик — столько и должно быть им застроено за такое-то время. Дом должен быть — его не может не быть.

Является ли это неким ограничением для застройщика? Однозначно. С другой стороны, таким образом девелопер осуществляет искусственный отбор застройщиков. Чисто теоретически, застройщик должен убедить девелопера в своей способности застроить весь выкупленный объём земельных участков за свой счёт, если по каким-то астрологическим причинам он не сможет продать ни одного земельного участка на стадии картинки за отведённый период времени. Словом, девелоперу интересно иметь дело либо с несколькими очень крупными застройщиками-оптовиками, которых, с другой стороны давят поставщики стройматериалов — необходимость выкупить весь объем стройматериалов за определённый срок, что тоже имеет немало важное значение — либо с нескольким десятков мелких застройщиков. Если застройщик строит дом на выкупленном земельном участке за свой счёт, то срок его реализации резко увеличивается. Он начинает не зависеть от девелопера и его сроков. У застройщика появляется свобода по срокам реализации, построенных им индивидуальных домов!