СТРАТЕГИЯ НА УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ

При всём благородном порыве, комплекс устойчивого развития территорий (КУРТ) имеет ряд экономических несостыковок. Любая экономическая система, в том числе и территории прочно взаимосвязаны с потребительским рынком. Устойчивое развитие территорий возможно только в том случае, если сама по себе территория является товаров или сервисом востребованным на потребительском рынке. Территория является востребованным товаром или сервисом на рынке только в том случае, если она соответствует потребителям. Невозможно сформировать комплекс устойчивого развития территории не опираясь на потребительский рынок.

Наверное, странно требовать от инвесторов ради абстрактного, но при этом благородного КУРТа вложить в территорию денег больше, чем у них есть. Или предложить потребителю территорию в пользование, которая с одной стороны отвечает максимуму потребительских запросов, но с другой являющуюся финансово неподъёмной. Каким бы хорошим или даже великолепным ни были те или иные товары и сервисы, включая территории, их успешное присутствие на рынке возможно только в том случае, если они соответствуют потребительскому рынку – соответствуют потребностям и возможностям человека. Построить на земельном участке домовладение стоимостью несколько сот миллионов рублей возможно, но вот продать его человеку получающего МРОТ, увы, не возможно. Даже если такому человеку его подарить, то он при своём уровне доходов, просто не сможет его содержать.

Ту же самую картину можно наблюдать в связи с идеями комплексного и устойчивого развития территорий. Невозможно создать из территории товар, либо сервис обладающий комплексом свойств и характеристик закрывающими все потребности людей. Это полная ерунда. Чтобы понять всю нереальность комплексного и устойчивого развития территорий необходимо обратиться к системе потребительского рынка и фактору цены.

Человек всегда стремился и будет стремиться к тому, чтобы обустроить свою жизнь на той или территории наилучшим образом. Но это совсем не значит, что ему необходимо взять и дать это всё, не обращая внимания на то, сколько это будет стоить, какими свойствами и характеристиками это всё будет обладать. Потребительский рынок уже давно ввёл фактор оценки (цены) свойств и характеристик территорий. Такой-то набор свойств и характеристик территории обладает такой ценой, а уже другой набор свойств и характеристик будет обладать, соответственно, другой ценой. Эта система обладает важной рыночной характеристикой, позволяющей разным территориям соответствовать возможностям потребителей.

Безусловно, она имеет определённые социальные изъяны и может приводить к своеобразному социальному и экономическому расслоению в обществе. Но вместе с тем, она и обладает положительной социальной динамикой. Стремление человека обустроить свою жизнь на территории наилучшим образом сподвигает его вести активную экономическую деятельность – приобретать лучшие свойства и характеристики территорий.

Наоборот, если принуждать девелоперов развивать территории комплексно, то территории никогда не будут ни существовать, ни развиваться устойчиво. Наоборот, социально- экономическая деятельность жителей современного загорода и пригорода на несколько порядков выше, чем у жителей городов, существующих в условиях комплексного развития территорий.

К комплексному развитию территорий можно и нужно стремиться, но это должно быть стратегией действий, а не обязательным набором свойств и характеристик территорий. Она должна вестись с постоянной оглядкой на тех, кто пользуется этой территорий и чётко соотносится с их возможностями и потребностями. Абсолютна любая территория развивается с опорой на людей. Люди являются движущей силой развития территории.

Главной, основной задачей девелоперов не может являться комплексное развитие территории. Это противоречит принципам потребительского рынка. Главной, основной задачей девелопера является привлечение на развиваемую территорию людей. Как, за счёт чего он будет решать эту задачу – не является столь принципиальным, хоть технологии и методики решения подобных задач в мире присутствуют. Но при всём при этом, девелопер не может опираться на высокие идеи и стандарты КУРТов. Он в своей деятельности опирается от размера собственных инвестиционных вложений и специфики потребительского рынка. Какой продукт может создать девелопер, какой он считает необходимым создать, такой продукт он и должен создавать.

Таким образом, устойчивое развитие территорий возможно только в том случае, если территория является привлекательной для социально-экономической деятельности людей в течении длительного времени. Безусловно, девелоперы могут этому способствовать, но строго в рамках своих возможностей и возможностей потребительского рынка.

ТЕРРИТОРИИ РАЗВИВАЮТ ЛЮДИ, А НЕ ДЕНЬГИ

Все земли давно зарегламентированы. Каждый земельный участок имеет свой регламент использования. Для чего, как и каким образом следует использовать данный земельный участок? Самое интересное во всём этом это то, что регламент использования любого земельного участка отражает не характеристику самого по себе земельного участка, а отношение человека к этому земельному участку. Чем и как может быть полезен данный земельный участок для человека? Какую пользу человеку он может принести в случае его использования?

На территории Российской Федерации очень большое количество земель т.н. сельхозназначения. Это не означает, что на территории Российской Федерации расположено большое количество земель, пригодных для ведения сельского хозяйства. Это означает лишь то, что человек относится к ним, как к землям, которые либо используются, либо использовались под сельское хозяйство.

Любой земельный участок – это территория для жизни человека. Есть множество различных вариантов использования земельных участков для жизни на нём человека. Первым, самым распространённым вариантом использования земельного участка, является его использование для строительства жилья. Фактически, любое начальное использование земельного участка начинается со строительства на нём жилья для человека. Это уже затем, после строительства жилья, человек начинает осваивать и использовать под разные нужды земельные участки вокруг своего жилья. Можно даже сказать, что если не будет на земельном участке жилья, то окружающие его земельные участки никак не будут использованы человеком. Иначе говоря, использование и развитие земельных участков начинается со строительства жилья.

Чем больше земельных участков человек использует под строительства жилья, тем больше земельных участков вокруг построенного жилья получает своё развитие. Это может быть использование земельных участков под промышленные нужды, и под сельскохозяйственные, и, даже, под рекреационные вплоть до особоохраняемых. Территории развивает человек. Вначале он строит себе жильё, а затем включает в орбиту своей социально-экономической деятельности всё, что располагается вокруг его жилья.

Нельзя определить тот или иной земельный участок, как земля сельхозназначения, и надеяться, что он таковым станет в действительности и будет развиваться в этом направлении. Это маловероятно. Для того, чтобы земельный участок в действительности стал частью хорошего сельхозпроизводства, рядом с ним необходимо начать жилое домостроение. Другим способом территории развиваться не могут. Даже несмотря на то, что в мировой практике любая территориальная экспансия жилого домостроения происходит за счёт земель, когда-то используемых под ведение сельского хозяйства, само по себе сельское хозяйство только от этого выигрывает – оно становится более эффективным. В сельхозпроизводство активнее начинают внедряться различные технические и цифровые инновации. Вместе со строительством жилья в сельское хозяйство приходят деньги. Точно то же самое можно сказать и про другие виды использования земельных участков.

Человеку свойственно развивать не только то место, где он живёт, то место где его дом, но также и территорию вокруг своего дома. И чем на большую территорию он может распространить свою социально-экономическую деятельность, тем большие территории получают своё развитие. Существующие на сегодня, во многом искусственно созданные, виды использования земельных участков не всегда и не во всём способствуют развитию территорий. Если на земельном участке нельзя построить жильё, то сотни и тысячи земельных участков вокруг также остаются без должного развития. Если на земельном участке нельзя построить жильё, то и деньги, которые всегда аккумулируются вокруг жилья, никогда не придут на территорию.

Единственное, что стоит отметить в разговоре о нестыковках между социально-экономической ролью жилья и формальным определением способов использования земельных участков, это следующее: территории развиваются значительно интенсивнее, на несколько порядков эффективнее, когда их развитием занимаются профессиональные девелоперы, а не люди по личной инициативе и так, как считают нужным. Поэтому, необходимо сказать, что строительство дачных и садоводческих товариществ на землях т.н. сельхозназначения хоть и имеет некоторое отношение к строительству жилья, но по своей природе является с социально-экономической точки зрения низкоэффективным способом развития территорий. Возможно, такие варианты застройки территории и решают в некоторой степени вопрос со строительством жилья, но в решении вопроса социально-экономического развития территорий эти варианты практически бесполезны. Зачастую они имеют даже обратный эффект: они приводят к социально- экономическому угнетению территорий.

Такими образом, чем больше на той или иной территории будет земельных участков, предназначенных для строительства жилья, тем интенсивнее и эффективнее будут развиваться другие земельные участки на территории.

МЕХАНИКА ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

Любое территориальное развитие начинается с отношения к человеку, как потребителю товаров и сервисов. Если человек не является потребителем товаров и сервисов, то и территориальное развитие становится невозможным. Именно потребление человеком товаров и сервисов заставляет территории развиваться. В контексте комплексного и устойчивого развития территории необходимо воспринимать человека как потребителя, а саму развиваемую территорию, как товар или сервис. Когда человек будет относиться к территории потребительски, в экономическом смысле этого слова, то территория обязательно получит комплексное и устойчивое развитие. Человек, как потребитель является основной экономической движущей силой на любой территории.

Потребление человеком территории, как товара или сервиса, начинается со строительства жилья на этой территории. Человек начнёт потреблять (активно экономически эксплуатировать) территорию только в том случае, если какая-либо из частей этой территории будет являться его местом жительства – будет являться его домом. Иначе говоря, потребление человеком территории или будущее комплексное и устойчивое территориальное развитие начинается с индивидуального домостроения. В данном контексте индивидуальное жилое домостроение стоит воспринимать не как самостоятельное строительство человеком себе жилья, а как формирование потребительского предложения поселиться на том или ином земельном участке в рамках развиваемой территории, который будет принадлежать человеку на правах собственности.

Владение человеком не просто даже индивидуальным домом, а индивидуальным земельным участком запускает все последующие потребительские (экономические) механизмы. Человек запускает сразу цепочку потребления различных товаров и сервисов; и эти самые товары и сервисы начинают очень активно плодиться и размножаться вокруг индивидуального жилья человека. При этом, чем больше на развиваемой территории располагается подобных объектов индивидуального жилья, тем выше активность экономического и социального развития территории.

В феномене комплексного и устойчивого развития территории через создание индивидуальных жилых пространств ничего удивительного нет. Человек является потребителем по своей натуре и ему свойственно развивать своё индивидуальное жилое пространство. Главное, вовремя и адекватно реагировать на его потребительские запросы. Социально-экономическая активность собственников индивидуальных жилых пространств в несколько раз выше той же активности у жителей многоквартирных домов.

Необходимо также отметить, что комплексное и устойчивое развитие территории через индивидуальное жильё возможно только в том случае, если это индивидуальное жильё будет являться, или, по крайней мере, стремиться стать городским жильём. Территории развиваются в рамках урбанистического к ним отношения. То есть активная потребительская социально- экономическая деятельность человека проявляется через урбанизацию территории, на которой он живёт. Так деревни становились посёлками, посёлки городами, а города мегаполисами. Абсолютно любой потребитель товаров и сервисов стремится превратить своё индивидуальное жильё из загородного в городское.

Девелоперы, которые ставят перед собой задачу комплексного и устойчивого развития новых ещё не застроенных загородных и пригородных территорий, конечно же должны начинать освоение этих территорий со строительства индивидуальных жилых домов. Чем больше на развиваемой территории будет расположено индивидуальных земельных участков, тем активнее и стабильнее будет происходить социально-экономическое развитие территорий. Для сохранения долгосрочности такого развития необходимо также понимать, что активность такого развития связана с индивидуальным жильём, а вот долгосрочность с ростом плотности населения. Поэтому, при комплексном и устойчивом развитии территории, безусловно, необходимо начинать со строительства индивидуального жилья, но в процессе освоения территории плотность населения необходимо увеличивать. Это не значит, что в загородных посёлках необходимо строить многоэтажные дома – нет. Вполне можно обойтись силами малоэтажного домостроения. Например, планомерно повышать плотность населения территории через уменьшение площади индивидуальных земельных участков, через строительство блокированных индивидуальных жилых домов и через строительство многоквартирных малоэтажных жилых комплексов.

Важным или существенным фактором общей механики территориального развития является не просто человек-потребитель, а, именно, семья. Поэтому, при повышении плотности населения на развиваемой территории, при переходах от индивидуального жилья к многоквартирным домам необходимо реализовывать и сохранять единый формат жилья – жилья, предназначенного для рождения и воспитания детей. Родители и дети – самые активные социально-экономические потребители различных товаров и сервисов.

Таким образом, можно смело утверждать, что комплексное и устойчивое развитие территории во многом зависит от того, какое и для кого строится жильё на этой территории.

ЦЕНА И ЦЕННОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОДУКТА

Создание продукта – единственное, на что необходимо ориентироваться любой девелоперской или домостроительной компании. Продукт обладает собственной ценностью, поэтому его поведение на рынке при любой экономической ситуации всегда будет предсказуемым и обладать положительной характеристикой.

Если обратить внимание на многомиллионные девелоперские проекты на территории США, оцениваемые своими создателями не в один десяток миллионов долларов, то можно заметить, что время продажи этих проектов может растягиваться до нескольких лет, а запрашиваемая девелопером цена выше фактической цены приобретения не на один миллион долларов. Это явление говорит о том, что девелопер, создавая свой проект, вкладывая в него свои деньги или деньги инвесторов, создал продукт, обладающий определённой ценностью для потребителя. Иначе говоря, девелопер создал определённую ценность, которую он теперь предлагает рынку. Безусловно, рынок имеет полное право не согласиться с оценкой девелопера его продукта и предложить свою цену, которая, как правило, и является справедливой.

При этом, специфика описанного явления заключается в том, что когда девелопер создаёт некий продукт (некую ценность) он, по большому счёту, страхует себя от убыточности своей деятельности. Да, как правило, он не получает ту прибыль, которую хотел бы получить, но даже при условии того, что рынок определит свою цену, девелопер не окажется в убытке. В этом и заключается специфика создания ценностей (продуктов) и наполнения ими рынка. Создание продуктов (создание потребительских ценностей) является защищённым от убытков способом экономической деятельности. Правда, на всех этапах создания продукта необходимо всегда отдавать себе отчёт в следующем: действительно ли я создаю некую ценность для потребителя, и в чём она заключается?

Когда девелопер решает предложить рынку свой продукт, то ему необходимо понимать, что его продукт не будет на рынке единственным. На рынке уже присутствует некое множество девелоперских продуктов, которые обладают своей ценностью и этой ценности рынком уже назначена своя цена. У девелопера, таким образом, есть две стратегии действий: первая – создать продукт, обладающий ценностью, в рамках назначенной рынком цены; вторая – приложить усилия для создания такого продукта, который обладает ценностью ещё не оценённой рынком. Первой стратегии придерживаются девелоперы, создающие продукт массового спроса, а второй стратегии придерживаются девелоперы, создающие эксклюзивные продукты. При первой стратегии цена девелоперского продукта, примерно соответствует общерыночным ценам на подобные продукты, а при второй стратегии – девелопер самостоятельно назначает цену за свой продукт. Каким бы амбициозным и талантливым ни был эксклюзивный девелоперский продукт, какую бы новую исключительную потребительскую ценность он не содержал в себе, рынок всё равно будет пытаться внести в запрашиваемую девелопером цену свои корректировки и эти корректировки будут не в пользу девелопера и его продукта. Они всегда будут на стороне рынка, то есть потребителя.

Вторая девелоперская стратегия по созданию продукта также может называться стратегией на опережение рынка или попыткой обыграть рынок. Конечно, придерживаться этой стратегии достаточно трудно, но вполне возможно. Удастся девелоперу переиграть рынок или нет — будет зависеть от продукта: действительно ли девелоперский продукт обладает вышерыночной ценностью или нет? Как показывает практика, в мире есть такие девелоперы и такие девелоперские продукты, которым удалось пусть и не на много, но обыграть рынок. Рынок либо соглашался с запрашиваемой девелопером ценой, либо вносил в неё небольшие корректировки.

И совсем другое дело – девелоперские продукты, созданные девелоперами, которые придерживались первой стратегии. Ещё до создания идеи или концепции девелоперского продукта, цена и размер прибыли, которую получит девелопер за него на рынке, уже определена. Рынок заранее за девелопера определил цену и размер прибыли, которую он может получить. Главное, чтобы продукт степенью своей потребительской ценности соответствовал рыночным требованиям. Если оценка ценности продукта рынком и девелопером совпадёт, то продукт будет успешно реализован потребителю, и последний получит максимально возможную рыночную прибыль. Поэтому, первая стратегия считается в мире самой стабильной и надёжной для создания девелоперского продукта. В рамках этой стратегии девелоперу необходимо не стараться переиграть рынок, а научиться ему соответствовать. При этом у девелопера всегда есть шанс стать несколько выше рынка. Для этого, ему необходимо учиться создавать потребительские ценности с рыночной оценкой, но за меньшие деньги. Нельзя сказать, что этот вариант нашёл массовое применение, но попытки в этом направлении применяются девелоперами на регулярной основе с разной степенью успешности.

Какую бы стратегию девелопер ни выбрал при создании девелоперского продукта, он всегда стремится остаться в экономических рамках производства продукта (ценности) и какие бы цены ни диктовал ему рынок на его продукты – так или иначе, создание потребительских ценностей является однозначным вариантом, способным девелоперу развиваться и зарабатывать.

КОМУ СТАВИТЬ ПАМЯТНИК?

Каждый современный бизнес начинается с определения и описания какой-либо проблемы. Построение и развитие каждого современного бизнеса основано на создании и предложении рынку оптимального решения определённой проблемы. Нет проблемы – нет бизнеса. Успешность бизнеса складывается из степени актуальности выбранной проблемы и того, насколько оптимальным является предложение по её решению.

Последние тенденции в мире говорят нам о том, что тема индивидуального жилья и персональной территории для жизни будет очень актуальной ещё как минимум 15-25 лет. Вполне имеет смысл строить и развивать бизнес в этой теме. Для того, чтобы бизнес стал успешным и мог активно развиваться одной актуальности и перспективности темы индивидуального жилья и персональной территории для жизни будет недостаточно. Для успешности и перспективности бизнеса в этой теме необходимо чёткое определение и описание существующих проблем, препятствующих её реализации.

Надо сказать, что в загородном девелопменте, который как раз и занимается реализацией темы индивидуального жилья и персонального жилого пространства проблем много, но при этом далеко не все проблемы актуальны. Далеко не на каждой проблеме можно построить большой бизнес. Далеко не каждая из существующих проблем является масштабной или системообразующей. В России, и не только, очень многие компании, занявшиеся темой индивидуального жилья и персонального жилого пространства, так и не смогли не то чтобы предложить рынку своё оптимальное решение какой-либо проблемы, они не смогли адекватно определить масштаб и актуальность самой проблемы. В результате, эти компании не растут и не развиваются. Эффективность и результативность их деятельности находится на крайне низком уровне.

На основе многочисленного опыта и анализа многих данных, одной из самых масштабных проблем в отечественном загородном девелопменте является проблема включённости землевладельцев в процесс создания индивидуального жилья и персонального жилого пространства. Тому человеку, или той компании, которая сможет предложить рынку оптимальное решение этой проблемы, действительно, можно будет поставить памятник. На данный момент, оптимальных решений пока не создано. На отечественном рынке существуют различные варианты по включению землевладельцев в процесс загородного девелопмента, но их, увы, пока сложно назвать оптимальными.

На территории Москвы и Московской области, да, и России в целом очень много земельных участков, находящихся в частных руках, но их владельцы либо вообще никак не включены в процесс загородного девелопмента, либо включены не оптимальным способом. Подавляющая часть землевладельцев не видят ни себя, ни свои участки в общей системе загородного девелопмента. В системе загородного девелопмента хорошо себя представляют пока только строители и производители строительных материалов. Но надо отметить, что это никак не влияет на их эффективность и результативность. Из-за того, что отсутствует оптимальный вариант по включению землевладельцев в общую систему загородного девелопмента, — и строители, и производители строительных материалов далеко не всегда адекватно определяют свой круг проблем препятствующих реализации темы индивидуального жилья и персонального жилого пространства.

Как, каким образом решить проблему полноценной включённости землевладельцев в общую систему загородного девелопмента? Однозначного ответа на этот вопрос пока нет. Это проблема не простая и, скорее всего, способы по её решению не лежат на поверхности. Но уже можно отметить некоторые триггерные точки:
— муниципалитеты могут решать социально-экономические вопросы своих территорий только через девелопмент этих самых территорий, а доступ к земельным участкам, находящимся в частных руках у них есть только через государственно-частное партнёрство с девелоперами.
— девелопмент – это единственный способ заработать на владении земельным участком.
— девелопмент – это инвестиции, поэтому необходима чёткая и понятная для инвесторов схема вложений в земельные активы.

На основе этих триггерных точек вполне возможно полноценно включить землевладельцев в общую систему загородного девелопмента. Но тема эффективных механизмов, алгоритмов по такому включению пока не закрыта. Тот, кто её создаст будет достоин памятника.