УСЛУГИ / ДЕВЕЛОПМЕНТ

Due diligence земельного участка

Для снижения рисков при покупке земельного участка под девелоперский проект, приобретателю целесообразно осуществить Legal Due Diligence (обеспечение должной добросовестности).
Необходимо пройти процесс создания независимого представления о землеотводе, сосредоточенного на комплексную юридическую проверку и объективную оценку.
Купленный без соответствующего юридического контроля, земельный участок или другая недвижимость может стать проблемной, не дающей реализовать запланированный девелоперский проект, повлечь снижение доходности, судебные конфликты, признание сделки недействительной. Наши специалисты проведут Due diligence, который снизит инвестиционные угрозы в том числе:

  • установим правомочия собственника
  • удостоверимся в отсутствии обременений на участок и ограничений в его использовании
  • выясним возможность имущества выступать в роли предмета продажи (поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, сформированы ли его границы и т.д.)
  • определим позволяет ли вид использования земельного участка совершать с ним необходимые операции и можно ли при необходимости изменить ВРИ, к какой категории он относится
  • осуществим проверку законности оформления землеустроительной и кадастровой документации
  • узнаем всю историю проведения процедур по передаче прав на данный объект
  • проведем анализ технических характеристик недвижимости
  • наличие инженерного обеспечения участка или имущественного комплекса
  • выявим риск неполучения разрешительных документов для осуществления строительства на данном земельном участке
Best use анализ земельного участка

Анализ наилучшего использования земельного участка. Мы соберем значительный объем информации о земельном участке, его окружении и перспективах развития. Проработаем все существенные факторы, альтернативные варианты и выберем самые экономически обоснованные и выгодные в конкретных условиях. Оценим локацию в диаметре до 30 км, транспортные связи, инфраструктурную наполненность, места приложения труда, правовые аспекты, инженерные сети, историю окружающих объектов, перспективы развития и многое другое. Сформулируем идею и определим вид использования, который максимизирует добавленную стоимость и будет наиболее соответствовать выбранной инвестиционной цели.

Разработка концепции

Разработаем полноценную концепцию развития девелоперского проекта (жилая и коммерческая недвижимость), содержащую в деталях характеристики будущего коттеджного поселка (ИЖС) или малоэтажного жилого комплекса (МЖС), включающие все технические показатели и определяющие ликвидность в конкретных проектных условиях. Определим целевую аудиторию проекта (ЦА).
По результатам полученной концепции проводится финансовое моделирование, принимаются решения по инвестициям и разрабатывается технико-экономическое обоснование, а также создаются технические задания на архитектурные и проектно-изыскательские работы.

Примеры
Формирование стратегии девелоперского проекта

Стратегическое планирование осуществим на весь срок девелоперского проекта, включая предынвестиционную фазу.
Планирование проводим в три этапа, уточняя первоначальный план на всех стадиях реализации проекта. При этом укрупненную стратегию обосновываем на предынвестиционную фазе проекта.

Бизнес-план и ТЭО

Воспользуйтесь нашими знаниями и опытом для разработки подробного бизнес плана и ТЭО проекта малоэтажного ЖК (МЖС) или коттеджного поселка (ИЖС).
Разработаем бизнес-план и технико-экономическое обоснование соответствующие всем стандартам финансовых организаций.
Бизнеспланирование для проектов любого масштаба, расположения, сложности и направленности.

Финансовое моделирование

Просчитаем и смоделируем окупаемость и рентабельность девелоперского проекта (малоэтажного жилого комплекса или коттеджного поселка), а также момент выхода проекта на самофинансирование, оценим и учтем все риски, определим временные, финансовые, материальные и нематериальные затраты для принятия эффективного инвестиционного решения по проекту.

Формирование структуры и источника финансирования

Имеем прямые контакты с государственными и коммерческими банками, инвестиционными фондами, а также частным инвесторами, что позволяет сформировать и оптимизировать структуру и источники привлечения финансирования в девелоперский проект.

Примеры
Юридическое сопровождение

Осуществим юридическое сопровождение девелоперского проекта, что позволит минимизировать риски, которые могут возникать в процессе его воплощения.
В том числе следующе риски:

  • земельный участок не сформирован
  • выделение участка сопровождается спором о его границах
  • правовой режим не позволяет реализовать проект ввиду невозможности смены вида разрешенного использования земли
  • обременениями земельного участка, выделенного под проект (на участке имеется другой объект, наличие которого затрудняет реализацию проекта)
  • требованиями третьих лиц, имеющих право ограниченного пользования объектом или земельным участком
  • участниками проекта ненадлежащее оформление правового статуса и порядка взаимодействия между участниками
  • длительность прохождения согласования и заключения договоров и соглашений с крупными холдинговыми структурами
  • наличие конфликтов между руководством и собственниками участника, затрудняющих реализацию проекта
  • возникновение противостояния между самими участниками в процессе реализации проекта и т.д.
Исходно-разрешительная документация (ИРД)

Подготовим полный пакет исходно-разрешительной документации, включающий в себя проекты и расчеты потребностей, технические условия (ТУ) на присоединение ко всем инженерным сетям, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), заключение госэкспертизы по проекту, схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), материалы инженерных изысканий, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов и специализированных организаций, для разработки проектно-сметной документации и согласования строительства объекта недвижимости. Получим разрешение на строительство.

Изменение ПЗЗ

Комплексно решаем вопросы, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента в отношении земельных участков, в частности, с изменением Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ определяет разбивку территории на определенные зоны, для каждой из которых прописываются свои параметры проектирования и строительства.
Внесение изменений в ПЗЗ необходимо при:

  • установление или изменение границ территориальных зон и подзон
  • смене видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
  • установлении или изменении максимально допустимых границ участков, параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  • корректировки ограничений в отношении объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территории
Получение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ, который носит информативный характер. Он является выпиской из Правил землепользования и застройки, в которой содержатся сведения о целевом назначении земли (территориальной зоне, основных, условно разрешенных, вспомогательных видах разрешенного использования), границах объекта, требованиях к постройкам, ограничениях в использовании участка, технических условиях подключения к инженерным сетям и др.
Получение ГПЗУ является обязательным для разработки проектной документации, проведения экспертизы проекта строительства или реконструкции, получения разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию здания. Возьмем на себя оформление градостроительного плана земельного участка в Москве и Московской области.
Благодаря помощи наших специалистов вы: получите ГПЗУ быстро:

  • никаких задержек из-за отсутствия нужной документации или неправильного заполнения заявления;
  • сэкономите время на сборе документов и их подаче;
  • сможете получить ГПЗУ с нужными вам параметрами для строительства или реконструкции.
Изменение ВРИ

Предлагаем услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Мы сменим ВРИ в кратчайшие сроки, приведя его в соответствие с вашими планами.
Наш практический опыт позволяет с первого обращения в государственные инстанции изменять вид разрешенного использования в подавляющем большинстве случаев. Мы ведём работу через Департамент городского имущества г. Москвы, кадастровую службу или администрацию муниципального поселения, а в случае неправомерного отказа подадим исковое заявление в суд.

Вопросы изменения ВРИ регулируются Градостроительным кодексом РФ. Согласно этому документу, участок может иметь один или несколько из следующих видов разрешенного использования:

Основной. Это главная характеристика функционального назначения участка, которая в общем описывает, для каких целей его можно использовать. Основные ВРИ определяются согласно классификатору. Выделяют 15 разделов, некоторые имеют подразделы. Например, основной ВРИ «Жилая застройка» (код 2.0) включает «Малоэтажную жилую застройку» (код 2.1), «Блокированную жилую застройку» (код 2.3) и др.

Вспомогательный. Он дополнительный к основному и необходим для безопасной и полноценной эксплуатации земли. Сюда относят детские площадки, общественные туалеты, гаражи, объекты ЖКХ, торговые площадки и др.

Условно разрешенный. Это способы использования земли, которые нарушают правила землепользования и застройки и допустимы только при выполнении определенных условий. Они индивидуально определяются в отношении каждого участка. Например, для жилых зон это будет размещение административных или медицинских учреждений, для общественно-деловых зон — строительство жилых объектов и т.д.

Оценка уровня шума

При выборе земельного участка под коттеджный поселок или малоэтажный жилой комплекс немаловажным критерием для принятия решения являются шумовые характеристики рассматриваемого участка.
При необходимости, мы подготовим отчет, о шумовых характеристик автотранспортных потоков, железнодорожных поездов и авиационных шумов в расчетных точках. А так же предложения по мероприятиям и их стоимости для защиты от шума.
В состав работ войдут:

  • натурные измерения уровней шума на рассматриваемой территории
  • акустический расчет эффективности шумозащитных мероприятий
  • расчет параметров устройства шумозащитного экрана
  • построение шумовых карт
Согласования с органами надзора и власти

Согласуем девелоперский или строительный проект в органах исполнительной власти и надзора, это позволит сделать его реализацию легальной и более безопасной. В спектр наших услуг входит сопровождение проекта на всех этапах согласований, в том числе изменение правил землепользования и застройки с утверждением территориальных зон и подзон.
Пройдем лабиринт многочисленных кабинетов и получим все разрешения и согласования. С нашей помощью разрешимы практически все проблемы. Мы знаем, как быстро и без лишних хлопот пройти требуемые процедуры. И самое главное: специалисты нашей компании уверены в грамотности принимаемых решений, поэтому согласование наших проектов осуществляется без задержек и с гарантией положительного результата.

Землеустройство

Комплексное решение вопросов, связанных с оформлением земельных отношений.
Мы управляем земельными активами с 2003 года, нами накоплен уникальный опыт в образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства.
Все мероприятия мы осуществляем на основе сведений государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель.

Комплексное сопровождение проектов ГЧП

Сопровождение проектов государственно-частного партнерства, концессионных соглашений в том числе:

  • разработка концепций реализации проектов
  • оказание помощи при подготовке заявок, конкурсных предложений и иных необходимых документов для участия в конкурсе на право заключения соглашения о ГЧП
  • подготовка концессионных соглашений и договоров, опосредующих реализацию ГЧП-проектов (в т.ч., проектных соглашений, договоров о строительстве, управлении, финансировании), иной необходимой сопроводительной документации
  • юридическая оценка проектных рисков и рекомендации по их оптимальному распределению среди участников проекта
  • консультирование по корпоративному и налоговому структурированию, включая деятельность консорциумов
  • консультирование по проектному финансированию и разработку соответствующей документации, включая обеспечительные инструменты
  • консультирование по вопросам земельных правоотношений и прав на объекты недвижимого имущества
  • разрешение споров, связанных с организацией и реализацией ГЧП проектов
Газификация и электроснабжение

Обеспечиваем газификацию и электрификацию гражданских и промышленных объектов на территории Новой Москвы и Московской области.
Выполним расчеты оптимальных потребностей, сделаем теплотехнический расчет газа (Максимальный часовой расход газа), получим технические условия (ТУ) и разрешения на строительство, спроектируем и обеспечим строительство газопроводов среднего и низкого давления, электрических сетей, а также газораспределительных и трансформаторных подстанций.

Ввод в эксплуатацию

Подготовим силами наших специалистов полный комплект документов и проведем все необходимые мероприятия после завершения строительства, получим разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и оформим права на недвижимое имущество.
Если объект строился не нашей компанией, то готовы оказать эту услугу только в рамках комплексного сопровождения строительства/реконструкции зданий. Услуга предоставляется для объектов в Новой Москве и Московской области.

ДРУГИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ УСЛУГИ

ПОГОВОРИТЕ С ЭКСПЕРТОМ

Заполните форму и наш специалист перезвонит вам

ФИНАНСОВЫЕ РЕШЕНИЯ

Упакуем девелоперский проект в соответствии со стандартами финансирующей организации. Привлечем необходимое финансирование. Уже много лет плодотворно сотрудничаем с государственными и коммерческими банками, инвестиционными фондами и частными инвесторами, оптимизируем структуру и источники финансирования.

Подробнее
АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО

Наше архитектурное бюро специализируется на проектах малоэтажной жилой и коммерческой недвижимости, генпланировании и проектировании инженерных систем. Проекты создаются на основе современных подходов к проектированию с применением передовых технологий информационного моделирования (BIM).

Подробнее
СТРОИТЕЛЬСТВО

Комплексно реализуем малоэтажные строительные проекты на принципах EPCM контракта. Особое внимание мы уделяем контролю качества строительства, срокам, применяемым технологиям и материалам.
В штате компании высококвалифицированные сотрудники и современный парк строительной и дорожно-строительной техники.

Подробнее
МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ

Решаем маркетинговую задачу по определению позиции нового проекта в сознании потребителя. Многолетний опыт в сегменте малоэтажной недвижимости позволяет нам эффективно управлять всеми маркетинговыми инструментами, включая рекламные каналы и PR коммуникации, мероприятия и креативные программы.

Подробнее
ЭКСПЛУАТАЦИЯ

После реализации проекта конечному потребителю, мы готовы взять на себя полный комплекс работ по управлению ЖК или коттеджным посёлком, включая финансово-хозяйственную деятельность, а так же безопасность, уходом за территорией и оперативное решение проблем со всеми инженерными системами.

Подробнее
ПОГОВОРИТЕ С ЭКСПЕРТОМ

Заполните форму и наш специалист перезвонит вам