ДЕВЕЛОПМЕНТ

Подбор земельного участка для девелоперского проекта

Если на данном этапе вы не определились с выбором земельного участка для вашего будущего проекта, то компания M9 development готова помочь вам в его поиске, подборе и оформлении в собственность или долгосрочную аренду.

Подберем площадку, из собственной базы или на открытом и закрытом рынках, под девелоперский проект с разрешенными видами использования: рекреация или жильё.

Наша команда земельных специалистов регулярно мониторит свободные участки в разных регионах и всегда готова проконсультировать вас относительно наиболее инвестиционно привлекательных и ликвидных вариантов для вашего проекта.

Мы предлагаем широкий спектр услуг, как комплексно, так и по отдельности. В числе наших услуг: поиск земельных участков соответствующих целям вашего проекта, проверка юридической чистоты и градостроительного потенциала участка, согласование необходимых документов для оформления прав собственности или заключения договора аренды, а также кадастрирование земельного участка при необходимости. Мы также предлагаем услуги по регистрации прав собственности на участок или оформлению договора аренды.

Due diligence земельного участка

Для снижения рисков при покупке земельного участка под девелоперский проект, приобретателю целесообразно осуществить Legal Due Diligence (обеспечение должной добросовестности).
Необходимо пройти процесс создания независимого представления о землеотводе, сосредоточенного на комплексную юридическую проверку и объективную оценку.
Купленный без соответствующего юридического контроля, земельный участок или другая недвижимость может стать проблемной, не дающей реализовать запланированный девелоперский проект, повлечь снижение доходности, судебные конфликты, признание сделки недействительной. Наши специалисты проведут Due diligence, который снизит инвестиционные угрозы в том числе:

  • установим правомочия собственника
  • удостоверимся в отсутствии обременений на участок и ограничений в его использовании
  • выясним возможность имущества выступать в роли предмета продажи (поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, сформированы ли его границы и т.д.)
  • определим позволяет ли вид использования земельного участка совершать с ним необходимые операции и можно ли при необходимости изменить ВРИ, к какой категории он относится
  • осуществим проверку законности оформления землеустроительной и кадастровой документации
  • узнаем всю историю проведения процедур по передаче прав на данный объект
  • проведем анализ технических характеристик недвижимости
  • наличие инженерного обеспечения участка или имущественного комплекса
  • выявим риск неполучения разрешительных документов для осуществления строительства на данном земельном участке

Best use анализ земельного участка

Анализ наилучшего использования земельного участка. Мы соберем значительный объем информации о земельном участке, его окружении и перспективах развития. Проработаем все существенные факторы, альтернативные варианты и выберем самые экономически обоснованные и выгодные в конкретных условиях. Оценим локацию, транспортные связи, инфраструктурную наполненность, места приложения труда, правовые аспекты, инженерные сети, историю окружающих объектов, перспективы развития и многое другое.

Сформулируем идею функционального зонирования участка в соответствии с техническим заданием, рекреационным потенциалом участка и результатами маркетингового исследования. После чего определим вид использования, который максимизирует добавленную стоимость и будет наиболее соответствовать выбранной инвестиционной цели.

Маркетинговое исследование

Маркетинговое исследование позволит определить перспективы открытия нового отеля или строительства поселка, позволит определить место размещения, класс проекта и ценовую политику, необходимые услуги, а также разработать позиционирование и стратегию развития.

Маркетинговое исследование даст возможность  идентифицировать потребности потребителей, оно является основной предпосылкой для достижения целей, связанных с получением прибыли, проникновением на новые рынки и развитием проекта загородного отеля или коттеджного поселка.

Состав маркетингового исследования

1 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ Другие
1.1 Выезд на участок
1.2 Маркетинговое исследование локального окружения
1.3 Анализ рынка туризма и оценка туристического потенциала области
1.4 Анализ транспортной доступности
1.5 Изучение привлекающих деталей участка. Определение перспективных направлений развития объекта в зависимости от месторасположения.
1.6 Сегментация целевой аудитории
1.7 Обзор конкурентной среды
1.8 Схема ключевых аспектов рекреационного потенциала участка, их описание, рекомендации по их развитию
1.9 Достоинства и недостатки участка
1.10 Анализ градостроительной ситуации
1.11 Анализ нормативно-правовой базы
1.12 Анализ инженерной инфраструктуры
1.13 Выводы/общее заключение
1.14 Характеристики ландшафта и рекомендации по его использованию
1.15 Определение мест с повышенной ветровой нагрузкой; определение засвеченных мест
1.16 Описание глубин/мели, пригодной для постановки водного транспорта и размещения места/зоны для купания, их взаимодействие
1.17 Опасные места
1.18 Рекомендации по использованию данного участка. Формирование продукта
1.19 Разработка технического задания совместно с заказчиком, исходя из полученных данных
1.20 Изучение спроса, потенциала нового строительства, цен на услуги
1.21 SWOT анализ: плюсы, минусы, возможности, угрозы
1.22 Сбор информации в рамках кабинетных исследований и посредством интервью и опросов участников туристического рынка
1.23 Интернет-анкетирование (Яндекс.Взгляд)
1.24 Формирование выводов в формате баланса спроса и предложения
1.25 Анализ больших данных (Big Data)
1.26 Рекомендации по стратегии продаж апартаментов
1.27 Рекомендации по стратегии аренды апартаментов
1.28 Изучение центров, формирующих гостевые потоки, зоны размещения объекта, транспортных артерий, железнодорожного и авиа-сообщения
1.29 Обзор конкурентной среды, анализ существующего гостиничного рынка региона, его объёма, годовой загрузки объектов, состава номерного фонда

Разработка концепции

Разработаем полноценную концепцию развития девелоперского проекта (жилая и гостиничная недвижимость), содержащую в деталях характеристики будущего жилого или рекреационного проекта, включающие все технические показатели и определяющие ликвидность в конкретных проектных условиях. Определим целевую аудиторию проекта (ЦА).
По результатам полученной концепции проводится финансовое моделирование, принимаются решения по инвестициям и разрабатывается технико-экономическое обоснование, а также создаются технические задания на архитектурные и проектно-изыскательские работы.

Подробнее

Формирование стратегии девелоперского проекта

Стратегическое планирование осуществим на весь срок девелоперского проекта, включая предынвестиционную фазу.
Планирование проводим в три этапа, уточняя первоначальный план на всех стадиях реализации проекта. При этом укрупненную стратегию обосновываем на предынвестиционную фазе проекта.

Бизнес-план и ТЭО

Воспользуйтесь нашими знаниями и опытом для разработки подробного бизнес плана и ТЭО проекта.
Разработаем и защитим перед банком-кредитором бизнес-план и финансовую модель, разработанные по  всем стандартам финансовых организаций.
Бизнеспланирование для проектов любого масштаба, расположения, сложности и направленности.

Финансовое моделирование

Просчитаем и смоделируем окупаемость и рентабельность девелоперского проекта (малоэтажного жилого комплекса, коттеджного поселка или загородного отеля), а также момент выхода проекта на самофинансирование, оценим и учтем все риски, определим временные, финансовые, материальные и нематериальные затраты для принятия эффективного инвестиционного решения по проекту.

Формирование структуры и источника финансирования

Имеем прямые контакты с государственными и коммерческими банками, инвестиционными фондами, а также частным инвесторами, что позволяет сформировать и оптимизировать структуру и источники привлечения финансирования в девелоперский проект.

Владеем полной информацией по актуальным программам поддержки федерального и регионального уровней, субсидированию проектов в инвестиционно-строительном процессе и грантовой поддержки субъектов предпринимательства, реализующих проекты в туристической сфере.

Напрямую общаемся с государственными и муниципальными служащими по вопросам существующих и новых программ.

Наши специалисты выступают экспертами при обсуждении и формировании новелл и планов развития, в том числе, но не ограничиваясь, по вопросам индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, гостиничного бизнеса, сельского туризма, лесного законодательства, комплексного развития и освоения территорий, финансового стимулирования отрасли.

Используем имеющиеся знания при формировании среднесрочных стратегий развития девелоперских проектов, расширения рынков сбыта и создания более стабильных и безопасных проектных структур и моделей.

Подробнее

Юридическое сопровождение

Осуществим юридическое сопровождение девелоперского проекта, что позволит минимизировать риски, которые могут возникать в процессе его воплощения.
В том числе следующе риски:

  • земельный участок не сформирован
  • выделение участка сопровождается спором о его границах
  • правовой режим не позволяет реализовать проект ввиду невозможности смены вида разрешенного использования земли
  • обременениями земельного участка, выделенного под проект (на участке имеется другой объект, наличие которого затрудняет реализацию проекта)
  • требованиями третьих лиц, имеющих право ограниченного пользования объектом или земельным участком
  • участниками проекта ненадлежащее оформление правового статуса и порядка взаимодействия между участниками
  • длительность прохождения согласования и заключения договоров и соглашений с крупными холдинговыми структурами
  • наличие конфликтов между руководством и собственниками участника, затрудняющих реализацию проекта
  • возникновение противостояния между самими участниками в процессе реализации проекта и т.д.

Исходно-разрешительная документация (ИРД)

Подготовим полный пакет исходно-разрешительной документации, включающий в себя проекты и расчеты потребностей, технические условия (ТУ) на присоединение ко всем инженерным сетям, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), заключение госэкспертизы по проекту, схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), материалы инженерных изысканий, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов и специализированных организаций, для разработки проектно-сметной документации и согласования строительства объекта недвижимости. Получим разрешение на строительство.

Изменение ПЗЗ

Комплексно решаем вопросы, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента в отношении земельных участков, в частности, с изменением Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ определяет разбивку территории на определенные зоны, для каждой из которых прописываются свои параметры проектирования и строительства.
Внесение изменений в ПЗЗ необходимо при:

  • установление или изменение границ территориальных зон и подзон
  • смене видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
  • установлении или изменении максимально допустимых границ участков, параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  • корректировки ограничений в отношении объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территории

Получение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ, который носит информативный характер. Он является выпиской из Правил землепользования и застройки, в которой содержатся сведения о целевом назначении земли (территориальной зоне, основных, условно разрешенных, вспомогательных видах разрешенного использования), границах объекта, требованиях к постройкам, ограничениях в использовании участка, технических условиях подключения к инженерным сетям и др.
Получение ГПЗУ является обязательным для разработки проектной документации, проведения экспертизы проекта строительства или реконструкции, получения разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию здания. Возьмем на себя оформление градостроительного плана земельного участка.
Благодаря помощи наших специалистов вы: получите ГПЗУ быстро:

  • никаких задержек из-за отсутствия нужной документации или неправильного заполнения заявления;
  • сэкономите время на сборе документов и их подаче;
  • сможете получить ГПЗУ с нужными вам параметрами для строительства или реконструкции.

Изменение ВРИ

Предлагаем услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Мы сменим ВРИ в кратчайшие сроки, приведя его в соответствие с вашими планами.
Наш практический опыт позволяет с первого обращения в государственные инстанции вносить изменения в ПЗЗ и изменять вид разрешенного использования в подавляющем большинстве случаев. Мы ведём работу через главархитектуру, департамент  имущества, кадастровую службу или администрацию муниципального поселения, а в случае неправомерного отказа подадим исковое заявление в суд.

Вопросы изменения ВРИ регулируются Градостроительным кодексом РФ. Согласно этому документу, участок может иметь один или несколько из следующих видов разрешенного использования:

Основной. Это главная характеристика функционального назначения участка, которая в общем описывает, для каких целей его можно использовать. Основные ВРИ определяются согласно классификатору. Выделяют 15 разделов, некоторые имеют подразделы. Например, основной ВРИ «Жилая застройка» (код 2.0) включает «Малоэтажную жилую застройку» (код 2.1), «Блокированную жилую застройку» (код 2.3) и др.

Вспомогательный. Он дополнительный к основному и необходим для безопасной и полноценной эксплуатации земли. Сюда относят детские площадки, общественные туалеты, гаражи, объекты ЖКХ, торговые площадки и др.

Условно разрешенный. Это способы использования земли, которые нарушают правила землепользования и застройки и допустимы только при выполнении определенных условий. Они индивидуально определяются в отношении каждого участка. Например, для жилых зон это будет размещение административных или медицинских учреждений, для общественно-деловых зон — строительство жилых объектов и т.д.

Аренда гослесфонда

Окажем полный комплекс услуг по аренде земельных участков лесного фонда:

  • Полное юридическое сопровождение подготовки лесного аукциона с целью передачи участка лесного фонда РФ в аренду для рекреационных, культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей;
  • Постановка на кадастр лесного участка в Росреестре;
  • Сбор, анализ и согласование документов, необходимых для участия в лесном аукционе;
  • Консалтинговые услуги при составление концепции участника лесного аукциона;
  • Разработка проектов по освоению лесов в различных целях (рекреационных, научных, религиозных, охотничьих);
  • Оформление необходимой документации для проведения мероприятий по благоустройству арендованной территории леса и строительству.

Аренда акватории

Предлагаем полный комплекс услуг по аренде акваторий озер, рек, водохранилищ, каналов и других водоемов.

  • Получим сведения о водном объекте из Федерального агентства водных ресурсов
  • Сопроводим кадастровые работы
  • Разработаем графические материалы (схема размещения объектов водопользования в акватории)
  • Рассчитаем и обоснуем площади используемой акватории
  • Подготовим сведения о технических параметрах размещаемых на акватории объектов водопользования
  • Подготовим пояснительную записку к графическим материалам
  • Разработаем и согласуем программы регулярных наблюдений для Федерального агентства водных ресурсов
  • Разработаем план водоохранных мероприятий
  • Рассчитаем плату за пользование водным объектом
  • Согласуем места водопользования в органах местного самоуправления
  • Согласуем места водопользования в Администрации ФГУ
  • Подготовим пакет с заявкой на договор водопользования
  • Подготовим заявление на аукцион по специальной форме
  • Проведем через торги
  • Подготовим отчетность и химический анализ
  • Организуем экспертные работы по уточнению береговой линии
  • Сопроводим до уточнения в ЕГРН координаты береговой линии

Оценка уровня шума

При выборе земельного участка под коттеджный поселок, малоэтажный жилой комплекс или загородный отель немаловажным критерием для принятия решения являются шумовые характеристики рассматриваемого участка.
При необходимости, мы подготовим отчет, о шумовых характеристик автотранспортных потоков, железнодорожных поездов и авиационных шумов в расчетных точках. А так же предложения по мероприятиям и их стоимости для защиты от шума.
В состав работ войдут:

  • натурные измерения уровней шума на рассматриваемой территории
  • акустический расчет эффективности шумозащитных мероприятий
  • расчет параметров устройства шумозащитного экрана
  • построение шумовых карт

Согласования с органами надзора и власти

Согласуем девелоперский или строительный проект в органах исполнительной власти и контрольно-надзорных органах, это позволит сделать его реализацию легальной и более безопасной. В спектр наших услуг входит сопровождение проекта на всех этапах согласований, в том числе изменение правил землепользования и застройки с утверждением территориальных зон и подзон.
Пройдем лабиринт многочисленных кабинетов и получим все разрешения и согласования. С нашей помощью разрешимы практически все проблемы. Мы знаем, как быстро и без лишних хлопот пройти требуемые процедуры. И самое главное: специалисты нашей компании уверены в грамотности принимаемых решений, поэтому согласование наших проектов осуществляется без задержек и с гарантией положительного результата.

Землеустройство

Комплексное решение вопросов, связанных с оформлением земельных отношений.
Мы управляем земельными активами с 2003 года, нами накоплен уникальный опыт в образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства.
Все мероприятия мы осуществляем на основе сведений государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель.

Комплексное сопровождение проектов ГЧП

Сопровождение проектов государственно-частного партнерства, концессионных соглашений в том числе:

  • разработка концепций реализации проектов
  • оказание помощи при подготовке заявок, конкурсных предложений и иных необходимых документов для участия в конкурсе на право заключения соглашения о ГЧП
  • подготовка концессионных соглашений и договоров, опосредующих реализацию ГЧП-проектов (в т.ч., проектных соглашений, договоров о строительстве, управлении, финансировании), иной необходимой сопроводительной документации
  • юридическая оценка проектных рисков и рекомендации по их оптимальному распределению среди участников проекта
  • консультирование по корпоративному и налоговому структурированию, включая деятельность консорциумов
  • консультирование по проектному финансированию и разработку соответствующей документации, включая обеспечительные инструменты
  • консультирование по вопросам земельных правоотношений и прав на объекты недвижимого имущества
  • разрешение споров, связанных с организацией и реализацией ГЧП проектов

Лицензии на недропользование

Осуществляем полный комплекс работ для получения лицензии на добычу подземных вод.

Полученим лицензию на геологическое изучение подземных вод. Документ, который даёт право на поиски и оценку запасов подземных вод. Первый этап работы после принятия решения о водоснабжении предприятия за счёт подземных вод из скважины. Документ выдаёт Департамент по недропользованию субъекта РФ.

Разработаем и согласуем проект геологического изучения участка недр. Проект необходим для геологического изучения подземных вод. Согласовывается в территориальном органе Роснедра.

Разработаем и согласуем проекта ЗСО. Проект устанавливает границы территории с особым режимом пользования. Соблюдения границ обеспечивает защиту качества подземных вод скважины. Согласовывается в Роспотребнадзоре.

Разработаем оценки запасов подземных вод/подадим подсчёт на государственную экспертизу. Документ, который позволяет оценить эффективность работы скважины при определенном режиме и сроке её эксплуатации с учетом качества воды. Отчёт предоставляется в территориальный геологический фонд и Росгеофонд.

Полученим лицензии на подземные воды. Документ позволит получить законное право на добычу подземных вод. Выдаётся Департаментом по недропользованию субъекта РФ.

Создадим  технический проект разработки месторождения подземных вод. Технический проект на эксплуатацию (разработку) месторождения подземных вод содержит структуру и технологическую схему разработки месторождения подземной воды.Технологическая схема является проектным документом, обеспечивающим использование подземных вод для технических целей, охрану недр, окружающей среды и безопасное ведение работ. Согласовывается с территориальным органом Роснедра.

Газификация и электроснабжение

Обеспечиваем газификацию и электрификацию гражданских и промышленных объектов.
Выполним расчеты оптимальных потребностей, сделаем теплотехнический расчет газа (Максимальный часовой расход газа), спроектируем, получим положительное заключение экспертизы, получим технические условия (ТУ) и разрешения на строительство, обеспечим строительство газопроводов среднего и низкого давления, электрических сетей, а также газораспределительных и трансформаторных подстанций.

Ввод в эксплуатацию

Подготовим силами наших специалистов полный комплект документов и проведем все необходимые мероприятия после завершения строительства, получим разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и оформим права на недвижимое имущество.
Если объект строился не нашей компанией, то готовы оказать эту услугу только в рамках комплексного сопровождения строительства/реконструкции зданий.

ДРУГИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ УСЛУГИ

ПОГОВОРИТЕ С ЭКСПЕРТОМ

Заполните форму и наш специалист свяжется с вами

    или

    АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО

    Наше архитектурное бюро специализируется на проектах жилой и гостиничной недвижимости, генпланировании и проектировании инженерных систем. Отели разрабатываются по техническим стандартам бренда PRIORITY, который является субститутом бренда Marriott в России. А также на основе современных подходов к проектированию с применением передовых технологий информационного моделирования (BIM).

    Подробнее

    ФИНАНСОВЫЕ РЕШЕНИЯ

    «Упакуем» девелоперский или строительный проект в соответствии со стандартами финансирующей организации. Привлечем проектное финансирование, оптимизируем структуру и источники кредитования и инвестиций. Уже много лет плодотворно сотрудничаем с государственными и коммерческими банками, инвестиционными фондами, ЗПИФами и частными инвесторами.

    Подробнее
    СТРОИТЕЛЬСТВО «ПОД КЛЮЧ»

    Комплексно реализуем строительные проекты «под ключ», включая функции технического заказчика. Специализируемся на строительстве загородных отелей, гостиниц и загородной жилой недвижимости (коттедже поселки, малоэтажные жилые комплексы). Особое внимание мы уделяем контролю качества строительства, срокам, применяемым технологиям и материалам. В штате компании высококвалифицированные сотрудники и современный парк строительной и дорожно-строительной техники.

    Подробнее
    Управление отелями

    В целях дальнейшего управления созданными гостиничными объектами, мы объединились с управляющей компанией ФСК Отель, которая окажет услуги управления на основании международных стандартов корпоративного управления включая использование человеческих ресурсов и корпоративных стандартов бывшего подразделения Marriott Russia. Управление создаваемыми нами гостиничными проектами совместно с командой ФСК Отель, гарантирует положительный финансовый результат для владельца гостиничного комплекса.

    Подробнее
    GR сопровождение

    С целью снижения бюрократических барьеров, что позволит ускорить процесс реализации проектов, мы организуем взаимодействие с представителями органов власти на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. GR компетенции наших специалистов помогут получить полностью легальную и долгосрочную поддержку от властей.

    Подробнее

    Грантрайтинг

    Проведем комплексную оценку проекта на предмет возможности привлечения государственной поддержки и обеспечим привлечение софинансирования, используя имеющиеся механизмы грантовой поддержки на региональном и федеральном уровнях. Сформируем перечень направлений и проведем работу по подготовке пакетов документов и их подачи в курирующий орган власти, а после получения средств, обеспечим реализацию проекта и направим необходимые отчетные материалы.

    Подробнее

    МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ

    Решаем маркетинговую задачу по определению позиции нового проекта в сознании потребителя. Многолетний опыт в сегменте жилой и отельной недвижимости позволяет нам эффективно управлять всеми маркетинговыми инструментами, включая рекламные каналы и PR коммуникации, мероприятия и креативные программы.

    Подробнее

    ЭКСПЛУАТАЦИЯ

    После реализации проекта конечному потребителю, мы готовы взять на себя полный комплекс работ по управлению загородным или курортным отелем, ЖК или коттеджным посёлком, включая финансово-хозяйственную деятельность, а так же безопасность, уходом за территорией и оперативное решение проблем со всеми инженерными системами.

    Подробнее
    ПОГОВОРИТЕ С ЭКСПЕРТОМ

    Заполните форму и наш специалист перезвонит вам

      или