Месяц: Август 2020

При всём благородном порыве, комплекс устойчивого развития территорий (КУРТ) имеет ряд экономических несостыковок. Любая экономическая система, в том числе и территории прочно взаимосвязаны с потребительским рынком. Устойчивое развитие территорий возможно только в том случае, если сама по себе территория является товаров или сервисом востребованным на потребительском рынке. Территория является востребованным товаром или сервисом на рынке только в том случае, если она соответствует потребителям. Невозможно сформировать комплекс устойчивого развития территории не опираясь на потребительский рынок.

Наверное, странно требовать от инвесторов ради абстрактного, но при этом благородного КУРТа вложить в территорию денег больше, чем у них есть. Или предложить потребителю территорию в пользование, которая с одной стороны отвечает максимуму потребительских запросов, но с другой являющуюся финансово неподъёмной. Каким бы хорошим или даже великолепным ни были те или иные товары и сервисы, включая территории, их успешное присутствие на рынке возможно только в том случае, если они соответствуют потребительскому рынку – соответствуют потребностям и возможностям человека. Построить на земельном участке домовладение стоимостью несколько сот миллионов рублей возможно, но вот продать его человеку получающего МРОТ, увы, не возможно. Даже если такому человеку его подарить, то он при своём уровне доходов, просто не сможет его содержать.

Ту же самую картину можно наблюдать в связи с идеями комплексного и устойчивого развития территорий. Невозможно создать из территории товар, либо сервис обладающий комплексом свойств и характеристик закрывающими все потребности людей. Это полная ерунда. Чтобы понять всю нереальность комплексного и устойчивого развития территорий необходимо обратиться к системе потребительского рынка и фактору цены.

Человек всегда стремился и будет стремиться к тому, чтобы обустроить свою жизнь на той или территории наилучшим образом. Но это совсем не значит, что ему необходимо взять и дать это всё, не обращая внимания на то, сколько это будет стоить, какими свойствами и характеристиками это всё будет обладать. Потребительский рынок уже давно ввёл фактор оценки (цены) свойств и характеристик территорий. Такой-то набор свойств и характеристик территории обладает такой ценой, а уже другой набор свойств и характеристик будет обладать, соответственно, другой ценой. Эта система обладает важной рыночной характеристикой, позволяющей разным территориям соответствовать возможностям потребителей.

Безусловно, она имеет определённые социальные изъяны и может приводить к своеобразному социальному и экономическому расслоению в обществе. Но вместе с тем, она и обладает положительной социальной динамикой. Стремление человека обустроить свою жизнь на территории наилучшим образом сподвигает его вести активную экономическую деятельность – приобретать лучшие свойства и характеристики территорий.

Наоборот, если принуждать девелоперов развивать территории комплексно, то территории никогда не будут ни существовать, ни развиваться устойчиво. Наоборот, социально- экономическая деятельность жителей современного загорода и пригорода на несколько порядков выше, чем у жителей городов, существующих в условиях комплексного развития территорий.

К комплексному развитию территорий можно и нужно стремиться, но это должно быть стратегией действий, а не обязательным набором свойств и характеристик территорий. Она должна вестись с постоянной оглядкой на тех, кто пользуется этой территорий и чётко соотносится с их возможностями и потребностями. Абсолютна любая территория развивается с опорой на людей. Люди являются движущей силой развития территории.

Главной, основной задачей девелоперов не может являться комплексное развитие территории. Это противоречит принципам потребительского рынка. Главной, основной задачей девелопера является привлечение на развиваемую территорию людей. Как, за счёт чего он будет решать эту задачу – не является столь принципиальным, хоть технологии и методики решения подобных задач в мире присутствуют. Но при всём при этом, девелопер не может опираться на высокие идеи и стандарты КУРТов. Он в своей деятельности опирается от размера собственных инвестиционных вложений и специфики потребительского рынка. Какой продукт может создать девелопер, какой он считает необходимым создать, такой продукт он и должен создавать.

Таким образом, устойчивое развитие территорий возможно только в том случае, если территория является привлекательной для социально-экономической деятельности людей в течении длительного времени. Безусловно, девелоперы могут этому способствовать, но строго в рамках своих возможностей и возможностей потребительского рынка.

Все земли давно зарегламентированы. Каждый земельный участок имеет свой регламент использования. Для чего, как и каким образом следует использовать данный земельный участок? Самое интересное во всём этом это то, что регламент использования любого земельного участка отражает не характеристику самого по себе земельного участка, а отношение человека к этому земельному участку. Чем и как может быть полезен данный земельный участок для человека? Какую пользу человеку он может принести в случае его использования?

На территории Российской Федерации очень большое количество земель т.н. сельхозназначения. Это не означает, что на территории Российской Федерации расположено большое количество земель, пригодных для ведения сельского хозяйства. Это означает лишь то, что человек относится к ним, как к землям, которые либо используются, либо использовались под сельское хозяйство.

Любой земельный участок – это территория для жизни человека. Есть множество различных вариантов использования земельных участков для жизни на нём человека. Первым, самым распространённым вариантом использования земельного участка, является его использование для строительства жилья. Фактически, любое начальное использование земельного участка начинается со строительства на нём жилья для человека. Это уже затем, после строительства жилья, человек начинает осваивать и использовать под разные нужды земельные участки вокруг своего жилья. Можно даже сказать, что если не будет на земельном участке жилья, то окружающие его земельные участки никак не будут использованы человеком. Иначе говоря, использование и развитие земельных участков начинается со строительства жилья.

Чем больше земельных участков человек использует под строительства жилья, тем больше земельных участков вокруг построенного жилья получает своё развитие. Это может быть использование земельных участков под промышленные нужды, и под сельскохозяйственные, и, даже, под рекреационные вплоть до особоохраняемых. Территории развивает человек. Вначале он строит себе жильё, а затем включает в орбиту своей социально-экономической деятельности всё, что располагается вокруг его жилья.

Нельзя определить тот или иной земельный участок, как земля сельхозназначения, и надеяться, что он таковым станет в действительности и будет развиваться в этом направлении. Это маловероятно. Для того, чтобы земельный участок в действительности стал частью хорошего сельхозпроизводства, рядом с ним необходимо начать жилое домостроение. Другим способом территории развиваться не могут. Даже несмотря на то, что в мировой практике любая территориальная экспансия жилого домостроения происходит за счёт земель, когда-то используемых под ведение сельского хозяйства, само по себе сельское хозяйство только от этого выигрывает – оно становится более эффективным. В сельхозпроизводство активнее начинают внедряться различные технические и цифровые инновации. Вместе со строительством жилья в сельское хозяйство приходят деньги. Точно то же самое можно сказать и про другие виды использования земельных участков.

Человеку свойственно развивать не только то место, где он живёт, то место где его дом, но также и территорию вокруг своего дома. И чем на большую территорию он может распространить свою социально-экономическую деятельность, тем большие территории получают своё развитие. Существующие на сегодня, во многом искусственно созданные, виды использования земельных участков не всегда и не во всём способствуют развитию территорий. Если на земельном участке нельзя построить жильё, то сотни и тысячи земельных участков вокруг также остаются без должного развития. Если на земельном участке нельзя построить жильё, то и деньги, которые всегда аккумулируются вокруг жилья, никогда не придут на территорию.

Единственное, что стоит отметить в разговоре о нестыковках между социально-экономической ролью жилья и формальным определением способов использования земельных участков, это следующее: территории развиваются значительно интенсивнее, на несколько порядков эффективнее, когда их развитием занимаются профессиональные девелоперы, а не люди по личной инициативе и так, как считают нужным. Поэтому, необходимо сказать, что строительство дачных и садоводческих товариществ на землях т.н. сельхозназначения хоть и имеет некоторое отношение к строительству жилья, но по своей природе является с социально-экономической точки зрения низкоэффективным способом развития территорий. Возможно, такие варианты застройки территории и решают в некоторой степени вопрос со строительством жилья, но в решении вопроса социально-экономического развития территорий эти варианты практически бесполезны. Зачастую они имеют даже обратный эффект: они приводят к социально- экономическому угнетению территорий.

Такими образом, чем больше на той или иной территории будет земельных участков, предназначенных для строительства жилья, тем интенсивнее и эффективнее будут развиваться другие земельные участки на территории.

Любое территориальное развитие начинается с отношения к человеку, как потребителю товаров и сервисов. Если человек не является потребителем товаров и сервисов, то и территориальное развитие становится невозможным. Именно потребление человеком товаров и сервисов заставляет территории развиваться. В контексте комплексного и устойчивого развития территории необходимо воспринимать человека как потребителя, а саму развиваемую территорию, как товар или сервис. Когда человек будет относиться к территории потребительски, в экономическом смысле этого слова, то территория обязательно получит комплексное и устойчивое развитие. Человек, как потребитель является основной экономической движущей силой на любой территории.

Потребление человеком территории, как товара или сервиса, начинается со строительства жилья на этой территории. Человек начнёт потреблять (активно экономически эксплуатировать) территорию только в том случае, если какая-либо из частей этой территории будет являться его местом жительства – будет являться его домом. Иначе говоря, потребление человеком территории или будущее комплексное и устойчивое территориальное развитие начинается с индивидуального домостроения. В данном контексте индивидуальное жилое домостроение стоит воспринимать не как самостоятельное строительство человеком себе жилья, а как формирование потребительского предложения поселиться на том или ином земельном участке в рамках развиваемой территории, который будет принадлежать человеку на правах собственности.

Владение человеком не просто даже индивидуальным домом, а индивидуальным земельным участком запускает все последующие потребительские (экономические) механизмы. Человек запускает сразу цепочку потребления различных товаров и сервисов; и эти самые товары и сервисы начинают очень активно плодиться и размножаться вокруг индивидуального жилья человека. При этом, чем больше на развиваемой территории располагается подобных объектов индивидуального жилья, тем выше активность экономического и социального развития территории.

В феномене комплексного и устойчивого развития территории через создание индивидуальных жилых пространств ничего удивительного нет. Человек является потребителем по своей натуре и ему свойственно развивать своё индивидуальное жилое пространство. Главное, вовремя и адекватно реагировать на его потребительские запросы. Социально-экономическая активность собственников индивидуальных жилых пространств в несколько раз выше той же активности у жителей многоквартирных домов.

Необходимо также отметить, что комплексное и устойчивое развитие территории через индивидуальное жильё возможно только в том случае, если это индивидуальное жильё будет являться, или, по крайней мере, стремиться стать городским жильём. Территории развиваются в рамках урбанистического к ним отношения. То есть активная потребительская социально- экономическая деятельность человека проявляется через урбанизацию территории, на которой он живёт. Так деревни становились посёлками, посёлки городами, а города мегаполисами. Абсолютно любой потребитель товаров и сервисов стремится превратить своё индивидуальное жильё из загородного в городское.

Девелоперы, которые ставят перед собой задачу комплексного и устойчивого развития новых ещё не застроенных загородных и пригородных территорий, конечно же должны начинать освоение этих территорий со строительства индивидуальных жилых домов. Чем больше на развиваемой территории будет расположено индивидуальных земельных участков, тем активнее и стабильнее будет происходить социально-экономическое развитие территорий. Для сохранения долгосрочности такого развития необходимо также понимать, что активность такого развития связана с индивидуальным жильём, а вот долгосрочность с ростом плотности населения. Поэтому, при комплексном и устойчивом развитии территории, безусловно, необходимо начинать со строительства индивидуального жилья, но в процессе освоения территории плотность населения необходимо увеличивать. Это не значит, что в загородных посёлках необходимо строить многоэтажные дома – нет. Вполне можно обойтись силами малоэтажного домостроения. Например, планомерно повышать плотность населения территории через уменьшение площади индивидуальных земельных участков, через строительство блокированных индивидуальных жилых домов и через строительство многоквартирных малоэтажных жилых комплексов.

Важным или существенным фактором общей механики территориального развития является не просто человек-потребитель, а, именно, семья. Поэтому, при повышении плотности населения на развиваемой территории, при переходах от индивидуального жилья к многоквартирным домам необходимо реализовывать и сохранять единый формат жилья – жилья, предназначенного для рождения и воспитания детей. Родители и дети – самые активные социально-экономические потребители различных товаров и сервисов.

Таким образом, можно смело утверждать, что комплексное и устойчивое развитие территории во многом зависит от того, какое и для кого строится жильё на этой территории.