Месяц: Сентябрь 2020

Основным показателем развития домостроительного бизнеса является количество домов, построенных за один год. Чем больше домов за один год строится, тем более развитым является строительный бизнес. При этом территориальная и потребительская специфика домостроительного бизнеса не имеет ключевого значения. На любых территориях, при любой потребительской специфике развитость строительного бизнеса измеряется количеством домов построенных за один год.

Этот количественный показатель применим как для составления общерыночной картины развитости домостроительного бизнеса в рамках национального рынка жилой недвижимости, так и в рамках каждой отдельной строительной компании, присутствующей на этом рынке. Например, компания, строящая 500 домов в год, является более развитой, более успешной, чем компания, строящая 200 домов год. Как и национальный рынок жилой недвижимости,характеризующийся строительством 1 млн. домов в год, является более развитым и более успешным, чем рынок, характеризующийся строительством 500 тыс. домов в год.

Такое стремление в целом рынка и каждой отдельной строительной компании к значительным количественным показателям своей деятельности создало 2 (два) основных направления развития домостроительного бизнеса. Причём, в этих двух направлениях он развивается независимо от территории его присутствия и независимо от специфики потребительского спроса на дома.

Первым и основным направлением по увеличению количества возводимых в год домов стал девелопмент территории. Иначе говоря, для того чтобы появилась реальная возможность увеличить количество возводимых в год домов, территорию для их возведения необходимо предварительно специально подготовить. Девелопмент территории позволяет кратно увеличивать количество возводимых домов. Без предварительного девелопмента территории строительство домов измеряется единицами, а с предварительным девелопментом – десятками. С экономической точки зрения, загородные коттеджные посёлки являются одним из направлений по развитию домостроительного бизнеса. Они позволяют кратно увеличивать ему количество возводимых в год домов. Строительство коттеджных посёлков – экономическая закономерность развития любого домостроительного бизнеса. Главное, чтобы территориальная специфика его присутствия позволяла ему двигаться в этом направлении. Многие национальные рынки жилой недвижимости не имеют возможности развиваться в этом направлении.

Вторым направлением развития домостроительного бизнеса является т.н. индустриализация строительных процессов. Строительство дома – это производственный процесс. Он складывается из определённого набора действий, которые можно выстроить в производственную линию. Производственные линии, их развитие, оптимизация, универсализация ещё называют строительной технологией. Если девелопмент территории позволяет увеличить количество строящихся домов десятикратно, то построение производственных линий (создание и развитие технологий строительства) позволяет увеличить количество строящихся домов стократно.

Индустриализация строительных процессов не всегда связана с производством элементов конструкции дома в заводских условиях, как можно было бы подумать. Индустриальное домостроение может осуществляться и в рамках строительной площадки. Заводское изготовление элементов конструкции дома является одним из вариантов индустриализации строительных процессов. Самым распространённым вариантом.

Сутью любой индустриализации строительных процессов является не заводское производство, а чёткое выстраивание всех производственных процессов в линию, их оптимизация и универсализация. Иначе говоря, любое разнообразие и множество домов в конечном итоге сводится к одному и тому же набору, одной и той же последовательности производственных процессов. Самыми яркими примерами индустриализации строительных процессов в рамках строительной площадки являются рынки жилой недвижимости США и Канады. А самыми яркими примерами индустриализации строительных процессов в рамках заводского производства конструктивных элементов дома являются рынки Германии и стран Скандинавского полуострова.

Выбор того или иного варианта индустриализации строительных процессов зависит от специфики девелопмента территории. Если домостроительный бизнес видит перспективы своего развития (увеличение количества строящихся в год домов) за счёт девелопмента территории (за счёт увеличения количества строящихся загородных посёлков), то, как правило, он выбирает индустриализацию строительных процессов в рамках строительной площадки. Если у домостроительного бизнеса перспективы развития за счёт девелопмента территории не столь привлекательны, то, безусловно, он предпочитает индустриализацию строительных процессов в рамках заводского производства.

Любая экономика домостроения основана на двух направлениях развития – на девелопменте территории и на индустриализации строительных процессов. Специфика этих двух направлений развития домостроения связана с национальными особенностями рынка жилой недвижимости. У каждого национального рынка жилой недвижимости свои особенности, которые формируют и национальную специфику девелопмента территории, и национальную специфику индустриализации строительных процессов.

Не секрет, что экономика абсолютно любого государства основывается не только на производстве товаров и услуг, но и на их потреблении. Экономика государства тем успешнее, чем больше товаров и услуг производится, и чем больше этих товаров и услуг потребляется гражданами этого государства. Индивидуальное жилое домостроение в экономике потребления государства занимает далеко не последнее место. Можно даже сказать, что оно в системе экономики потребления занимает одно из первых мест.

Вполне возможно, что доминирование квартирного многоэтажного жилья в России связано с низким уровнем производства различных товаров и услуг и соответственным их низким уровнем потребления. Жители квартир потребляют товаров и услуг на порядок ниже, чем жители индивидуальных домов. Точнее будет сказать, ниже, чем обладатели собственных земельных участков – людей, живущих на собственных земельных участках. Например, российские квартиры не имеют внутреннего членения на спальни и гостиные. Российские квартиры состоят просто из жилых комнат.

У этого явления, можно сказать, есть важные последствия для экономики государства. Отсутствие внутреннего деления квартир на спальни и гостиную не стимулирует производство специальной мебели для спален и специальной мебели для гостиных. Диван создаётся как для пребывания в гостиной, когда комната выполняет функцию гостиной, и тот же самый диван выполняет функцию кровати, когда комната превращается в спальню. Иначе говоря, экономика государства имеет половинчатый объём от производства товаров и услуг, который она могла бы иметь, если бы те же самые квартиры имели чёткое внутреннее деление на спальни и гостиную.

Если продолжить эту тему, то можно привести и другой пример, который показывает, что отсутствие отдельных спален в российских квартирах уменьшает в половину, а то и больше объёмы производства товаров и услуг, а также и их потребление. Спальня является не просто помещением, в котором человек спит. Спальня также является помещением, где человек хранит свои личные вещи. Отсутствие спален, как мест для хранения большого количества личных вещей человека в российских квартирах, также влияет на объём их производства и потребления.

У многих российских архитекторов, занимающихся проектированием индивидуальных жилых домов, присутствует одна и та же ошибка, при создании планировочных решений. Они создают одну общую гардеробную комнату при входе в дом, и лишают человека места для хранения своих личных вещей. Это несмотря на то, что специфика индивидуального дома в том и заключается, что спальня является не просто местом, где человек спит, а также местом, где человек хранит свои личные вещи. Можно сказать, что многие российские архитекторы невольно совершают экономическое преступление против своего государства. Они своими планировочными решениями сопротивляются производству товаров, услуг, а также их потреблению.

От многих российских строителей можно услышать, что заказчики индивидуальных жилых домов начинают всё чаще отказываться от больших площадей и двухэтажных решений. Самое распространённое объяснение этому явлению: снижение финансовых возможностей и стремление к более рациональным планировочным решениям. Но в этом явлении можно заметить и след неудовлетворительного состояния российской экономики потребления. Российское государство производит настолько мало товаров народного потребления, включая сами индивидуальные дома, сфера услуг в России настолько неразвита, что, действительно, людям просто не хватает ресурсов на обустройство больших площадей и на полноценную эксплуатацию двухэтажных индивидуальных домов – производство и потребление товаров и услуг находится на очень низком уровне. Поэтому, люди вынуждены отказываться от двух этажей и больших площадей – российская экономика их просто не тянет. Ей нечем их заполнить. Чем больше экономика государства производит различных товаров и услуг, чем выше уровень их потребления, тем большую площадь имеют индивидуальные жилые дома, тем выше их этажность.

Именно, благодаря этому экономическому свойству индивидуального жилого домостроения, государствам Северной Америки всякий раз удаётся успешно преодолевать различные экономические кризисы. Вот и в нынешней постковидной экономической ситуации государства Северной Америки достойно выйдут из экономического спада за счёт того, что большую часть рынка жилой недвижимости составляют индивидуальные жилые дома. Именно они являются основным стимулом производства и потребления товаров и услуг.

Когда смотришь на многие загородные дома, то приходится удивляться как их планировочным решениям, так и архитектурному облику. Ещё большее удивление вызывает посадка загородных домов на земельном участке. Откуда такое количество странных и не всегда до конца понятных решений?

Отвечая на данный вопрос, так или иначе, приходишь к вопросам не архитектурной или строительной грамотности людей, возводящих такие дома, а к вопросам девелопмента и девелоперского продукта. Отсутствие продуктового подхода к девелопменту, полное или частичное отсутствие какого-либо девелопмента территории провоцирует людей на создание абстрактной и непонятной архитектуры и не всегда понятных планировочных решений в российском загородном домостроении.

Девелопер не занимается строительством домов. Строительством домов занимается строитель. Девелопер занимается преобразованием территорий. Он создаёт территории, на которых человеку предстоит жить, учиться, работать.

Невозможно создать девелоперский продукт, например, тот же самый загородный коттеджный посёлок без чёткого и однозначного понимания, не просто размера земельных участков, или наличия/отсутствия дорог, тех или иных инженерных коммуникаций. У девелопера обязано присутствовать чёткое и однозначное понимание всего продукта целиком, начиная от размеров земельного участка, посадки самого дома на земельном участке, и заканчивая архитектурой и планировкой самих домов. И совсем не важно, кто будет застраивать земельные участки?

Когда в объявлениях о продаже загородной недвижимости можно прочитать о продаже одних только загородных земельных участков, или о строительстве домов под индивидуальные предпочтения заказчиков с индивидуальной архитектурой, индивидуальным инженерно- техническим решением и индивидуальной планировкой, то всё это говорит об одном: потребитель загородной недвижимости имеет дело с отсутствием продуктового подхода к девелопменту территории. С отсутствием внятного и понятного девелоперского продукта. Для потребителя это значит, что он получит кота в мешке.

Некоторые российские девелоперы почему то думают, что если в их загородном коттеджном посёлке будут дома с одинаковой архитектурой, то их загородный посёлок автоматически превратится в высококлассный девелоперский продукт. Это не так. Это далеко от истины. Точно также нельзя сделать из загородного коттеджного посёлка девелоперский продукт, построив на его территории парковые, коммерческие и прочие рекреационные зоны.

Загородный коттеджный посёлок можно превратить в, по крайней мере, хороший и качественный девелоперский продукт только в том случае, если при его создании ориентироваться не на архитектуру, планировки домов, а на людей, которые им будут пользоваться.

Все девелоперские продукты в мире, состоящие из более, чем одного земельного участка, создаются под всех людей, которые им будут пользоваться. Каждый земельный участок, можно даже сказать, каждый квадратный метр территории будущего девелоперского продукта создаётся под совместное его использование всеми потребителями. Девелоперский продукт – это продукт коллективного (совместного) использования. Поэтому, абсолютна вся территория создаваемого загородного коттеджного посёлка создаётся под совместное проживание сразу и одновременно многих людей (пользователей).

В совместное использование территории загородного коттеджного посёлка входят не только дороги или какие-либо иные общественные территории. В совместное использование входят и каждый земельный участок с расположенным на нём, например, индивидуальным домом.

Конечно, это может показаться странным, но архитектурный облик индивидуального дома, посадка индивидуального дома на земельном участке, и даже планировка индивидуального дома являются обязательной и неотъемлемой частью совместного использования людьми девелоперского продукта. Что индивидуальный земельный участок, что расположенный на нём дом являются неотъемлемой частью общей (всей) территории загородного коттеджного посёлка.

Успешность девелоперского продукта на рынке и его популярность среди потребителей зависит не от степени его индивидуальности и самостийности, а от того, что он из себя представляет, с точки зрения совместного его использования многими людьми одновременно. Даже, по большому счёту, не всегда важно, что из себя представляет загородный коттеджный посёлок. Важно только одно: он обязан быть понятным и внятным для потребителя с точки зрения совместного его использования. Абсолютно каждый земельный участок, каждый индивидуальный или неиндивидуальный дом, расположенный на его территории, обязан отвечать этому условию.

Только в этом случае у девелопера может получиться хороший девелоперский продукт. Только в этом случае продукт можно будет назвать продуктом.

Девелоперский продукт, по большому счёту, явление национальное. Он существует в пределах государственных границ той или иной страны. Причём потребитель этого продукта может и не принадлежать территории расположения самого девелоперского продукта. Даже несмотря на то, что основным (массовым) потребителем девелоперского продукта является гражданин страны, на территории которой расположен девелоперский продукт.

На основании этих положений возникает ряд вопросов:
1) В чём заключаются национальные особенности девелоперского продукта, и от чего они зависят?
2) Как совмещаются национальные особенности девелоперского продукта с глобальным рынком потребления, как торговать национальным девелоперским продуктом на глобальном рынке?

Без понимания того, что любой девелоперский продукт является национальным продуктом, заниматься его созданием и продвижением на глобальном рынке практически невозможно. Российский загородный девелопмент постоянно смотрит на запад. Одни представители смотрят на США и Канаду, другие смотрят на Германию, а третьи – на Скандинавский полуостров и Финляндию. И большая часть этих смотрящих на запад, пытаются просто скопировать девелоперские продукты западных стран – совершают попытки их воспроизведения на территории РФ. Что совершенно естественно и закономерно: подавляющая часть подобных попыток завершаются неудачей. Причина всем этим неудачам одна единственная: девелоперские продукты являются национальным явлением и механическому заимствованию не подлежат. Невозможно сделать полную копию, например, финского девелоперского продукта и надеется на то, что он приживётся в России.

Национальные особенности девелоперского продукта не существуют в отрыве от территории его расположения. Ведь, чем является девелоперский продукт сам по себе? Это оптимальная, возможно, лучшая организация жизни человека на данной конкретной территории. Каждая конкретная территория помимо некоторых общих особенностей также обладает целым рядом уникальных свойств и характеристик. Каждая конкретная территория кроме природно- климатических особенностей обладает ещё и социально-экономическими особенностями. На территории Иркутской области нет смысла создавать девелоперские продукты стоимостью более 100 млн. рублей, а на территории Москвы такое возможно. Точно также, как учитывать сейсмическую активность и низкие температуры эксплуатации при создании девелоперского продукта на территории Иркутской области является необходимостью, так на территории Москвы – нет. Ровно таким же образом, копирование калифорнийских лакшери-особняков на территории Московской области приведёт создателя девелоперского продукта к полному фиаско.

Таким образом, при создании девелоперского продукта всегда необходимо отталкиваться от свойств и характеристик конкретной территории. Девелопер в любой стране мира занимается не чем иным, как преобразованием конкретных территорий в оптимальные, иногда и лучшие, условия для жизни человека. На территории США достаточно активно действуют канадские девелоперы. Они создают девелоперские продукты на территории штатов Флорида, Калифорния, Аризона – на территориях, которые кардинально отличаются от самой Канады. Они не занимаются копированием канадского девелоперского продукта на этих территориях. В каждом месте, на каждой территории они реализуют девелоперские продукты со своими национальными особенностями.

Национальные особенности девелоперского продукта реализованные в полной мере, как ни странно, делают девелоперский продукт интересным и востребованным на глобальном потребительском рынке. Что потребитель ждёт от абсолютно любого девелоперского продукта? Он ждёт его полного соответствия той или иной территории. Потребитель ищет для себя оптимальную, возможно, лучшую организацию своей жизни на какой-либо территории. А она становится возможной, только в том случае, когда девелоперский продукт реализован с опорой на национальные особенности территории.

Да, в чём-то или каким-либо образом разные национальные девелоперские продукты могут в чём-то быть похожими. Например, некоторые девелоперские продукты Калифорнии могут быть похожими на девелоперские продукты испанской Ла Загалеты. Такое происходит из-за того, что в арсенале девелоперов разных стран находятся один и тот же набор инструментов, набор одних и тех же решений. Но даже при одинаковых инструментах и решениях девелоперские продукты не перестают быть национальными. Каждый девелоперский продукт реализуется на конкретной территории, у которой нельзя отнять национальные особенности.

При создании девелоперского продукта всегда необходимо отталкиваться от национальных особенностей территории. Только преобразование конкретных национальных территорий в оптимальные, возможно, и лучшие условия для жизни человека способны привлекать глобального потребителя на сугубо национальный девелоперский продукт.

В российском малоэтажном и индивидуальном жилом домостроении до сих пор распространена практика индивидуального подхода. Каждый новый проект дома уникален и неповторим. Каждый проект создаётся под конкретного заказчика, и согласно желаний самого заказчика. Всё, практически то же самое, применимо и к самому участку, на котором располагается дом, созданный индивидуально под заказчика. Этому явлению можно найти несколько объяснений. Оно возникло, как экономия денежных средств заказчика. Большинство подобных проектов предоставляются заказчикам, как объекты незавершённого строительства. Незавершённый объект всегда будет дешевле завершённого. В России пока не принято создавать готовые к употреблению малоэтажные и индивидуальные дома. При этом, что очень важно, через реализацию незавершённых объектов полная себестоимость готового индивидуального дома размывается. Иначе говоря, она становится безразмерной и перестаёт обладать конкретным конечным значением. Полная себестоимость индивидуального дома превращается в переменную.

Такой экономический подход к малоэтажному и индивидуальному жилому домостроению нельзя назвать эффективным. Наоборот, он является совсем неэффективным. Он приводит не к экономии денежных средств заказчика, а к их сверхперерасходу. В этом явлении есть место строителям и архитекторам. Для них лучше продать хоть что-то, чем совсем ничего не продать. Но и здесь следует отметить низкую экономическую эффективность такого подхода. Индивидуальный подход к заказчику не даёт расти и развиваться их бизнесу. Такой подход обладает экономической нестабильностью. Ключевой и самой наиглавнейшей причиной, которая объясняет позицию, как заказчика, так и строителей с архитекторами является отсутствие инвестиций в область малоэтажного и индивидуального домостроения. Именно, отсутствие инвестиций в это направление сформировало его, как мало и низкоэффективную бизнес-модель. Инвестиции в любой бизнес-модели являются ключевым фактором, позволяющим ей развиваться.

Времена постепенно меняются. Кой-какие инвестиции в строительство малоэтажных и индивидуальных домов стали приходить, что является практически закономерным явлением. Спрос на загородный формат жизни есть и он очень высок, но из-за отсутствия инвестиций в течении очень долгого периода времени, он из отложенного успел превратился в бессистемный и даже в чём-то «криминальный» рынок подрядов на строительство с обманом строителями заказчиков. Как бы то ни было, инвестиции стали приходить. Все участники рынка загородной недвижимости от строителей до заказчиков только положительно оценивают это явление. Но всё было бы хорошо и замечательно и можно было бы с инвестициями навести порядок на рынке, как совсем неожиданно возникла совсем другая проблема, которая, увы, с помощью инвестиций не решается: как создать на рынке жилой недвижимости востребованный девелоперский продукт, каким он должен быть?

Очень продолжительное и тотальное существование на рынке загородной недвижимости индивидуальных подходов к малоэтажному и индивидуальному домостроению не сформировало у строителей, архитекторов и прочих специалистов так называемого продуктового подхода к своей деятельности. Малоэтажные и индивидуальные дома строились, много строились, но они не являлись и продолжают не являться продуктом их деятельности. И теперь, когда инвестиции стали активнее присутствовать на рынке загородной недвижимости, отсутствие навыков продуктового подхода к малоэтажному и индивидуальному домостроению стало негативно сказываться на общем состоянии рынка. Дело в том, что инвестиции хорошо работают и функционируют на рынке загородной недвижимости только в рамках продуктовой деятельности. Любые инвестиции смотрят не на дипломы и опыт работы, а на поведение продукта на рынке. А когда строители с прочими специалистами работали исключительно на индивидуальных заказах, то рыночных продуктов не создавалось. Они все существовали вне рынка – за его приделами. Они создавали свои объекты загородной недвижимости не для рынка, а для индивидуального заказчика. Поэтому, навыков по созданию рыночных объектов малоэтажного и индивидуального домостроения не выработалось, а любым инвестициям в эту отрасль очень тяжело оценить рыночную ситуацию, которой, по факту, и нет.

Таким образом, практически весь российский загородный девелопмент из-за того что очень длительное время вёл внерыночное (безинвестиционное) существование имеет на сегодняшний день очень сильную потребность в навыках по созданию, именно, рыночных девелоперских продуктов. Российский рынок загородной недвижимости полон специалистов в области проектирования, строительства малоэтажных и индивидуальных домов, но ощущает сильный дефицит в специалистах по созданию рыночного девелоперского продукта. А уметь грамотно строить, создавать красивую архитектуру и уметь создавать рыночные девелоперские продукты – разные профессиональные навыки.

Причём, важно отметить, что простое механическое заимствование иностранных рыночных девелоперских продуктов и попытка их применить на российском рынке загородной недвижимости никогда не увенчается успехом. Такой подход мало эффективен, так как не совсем не учитывает специфику отечественного рынка. А учитывать её просто необходимо. В противном случае, каким бы хорошим сам по себе ни был девелоперский продукт, но на отечественном рынке он не сможет полететь. Безусловно, опытом иностранных рынков загородной недвжимости пользоваться необходимо. Но заимствовать необходимо не сами девелоперские продукты, а навыки и опыт по их созданию. Отвечать на вопрос: почему тот или иной иностранный девелоперский продукт успешен на рынке загородной недвижимости, а другой нет? По-другому говоря, изучение иностранного опыта должно быть больше всего похоже на анализ конкурентов, а не на поведение учителя и ученика.