ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОДУКТ. КАКОЙ ОН?

В российском малоэтажном и индивидуальном жилом домостроении до сих пор распространена практика индивидуального подхода. Каждый новый проект дома уникален и неповторим. Каждый проект создаётся под конкретного заказчика, и согласно желаний самого заказчика. Всё, практически то же самое, применимо и к самому участку, на котором располагается дом, созданный индивидуально под заказчика. Этому явлению можно найти несколько объяснений. Оно возникло, как экономия денежных средств заказчика. Большинство подобных проектов предоставляются заказчикам, как объекты незавершённого строительства. Незавершённый объект всегда будет дешевле завершённого. В России пока не принято создавать готовые к употреблению малоэтажные и индивидуальные дома. При этом, что очень важно, через реализацию незавершённых объектов полная себестоимость готового индивидуального дома размывается. Иначе говоря, она становится безразмерной и перестаёт обладать конкретным конечным значением. Полная себестоимость индивидуального дома превращается в переменную.

Такой экономический подход к малоэтажному и индивидуальному жилому домостроению нельзя назвать эффективным. Наоборот, он является совсем неэффективным. Он приводит не к экономии денежных средств заказчика, а к их сверхперерасходу. В этом явлении есть место строителям и архитекторам. Для них лучше продать хоть что-то, чем совсем ничего не продать. Но и здесь следует отметить низкую экономическую эффективность такого подхода. Индивидуальный подход к заказчику не даёт расти и развиваться их бизнесу. Такой подход обладает экономической нестабильностью. Ключевой и самой наиглавнейшей причиной, которая объясняет позицию, как заказчика, так и строителей с архитекторами является отсутствие инвестиций в область малоэтажного и индивидуального домостроения. Именно, отсутствие инвестиций в это направление сформировало его, как мало и низкоэффективную бизнес-модель. Инвестиции в любой бизнес-модели являются ключевым фактором, позволяющим ей развиваться.

Времена постепенно меняются. Кой-какие инвестиции в строительство малоэтажных и индивидуальных домов стали приходить, что является практически закономерным явлением. Спрос на загородный формат жизни есть и он очень высок, но из-за отсутствия инвестиций в течении очень долгого периода времени, он из отложенного успел превратился в бессистемный и даже в чём-то «криминальный» рынок подрядов на строительство с обманом строителями заказчиков. Как бы то ни было, инвестиции стали приходить. Все участники рынка загородной недвижимости от строителей до заказчиков только положительно оценивают это явление. Но всё было бы хорошо и замечательно и можно было бы с инвестициями навести порядок на рынке, как совсем неожиданно возникла совсем другая проблема, которая, увы, с помощью инвестиций не решается: как создать на рынке жилой недвижимости востребованный девелоперский продукт, каким он должен быть?

Очень продолжительное и тотальное существование на рынке загородной недвижимости индивидуальных подходов к малоэтажному и индивидуальному домостроению не сформировало у строителей, архитекторов и прочих специалистов так называемого продуктового подхода к своей деятельности. Малоэтажные и индивидуальные дома строились, много строились, но они не являлись и продолжают не являться продуктом их деятельности. И теперь, когда инвестиции стали активнее присутствовать на рынке загородной недвижимости, отсутствие навыков продуктового подхода к малоэтажному и индивидуальному домостроению стало негативно сказываться на общем состоянии рынка. Дело в том, что инвестиции хорошо работают и функционируют на рынке загородной недвижимости только в рамках продуктовой деятельности. Любые инвестиции смотрят не на дипломы и опыт работы, а на поведение продукта на рынке. А когда строители с прочими специалистами работали исключительно на индивидуальных заказах, то рыночных продуктов не создавалось. Они все существовали вне рынка – за его приделами. Они создавали свои объекты загородной недвижимости не для рынка, а для индивидуального заказчика. Поэтому, навыков по созданию рыночных объектов малоэтажного и индивидуального домостроения не выработалось, а любым инвестициям в эту отрасль очень тяжело оценить рыночную ситуацию, которой, по факту, и нет.

Таким образом, практически весь российский загородный девелопмент из-за того что очень длительное время вёл внерыночное (безинвестиционное) существование имеет на сегодняшний день очень сильную потребность в навыках по созданию, именно, рыночных девелоперских продуктов. Российский рынок загородной недвижимости полон специалистов в области проектирования, строительства малоэтажных и индивидуальных домов, но ощущает сильный дефицит в специалистах по созданию рыночного девелоперского продукта. А уметь грамотно строить, создавать красивую архитектуру и уметь создавать рыночные девелоперские продукты – разные профессиональные навыки.

Причём, важно отметить, что простое механическое заимствование иностранных рыночных девелоперских продуктов и попытка их применить на российском рынке загородной недвижимости никогда не увенчается успехом. Такой подход мало эффективен, так как не совсем не учитывает специфику отечественного рынка. А учитывать её просто необходимо. В противном случае, каким бы хорошим сам по себе ни был девелоперский продукт, но на отечественном рынке он не сможет полететь. Безусловно, опытом иностранных рынков загородной недвжимости пользоваться необходимо. Но заимствовать необходимо не сами девелоперские продукты, а навыки и опыт по их созданию. Отвечать на вопрос: почему тот или иной иностранный девелоперский продукт успешен на рынке загородной недвижимости, а другой нет? По-другому говоря, изучение иностранного опыта должно быть больше всего похоже на анализ конкурентов, а не на поведение учителя и ученика.