Месяц: Февраль 2020

КОМУ ПРОДАТЬ ЗЕМЛЬНЫЙ УЧАСТОК, КТО ДАСТ ЗА НЕГО ЛУЧШУЮ ЦЕНУ?

Posted on by M9


Лучшую цену на земельный участок всегда даёт конечный потребитель – тот, кто будет использовать земельный участок в личных целях. Конечный потребитель всегда приобретает любой товар по максимально возможной цене. Он приобретает товар не с целью дальнейшей продажи, а с целью личного использования. Любая стратегия продаж любого товара на любом этапе реализации всегда ориентируется на конечного потребителя. Именно, конечный потребитель предлагает продавцу лучшую цену. Поэтому, при принятии решения о продаже земельного участка, вне зависимости от его размеров, всегда стоит ориентироваться на конечного потребителя, на человека, который приобретёт земельный участок для личного использования.

Конечный потребитель приобретёт земельный участок для личного использования только в одном случае: земельный участок должен быть пригоден для жизни. Другое использование земельного участка конечным потребителем в личных целях не представляется возможным. Других вариантов личного использования земельного участка конечным потребителем, просто нет. Продать земельный участок по лучшей цене – продать его для жизни человека. Продать земельный участок по лучшей цене – построить на земельном участке жилой дом. Только в этом случае продажа земельного участка будет осуществлена по лучшей цене для землевладельца.

Стремиться стать землевладельцем можно только с одной целью: продать земельный участок под строительство жилья, так как в этом случае продажа земельного участка предполагает максимальную выгоду. Жилое домостроение – самый выгодный вариант реализации земельного участка. Даже реализация земельного участка под другие нужды, под коммерческое использование может сформировать лучшую цену на него только в том случае, если использование земельного участка тесно взаимосвязано с жилым домостроением. Конечного потребителя в других сферах использования земельного участка просто нет.

Если ориентироваться на реализацию земельного участка конечному потребителю, по лучшей цене, то, формируя на нём жилое пространство, следует ориентироваться на личное использование потребителем земельного участка. Именно, личное использование земельного участка является важным моментом при формировании на земельный участок лучшей цены. Личное использование, равно лучшая цена. Коллективное использование земельного участка или любой вариант совладения им – возможен только в том случае, когда эксплуатация земельного участка одним потребителем в личных целях начинает превышать его возможности. До тех пор, пока конечный потребитель способен самостоятельно эксплуатировать земельный участок, лучшая цена на него обеспечивается владением в личных целях.

Большинство девелоперов мира при реализации земельного участка всегда стараются ориентироваться на малоэтажное домостроение, на строительство коттеджных посёлков, именно, по описанным выше причинам. Девелоперов, создающих варианты индивидуального и малоэтажного жилья, в разы больше, чем девелоперов реализующих земельные участки под коллективное использование или совладение. Причина этому одна: стремление реализовать земельный участок конечному потребителю для личного (персонального) использования, т.к. этот вариант обеспечивает лучшую цену землевладельцу и более высокую прибыль девелоперу. В мировой практике девелопмента реализация земельного участка под коллективное использование или совладение, как правило, подразумевает дальнейшее коммерческое использование земельного участка – сдача жилья в аренду.

Строительство на земельном участке индивидуального жилья, коттеджных посёлков – это всегда стратегия на получение лучшей цены при его продаже.

СТРАТЕГИЯ ЛУЧШЕЙ ЦЕНЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Posted on by M9

В сегодняшнем мире лучшую цену на земельный участок даёт жилое домостроение. Для того, чтобы начать жилое строительство на земельном участке необходимо провести большой комплекс подготовительно-разрешительных работ. Если возводить на земельном участке коттеджный посёлок или малоэтажный жилой комплекс, то возникает вопрос, связанный с выбором архитектурно-проектного решения. Какой вариант, или в каком виде коттеджный посёлок или малоэтажный жилой комплекс приведут землевладельца к лучшей цене на его земельный участок?

Продать земельный участок в том виде, в каком он есть – это значит продать его за минимальную цену. Стратегически верным решением является нанять специалиста, который сможет повысить покупательский интерес к земельному участку. Повышение покупательского интереса к земельному участку – отдельное направление деятельности, которое именуется девелопментом. Девелоперская компания занимается подготовительно-разрешительными работами, занимается созданием архитектурно-проектного решения на строительство коттеджного посёлка или малоэтажного жилого комплекса. Весь комплекс работ от разработки стратегии по повышению покупательского интереса к земельному участку до его реализации конечному потребителю берёт на себя девелопер.

Ведение девелоперской деятельности может быть разным. Есть спекулятивный девелопмент, в задачи которого входит минимальная цена покупки земельного участка и максимально высокая цена продажи. А есть, так называемый fee-девелопмент, для которого ключевым моментом является только максимально высокая стоимость продажи земельного участка. Изначальная стоимость земельного участка, можно сказать, это направление девелопмента не интересует. Fee-девелопер не покупает у землевладельца его участок. Он его развивает. Он работает только на повышение стоимости земельного участка. Fee-девелопмент очень популярен среди землевладельцев во всём мире. Мало кто из землевладельцев добровольно хотел бы реализовать свои участки по минимальной цене.   Лучшую цену может сформировать только девелопмент земельного участка. Лучшую цену формируют инвестиционные вложения в земельный участок.

Разработанная fee-девелопером стратегия формирования лучшей цены на земельный участок является основой для привлечения соинвесторов.  Зачастую, единолично землевладельцу очень трудно финансировать девелопмент своего участка. Для привлечения сторонних инвестиций необходимо сформировать обоснованное и взвешенное предложение. Формирование такого предложения также входит в компетенцию деятельности fee-девелопера. Многие fee-девелоперы связаны партнёрскими отношениями с финансовыми и банковскими  учреждениями.

Fee-девелопер всегда работает в интересах землевладельца. Он является агентом (представителем) землевладельца на рынке жилой недвижимости. Его главная задача: реализовать на рынке жилой недвижимости участок землевладельца по   лучшей цене. От этого зависит заработок fee-девелопера.

Стратегия лучшей цены на земельный участок – это всегда стратегия девелопмента земельного участка. Выбрать и применить корректную стратегию лучшей цены на земельный участок – компетенция и профессиональная деятельность fee-девелопера.

БАНК — ЭТО ДЕНЬГИ И НИЧТО ДРУГОЕ, КРОМЕ ДЕНЕГ

Posted on by M9

Чем управляет банк? Он управляет деньгами. Чем владеет банк? Он владеет деньгами. Может ли банк управлять и владеть недвижимостью? Может, но только в одном случае: недвижимость, должна конвертироваться в деньги. Банку нет смысла владеть и управлять недвижимостью, если эта самая недвижимость не приводит к увеличению его денежных активов.

Во всём мире банки находятся в тесном сотрудничестве с девелоперскими компаниями. Для банков девелоперская компания выступает не как субъект кредитования, а как источник увеличения денежных активов. Банк не выдаёт денег девелоперской компании на осуществление её деятельности. У девелоперской компании другие источники привлечения денежных средств. Наоборот, банк получает деньги от девелоперской компании.

Целью девелоперской деятельности является производство денег. Девелопер ничто другое не производит, кроме денег. Он увеличивает капитализацию земельных участков. Он превращает недвижимое имущество в денежный актив. Произвести деньги – это половина дела. Деньги нуждаются в управлении. Девелоперская компания один из надёжных и постоянных источников денежных поступлений в банк.

Если банк владеет земельными активами, то конвертация их в денежные активы с помощью девелоперской компании приносит банку определённый доход. Но такой вариант взаимодействия не является в полной мере для банка профильным. Всё-таки, профильной деятельностью банка является управление и владение не земельными, а денежными активами. Через результат деятельности девелоперской компании по повышению капитализации земельного участка у банка появляется возможность не только получить доход от реализации, но и выступить в качестве агента девелоперской компании при реализации земельного участка конечному потребителю. Т.е. увеличить свой доход. Банк имеет реальную возможность получить доход от реализации земельного участка, как владелец земельного участка. Но при этом увеличить размер дохода, как агент, получающий комиссию от клиента, приобретающего земельный участок.

В мире, конечно, не так сильно распространена практика, когда банк получает доход от реализации земельного участка на правах его владельца, а вот агентское вознаграждение за реализацию земельного участка очень широко распространено по всему миру. Причём, конкуренция банков друг с другом за возможность получить агентскую комиссию при реализации земельного участка очень высока. Государственные банки конкурируют с коммерческими, а банковский сектор конкурирует с частными финансовыми организациями.

Девелоперская деятельность по повышению капитализации земельных участков очень привлекательна. На её основе выстраиваются различные финансовые операции. Она даёт возможность заработать деньги многим. И банковский сектор, один из основных партнёров девелоперской компании. Потому что, профиль деятельности банка – управление денежными активами.

АРХИТЕКТУРНЫЙ ПРОЕКТ И ЗАДАЧИ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Posted on by M9

В отечественном домостроительном информационном пространстве можно часто услышать вопрос строителя, какой дом хочет заказчик? В девелопменте вопрос ставится по-другому, какой домостроительный проект принесёт максимальный доход за определённый срок реализации? В отличие от домостроительного вопроса, девелоперский вопрос фундаментальней домостроительного. Поиск ответа на этот вопрос приводит к развитию девелоперской деятельности, а домостроительный вопрос загоняет отрасль в угол. Девелопмент действует самостоятельно. Он решает, в каком направлении, и каким образом необходимо решать домостроительный проект.

У девелоперского бизнеса есть удивительное свойство: объединять, как технических специалистов, так и креативных. Каждый специалист вносит свой вклад в общее дело – домостроительный проект с максимальной доходностью и оптимальными сроками реализации. Будет ли специалист решать техническую или инженерную задачу проекта, будет ли он отвечать за креативную часть проекта, в любом случае, они все работают на один результат – строительный проект с максимальной доходностью и оптимальным сроком реализации. В контексте девелоперской деятельности, нет, и не может быть лишних специалистов. Наоборот, чем их будет больше, тем для строительного проекта лучше. Есть вполне конкретная и определённая задача – эффективная реализация проекта. Поэтому, девелопмент будет рад любому вкладу в решение этой задачи. Актуальное в современном корпоративном строительстве компаний понятие «бирюзовая организация» в девелопменте реализуется наилучшим образом. Кем бы ни был тот или иной специалист – он вносит свой вклад в решение одной и той же задачи.

Архитектурное бюро, работающее в составе девелоперской компании, это организация специалистов разных направлений. Они занимаются разными составными элементами домостроительного проекта, но при этом, перед ними стоит одна задача – максимальная доходность проекта и оптимальные сроки его реализации. Благодаря такой специфике их деятельности, их профессиональные навыки находятся в постоянном развитии. Исходные условия каждого домостроительного проекта разные, в зависимости от объективных характеристик земельного участка и размера инвестиционных вложений. Такому архитектурному бюро приходиться не копировать или тиражировать какие-либо конечные решения, а реализовывать методы и технологии создания успешных коттеджных поселков и жилых комплексов. В результате, домостроительные проекты сами по себе получаются разными, но их доходность получается максимально возможной, а сроки реализации оптимальными в каждом конкретном случае.

Наличие собственного архитектурного бюро у девелоперской компании – очень важный момент при создании успешного девелоперского проекта. И чем большее количество различных специалистов оно объединяет, тем лучше. Можно даже сказать, что успешность домостроительного проекта во многом зависит от разнообразия специалистов входящих в состав архитектурного бюро девелоперской компании. А прогрессивность методов и технологий, применяемых архитектурным бюро, при создании коттеджного поселка или жилого комплекса является свидетельством сосредоточенности команды на результате – максимальная доходность и оптимальные сроки реализации девелоперского проекта.

Наше архитектурное бюро специализируется на проектировании малоэтажной жилой и коммерческой недвижимости, генпланировании, проектировании всех типов наружных и внутренних инженерных систем, 3D визуализации, AR и VR решениях, дизайне частных и общественных интерьеров и ландшафтном проектировании.
Проекты создаются на основе современных подходов к проектированию с применением передовых технологий информационного моделирования (BIM).

ПРАВИЛЬНЫЙ ВОПРОС ДЕВЕЛОПЕРУ

Posted on by M9

Любой вид бизнеса – это, прежде всего технология по извлечению максимальной прибыли. Девелопмент – не исключение. Поэтому, к вопросу участия в девелоперском бизнесе всегда стоит подходить с точки зрения возможностей и рисков этой технологии.

Девелоперский бизнес строит свою технологию по извлечению максимальной прибыли за счёт развития земельного участка (недвижимости). Самым распространенным и масштабным вариантом развития земельного участка является малоэтажное строительство в частности и жилое домостроение в целом. Эти варианты дают ему максимальное количество клиентов и, именно, эти варианты позволяют масштабировать девелопмент, как вид бизнеса.

Принято считать, если бизнес связан с домостроением, особенно, с малоэтажным, то его ключевым вопросом является: как и из чего строить? Это совсем не так. Ключевым вопросом девелопмента, как технологии по извлечению максимальной прибыли является: что строить? В этом отношении девелоперский бизнес кардинально отличается от сугубо домостроительного бизнеса.

Парадигма строительного бизнеса основана на вопросе, как, из чего строить, а парадигма девелоперского бизнеса на вопросе, что строить. На первый взгляд, что домостроительный бизнес, что девелоперский бизнес занимаются одним и тем же: строительство коттеджных посёлков, малоэтажных жилых комплексов, жилья в целом. При этом между ними присутствует принципиальная разница. Домостроительный бизнес ищет пути минимизации собственных затрат, — девелоперский бизнес ищет методы увеличения прибыли от развития девелоперского проекта (земельного участка, имущественного комплекса). Поэтому, с инвестиционной точки зрения, девелоперский бизнес, как технология по извлечению максимальной выгоды, выглядит более привлекательным направлением, чем строительный бизнес. Пока домостроительный бизнес увязает в поисках финансовых вливаний, в тоже самое время, девелоперский бизнес решает задачи эффективного управления капиталами.

На основе этой разницы позиций, присутствует и разница в формировании предложений. Строительный бизнес, как правило, сразу выходит на конечного потребителя и озвучивает ему, либо стоимость своих услуг по постройке жилого комплекса, коттеджного посёлка, либо сразу озвучивает конечную стоимость того или другого.

Структура предложения в девелоперском бизнесе отличается от строительного бизнеса. Оно начинается не с выхода на конечного потребителя, — оно начинается с формирования инвестиционного пакета с указанием размера самих инвестиций и размера их доходности. Т.е. конечный потребитель малоэтажного жилого комплекса или коттеджного поселка является элементом в структуре девелоперского предложения, но не его конечной точкой. Конечной точкой (целепологанием) девелоперского предложения является максимальная прибыль для землевладельца (владельца недвижимости) и инвестора. Поэтому, технология девелоперского бизнеса является в мире более успешной, чем технология домостроительного бизнеса. Как показывает мировая строительная бизнес-практика, строительный бизнес существует и развивается только в том случае, если он эволюционирует в девелоперский бизнес. Мировые лидеры по капитализации в области малоэтажного и коттеджного домостроения не строительные компании, а девелоперские.

Таким образом, инвестиционно-партнёрские отношения с девелоперской компанией следует начинать с вопроса, что строим? Ответ, именно, на этот вопрос позволяет инвестору максимально чётко и понятно составить представление о возможных доходах и рисках девелоперского проекта. Составить представление не о необходимых инвестиционных вложениях, а, именно, представление о доходности девелоперского проекта. Инвестиционное сотрудничество с девелоперской компанией надёжней и выгодней, чем с простой домостроительной компанией.

ЗАЧЕМ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦУ ДЕВЕЛОПЕР

Posted on by M9

Чем больше земельный участок по размеру, тем сложнее его продать. Поиск покупателя может занять годы, а самостоятельная продажа землевладельцем своего участка может потребовать от него дополнительных вложений в участок. Все эти моменты отрицательно сказываются на эффективности продажи земельного участка.

Если человек, владея большим земельным участком, решает его продать, то ему совсем не обязательно заниматься этим процессом самостоятельно и совсем не обязательно осуществлять собственные вложения в строительство на этом участке. Для эффективной реализации большого земельного участка существуют девелоперские компании.

Задача девелоперской компании заключается не в том, чтобы просто поделить прибыль от продажи большого, дорогого земельного участка с собственником, а в том, чтобы реализовать земельный участок максимально эффективно, т.е. максимально быстро и за максимальную возможную цену. Между землевладельцем и девелоперской компанией устанавливаются партнёрские отношения. Конечно, землевладелец может просто продать девелоперской компании свой земельный участок, но тогда, девелоперская компания будет заинтересована в его покупке за максимально низкую цену. Такую сделку уже нельзя будет назвать обоюдно выгодной. Поэтому, оптимальным вариантом взаимодействия земелевладельца и девелоперской компании считается объединение их усилий для максимально эффективной реализации земельного участка. Землевладелец предоставляет девелоперской компании свой земельный участок под реализацию. Он, фактически, перекладывает ответственность за эффективность реализации с себя на девелоперскую компанию. Иметь дело с девелоперской компанией для землевладельца, решившего реализовать свой земельный участок, является оптимальным решением. Риски по реализации снижаются, а эффективность реализации повышается.

Распространенный на сегодня в России способ реализации земельного участка через строительную компанию или компании, т.н. реализация земельных участков с подрядом является крайне неэффективной по одной простой причине: домостроительная компания заинтересована в получении подряда на строительство, а не в эффективной реализации земельного участка. Домостроительная компания не представляет на рынке интересы землевладельца.

Совсем другое дело, девелоперская компания. Она разрабатывает стратегию, план реализации земельного участка. Под разработанную стратегию, план по реализации земельного участка она привлекает финансирование. Кроме того девелоперская компания берет на себя полный комплекс работ необходимый для успешной реализации проекта включающий в себя: все согласования, проектирование, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство, комплексное строительство, ввод в эксплуатацию продажу конечному потребителю. И её основной задачей становится: максимально эффективная конвертация земельного участка в деньги. Т.е. интересы землевладельца при сотрудничестве с девелоперской компанией учитываются наилучшим образом, чем от прямого сотрудничества со строительной компанией.

Фактор привлечения инвестиций для повышения эффективности реализации земельного участка, заведомо ставит девелоперскую компанию в выгодную позицию для землевладельца. Инвестиции – это деньги, и только деньги. Вложенные инвестором или привлеченное банковское финансирование в реализацию земельного участка обязаны вернуться к ним в виде денег, а не в виде земельного участка или построенного дома. Интересы землевладельца и инвесторов полностью совпадают. Это очень важно. Это ключевой момент, на основе которого землевладельцу стоит реализовывать свои участки через девелоперскую компанию. Девелопер находит и объединяет людей и компании с одинаковыми интересами. Разные интересы партнёров в одном деле никогда не приведут их к успеху. Интересы партнёров обязаны быть одинаковыми. У землевладельца, девелоперской компании и инвесторов один тот же интерес.

ВРЕМЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ УЖЕ НАСТАЛО

Posted on by M9

Мир вокруг нас меняется стремительно. Малоэтажная недвижимость – не исключение. Ещё недавно главным вопросом этой отрасли был вопрос, какой дом построить? Сегодня этот вопрос начал терять свою актуальность. На первое место начинают выходить денежные вопросы. Рост актуальности денежных вопросов в малоэтажном домостроении – явный признак развития отрасли, начало формирования её инвестиционной привлекательности. Любая отрасль развивается не, потому что у неё есть деньги, а потому что она начинает их активно искать и привлекать. Можно смело утверждать, что по одному этому признаку российское малоэтажное домостроение находится в начале своего нового витка развития.

Действительно, в современном отечественном малоэтажном домостроении на данный момент в обращении находиться очень мало денег. Отечественное малоэтажное домостроение обладает достаточно низкой капитализацией. Это обстоятельство не является препятствием для начала инвестирования в эту отрасль. Наоборот. Чем на более низком старте начать инвестирование, тем более высокая возможна доходность. Успех многих инвестиций основан именно на этом: инвестор оседлал волну в самом начале её формирования.

Тема инвестирования в современном отечественном малоэтажном домостроении набирает с каждым годом всё большую и большую популярность. Это значит, что финансовая волна отечественного малоэтажного домостроения начала формироваться. Этот процесс уже не остановить. Садиться верхом на эту формирующуюся волну нужно сейчас. Более поздний инвестиционный вход в эту отрасль будет означать более высокий порог и снижение маржинальности.

На сегодняшний день ситуация такова, что основное внимание специалистов в области жилого домостроения сфокусировано на многоэтажные и многоквартирные жилые комплексы. Но между тем, малоэтажное строительство является тёмной лошадкой, которая, пока все смотрят на лидера, набирает силу и мощь. С инвестиционной точки зрения, делать ставки на лидера, как правило, поздно. Ставки следует делать на того, кто пока не является лидером, но имеет огромный потенциал стать таковым. Малоэтажное домостроение, бесспорно, является таковым. Пока многоэтажное и многоквартирное домостроение собирает одну проблему за другой, малоэтажное домостроение только начинает свой путь.

При инвестировании в малоэтажную недвижимость, необходимо думать не о том, какой она является сейчас, на данный момент времени, а том, какой она может стать в будущем. Как её могут изменить инвестиции? При инвестировании в какую-либо отрасль, сама отрасль не остаётся в прежнем виде. Она начинает меняться. Она начинает менять свой формат деятельность. Она начинает работать на инвестиции. Инвестиции становятся для неё ключевым моментом.

Поэтому, в констатации фактов и явлений характеризующих современное состояние отечественного малоэтажного домостроения особого смысла нет. Смысл и перспективы присутствуют в изменениях, к которым приводят инвестиции. Как инвестиции могут изменить малоэтажное домостроение и строительство коттеджных посёлков? Насколько большими перспективами они обладают по сравнению с тем же многоэтажным и многоквартирным домостроением?