Месяц: Сентябрь 2021

Как бы в современном мире не развивался онлайн, как бы ни росло число отраслей экономики, связанных с интеренет-технологиями, — девелопмент территорий никогда не уйдёт в область виртуальной реальности. Он навсегда связан с реальным миром.

Казалось бы, что девелопмент территорий напрямую связан с человеком. А в последнее время всё, что связано с человеком настоятельно стремится перейти в онлайновую среду. Но с девелопментом этого никогда не произойдёт, так как предметом его интересов является территория. Именно она задаёт ему вектор реальности.

К тому же, как бы человек сам по себе не стремился перевести многие сферы своей жизни в онлайн, ему необходимо быть реальным. Это значит, что ему необходимо напрямую соотносить своё существование с конкретной территорией.

Другими словами, для того чтобы сделать возможным перенос многих сфер жизни человека в онлайн, человеку необходима та или иная конкретная территория. Онлайн только формально именуется виртуальным пространством. В действительности, его распространение и развитие напрямую связаны с девелопментом территорий. Онлайн распространяется по реальным территориям, несмотря даже на то, что сам он обладает склонностью к созданию виртуальных миров.

Таким образом, человек, несмотря на современное бурное развитие высоких технологий, всегда будет нуждаться в реальных территориях для своего существования. Самым ярким подтверждением этого тезиса является кратное повышение спроса на загородный девелопмент с началом пандемии кроновируса во многих странах мира. Это, именно, онлайн потребовал от девелоперов производить больше новых комфортных для человека территорий. А на онлайн, перед этим, оказала сильное влияние пандемия коронавируса.

Правда, в результате девелопмент столкнулся с нехваткой стройматериалов, рабочих рук и т.п, что в итоге привело к росту цен как на сами строительные материалы, так и на конечный девелоперский продукт – территории. Но для нас важен не этот факт. Для нас важно то, что, именно, онлайн существование современного человека сформировало потребность мира в новых вполне реальных, осязаемых всеми органами человеческих чувств, территориях. Вот это удивительный и поразительный факт.

Для хорошего и комфортного погружения в виртуальную реальность человеку, оказывается, необходима хорошая и комфортная реальная территория. Так что, будет неудивительным, если окажется, что и девелопмент территорий окажется действенным способом по борьбе с пандемией коронавируса, а не только массовый переход людей в онлайн.

В связи с этим, кажется также неудивительным то, что в последнее время наблюдается кратное увеличение интереса людей к загородным отелям. Создание загородных отелей – один из вариантов девелопмента, напрямую связанный с производством уникальных территорий. Загородные отели – также прямое следствие развития интернет-технологий. Каким бы ни был виртуальный мир человека – загородные отели способны предоставить для любого из них качественную, а, главное, уникальную территориальную площадку.

Если в среде девелоперов территорий и присутствует некая конкуренция друг с другом, то более острой она будет, именно, среди загородных отельеров. Это явление обуславливается, фактически, только одним обстоятельством: загородные отели для их большей востребованности необходимо возводить в уникальных местах нашего мира. А таких мест, увы, в мире не так уж и много.

Наверное, можно однозначно утверждать, что загородные отели, как проявление реального девелопмента, являются лучшими вариантами для всего разнообразия существующих сейчас, и собирающихся существовать в будущем виртуальных миров. Они являются, пожалуй, лучшими площадками для входа человека в онлайн.

Человек – удивительное существо, которое одновременно и параллельно друг другу способно развивать и реальные территории, и создавать виртуальные миры. При этом вторые не могут существовать без первых. Человек существует и там, и там.

Несмотря на развитие инернет-технологий, потребность человека в создании новых реальных территорий будет только нарастать.

Соединить всё, что необходимо для полноценной жизни человека в месте его постоянного проживания достаточно проблематично. Это возможно, но зачастую очень дорого. К тому же, территорий, способных предоставить человеку всё необходимое в одном месте, практически нет.

Поэтому, самым рациональным является разделение территорий по функционалу, где всё необходимое группируется по какому-либо признаку. Например, всё, что необходимо человеку для рождения и воспитания детей в одном месте. Всё, что необходимо человеку для плодотворной работы – в другом. А всё, что необходимо человеку для отдыха и развлечений – в третьем.

Тот же самый принцип раздельного использования применяется в современном девелопменте, в том числе, и при создании так называемых спальных районов. Жильё само по себе располагается отдельно от мест торговли, а места торговли располагаются отдельно от учреждений образования. Иначе говоря, в современном девелопменте территорий широко применяется принцип разделения функционала территорий. Девелоперы отказываются в последнее время от смешанных территорий. Каждая территория предназначается для чего-то одного.

Несмотря на такое разделение территорий по функционалу, их взаимодействие друг с другом просто необходимо. Они существуют сами по себе, но при этом находятся в тесном взаимодействии друг с другом. По крайней мере, они обязаны находиться в таком взаимодействии. Иначе потеряется всякий смысл их специализированного функционала. Далее хотелось бы более подробно описать специфику взаимодействия территорий,предназначенных для жилья, с территориями, предназначенными для отдыха и развлечений.

Сразу стоит оговориться, что логическим центром присутствия человека является жильё, а не территории для отдыха, развлечений или места работы. Хотя ещё в советское время градостроительные теории считали обратно: логическим центром присутствия человека было место его работы. Поэтому, в описании взаимодействия территорий для отдыха и развлечений с территориями для постоянного местопроживания логичнее будет описывать относительно последних.
Всё взаимодействие мест для постоянного проживания человека с местами для отдыха и развлечений следует описывать через фактор их доступности, собственно, для человека. Как и каким образом человек их достигает?

Первым и самым популярным среди людей можно назвать места для отдыха и развлечений, расположенные в пешей доступности от места постоянного проживания человека. К ним, как правило, относятся открытые зелёные пространства в виде парков, скверов, детских площадок, и другие разнообразные прогулочные пространства. Такие места для отдыха и развлечений девелоперы обычно располагают на границах территорий для постоянного проживания.

Может сначала показаться, что подобного рода территории смешаны с местами для постоянного проживания, но, в действительности, в современном девелопменте они существуют самостоятельно и независимо от последних.
Далее следуют территории для отдыха развлечений, которые доступны людям, но при использовании какого-либо транспорта. Например, личный автомобиль или, например, какой-либо пригородный общественный транспорт. К таким территориям, полностью можно отнести так называемые загородные отели. Они также относятся к типу территорий, предназначенных для отдыха и развлечений, но они располагаются на значимом расстоянии от территорий для постоянного проживания.

Если территории для отдыха и развлечений, находящиеся в пешей доступности, используются людьми одного и того же места постоянного проживания, то загородные отели уже способны предоставить отдых и развлечения людям из разных мест постоянного проживания. Причём, чем больше времени люди тратят на то, чтобы добраться до загородного отеля, тем выше становиться его актуальность, именно, как отеля.

Поэтому, при создании территорий загородных отелей девелоперы, как правило, ориентируются на достижение их людьми в течении нескольких часов от мест их постоянного проживания.
Благодаря такой относительно лёгкой и простой доступности для людей территорий загородных отелей, их посещаемость может быть достаточно регулярной.

Описывая фактор доступности для людей территорий, предназначенных для отдыха и развлечений, безусловно, следует упомянуть также и такой момент, как частота их использования людьми.
Конечно, территории для отдыха и развлечений, расположенные в пешей доступности от мест для постоянного проживания будут использоваться людьми в разы чаще, чем территории загородных отелей. Но несомненно совсем другое: загородные отели используются людьми чаще, чем территории предназначенные для отдыха и развлечений,но посещение которых связано с использованием воздушного транспорта. Такие территории уже относятся к третьему типу территорий для отдыха и развлечений. Как бы ни был развит в современном мире воздушный транспорт, он продолжает оставаться своеобразным препятствием для посещения людьми территорий, предназначенных для отдыха и развлечений. Люди и в дальнейшем будут пользоваться воздушным транспортом для их посещений, но частота посещений таких территорий ещё долго будет оставаться достаточно низкой. Такие территории успешно существуют пока только за счёт огромного охвата территорий для постоянного проживания.

Но так или иначе, активность посещения людьми территорий для отдыха и развлечений очень сильно зависит от их доступности. Поэтому, на первом месте по активности посещений будут оставаться территории, расположенные в пешей доступности от мест постоянного проживания. А на втором месте – территории, до которых человек может добраться за несколько часов на личном автомобиле или на общественном транспорте. Это явление ни в коем случае не говорит о том, что девелоперам необходимо сосредотачиваться только на них. Территории для отдыха и развлечений должны присутствовать в разных типах доступности. Это придаёт людям чувство разнообразия. И выбирая ту или иную доступность, люди могут наполнить свой отдых и свои развлечения разнообразием.

В течении многих лет россиянам были доступны, фактически только два типа территорий для отдыха и развлечений: находящиеся в пешей доступности и находящиеся в доступности посредством воздушного транспорта. Сегодня, стали активно развиваться территории для отдыха и развлечений, на которых можно добраться на личном автомобиле – загородные отели.

Всех покупателей и арендаторов объектов жилой недвижимости можно разделить на группы, где главным определителем группы будет уровень дохода покупателя. Пожалуй, это единственный рабочий, опробованный за многие и многие годы существования рынка недвижимости определитель покупателя.

Создавая объект жилой недвижимости, девелопер всегда ориентируется на уровень доходов потенциальных покупателей. Какими доходами обладает покупатель – такой объект жилой недвижимости и создаётся девелопером. Начиная любой проект в жилой недвижимости, девелоперу всегда стоит на самом начальном этапе определить группу потенциальных покупателей. С каким уровнем доходов люди станут главными покупателями создаваемого объекта жилой недвижимости?

От уровня доходов человека также будет зависеть и специфика самого по себе объекта жилой недвижимости. Если потенциальные покупатели подразделяются на группы в зависимости от уровня доходов, то параллельно и в прямой зависимости от этого подразделения, объекты недвижимости подразделяются на группы в зависимости от своей уникальности. Именно, степень уникальности объекта недвижимости соответствует уровню доходов человека.

Чем выше доходы человека, тем более уникальным должен быть, создаваемый девелопером объект недвижимости. И наоборот, чем ниже уровень доходов у человека, тем менее уникальным будет, создаваемый девелопером, объект жилой недвижимости. И этой зависимости, этой корреляции между уровнем доходов человека и уникальностью объекта жилой недвижимости есть вполне, как нам кажется, логическое объяснение.

Создавать или не создавать объект жилой недвижимости под тот или иной уровень доходов не является корректным вопросом. Ответ всегда один – создавать под любой уровень доходов. Весь вопрос только в степени уникальности. Насколько уникальным должен быть создаваемый объект жилой недвижимости?

Люди с высоким уровнем доходов предпочитают, стремятся к приобретению объектов жилой недвижимости с максимальной степенью уникальности. Именно, этот вариант объекта недвижимости обладает максимальной ценностью, так как его не с чем сравнить для определения его реальной цены с одной стороны, а с другой – высокая степень уникальности позволяет сохранять высокую цену на объект недвижимости в течении достаточно длительного срока его существования.

При этом степень уникальности объекта недвижимости определяется в первую очередь местом его нахождения, а во вторую очередь – архитектурными и прочими решениями. Невозможно создать полностью уникальный объект недвижимости без его привязки к уникальности места. Чем более уникальным является место расположения объекта недвижимости, тем более высокой ценой он будет обладать.

Владеть уникальным объектом жилой недвижимости престижно. Его можно попробовать повторить или создать нечто подобное, но в любом случае эти варианты никогда не смогут быть тем же самым. Место, на котором он расположен одно и второго такого нет. Благодаря этому свойству объект жилой недвижимости способен не просто сохранять высокую цену в течении долгого времени, но и в некоторых случаях, в зависимости от уровня изначальной степени уникальности, ещё и повышать свою капитализацию. Высокая степень уникальности места – один из лучших вариантов по сохранению и увеличению капиталов.

Поэтому, при создании жилья для людей с высокими и со сверхвысокими доходами, девелоперу всегда стоит оценивать реальность проекта с точки зрения уникальности места. Обладает ли место под создаваемый объект жилой недвижимости достаточной степенью уникальности? Если место не обладает достаточной степенью уникальности, то, скорее всего, можно даже и не ориентировать его на людей с высокими и со сверхвысокими доходами. При невысоком уровне уникальности места всегда стоит ориентировать, создаваемый объект жилой недвижимости, на людей со средним и ниже среднего уровнем доходов.

Любопытно, но даже при невысоком уровне уникальности места, и ориентируясь на потенциальных покупателей со средним уровнем доходов, девелоперы во всём мире, стараются искусственно повысить степень уникальности. То есть разница между объектом жилой недвижимости, ориентирующегося на потенциальных покупателей с высокими и сверхвысокими доходами, и объектом жилой недвижимости, ориентирующегося на потенциальных покупателей со средним и ниже среднего уровнем доходов заключается только в природе уникальности места их расположения. Для одних девелопером используется естественная и абсолютно неповторимая уникальность места, а для других – искусственно созданная, смоделированная самим девелопером уникальность места.

Искусственно моделируя уникальность места, девелопер не застрахован от ошибки. Уникальность и неповторимость природных ландшафтов и природного окружения повторить очень тяжело. Поэтому, при создании объектов жилой недвижимости для группы людей со средним и ниже среднего уровнем доходов, девелопер в большей степени ориентируется не на природную неповторимую уникальность места, а на уникальность территориального решения с позиции человека. Иначе говоря, девелопер отвечает на вопрос: что уникального, кроме места, может получить человек, купивший данный объект жилой недвижимости?

Ни одному девелоперу в мире не уйти и не спрятаться от уникальности места. Именно, уникальность места является главным продажником в девелопменте. Все вопросы только к степени уникальности места, на котором создаётся объект жилой недвижимости. Но прежде, чем задавать вопросы, необходимо чётко определить характер самих по себе вопросов. Будут ли они адресованы к степени уникальности природного естественного ландшафта и окружения, или они будут адресованы к социально-экономической уникальности места? А возможно они будут и теми, и другими.

Далеко не каждый девелопер согласится взять далёкие от цивилизации территории в разработку. А между тем, территорий, которые не могут похвастаться наличием каких-либо цивилизационных благ или даже вообще не могут похвастаться наличием людей, в мире более чем предостаточно. Но вместе с этим они также могут считаться вполне перспективными для девелопмента территориями.

Задача девелопера при любом типе и виде территории: привлечь на неё людей. А каким образом, посредством чего он будет привлекать людей – вопрос уже второй. Люди – это основа любой территории – её экономики. Можно даже говорить о важной социально-экономической роли девелоперов в мире. Они способны активизировать практически любые территории.

Исходные условия для любого девелопера – это отсутствие на той или иной территории людей. Как и обратное – отсутствие на той или иной территории людей – это повод обратиться к девелоперу и поставить ему задачу по привлечению на неё людей. Так функционирует весь девелоперский бизнес в мире. Как только собственник территории наблюдает отток людей или территория в целом выглядит не интересной и непривлекательной для людей, то это повод обратиться к девелоперу.

Редко, когда девелопер работает с хорошо развитой и привлекательной для людей территорией. На таких территориях девелоперу, по большому счёту, делать нечего. На таких территориях люди и так уже есть. И задач, которые мог бы решить девелопер нет. Другое дело – люди есть, но их недостаточно для активного её развития.

Таким образом, деятельность девелопера – это решение вопроса по соединению или интеграции людей и территорий. Как всем известно, люди являются движущей силой экономики любой территории. Нет на территории людей – её экономика находится в ужасном состоянии.

В последнее время, в России стали набирать популярность территории для отдыха и развлечений. Как, собственно, многие жилые территории стали дополняться местами, предполагающими отдых и развлечение. В связи с этим стоит отметить, что такая адаптация территорий под людей является очень хорошим вариантом по активизации её экономики. Нет ничего хуже для территории, когда она является непривлекательной и неинтересной для людей.

Именно, девелоперский бизнес является основным драйвером развития экономики территории. Ни добыча полезных ископаемых, ни организация фабрик-заводов активизирует экономическое благополучие территории, а только её девелопмент и интерес к присутствию на ней людей.

При этом человек склонен рассматривать любую территорию с точки зрения собственного комфорта, безопасности и благополучия. И самые острые ощущения комфорта, безопасности и благополучия дают людям территории, ориентированные на отдых и развлечения. Поэтому, совсем не удивительно, что многие собственники глухих, скучных, а иногда и депрессивных, территорий пытаются активизировать экономику за счёт создания на них условий для отдыха и развлечений людей.

Но этот вариант девелопмента территории работает далеко не всегда. Хотя его и можно при определённых обстоятельствах считать беспроигрышным. А таким обстоятельством всегда являлось и будет являться уникальность самой по себе территории. Чем более уникальна территория сама по себе, тем вернее активизировать её экономику за счёт создания условий на ней для отдыха и развлечения людей.

Безусловно, территорию можно искусственно превратить в уникальную, но это для её собственника будет более затратным мероприятием, чем уникальность, созданная самой природой, которую девелопер просто адаптирует под отдых и развлечения людей. Вполне возможно, что самым разумным вариантом по активизации экономики вполне стандартной и обычной территории будет просто создание на ней условий для постоянного проживания людей. Собственно, этим и занимается большинство девелоперов в мире – создают территории для постоянного проживания.

Россия с великим разнообразием как климатических поясов, так и ландшафтов, с достаточно высоким количеством уникальных территорий является весьма перспективной территорией для создания условий для отдыха и развлечений людей. Вполне возможно, что, именно, это направление девелопмента способно активизировать её экономику – сделать интересной и привлекательной для людей её территорию.

В любом случае, людям просто необходимо дать возможность тратить больше денег внутри страны. А создание территорий для отдыха и развлечений – один из хорошо зарекомендовавших себя таких вариантов. Если у людей появится повод тратить больше денег, то и стимул заработать больше будет сильнее.

Большинство территорий в мире приходят к упадку, становятся неинтересными для людей, в большинстве случаев именно тогда, когда у людей нет стимула тратить деньги – приобретать собственный комфорт, безопасность, создавать собственное благополучие.

Другое дело, сам по себе девелопмент скучных и неинтересных территорий для людей может быть весьма затратным и не оправдать вложенных денег. Но, как правило, это свойственно территориям для постоянного проживания. А вот при наличии каких-либо уникальных свойств у территории, девелопмент территории под отдых и развлечения в большинстве случаев оправдывает себя.