Месяц: Июль 2020

Современная ковидная ситуация заставила многих профессионалов рынка недвижимости пересмотреть свои взгляды на девелопмент. Из-за резко возросшего спроса на загородную недвижимость в марте и мае 2020 года многие заговорили о деурбанизации. Но в тоже самое время, другая часть профессионалов рынка недвижимости осталась на прежних позициях, и достаточно наглядно демонстрируют информацию о том, что никакой деурбанизации не произошло. И даже утверждают, что урбанизация будет только набирать свои обороты в ближайшем будущем. Глобальным трендом, несмотря на ситуацию с ковидом, будет урбанизм.

При определении новых глобальных трендов в девелопменте необходимо согласиться, как с мнением тех, кто считает, что будущее девелопмента в деурбанизации, так и согласиться с теми, что глобальный тренд на урбанизацию, сформировавшийся ещё в ХХ веке сохраниться на многие годы. Но это не означает попытку усидеть на двух стульях. Это означает, попытку найти приложение этим двум тенденциям на едином рынке недвижимости.

Глобальным трендом в девелопменте в горизонте 15-25 лет станет взаимодействие урбанизации и деурбанизации. Трендом станет попытка найти точку равновесия во взаимодействии урбанизиции и деурбанизации. Иначе говоря, город, действительно, будет подвержен такому явлению как деурбанизация. Но, в тоже самое время, загород будет подвержен противоположной тенденции – урбанизации. Поиск некой точки равновесия между этими двумя разными тенденциями и станет новым глобальным трендом в девелопменте.

Для обозначения именно такого глобального тренда в девелопменте следует обратить внимание на взрывной характер спроса на загородную недвижимость с момента объявления режима самоизоляции. Спрос до этого не увеличивался хоть сколько-нибудь значимыми показателями. Это позволяет утверждать, что потребители не выбирали загород, а они убегали из города. Случился, если его можно так назвать, протестный спрос на загород. Поэтому, насколько он вырос за два весенних месяца 2020 года, настолько же он и упадёт к осени, когда ограничения, связанные с самоизоляцией и социальным дистанцированием начнут ослабевать.

Бурный рост одних сегментов бизнеса и провальная ситуация других сегментов, однозначно указывает на то, что города уже не смогут вернуться к прежнему своему социально- экономическому существованию. Структура прежнего социально-экономического существования города претерпела сильные изменения. Да, город обладает многими преимуществами по организации и функционированию жизни человека. Но в нынешней ситуации, он уже не может дать человеку то, чем он пользовался до пандемии в полном объёме. Это значит, что город вынужден будет приспосабливаться к новым сложившимся обстоятельствам человеческой жизни. Он вынужден будет создавать нечто новое.

Загород тоже не сможет оставаться в прежних координатах своего существования. Конечно, он может продолжать гнуть линию тихой спокойной жизни на лоне природы, но эти координаты были актуальны только при условии актуальности уже канувшей в Лету прежней городской жизни. Если городская жизнь претерпела существенные изменения, то и загороду также настала пора меняться – создавать отличные от прежних условия жизни.

Нет никакого сомнения в том, что людей всегда привлекал урбанизм. Урбанизм формировал финансовые доходы, строгую организацию жизни и быта человека. Общий курс рынка недвижимости на урбанизацию сохранится, по крайней мере, на ближайшие 15-25 лет. Изменится сама по себе урбанизация, как социально-экономическое явление. И как показывают современные события в том числе и в области различных актуальных бизнес-направлений, урбанизация будет происходить не в городах. Новые урбанистические форматы жизни будут формироваться за городом. Жизнь человека станет с территориальной точки зрения более распределённой. В связи с тем, что урбанизация начнёт мигрировать за город, городам ничего не останется, как запустить процесс деурбанизации.

Стоит согласиться с теми профессионалами рынка недвижимости, которые отрицают на современном этапе существования рынка процессы деурбанизации городов. Она может возникнуть, и обязательно возникнет, но только после запуска тенденций по урбанизации загорода.

Глобальный тренд в девелопменте на следующие 15-25 лет также можно определить, как повышение (развитие) качества жизни человека в индивидуальных и малоэтажных жилых домах.

Современный девелопмент необходимо рассматривать в единой системе координат общества потребления. Все, существующие сегодня, потребительские рынки несмотря на свои различия существуют в единой системе координат – возможность и доступность для приобретения человеком определённых ценностей в виде различных товаров и сервисов. Современный девелопмент ориентируется на создание определённых ценностей, которые будут в дальнейшем доступны для их приобретения человеком.

Любой потребительский рынок можно охарактеризовать, либо как рынок товаров, либо как рынок сервисов. Девелопмент, безусловно, относится к потребительскому рынку сервисов. Можно сказать, что девелопмент, занимаясь развитием территории, формирует определённую систему сервисов. Созданную девелопером систему сервисов принято называть инфраструктурой. Инфраструктура не данность и не обязанность девелопера. Инфраструктура – это сервисный бизнес, который приносит девелоперу прибыль. Для того, чтобы инфраструктура, созданная девелопером на определённой территории, была максимально функциональной и могла генерить хороший доход, она должна существовать в единой системе координат потребительского рынка.

Загородный коттеджный посёлок или даже загородная малоэтажная комплексная застройка, по крайней мере, на сегодняшний день не являются товаром – это набор потребительских сервисов. Сегодня, к ним стоит относиться с этой точки зрения. Загородный коттеджный посёлок, загородная малоэтажная комплексная застройка территории – потребительский сервис. Таким образом, весь загородный девелопмент является не чем иным, как инфраструктурным бизнесом – он создаёт условия, возможности для потребления человеком различных иных товаров и сервисов. С приобретением человеком просто ли земельного участка за городом или готового загородного домовладения ничего не заканчивается, наоборот, всё только начинается. Потребительский рынок товаров и сервисов на этом не прекращает своё существование, наоборот, он формирует новые возможности, новый потенциал к развитию.

Поэтому, любой загородный коттеджный посёлок, любая загородная малоэтажная комплексная застройка оценивалась и будет в дальнейшем оцениваться с точки зрения своих потребительских свойств. Степень престижности загорода вычисляется на основе качества и количества доступных для человека, проживающего на данной территории, различных товаров и сервисов. Иначе говоря, человек, переехавший за город, теряет что либо из своего списка потребления товаров и сервисов, или наоборот он его расширяет чем либо новым. В этой связи развитием (девелопментом) территории справедливо считать только тот комплекс действий или мероприятий, который не лишает человека его системы потребления, а наоборот, приводит к её развитию – качественному и количественному её наполнению.

Какую девелоперу необходимо создать инфраструктуру (сервис потребления) для будущего загородного посёлка, чтобы человек мог удовлетворять свои потребительские желания и возможности? На этот вопрос однозначного ответа нет. Очень многое зависит от качественных характеристик самой по себе территории. Что, в каком количестве она может в себя вместить и в каком виде Современное понимание престижности загорода основывается на ответе на вопрос: что и в каком количестве человек, находясь на данной территории, может приобрести? Какие сервисы, какие товары являются для него доступными?

Конечно, необходимо отметить, что нынешняя коронавирусная ситуация в стране и мире, в определённом виде сыграла на руку загородному девелопменту. Она привела к бурному развитию большого количества различных онлайн сервисов. Благодаря онлайну многие товары и сервисы стали для людей более доступными. Поэтому, загородному девелопменту осталось только подкрепить онлайн офлайном и максимально полно включить его в свой инфраструктурный бизнес – разнообразить и укрепить его.

Даже если потребительские возможности человека не столь велики, от этого он не престаёт быть потребителем. Это означает, что не только элитный загородный девелопмент существует на принципах инфраструктурного (потребительского) бизнеса, но и загородный девелопмент эконом класса также существует на тех же самых принципах. Просто он будет скромнее в размерах не столь разнообразен и не столь качественно наполнен но его структура будет точно такой же.

Восприятие девелопмента, как инфраструктурного бизнеса, открывает перед ним достаточно большие и широкие перспективы для развития и совершенствования. Такое восприятие девелопмента не просто способно в разы увеличить его доходность, но и значительно увеличить клиентскую (территориальную) базу. А землевладельцам увидеть более чёткие ясные перспективы экономического развития своих участков. Развиваются и генерят прибыль только те, земельные участки, на которых развито потребление различных товаров и сервисов.