ПРОТИВ КОГО ДРУЖИМ?

Многие профессионалы рынка недвижимости разделяют жилую недвижимость на городскую и загородную, и склонны считать эти два направления конкурентами друг другу. Возможно городская жилая недвижимость и конкурирует с загородной, но у последней есть конкурент, который не сравнится по мощности влияния на людей с городским жильём – это офисная недвижимость. Это она, а не городское жильё оказывает существенное влияние на развитие загородной недвижимости.

Загородная жилая недвижимость во все времена и в любой стране мира развивается центробежно. Она развивается за счёт постоянной территориальной экспансии. В то же самое время, офисная недвижимость всегда развивалась центростремительно. Она развивалась за счёт концентрации человеческих и финансовых ресурсов в одном конкретном месте. Векторы развития загородной жилой недвижимости и офисной недвижимости разнонаправленные. А так как и в том и в другом варианте недвижимости ключевым элементом является человек, то мы и получаем жёсткую конкуренцию. При этом загородная и городская жилая недвижимости всегда шли и продолжают развиваться примерно в одном и том же русле. Рано или поздно, но любая загородная жилая недвижимость превращается в городскую. Конкурировать им друг с другом особого смысла нет. Их векторы развития смотрят в одном направлении.

Самое большое влияние на формирование стоимости загородной жилой недвижимости оказывает офисная недвижимость. Чем теснее они взаимодействуют друг с другом, тем выше стоимость объекта загородной недвижимости. Также, чем дороже объект офисной недвижимости, тем более дорогим будет объект загородной недвижимости. Если гипотетически убрать всю офисную недвижимость с рынка, то загородная недвижимость будет обладать средними ценовыми показателями в любом месте своего расположения. Концентрация и сосредоточение человеческих и финансовых ресурсов в оном месте, в одной конкретной локации приводит к тому, что вся загородная недвижимость при удалении от этих конкретных локаций начинает терять свою ценность. Но стоимость и качество возведения объекта загородной недвижимости остаётся прежней, или даже повышается.

С одной стороны, такое взаимодействие офисной и загородной недвижимости приводит к повышению маржинальности при строительстве объекта последней, а с другой – точно также может привести и к резкому её снижению. Всё будет зависеть от тесноты их взаимодействия друг с другом. От этого загородная недвижимость, фактически, не имеет самостоятельной и независимой системы ценообразования. Она обладает навязанной извне системой ценообразования.

Изолироваться или дистанцироваться от этого взаимодействия загородной недвижимости навряд ли удастся. В таком конкурентной разновекторной среде у загородной недвижимости только один выход – искать, создавать, развивать свои конкурентные преимущества, – продолжать искать, создавать, развивать преимущества территориальной экспансии. И одним из главных такого конкурентного преимущества могут стать внеофисные виды трудовой занятости человека. Это любые варианты индивидуального предпринимательства и сфера услуг. Для того, чтобы эти варианты внеофисной трудовой занятости людей стали возможными, загородной недвижимости стоит развиваться в направлении жилого домостроения. Существенно ослабить влияние офисной недвижимости на загородную возможно только через развитие жилого домостроения.

Пока загородная недвижимость будет противопоставлять себя городскому жилью, а не офисной недвижимости, до тех пор её развитие будет идти медленно и затруднительно.