Месяц: Сентябрь 2024

Когда мы смотрим на многие загородные дома, часто возникают вопросы к их планировочным решениям и архитектурному облику. Но ещё большее удивление вызывает их расположение на земельных участках. Откуда берётся такое количество странных и порой необъяснимых решений?

Ответ на этот вопрос кроется не столько в недостатке строительных или архитектурных знаний, сколько в отсутствии системного продуктового подхода к девелопменту. Пренебрежение комплексным развитием территории приводит к появлению непоследовательных архитектурных решений и хаотичных планировок, что мы и наблюдаем в российском загородном строительстве.

Важно понимать, что девелопер — это не строитель. Его задача — создавать пространство, в котором люди будут жить, учиться, работать и отдыхать. Девелопмент — это не просто набор земельных участков с дорогами и коммуникациями. Это продуманный продукт, где каждая деталь — от площади участка до архитектуры домов — должна быть увязана в единую концепцию.

Без чёткого понимания, как выглядит конечный девелоперский продукт, невозможно создать успешный проект, будь то загородный посёлок или крупный жилой комплекс. Продуктовый подход предполагает, что всё — от размещения домов на участках до планировочных решений — подчинено одной идее. И неважно, кто в дальнейшем будет возводить дома — девелопер должен заложить основу для гармоничного развития территории.

Когда покупателю предлагают только земельные участки без единой концепции застройки или обещают строительство «под индивидуальные предпочтения», это свидетельствует об отсутствии продуктового подхода. В таких случаях потребитель сталкивается с рисками, не понимая, что он получит в итоге.

Многие девелоперы в России полагают, что если все дома в коттеджном посёлке будут выполнены в одном архитектурном стиле, это автоматически превратит их проект в высококлассный продукт. Но это далеко от истины. Нельзя создать качественный девелоперский продукт, просто добавив на территорию парк или торговые зоны.

По-настоящему успешный девелоперский проект ориентирован не на архитектурные изыски, а на людей, которые будут в нём жить. Каждый квадратный метр территории должен быть спроектирован с учётом коллективного использования. Девелоперский продукт — это всегда продукт совместного пользования, и это касается не только дорог или общественных зон, но и каждого участка с домом.

На первый взгляд это может показаться необычным, но архитектурный облик и планировка каждого индивидуального дома являются частью общей концепции и важны для восприятия всего посёлка. Любой дом, как и участок, на котором он расположен, интегрирован в общую территорию.

Успех девелоперского продукта на рынке зависит не от его уникальности, а от того, насколько хорошо он отвечает потребностям совместного использования. Проект должен быть понятным для потребителя, чтобы каждая его часть работала на общую идею.

Только в этом случае девелопер может создать качественный продукт, который будет востребован на рынке и понятен потребителям.

Домостроительный бизнес – это бизнес на менеджменте строительных решений и процессов. Девелоперский бизнес – это бизнес на социально-экономическом функционировании территории — на территории, как на потребителе инженерно-инфраструктурных, общественных, социальных и коммерческих решений.

Иными словами, девелоперский бизнес интересуют те и такие решения, которые можно продать сразу и практически одновременно, если не бесконечному количеству людей, то, по крайней мере, достаточно большому их числу. В идеальных условиях, то или иное девелоперское решение должно продаваться людям не единожды, а многократно. А такими решениями, как раз, и являются инженерно-инфраструктурные, общественные, социальные и коммерческие решения.

Именно, по этой причине домостроение, хоть и является важным элементом девелоперского бизнеса, но не оно становится условием социально-экономической эффективности, стабильности и перспективности территории. На последнее влияют совсем другие причины, или, лучше сказать, другие решения из несколько другой области.

Глобально, за социально-экономическую эффективность любой территории отвечает бизнес. Его присутствие пусть даже не на самой территории, а лишь по-соседству с ней, способно обеспечить её развитие и процветание. Как и любой вариант ухода бизнеса с территории, исключительно, отрицательно сказывается на ней. Поэтому правы те девелоперы территорий, которые не просто используют в своих интересах уже присутствующий бизнес, но и способствуют его появлению на территории.

Любому бизнесу нужны потребители торгуемого, производимого им товара или услуги. В некоторой степени, этот вопрос способно решить домостроение. Чем больше единиц жилья расположено на той или иной территории, тем будет больше потребителей, необходимых для бизнеса. Однако, как показывает современная девелоперская практика, в лоб эта система не работает. Большое количество единиц жилья не приводит автоматически к социально-экономической эффективности территории. Фавеллы и гетто яркий тому пример. А всё из-за того, что между единицами жилья и бизнесом довольно часто выпускается весьма значимый связующий элемент.

За присутствие и успешное функционирование на той или иной территории, как жилья самого по себе, так и бизнеса отвечает ничто иное, как решения, отвечающие за отдых и развлечения человека. По большому счёту, можно сказать, что, в целом, человек предпочитает только те решения, которые в той или иной степени предполагают возможность отдыха и развлечений. В связи с чем, многие девелоперские решения в отношении тех или иных территорий, фактически, сводятся к тому, чтобы создать возможность для отдыха и развлечений человека, чтобы, через такие решения связать бизнес и жильё.

Да, бизнес предпочитает в качестве потребителя человека даже не работающего, а человека отдыхающего и развлекающегося. И не потому, что бизнес собирается делать деньги на отдыхе и развлечениях, что вполне возможно и весьма перспективно, а всего лишь потому, что отдых и развлечения являются для человека одной из важных сфер потребления. Другими словами, именно, отдых и развлечения делают из человека потребителя. А потребитель – это важная категория любого бизнеса.

Вот и получается, чтобы продать территорию человеку, чтобы на ней присутствовал и развивался бизнес, её просто необходимо снабжать решениями в области отдыха и развлечений. Более того, отдых и развлечения, как территориальные решения, не надо обуславливать никакими другими решениями. Скорее, наоборот, они обуславливают другие решения. Они обуславливают существование жилья, бизнеса и т.п. Это особенно важно и интересно, когда девелопер создаёт территорию с нуля, как говориться, в чистом поле.

Вполне ясно и понятно, что продажа территории только на основе домостроения, когда жильё является единственным его решением, не блещет эффективностью и успешностью. Мало, кто из людей покупает жильё ради жилья. Мало, кто из людей покупает жильё ради того или иного домостроительного бизнеса. Большая эффективность в продаже жилья достигается через продажу территории, которая имеет решения в области отдыха развлечений.

То же самое касается и обеспечения бизнеса недвижимостью. Бизнес, просто ради недвижимости, не будет присутствовать на территории. Он с большей охотой будет присутствовать и развиваться там, где недвижимость реализована в связке с решениями в области отдыха и развлечений. И не только потому, что на этом можно делать бизнес. А потому, что потребление отдыха и развлечений формирует более широкого или, лучше сказать, глобального потребителя.

Для реализации решений в области отдыха и развлечений, девелоперу далеко не всегда необходимо прибегать к услугам домостроительного бизнеса. Для создания этих решений совсем не обязательно что-то строить. Довольно часто, эти решения реализуются девелопером в ландшафтном формате. Как правило, под отдыхом и развлечениями девелоперы подразумевают некие положительные эмоционально-физические впечатления.

Девелоперский бизнес основан на продаже инженерно-инфраструктурных, общественных, социальных и коммерческих решений. И все эти решения, пожалуй, за исключением первого, основываются в первую очередь на решениях, связанных со сферой отдыха и развлечений.

В девелопменте территорий предпочтительней те и такие решения, которые обладают минимальным инвестиционным временным периодом. Например, вложив деньги в начале года, – прибыль можно было бы получить в конце того же года. Особенно, эта инвестиционная краткосрочность интересна в период различных экономических пертурбаций, когда деньги не замораживаются на несколько лет.

На основании этого принципа девелопменту территорий оказалось гораздо удобней и предпочтительней работать, например, с индивидуальными домами, как с единицей жилья, чем с многоквартирным домом. На создание и ввод в эксплуатацию индивидуального дома требуется меньше всего времени. К тому же, его ввод в эксплуатацию меньше всего зависит от других индивидуальных домов, как уже введённых в эксплуатацию раньше, так ещё и находящихся в процессе создания.

С точки зрения инвестиций в девелопмент территорий, любая блокировка индивидуальных домов от дуплексов до таунхаусов является ничем иным, как увеличением инвестиционного срока. Так, пока обе секции дуплекса не будут введены в эксплуатацию, возврата инвестиций не стоит ожидать. Так, пока все секции таунхауса не будут введены в эксплуатацию, инвестиционные вложения стоит считать замороженными. Что же касается квартир в многоквартирном доме, то этот вариант для девелопмента территорий является вполне возможным, но только в том случае, когда есть полная уверенность в том, что территория живёт и развивается. А всё из-за того, инвестиционные вложения в многоквартирные дома обладают самой долгой оборачиваемостью.

Соответственно, индивидуальные отдельно стоящие дома – это ничто иное, как зарабатывание денег на недвижимости с достаточно быстрым сроком оборачиваемостью вложений. Именно, поэтому в девелопменте территорий, как бизнесе, многие стремятся к освоению максимально больших земельных участков. Тогда это будет не одна большая инвестиция со сроком возврата в пару десятков лет, а достаточно большое количество небольших инвестиций, каждая из которых будет возвращаться через полгода-год в течении двух десятилетий.

Те же самые инвестиционные интересы свойственны и самой по себе территории – её структуре. Каким бы большим или маленьким ни был осваиваемый девелопером земельный участок, с инвестиционной точки зрения, он должен соответствовать максимально быстрой оборачиваемости денежных вложений. А что может быть лучшим в этом случае, как не квартально-уличная структура территории.

Размер квартала – это ничто иное, как инвестиции в девелопмент земельного участка со сроком их возврата в течении, например, одного года. Очень многое в этом случае зависит, как от размеров самих по себе инвестиций, так и экономической ситуации. Если размер инвестиций не очень велик, если экономическая ситуация вынуждает сокращать сроки денежных вложений, буквально, сокращая их до одного года, а то и до шести месяцев, то и размеры кварталов из под руки девелопера выходят ровно таких размеров, чтобы инвестиции обернулись в необходимый срок.

По этой причине, каким бы большим или даже огромным ни был земельный участок, находящийся под девелопментом, достаточно часто, его структура представляет из себя достаточно большое количество небольших по размеру кварталов. Так удобнее и безопаснее поступать с точки зрения скорости оборачиваемости инвестиционных вложений. Квартал, как и отдельно стоящий индивидуальный дом обладают одной общей важной чертой – независимостью или самостоятельностью. Их создание и ввод в эксплуатацию мало зависим от других точно таких же единиц девелопмента. Индивидуальный дом мало зависим от других индивидуальных домов. Один квартал мало зависим от других ему подобных кварталов.

Когда мастер-план территории поделён на кварталы, а квартал поделён на индивидуальные земельные участки, то его инвестиционный план сразу приобретает финансовую гибкость. Безусловно, это не является свидетельством того, что его можно начать реализовывать и бросить на половине пути. Хотя, даже при таком негативном сценарии его реализации, что квартальная структура, что индивидуальные дома с высоким сроком оборачиваемости денежных вложений, способны сгладить негативный результат. Однако, квартально-уличная структура и индивидуальные дома вполне могут позволить девелоперу территории подходить более гибко к срокам реализации всего мастер-плана.

В зависимости от того, какая экономическая обстановка на улице, девелопер может, как форсировать количество вводимых в эксплуатацию кварталов, так и подтормаживать это дело. При этом, как повышение количества вводимых кварталов, так и его понижение, практически, никак негативно не сказывается на реализации всего мастер-плана. Всё дело в оборачиваемости инвестиционных вложений. Девелопер не замораживает сразу все деньги, необходимые для реализации всего мастер-плана. Инвестиционные вложения осуществляются постепенно. В любой момент можно либо ускориться, либо остановиться.

Однако, создать квартал, даже не очень больших размеров, застроить его даже не таунхаусами, а отдельно стоящими индивидуальными домами – не одно и тоже. Всё вместе занимает достаточно большой период времени. А инвестициям нужна высокая оборачиваемость. Поэтому, некоторые девелоперы довольно часто прибегают к разделению бизнесов на, собственно, девелопмент, подразумевающий под собой создание кварталов, и строительство, занимающийся созданием индивидуальных домов.

Условно, чем больше строительных бизнесов будет участвовать в застройке квартала, тем быстрее вернуться инвестиции девелоперу, которые он вложил в создание квартала. К тому же, такое разделение бизнесов позволяет девелоперу сократить его собственные вложения, ограничившись лишь созданием самого квартала, переложив часть инвестиционных обязательств даже не на один, а на несколько других строительных бизнесов. Строительные бизнесы получают готовую под застройку землю, а девелопер – более гибкую и более эффективную инвестиционную политику своей деятельности.

Таким образом, в мире девелопмента территорий, индивидуальный дом, как квартально-уличная структура мастер-планов, так и множественный строительный бизнес являются ничем иным, как вполне закономерным результатом развития инвестиционных вложений в рынок недвижимости. Многие девелоперы сосредотачивают свои усилия на окраинах городов и даже далеко за их пределами не потому, что они не способны к освоению самих по себе городов, а потому, что работа с инвестициями, борьба за их безопасность и их высокую оборачиваемость вынуждает их создавать новые территории для жизни, работы и отдыха.

Девелопмент в каждой стране — это явление, которое тесно связано с её уникальными национальными особенностями. Девелоперские проекты всегда ограничены рамками государственных границ, и даже если конечный потребитель может находиться за пределами страны, продукт остается продуктом той территории, на которой он создан. Основной потребитель, как правило, — это гражданин страны, где проект реализован, но глобализация рынка требует учитывать и международные запросы.

Возникает важный вопрос: в чём заключаются национальные особенности девелоперских продуктов, и как они взаимодействуют с глобальным рынком? Чтобы продвигать девелоперские проекты на международной арене, необходимо глубоко понимать их национальную специфику и факторы, которые её формируют.

В России, например, загородный девелопмент активно ориентируется на зарубежные модели. Одни компании вдохновляются проектами из США и Канады, другие — из Германии или Скандинавии. Однако попытки воспроизвести западные решения часто оказываются неудачными. Причина очевидна: девелоперский продукт нельзя механически копировать, ведь он всегда отражает уникальные условия и потребности той территории, где он создан. Финский коттеджный посёлок не будет органично вписан в реалии Подмосковья, как и калифорнийские особняки — в условиях российского климата и рынка.

Каждая территория, где реализуется девелоперский проект, обладает уникальным набором характеристик. Эти характеристики включают не только климатические условия, но и социально-экономические особенности. Например, в Иркутской области нет смысла создавать элитные проекты стоимостью более 100 млн рублей, тогда как в Москве это вполне обосновано. Также важно учитывать такие факторы, как сейсмическая активность, температурные режимы и другие локальные условия. Игнорирование этих аспектов при создании продукта может привести к фиаско.

Глобальный рынок не исключает национальную идентичность. Наоборот, именно глубокое понимание и реализация особенностей территории делают девелоперский продукт конкурентоспособным на мировом уровне. Примером могут служить канадские девелоперы, работающие в США. В таких штатах, как Флорида или Аризона, они не копируют проекты, реализованные в Канаде. Вместо этого они адаптируют свои решения, опираясь на местные особенности, что делает их продукцию востребованной на новом рынке.

Что же потребитель ожидает от девелоперского продукта? В первую очередь, соответствие условиям жизни на конкретной территории. Потребитель стремится к оптимальной организации своего пространства, и это возможно только тогда, когда проект учитывает как климатические, так и социальные особенности. Национальная идентичность девелоперского продукта не ограничивает его перспективы, а напротив, создаёт основу для глобальной привлекательности.

Несмотря на схожесть некоторых инструментов и решений в разных странах, девелоперские проекты остаются уникальными за счёт специфики территорий. К примеру, проекты в Калифорнии могут иметь определённые сходства с испанской Ла Загалетой из-за общего набора технологий и подходов, но они всегда будут отражать национальные особенности территорий, на которых они реализуются.

Таким образом, успешный девелопмент — это всегда процесс глубокой интеграции в уникальные условия конкретной территории. Только при учёте этих особенностей можно создавать проекты, которые будут востребованы как на национальном, так и на глобальном уровне.

В российском малоэтажном и индивидуальном жилищном строительстве до сих пор доминирует практика индивидуального подхода. Каждый новый проект дома уникален и разрабатывается с учетом конкретных пожеланий заказчика. Аналогичный подход применим и к участку, на котором возводится дом, что позволяет полностью адаптировать объект под индивидуальные потребности клиента.

Такой подход исторически возник как способ экономии средств заказчика. Часто проекты реализуются в виде объектов незавершенного строительства, которые обходятся дешевле готовых. Однако, это ведет к размыванию общей себестоимости проекта, делая её неопределенной и подверженной значительным колебаниям. В результате полная стоимость индивидуального дома становится переменной величиной.

Эффективность такого экономического подхода вызывает серьезные сомнения. Несмотря на стремление сэкономить, заказчики сталкиваются с перерасходом средств. Строители и архитекторы, заинтересованные в продаже хотя бы части объекта, также не выигрывают: их бизнес остаётся нестабильным и ограниченным в развитии. Главной причиной этого является отсутствие инвестиций в сектор малоэтажного и индивидуального строительства, что привело к формированию малоэффективной бизнес-модели. Вложение инвестиций является ключевым фактором для развития любой бизнес-модели, и этот сектор не исключение.

Ситуация постепенно меняется: в строительство малоэтажных и индивидуальных домов начали поступать инвестиции, что отражает рост спроса на загородную жизнь. Однако, долгое отсутствие инвестиций привело к хаотичному и бессистемному рынку, где проекты часто сопровождаются обманом со стороны подрядчиков. Несмотря на положительные изменения, рынок столкнулся с новой проблемой — необходимость создания востребованного девелоперского продукта.

Многолетнее использование индивидуального подхода к малоэтажному строительству не способствовало формированию продуктового подхода у строителей и архитекторов. В результате, когда на рынок пришли инвестиции, специалисты оказались не готовы к созданию рыночных продуктов. Инвесторы ориентируются на показатели успешности продукта на рынке, а не на опыт работы или дипломы. Но в условиях, когда строительство велось исключительно под индивидуальные заказы, рынок рыночных продуктов не сформировался.

Сегодня российский рынок загородной недвижимости испытывает острую нехватку специалистов, способных создавать рыночные девелоперские продукты. Важно понимать, что навыки проектирования и строительства домов отличаются от умений создавать успешные рыночные продукты. Более того, механическое заимствование иностранных моделей не приносит ожидаемого успеха на российском рынке. Игнорирование специфики отечественного рынка делает такие продукты неэффективными.

Использование опыта иностранных рынков необходимо, но заимствовать стоит не сами продукты, а методы и подходы к их созданию. Это позволит адаптировать успешные модели к российским реалиям и создать конкурентоспособные девелоперские продукты, которые смогут удовлетворить растущий спрос на загородную жизнь.

Идея устойчивого развития территорий, хотя и заслуживает уважения, сталкивается с рядом экономических противоречий, которые нельзя игнорировать. В любой экономической системе, включая территории, неразрывная связь с потребительским рынком является ключевым фактором успеха. Устойчивое развитие возможно только тогда, когда территория воспринимается как востребованный продукт или услуга на рынке. Эта востребованность определяется способностью территории удовлетворять потребности потребителей.

В этом контексте наивно требовать от инвесторов вложений, превышающих их реальные возможности, ради реализации абстрактной концепции комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Предложение потребителям территорий, отвечающих всем их запросам, но при этом недоступных по цене, также обречено на провал. Независимо от качества продукта, его успех на рынке определяется соответствием потребностям и финансовым возможностям потребителей. Так, строительство элитного домовладения на территории возможно, но его продажа человеку с минимальной заработной платой — нет, даже если такое имущество будет подарено, его содержание станет неподъёмным бременем.

Проблема КУРТов заключается в том, что невозможно создать территорию, обладающую универсальными характеристиками, которые бы удовлетворяли все потребности людей. Это иллюзия. Для понимания несостоятельности комплексного устойчивого развития необходимо учитывать реальность потребительского рынка и фактор цены.

Люди всегда стремятся обустроить свою жизнь наилучшим образом, но это не означает, что они готовы платить любую цену за максимальные блага. Потребительский рынок давно определил стоимость различных свойств и характеристик территорий, создавая разнообразие предложений, соответствующих возможностям разных слоёв населения.

Эта система, несмотря на определённые социальные изъяны, также способствует положительной социальной динамике, стимулируя активную экономическую деятельность и стремление к улучшению условий жизни. Однако принуждение девелоперов к развитию территорий исключительно по принципам комплексности неизбежно приведёт к их неустойчивости и даже к застою. Наоборот, социально-экономическая активность жителей загородных и пригородных территорий, развивающихся вне строгих рамок КУРТов, заметно выше, чем в условиях традиционного городского развития.

Стремление к комплексному развитию территорий, безусловно, может быть стратегической целью, но она должна быть гибкой и учитывать реальные потребности и возможности людей, живущих на этих территориях. Развитие всегда основывается на людях, которые являются движущей силой любого прогресса.

Основная задача девелопера — привлечение людей на развиваемую территорию. Это ключевой фактор успеха. Каким образом это будет достигнуто, зависит от множества факторов, включая специфику потребительского рынка и размер инвестиций. Однако, девелопер не должен подчиняться абстрактным идеалам КУРТов. Его деятельность должна основываться на реальных возможностях и требованиях рынка.

Таким образом, устойчивое развитие территорий возможно только тогда, когда территория остаётся привлекательной для социально-экономической активности на протяжении длительного времени. Девелоперы могут этому способствовать, но в пределах своих возможностей и с учётом реальных рыночных условий.