Месяц: Сентябрь 2024

Современный девелопмент стремится к созданию продуктов, которые не только удовлетворяют потребности потребителей, но и интегрируют в себя многофункциональные элементы, обеспечивая гибкость и устойчивость на рынке. Основной фокус любого девелопера сегодня заключается в том, чтобы предложить продукт, который способен привлечь широкую аудиторию и удовлетворить различные запросы. Одним из ключевых решений в этом направлении стало развитие концепции многофункциональной застройки (mixed-use development).

Несмотря на разнообразие функций, присутствующих в таком продукте, жилье всегда остаётся центральным элементом. Это фундамент, вокруг которого строится вся остальная инфраструктура: офисные помещения, ритейл, рекреационные зоны. Даже такие, казалось бы, далекие от жилой недвижимости объекты, как склады, становятся частью общей экосистемы девелоперского продукта, добавляя ценности жилому пространству.

Стремление человека к разнообразию и совершенству не ограничивается личной жизнью. Оно распространяется и на выбор среды обитания. Одинаковые жилые кварталы без интеграции дополнительных функций теряют свою привлекательность, что неоднократно демонстрировала история градостроительства. Закрытые промышленные зоны или спальные районы, состоящие исключительно из жилых помещений, часто не справляются с меняющимися потребностями рынка и общества. Напротив, многофункциональные проекты, предлагающие сбалансированное сочетание жилья, офисов и торговых зон, обеспечивают более высокий уровень удовлетворённости жителей и долгосрочную устойчивость.

Однако, внедрение многофункциональности само по себе не гарантирует успеха. Простое добавление торговых и офисных площадей к жилой застройке не всегда повышает её привлекательность. Более того, несоответствие потребностей людей и неудачная интеграция функциональных зон могут привести к обратному эффекту, когда даже при наличии развитой инфраструктуры люди продолжают выбирать менее насыщенные, но более понятные форматы — такие, как индивидуальные дома в пригороде.

Ключевым аспектом успешного девелоперского продукта является грамотная организация пространства, и центральное место в этом процессе занимает улица. Уличная структура позволяет девелоперу создавать как вертикальные, так и горизонтальные проекты, в которых гармонично сочетаются жилые и коммерческие функции. Улица — это связующий элемент, объединяющий жилые дома, пешеходные зоны и транспортные потоки в единую функциональную систему.

Грамотно спланированная уличная сеть, особенно пешеходные маршруты, способствует созданию комфортной среды для жизни и работы. Это подтверждается и в случае загородных поселков: отсутствие большого количества функций компенсируется удобной уличной структурой, что объясняет привлекательность этих локаций для многих людей.

Таким образом, концепция мультифункциональной застройки заслуживает пристального внимания со стороны профессионального сообщества. Её дальнейшее развитие, особенно в контексте изменяющихся экономических и социальных условий, требует не только акцента на внутреннем разнообразии, но и чёткого понимания структурных элементов и принципов её реализации.

В Российской Федерации земли имеют различные назначения, и одно из них – это земли под индивидуальную жилую застройку (ИЖС). Однако подход к использованию таких участков нередко вызывает споры среди профессионального сообщества. Часто индивидуальные земельные участки рассматриваются лишь как объекты для самостоятельного строительства, однако такой взгляд не учитывает перспектив для муниципальных образований. Какая выгода для города, если человек просто построит дом на выделенной земле ИЖС?

Продажа земельных участков, как это происходит в Москве через аукционы, безусловно, приносит разовую прибыль. За последнее время были проданы 56 таких участков. Но намного более устойчивые и долгосрочные выгоды приносит не просто продажа земель, а их развитие через девелоперские проекты. Это не только способ повысить стоимость территории, но и инструмент трансформации городских пространств в интересах общества. Во всем мире, и в том числе в России, реализация территорий через девелопмент признается наиболее эффективным подходом. Муниципальные образования получают территории в одном состоянии, а возвращают их в другом – значительно улучшенном и с большим потенциалом для экономического роста.

Гораздо эффективнее, вместо проведения аукционов, организовывать конкурсы девелоперских проектов. Это позволяет привлекать профессиональных девелоперов, которые способны преобразовать земли ИЖС в современные жилые кварталы, соответствующие потребностям города и его жителей. При этом продажа земли фактически не выводит её из состава муниципальных территорий. Муниципалитеты остаются ответственными за развитие этих территорий, а не просто за смену собственника. Продажа земли без обязательств по её развитию – это краткосрочное решение, которое не способствует долгосрочному росту и процветанию.

Примеры успешных девелоперских проектов можно встретить по всему миру. В Финляндии действует инициатива Asuntomessut – Всефинская ярмарка жилья, где государство и частные застройщики объединяют усилия для создания новых жилых районов. В США девелоперы часто выполняют функцию муниципальных подрядчиков, преобразуя участки в соответствии с интересами местных властей. В Лондоне власти активно взаимодействуют с девелоперами, поддерживая проекты, которые привносят пользу для города и его жителей. В каждом случае ключевым моментом является развитие, а не продажа.

Продажа земли не решает проблему управления территорией. Муниципалитеты могут только передать её под девелопмент, и только через развитие территории возможно достижение устойчивого роста. Этот подход становится основой управления городскими пространствами во многих странах, поскольку девелопмент – это инструмент для повышения качества жизни и создания новых экономических возможностей.

Таким образом, девелопмент становится ключевым элементом стратегического управления территориями. Это не только способ избежать конфликта за ресурсы, но и метод для более эффективного использования земельных ресурсов. Грамотное управление территориями через девелопмент позволяет избегать социально-экономических кризисов, обеспечивая устойчивый рост и развитие городов.

Опыт Москвы по передаче земельных участков под ИЖС показывает, что частные проекты могут быть эффективными, но только при условии применения профессионального подхода. Для муниципальных образований критически важно не просто продавать землю, а развивать её в интересах общества.

В последние годы российские правительственные программы становятся всё более похожими на крупные государственные инвестиционные инициативы. В их числе — национальная программа развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которая открывает новые возможности для вложений в эту сферу.

Нефтяные доходы: стабильность и её пределы

Начало XXI века ознаменовалось значительным ростом цен на нефть, что позволило ряду стран, включая Россию, укрепить свои бюджеты и стабилизировать экономическую и политическую обстановку. Однако этот рост не мог длиться вечно: цены на нефть оказались подвержены не только резким подъёмам, но и не менее стремительным падениям. Более того, инфляция постоянно угрожает обесценить любые накопления. В условиях нестабильности на сырьевых рынках надёжным способом защиты капитала становится инвестиционная деятельность.

В России всё больше людей выбирают новые способы инвестирования, отказываясь от надежд на спекулятивные доходы от нефти. Это подтверждается активным открытием новых брокерских счетов. Тем не менее, инвесторы стремятся найти более устойчивые и развивающиеся рынки для вложений.

Рынок жилого домостроения: новая ниша для инвесторов

Одним из таких направлений становится рынок жилой недвижимости. Снижение ипотечных ставок со стороны банков значительно увеличило объём инвестиций в жильё. Чем ниже процент по ипотеке, тем больше денежных средств поступает на рынок. Но, как и в любом инвестиционном процессе, существуют свои риски.

Российский рынок жилого домостроения ранее серьёзно страдал от недобросовестных застройщиков, не выполнявших свои обязательства по завершению объектов. Это приводило к потере инвестиций, так как готовый продукт — ключевой фактор стабильного рынка. Чтобы минимизировать эти риски, законодательство внесло изменения в схемы финансирования строительства. Участие банков в проектном финансировании стало своеобразной гарантией — банки выступают в роли риск-менеджеров, предоставляя дополнительную экспертную оценку проектов.

ИЖС: новые горизонты и вызовы

До недавнего времени инвестиционный интерес российского государства был сосредоточен на многоэтажном строительстве. С запуском программы ИЖС внимание сместилось в сторону малоэтажных и индивидуальных домов. Однако здесь инвесторов подстерегают новые вызовы. Традиционные инструменты снижения рисков, применяемые в многоэтажном строительстве, не всегда эффективно работают в секторе индивидуального жилья, что увеличивает вероятность потерь.

Риски при строительстве индивидуальных домов особенно высоки, но, несмотря на это, потенциальные выгоды от инвестиций в этот сегмент огромны. Комплексное развитие территорий — ключевой элемент программы ИЖС — представляет собой одно из наиболее значимых решений для минимизации рисков. Оно направлено на создание готового продукта, который гарантирует возврат вложенных средств.

Стандартизация и гарантия качества

Для снижения рисков в индивидуальном строительстве правительство делает ставку на стандартизацию архитектурных и планировочных решений. Кроме того, важным аспектом является повышение качества самих объектов строительства. В отличие от западных стран, где качество продукции гарантируется заводским производством, в России пока нет достаточных механизмов для обеспечения такого уровня контроля. Строительный надзор и экспертиза играют роль скорее контролёров, чем гарантов качества, что требует модернизации этих процессов.

Влияние государственной поддержки на рынок

Инвесторы, включая государственные структуры, обоснованно стремятся минимизировать риски, но при этом сохранять прибыль. В рамках программы ИЖС правительство вырабатывает решения, которые помогают девелоперам и застройщикам действовать в условиях сниженных рисков. Это, в свою очередь, положительно влияет на мнение банковских аналитиков и повышает вероятность получения банковского финансирования для реализации проектов.

Несмотря на то, что ИЖС пока реализуется в виде пилотных проектов, уже можно сделать выводы о необходимости продолжать движение в этом направлении. Сегмент малоэтажного и индивидуального строительства обладает значительным инвестиционным потенциалом, но для его раскрытия требуется снижение рисков и повышение компетенций девелоперов.

Заключение

Программа развития ИЖС предоставляет уникальные возможности для инвесторов, но требует более высокого уровня профессионализма и инициативы от девелоперов и застройщиков. В условиях стабильного спроса и улучшения механизмов финансирования этот сегмент может стать одним из ключевых драйверов рынка жилой недвижимости в ближайшие годы.

Многоэтажное строительство в России исторически тесно связано с развитием промышленных предприятий. Работники были неразрывно связаны с местом своей работы, и жилье предоставлялось им в соответствии с потребностями завода или фабрики. Эти жилые районы формировались как часть инфраструктуры предприятия, и понятие независимого жилищного рынка в те времена практически отсутствовало. Люди жили там, где работали, создавая замкнутую систему, в которой жилье не рассматривалось как самостоятельный товар на рынке недвижимости.

Подобная модель существовала и за рубежом, где также возводились многоэтажные кварталы для рабочего класса. Однако, с развитием экономики и отходом от зависимости производства и сырья, на первый план вышли человеческие интеллектуальные ресурсы. Это привело к снижению необходимости в строительстве массового жилья для рабочих, и вместо этого стала развиваться предпринимательская деятельность. Здесь проявилась одна из ключевых отличий зарубежного опыта – человек получил свободу выбора, и жилой сектор начал формироваться под его индивидуальные потребности, а не в рамках промышленной необходимости.

На этой волне и зародился девелопмент, как отрасль, которая не просто строит дома, а создает территории для комфортной жизни и развивает их как рыночный продукт. Девелопмент сосредоточился на строительстве индивидуального жилья, которое имеет максимальную ценность для экономически независимого человека. Важно отметить, что индивидуальное жилье девелоперской эпохи отличается от малоэтажной застройки доиндустриальной эпохи, которая строилась не для рыночной реализации, а для решения базовых потребностей.

Современное многоэтажное домостроение также претерпело изменения: теперь оно является частью рыночной экономики, в отличие от индустриальных многоэтажек прошлого. Девелопмент – это создание жилого продукта с учетом его рыночной стоимости, а не просто удовлетворение потребности в крыше над головой. Именно в странах с высоким уровнем предпринимательства малоэтажный девелопмент получил наибольшее развитие, так как жилье стало продуктом, которым можно управлять, а не просто средством для выживания.

Роль девелопмента в постиндустриальной экономике значительно выросла. Сегодня именно он формирует рынок труда и создает рабочие места, связанные как с застройкой новых территорий, так и с их дальнейшим обслуживанием. Девелопмент не только преобразует пространство, но и становится основным драйвером экономического роста, так как территории, превращенные в жилье, становятся крупнейшими потребителями товаров и услуг.

Эффективность малоэтажного девелопмента, его способность адаптироваться к потребностям свободного рынка и формировать новые рабочие места делает его важным элементом современной экономики. Страны, активно развивающие девелопмент, усиливают свою экономику и повышают конкурентоспособность на мировом рынке. В условиях постиндустриальной экономики успешный девелопмент — это не просто строительство, это стратегическое управление развитием территорий и формирование экономического фундамента государства.

Экономическое благополучие любой страны зависит не только от объема произведённых товаров и услуг, но и от их потребления. Успех экономики напрямую связан с тем, насколько активно граждане потребляют эти товары и услуги. В этом контексте индивидуальное жилое строительство играет одну из ключевых ролей, выступая важным элементом экономической системы.

Сложившееся доминирование многоэтажного жилья в России может быть объяснено не только историческими или культурными причинами, но и особенностями экономического развития. Жители квартир потребляют значительно меньше товаров и услуг по сравнению с владельцами частных домов и земельных участков. Квартиры в России часто не предусматривают чёткого зонирования на отдельные спальни и гостиные, что напрямую сказывается на потреблении специализированной мебели и сопутствующих товаров. Диваны, используемые одновременно и как место для отдыха, и как спальное место, лишь подтверждают эту тенденцию.

Отсутствие чётких зон в квартирах, таких как спальни, приводит к тому, что мебель для отдельных функциональных зон, будь то спальни или гостиные, просто не производится в необходимых объёмах. Это, в свою очередь, снижает потенциал экономики, которая могла бы получать значительно больший эффект, если бы внутреннее зонирование квартир было более функциональным и ориентированным на разнообразное потребление.

Невозможность создания полноценной спальни — это не просто потеря удобства для жильцов, но и упущение для экономики. Спальни не только служат местом для сна, но и выполняют функцию хранения личных вещей. Недостаток мест для хранения ведет к снижению спроса на мебель, аксессуары и другие товары, которые могли бы активно производиться и потребляться, если бы планировка квартир была иной.

Эта проблема распространяется и на индивидуальное жилищное строительство, где архитекторы часто допускают ошибки, проектируя слишком общие зоны хранения. В индивидуальных домах нередко отсутствуют личные гардеробные в спальнях, что снижает потребление товаров для обустройства этих зон. Вместо того чтобы стимулировать производство и потребление, такие планировочные решения, наоборот, тормозят развитие отраслей, связанных с созданием и продажей мебели, бытовых товаров и услуг.

В последние годы можно наблюдать, что многие российские заказчики начинают отказываться от двухэтажных домов и просторных планировок, предпочитая более компактные и рациональные решения. Это явление часто объясняют снижением доходов и желанием снизить расходы на эксплуатацию. Однако за этим стоит не только экономический фактор, но и низкий уровень развития рынка потребления в стране. Недостаток товаров и услуг, необходимых для комфортного обустройства и поддержания больших домов, вынуждает людей выбирать более скромные варианты. Производственная и сервисная инфраструктура просто не справляется с обеспечением спроса.

Пример стран Северной Америки наглядно демонстрирует обратное. Там индивидуальные дома не только популярны, но и активно способствуют развитию экономики, стимулируя производство товаров и услуг. Это позволяет государствам Северной Америки успешно преодолевать экономические кризисы, включая нынешний постковидный спад. Развитый рынок частного домостроения способствует тому, что производство и потребление находятся на высоком уровне, что положительно сказывается на всей экономике.

Таким образом, индивидуальное жилищное строительство, в особенности малоэтажное, имеет ключевое значение для устойчивого развития экономики. Оно не только удовлетворяет потребности людей в жилье, но и выступает катализатором роста потребления товаров и услуг, что является залогом экономического процветания.

Когда мы смотрим на многие загородные дома, часто возникают вопросы к их планировочным решениям и архитектурному облику. Но ещё большее удивление вызывает их расположение на земельных участках. Откуда берётся такое количество странных и порой необъяснимых решений?

Ответ на этот вопрос кроется не столько в недостатке строительных или архитектурных знаний, сколько в отсутствии системного продуктового подхода к девелопменту. Пренебрежение комплексным развитием территории приводит к появлению непоследовательных архитектурных решений и хаотичных планировок, что мы и наблюдаем в российском загородном строительстве.

Важно понимать, что девелопер — это не строитель. Его задача — создавать пространство, в котором люди будут жить, учиться, работать и отдыхать. Девелопмент — это не просто набор земельных участков с дорогами и коммуникациями. Это продуманный продукт, где каждая деталь — от площади участка до архитектуры домов — должна быть увязана в единую концепцию.

Без чёткого понимания, как выглядит конечный девелоперский продукт, невозможно создать успешный проект, будь то загородный посёлок или крупный жилой комплекс. Продуктовый подход предполагает, что всё — от размещения домов на участках до планировочных решений — подчинено одной идее. И неважно, кто в дальнейшем будет возводить дома — девелопер должен заложить основу для гармоничного развития территории.

Когда покупателю предлагают только земельные участки без единой концепции застройки или обещают строительство «под индивидуальные предпочтения», это свидетельствует об отсутствии продуктового подхода. В таких случаях потребитель сталкивается с рисками, не понимая, что он получит в итоге.

Многие девелоперы в России полагают, что если все дома в коттеджном посёлке будут выполнены в одном архитектурном стиле, это автоматически превратит их проект в высококлассный продукт. Но это далеко от истины. Нельзя создать качественный девелоперский продукт, просто добавив на территорию парк или торговые зоны.

По-настоящему успешный девелоперский проект ориентирован не на архитектурные изыски, а на людей, которые будут в нём жить. Каждый квадратный метр территории должен быть спроектирован с учётом коллективного использования. Девелоперский продукт — это всегда продукт совместного пользования, и это касается не только дорог или общественных зон, но и каждого участка с домом.

На первый взгляд это может показаться необычным, но архитектурный облик и планировка каждого индивидуального дома являются частью общей концепции и важны для восприятия всего посёлка. Любой дом, как и участок, на котором он расположен, интегрирован в общую территорию.

Успех девелоперского продукта на рынке зависит не от его уникальности, а от того, насколько хорошо он отвечает потребностям совместного использования. Проект должен быть понятным для потребителя, чтобы каждая его часть работала на общую идею.

Только в этом случае девелопер может создать качественный продукт, который будет востребован на рынке и понятен потребителям.

Домостроительный бизнес – это бизнес на менеджменте строительных решений и процессов. Девелоперский бизнес – это бизнес на социально-экономическом функционировании территории — на территории, как на потребителе инженерно-инфраструктурных, общественных, социальных и коммерческих решений.

Иными словами, девелоперский бизнес интересуют те и такие решения, которые можно продать сразу и практически одновременно, если не бесконечному количеству людей, то, по крайней мере, достаточно большому их числу. В идеальных условиях, то или иное девелоперское решение должно продаваться людям не единожды, а многократно. А такими решениями, как раз, и являются инженерно-инфраструктурные, общественные, социальные и коммерческие решения.

Именно, по этой причине домостроение, хоть и является важным элементом девелоперского бизнеса, но не оно становится условием социально-экономической эффективности, стабильности и перспективности территории. На последнее влияют совсем другие причины, или, лучше сказать, другие решения из несколько другой области.

Глобально, за социально-экономическую эффективность любой территории отвечает бизнес. Его присутствие пусть даже не на самой территории, а лишь по-соседству с ней, способно обеспечить её развитие и процветание. Как и любой вариант ухода бизнеса с территории, исключительно, отрицательно сказывается на ней. Поэтому правы те девелоперы территорий, которые не просто используют в своих интересах уже присутствующий бизнес, но и способствуют его появлению на территории.

Любому бизнесу нужны потребители торгуемого, производимого им товара или услуги. В некоторой степени, этот вопрос способно решить домостроение. Чем больше единиц жилья расположено на той или иной территории, тем будет больше потребителей, необходимых для бизнеса. Однако, как показывает современная девелоперская практика, в лоб эта система не работает. Большое количество единиц жилья не приводит автоматически к социально-экономической эффективности территории. Фавеллы и гетто яркий тому пример. А всё из-за того, что между единицами жилья и бизнесом довольно часто выпускается весьма значимый связующий элемент.

За присутствие и успешное функционирование на той или иной территории, как жилья самого по себе, так и бизнеса отвечает ничто иное, как решения, отвечающие за отдых и развлечения человека. По большому счёту, можно сказать, что, в целом, человек предпочитает только те решения, которые в той или иной степени предполагают возможность отдыха и развлечений. В связи с чем, многие девелоперские решения в отношении тех или иных территорий, фактически, сводятся к тому, чтобы создать возможность для отдыха и развлечений человека, чтобы, через такие решения связать бизнес и жильё.

Да, бизнес предпочитает в качестве потребителя человека даже не работающего, а человека отдыхающего и развлекающегося. И не потому, что бизнес собирается делать деньги на отдыхе и развлечениях, что вполне возможно и весьма перспективно, а всего лишь потому, что отдых и развлечения являются для человека одной из важных сфер потребления. Другими словами, именно, отдых и развлечения делают из человека потребителя. А потребитель – это важная категория любого бизнеса.

Вот и получается, чтобы продать территорию человеку, чтобы на ней присутствовал и развивался бизнес, её просто необходимо снабжать решениями в области отдыха и развлечений. Более того, отдых и развлечения, как территориальные решения, не надо обуславливать никакими другими решениями. Скорее, наоборот, они обуславливают другие решения. Они обуславливают существование жилья, бизнеса и т.п. Это особенно важно и интересно, когда девелопер создаёт территорию с нуля, как говориться, в чистом поле.

Вполне ясно и понятно, что продажа территории только на основе домостроения, когда жильё является единственным его решением, не блещет эффективностью и успешностью. Мало, кто из людей покупает жильё ради жилья. Мало, кто из людей покупает жильё ради того или иного домостроительного бизнеса. Большая эффективность в продаже жилья достигается через продажу территории, которая имеет решения в области отдыха развлечений.

То же самое касается и обеспечения бизнеса недвижимостью. Бизнес, просто ради недвижимости, не будет присутствовать на территории. Он с большей охотой будет присутствовать и развиваться там, где недвижимость реализована в связке с решениями в области отдыха и развлечений. И не только потому, что на этом можно делать бизнес. А потому, что потребление отдыха и развлечений формирует более широкого или, лучше сказать, глобального потребителя.

Для реализации решений в области отдыха и развлечений, девелоперу далеко не всегда необходимо прибегать к услугам домостроительного бизнеса. Для создания этих решений совсем не обязательно что-то строить. Довольно часто, эти решения реализуются девелопером в ландшафтном формате. Как правило, под отдыхом и развлечениями девелоперы подразумевают некие положительные эмоционально-физические впечатления.

Девелоперский бизнес основан на продаже инженерно-инфраструктурных, общественных, социальных и коммерческих решений. И все эти решения, пожалуй, за исключением первого, основываются в первую очередь на решениях, связанных со сферой отдыха и развлечений.

В девелопменте территорий предпочтительней те и такие решения, которые обладают минимальным инвестиционным временным периодом. Например, вложив деньги в начале года, – прибыль можно было бы получить в конце того же года. Особенно, эта инвестиционная краткосрочность интересна в период различных экономических пертурбаций, когда деньги не замораживаются на несколько лет.

На основании этого принципа девелопменту территорий оказалось гораздо удобней и предпочтительней работать, например, с индивидуальными домами, как с единицей жилья, чем с многоквартирным домом. На создание и ввод в эксплуатацию индивидуального дома требуется меньше всего времени. К тому же, его ввод в эксплуатацию меньше всего зависит от других индивидуальных домов, как уже введённых в эксплуатацию раньше, так ещё и находящихся в процессе создания.

С точки зрения инвестиций в девелопмент территорий, любая блокировка индивидуальных домов от дуплексов до таунхаусов является ничем иным, как увеличением инвестиционного срока. Так, пока обе секции дуплекса не будут введены в эксплуатацию, возврата инвестиций не стоит ожидать. Так, пока все секции таунхауса не будут введены в эксплуатацию, инвестиционные вложения стоит считать замороженными. Что же касается квартир в многоквартирном доме, то этот вариант для девелопмента территорий является вполне возможным, но только в том случае, когда есть полная уверенность в том, что территория живёт и развивается. А всё из-за того, инвестиционные вложения в многоквартирные дома обладают самой долгой оборачиваемостью.

Соответственно, индивидуальные отдельно стоящие дома – это ничто иное, как зарабатывание денег на недвижимости с достаточно быстрым сроком оборачиваемостью вложений. Именно, поэтому в девелопменте территорий, как бизнесе, многие стремятся к освоению максимально больших земельных участков. Тогда это будет не одна большая инвестиция со сроком возврата в пару десятков лет, а достаточно большое количество небольших инвестиций, каждая из которых будет возвращаться через полгода-год в течении двух десятилетий.

Те же самые инвестиционные интересы свойственны и самой по себе территории – её структуре. Каким бы большим или маленьким ни был осваиваемый девелопером земельный участок, с инвестиционной точки зрения, он должен соответствовать максимально быстрой оборачиваемости денежных вложений. А что может быть лучшим в этом случае, как не квартально-уличная структура территории.

Размер квартала – это ничто иное, как инвестиции в девелопмент земельного участка со сроком их возврата в течении, например, одного года. Очень многое в этом случае зависит, как от размеров самих по себе инвестиций, так и экономической ситуации. Если размер инвестиций не очень велик, если экономическая ситуация вынуждает сокращать сроки денежных вложений, буквально, сокращая их до одного года, а то и до шести месяцев, то и размеры кварталов из под руки девелопера выходят ровно таких размеров, чтобы инвестиции обернулись в необходимый срок.

По этой причине, каким бы большим или даже огромным ни был земельный участок, находящийся под девелопментом, достаточно часто, его структура представляет из себя достаточно большое количество небольших по размеру кварталов. Так удобнее и безопаснее поступать с точки зрения скорости оборачиваемости инвестиционных вложений. Квартал, как и отдельно стоящий индивидуальный дом обладают одной общей важной чертой – независимостью или самостоятельностью. Их создание и ввод в эксплуатацию мало зависим от других точно таких же единиц девелопмента. Индивидуальный дом мало зависим от других индивидуальных домов. Один квартал мало зависим от других ему подобных кварталов.

Когда мастер-план территории поделён на кварталы, а квартал поделён на индивидуальные земельные участки, то его инвестиционный план сразу приобретает финансовую гибкость. Безусловно, это не является свидетельством того, что его можно начать реализовывать и бросить на половине пути. Хотя, даже при таком негативном сценарии его реализации, что квартальная структура, что индивидуальные дома с высоким сроком оборачиваемости денежных вложений, способны сгладить негативный результат. Однако, квартально-уличная структура и индивидуальные дома вполне могут позволить девелоперу территории подходить более гибко к срокам реализации всего мастер-плана.

В зависимости от того, какая экономическая обстановка на улице, девелопер может, как форсировать количество вводимых в эксплуатацию кварталов, так и подтормаживать это дело. При этом, как повышение количества вводимых кварталов, так и его понижение, практически, никак негативно не сказывается на реализации всего мастер-плана. Всё дело в оборачиваемости инвестиционных вложений. Девелопер не замораживает сразу все деньги, необходимые для реализации всего мастер-плана. Инвестиционные вложения осуществляются постепенно. В любой момент можно либо ускориться, либо остановиться.

Однако, создать квартал, даже не очень больших размеров, застроить его даже не таунхаусами, а отдельно стоящими индивидуальными домами – не одно и тоже. Всё вместе занимает достаточно большой период времени. А инвестициям нужна высокая оборачиваемость. Поэтому, некоторые девелоперы довольно часто прибегают к разделению бизнесов на, собственно, девелопмент, подразумевающий под собой создание кварталов, и строительство, занимающийся созданием индивидуальных домов.

Условно, чем больше строительных бизнесов будет участвовать в застройке квартала, тем быстрее вернуться инвестиции девелоперу, которые он вложил в создание квартала. К тому же, такое разделение бизнесов позволяет девелоперу сократить его собственные вложения, ограничившись лишь созданием самого квартала, переложив часть инвестиционных обязательств даже не на один, а на несколько других строительных бизнесов. Строительные бизнесы получают готовую под застройку землю, а девелопер – более гибкую и более эффективную инвестиционную политику своей деятельности.

Таким образом, в мире девелопмента территорий, индивидуальный дом, как квартально-уличная структура мастер-планов, так и множественный строительный бизнес являются ничем иным, как вполне закономерным результатом развития инвестиционных вложений в рынок недвижимости. Многие девелоперы сосредотачивают свои усилия на окраинах городов и даже далеко за их пределами не потому, что они не способны к освоению самих по себе городов, а потому, что работа с инвестициями, борьба за их безопасность и их высокую оборачиваемость вынуждает их создавать новые территории для жизни, работы и отдыха.

Девелопмент в каждой стране — это явление, которое тесно связано с её уникальными национальными особенностями. Девелоперские проекты всегда ограничены рамками государственных границ, и даже если конечный потребитель может находиться за пределами страны, продукт остается продуктом той территории, на которой он создан. Основной потребитель, как правило, — это гражданин страны, где проект реализован, но глобализация рынка требует учитывать и международные запросы.

Возникает важный вопрос: в чём заключаются национальные особенности девелоперских продуктов, и как они взаимодействуют с глобальным рынком? Чтобы продвигать девелоперские проекты на международной арене, необходимо глубоко понимать их национальную специфику и факторы, которые её формируют.

В России, например, загородный девелопмент активно ориентируется на зарубежные модели. Одни компании вдохновляются проектами из США и Канады, другие — из Германии или Скандинавии. Однако попытки воспроизвести западные решения часто оказываются неудачными. Причина очевидна: девелоперский продукт нельзя механически копировать, ведь он всегда отражает уникальные условия и потребности той территории, где он создан. Финский коттеджный посёлок не будет органично вписан в реалии Подмосковья, как и калифорнийские особняки — в условиях российского климата и рынка.

Каждая территория, где реализуется девелоперский проект, обладает уникальным набором характеристик. Эти характеристики включают не только климатические условия, но и социально-экономические особенности. Например, в Иркутской области нет смысла создавать элитные проекты стоимостью более 100 млн рублей, тогда как в Москве это вполне обосновано. Также важно учитывать такие факторы, как сейсмическая активность, температурные режимы и другие локальные условия. Игнорирование этих аспектов при создании продукта может привести к фиаско.

Глобальный рынок не исключает национальную идентичность. Наоборот, именно глубокое понимание и реализация особенностей территории делают девелоперский продукт конкурентоспособным на мировом уровне. Примером могут служить канадские девелоперы, работающие в США. В таких штатах, как Флорида или Аризона, они не копируют проекты, реализованные в Канаде. Вместо этого они адаптируют свои решения, опираясь на местные особенности, что делает их продукцию востребованной на новом рынке.

Что же потребитель ожидает от девелоперского продукта? В первую очередь, соответствие условиям жизни на конкретной территории. Потребитель стремится к оптимальной организации своего пространства, и это возможно только тогда, когда проект учитывает как климатические, так и социальные особенности. Национальная идентичность девелоперского продукта не ограничивает его перспективы, а напротив, создаёт основу для глобальной привлекательности.

Несмотря на схожесть некоторых инструментов и решений в разных странах, девелоперские проекты остаются уникальными за счёт специфики территорий. К примеру, проекты в Калифорнии могут иметь определённые сходства с испанской Ла Загалетой из-за общего набора технологий и подходов, но они всегда будут отражать национальные особенности территорий, на которых они реализуются.

Таким образом, успешный девелопмент — это всегда процесс глубокой интеграции в уникальные условия конкретной территории. Только при учёте этих особенностей можно создавать проекты, которые будут востребованы как на национальном, так и на глобальном уровне.

В российском малоэтажном и индивидуальном жилищном строительстве до сих пор доминирует практика индивидуального подхода. Каждый новый проект дома уникален и разрабатывается с учетом конкретных пожеланий заказчика. Аналогичный подход применим и к участку, на котором возводится дом, что позволяет полностью адаптировать объект под индивидуальные потребности клиента.

Такой подход исторически возник как способ экономии средств заказчика. Часто проекты реализуются в виде объектов незавершенного строительства, которые обходятся дешевле готовых. Однако, это ведет к размыванию общей себестоимости проекта, делая её неопределенной и подверженной значительным колебаниям. В результате полная стоимость индивидуального дома становится переменной величиной.

Эффективность такого экономического подхода вызывает серьезные сомнения. Несмотря на стремление сэкономить, заказчики сталкиваются с перерасходом средств. Строители и архитекторы, заинтересованные в продаже хотя бы части объекта, также не выигрывают: их бизнес остаётся нестабильным и ограниченным в развитии. Главной причиной этого является отсутствие инвестиций в сектор малоэтажного и индивидуального строительства, что привело к формированию малоэффективной бизнес-модели. Вложение инвестиций является ключевым фактором для развития любой бизнес-модели, и этот сектор не исключение.

Ситуация постепенно меняется: в строительство малоэтажных и индивидуальных домов начали поступать инвестиции, что отражает рост спроса на загородную жизнь. Однако, долгое отсутствие инвестиций привело к хаотичному и бессистемному рынку, где проекты часто сопровождаются обманом со стороны подрядчиков. Несмотря на положительные изменения, рынок столкнулся с новой проблемой — необходимость создания востребованного девелоперского продукта.

Многолетнее использование индивидуального подхода к малоэтажному строительству не способствовало формированию продуктового подхода у строителей и архитекторов. В результате, когда на рынок пришли инвестиции, специалисты оказались не готовы к созданию рыночных продуктов. Инвесторы ориентируются на показатели успешности продукта на рынке, а не на опыт работы или дипломы. Но в условиях, когда строительство велось исключительно под индивидуальные заказы, рынок рыночных продуктов не сформировался.

Сегодня российский рынок загородной недвижимости испытывает острую нехватку специалистов, способных создавать рыночные девелоперские продукты. Важно понимать, что навыки проектирования и строительства домов отличаются от умений создавать успешные рыночные продукты. Более того, механическое заимствование иностранных моделей не приносит ожидаемого успеха на российском рынке. Игнорирование специфики отечественного рынка делает такие продукты неэффективными.

Использование опыта иностранных рынков необходимо, но заимствовать стоит не сами продукты, а методы и подходы к их созданию. Это позволит адаптировать успешные модели к российским реалиям и создать конкурентоспособные девелоперские продукты, которые смогут удовлетворить растущий спрос на загородную жизнь.