Месяц: Декабрь 2020

Когда девелопер приступает к застройке территории, то одним из формируемых им качеств территории, становится комьюнити. Комьюнити в девелоперском понимании – это объединение людей, проживающих на той или иной территории. Территориальное объединение людей становится возможным только в том случае, если девелопер создаст единые условия проживания для всех членов формируемого комьюнити. Формирование на территории комьюнити людей, пожалуй, одна из первостепенных задач любого девелопера.

Задача по созданию на развиваемой территории, именно, комьюнити связана с необходимостью обеспечения социальной безопасности территории. Всё множество людей, проживающих на территории, обязаны жить во взаимном уважении друг к другу – в условиях добрососедских отношений. Заселить территорию – это половина дела. Другая половина – сформировать на территории добрососедские отношения. В противном случае, эффективность функционирования территории будет очень низкая, что в итоге сказывается на привлекательности территории для жизни и её ликвидности.

Формирование комьюнити начинается с создания единой структуры развиваемой территории. В индивидуальном и малоэтажном жилом домостроении очень часто применяется квартально-уличная структура. Улица подобна стержню, на который насаживаются индивидуальные жилые пространства людей. Тем самым, она как бы объединяет людей вместе. Улица является единым общественным пространством для всех людей, населяющих территорию. Пересечение улиц друг с другом формирует кварталы. В рамках формируемого комьюнити не может быть главных и второстепенных улиц. На территории формируемого комьюнити все улицы равнозначные. Потому что на территории любого комьюнити люди должны находится в равных условиях. Поэтому, на территориях комьюнити действуют правила проезда перекрёстков, образуемых равнозначными дорогами. В последнее время, иностранные девелоперы всё чаще стали прибегать к формированию кругового движения на перекрёстках.

За квартально-уличной структурой территории следует формирование единых условий застройки получившихся кварталов. При этом одни и те же правила застройки распространяются на все форматы жилья, начиная от индивидуальных отдельно друг от друга стоящих домов, до малоэтажных многоквартирных жилых комплексов. У территории сохраняется привлекательность также и в том случае, когда по одним и тем же правилам застройки территории (кварталов) возводятся и индивидуальные жилые дома, и небоскрёбы. Единые правила застройки кварталов – важное условие обеспечения формирования на территории комьюнити, т.е. обеспечения её социальной безопасности.

Далее, за едиными правилами застройки кварталов следует единое инженерно- инфраструктурное обеспечение полноценного функционирования территории. Развиваемая девелопером территория конечна и исчисляется конечным количеством единиц жилья. Формирование на развиваемой территории комьюнити – это также и управление плотностью застройки. Определение той или иной плотности застройки связано с необходимостью обеспечить каждую единицу жилья на развиваемой территории достаточным количеством инженерной инфраструктуры (вода, канализация, электричество, газ и т.п.). Не определённая и нерегулируемая плотность застройки делает инженерную инфраструктуру либо очень дорогой, либо небезопасной. В России пока ещё часты случаи, когда инженерная инфраструктура в своём развитии либо не успевает развиваться вслед за увеличивающейся плотностью застройки, либо является финансово недоступной из-за паралича и бессистемности в регулировании плотности застройки территории. При проектировании инженерной инфраструктуры для развиваемой территории, девелопер всегда обязан отталкиваться от показателей плотности застройки. Безопасность и бесперебойное функционирование инженерной инфраструктуры напрямую связаны с плотностью застройки, от которой также и зависит её доступность. Управляемая и заранее определённая плотность застройки территории – залог формирования успешного комьюнити, т.е. обеспечения социальной безопасности территории.

И последнее, на что необходимо обратить внимание девелоперу при формировании комьюнити на развиваемой территории – само по себе инженерно-техническое исполнение жилья. Социальную безопасность территории невозможно обеспечить, если всё множество создаваемого жилья будет реализовано с опорой на разные и даже противоречащие друг другу инженерно-технические параметры. С инженерно- технической точки зрения, все единицы жилья обязаны опираться на одни и те же правила и регламенты. Все единицы жилья, присутствующие на развиваемой территории, обязаны быть идентичными друг другу. Это не говорит о том, что всю территорию необходимо застраивать одним и тем же типом жилья. Это говорит о том, что все единицы жилья обязаны соответствовать определённым инженерно-техническим параметрам. В этом вопросе очень сильно преуспели строители и девелоперы Европы. Практически на всей территории Европы действуют единые требования к инженерно-техническому исполнению жилья. Это позволяет девелоперам и строителям формировать социально безопасные территории, т.е. комьюнити.

С этой точки зрения, в уникальном и индивидуальном домостроении нет смысла. Развитие территорий напрямую связано с формированием комьюнити, т.е. с обеспечением социальной безопасности территории.

Предметом интереса любого девелопера является территория. Девелопер занимается тем, что приспосабливает территорию для комфортной жизни на ней человека. И в уже приспособленном для жизни виде он её продаёт.
Безусловно, на сегодняшний день, в мире уже много территорий, которые приспособлены для комфортной жизни человека, но ещё больше территорий, которые либо ещё никак не приспособлены, либо тех, которые потеряли свою актуальность. У девелопмента территорий очень большие перспективы. Даже если человека поглотит тотальная цифровизация всех сторон его жизни, человеку нужны будут территории, на которых он сможет себя ощущать комфортно и безопасно.

Даже если Илону Маску и Ричарду Бренсону удастся успешно реализовать свои амбициозные планы в отношении отправки человека на Марс, то вторым этапом, однозначно, станет девелопмент территории этой планеты. Девелопмент территории был, есть, и будет оставаться глобальным трендом (бизнесом) в любых ситуациях и в любом месте. Потому что девелопмент занимается созданием и продажей жизненных пространств. Человек всегда будет испытывать потребность в комфортном и безопасном жизненном пространстве для себя и своих потомков.

В этой связи, имеет большой смысл относится к абсолютно любой территории глобально. Глобальный подход к территории означает её преобразование с общечеловеческой социально-экономической позиции. Преобразуемая территория создаётся для человека. Целевой аудиторией потребителей абсолютно всех территорий является человек в самом широком понимании этого слова.

Разные территории имеют разную степень приспособленности для комфортной и безопасной жизни на них человека. Разные территории имеют разные природно- климатические условия. Но в любом случае, и при любых обстоятельствах потребитель у всех территорий на планете Земля и за её пределами один – человек. Поэтому, какими бы изначальными характеристиками или свойствами ни обладала та или иная территория, целеполагание при её девелопменте всегда будет одно и тоже. Ориентированность девелопмента территории на создание комфортного и безопасного жизненного пространства для человека можно назвать глобальным мышлением в девелопменте. Местечковые и локальные девелоперские решения с точки зрения бизнеса и глобальной стратегии действий являются не безопасными. Даже если в конкретный момент времени они и являются актуальными, то в долгосрочной перспективе они очень быстро могут потерять свою актуальность. А задача девелопера заключается в том, чтобы расширять и развивать свою деятельность. С этих позиций, очень хорошо, когда каждый последующий проект девелопера становится продолжением его предыдущих проектов, — когда каждая последующая территория является органическим продолжением предыдущей. В этом также заключается принцип глобального мышления в девелопменте.

Конечно, девелоперу выгодно и удобно заниматься развитием какой-либо одной, но, почти, глобальной территории – развивать её поэтапно, в течении длительного срока времени, постепенно превращая её в некое подобие одного глобального продукта для комфортной и безопасной жизни человека. Но так случается далеко не всегда. Развиваемые территории имеют разные размеры. Одна территория исчисляется десятками гектар, а другая – сотнями или даже тысячами. Также развиваемые территории могут находится в разных локациях. Территории могут разделять не просто десятки километров, их могут разделять сотни и даже тысячи километров. В любом случае, глобальное мышление в девелопменте позволяет все развиваемые территории объединить в один глобальный девелоперский продукт несмотря на разницу в их размерах, и несмотря на разрозненность их месторасположения.

Глобальное мышление позволяет девелоперу всю жизнь заниматься созданием и развитием только одного единственного продукта. Когда девелопер занимается созданием одного и того же глобального продукта, то он получает возможность эффективно развиваться. С одной стороны, он экономит ресурсы на разработку концепций, стратегий, а с другой – он занимается формированием глобальной потребительской аудитории на свой продукт.

Таким образом, глобальное мышление в девелопменте позволяет девелоперу ничего не начинать сначала, а заниматься развитием уже созданного. На сегодняшний день, глобальное мышление позволяет девелопменту жить и развиваться в разных локациях и при разной социально-экономической конъюнктуре.

Жилые дома строятся человеком уже очень давно. В течении этих многих лет они постоянно эволюционировали. И только вместе с появлением девелопмента, как самостоятельного бизнеса, их эволюция стала напоминать целенаправленное развитие продукта. С появлением девелопмента жилые дома стали потребительским товаров на рынке жилой недвижимости. Это явление их сильно преобразило и дало их развитию некое подобие технологичности.

Жилой дом – это частное (индивидуальное) пространство человека. Человек воспринимает свой дом, как собственное жилое пространство. Отношение человека к жилому дому, как индивидуальному пространству – основа для развития современного жилого дома. Отношение как к пространству – ключевой фактор в восприятии человеком жилого дома. Поэтому, и девелопмент, и домостроение относятся к жилым домам, как к пространству. По этой пространственной причине у человека всегда присутствовало и ещё долго будет присутствовать стремление к большим по площади домам и земельным участкам. Чем большее у человека индивидуальное жилое пространство, тем лучше он себя ощущает в нём. Ни девелоперы, ни домостроители сознательно никогда не стремились к уменьшению жилого пространства человека. Наоборот, они всячески стараются его расширить. На этом явлении, можно сказать, построен весь современный девелопмент и всё современное жилое домостроение. Ни одна маркетинговая политика будь то девелопера, будь то домостроителя не основывается на уменьшении или сокращении жилого пространства человека. Человеку нельзя предлагать маленькое жилое пространство, даже если оно, в действительности, и является таковым. Все девелоперские и домостроительные предложения основываются на увеличении и большом размере жилого пространства.

На реализации этого пространственного принципа строятся не только индивидуальные жилые дома, но и жилые небоскрёбы, состоящие из квартир не очень большой площади. Индивидуальные жилые пространства квартир и небольших по площади домов увеличиваются в размерах за счёт общественных (публичных) жилых пространств. Собственно, каждому жилому небоскрёбу для того и нужны дополнительные этажи, чтобы иметь возможность увеличить жилое пространство человека, живущего в относительно небольшом индивидуальном жилом пространстве за счёт общественного.

Можно смело утверждать, что именно на этом явлении и вырос девелопмент как самостоятельная бизнес-отрасль. Девелопмент в отличии от домостроения, занимающегося созданием индивидуальных жилых пространств, занимается ничем иным, как расширением жилого пространства человека. Инфляция, в целом, негативно сказывается на размерах индивидуальных жилых пространств. Рост стоимости строительных материалов, рост стоимости рабочей силы, рост потребности в индивидуальном жилом пространстве приводит к его всё меньшей и меньшей доступности для человека. Поэтому, задача девелопмента сопротивляться этим общим экономическим тенденциям современного мира. Девелопмент прибегает к территориальным методам расширения жилого пространства человека. И этот метод является на сегодня единственным методом по увеличению жилого пространства человека. И именно по этой причине индивидуальное и малоэтажное жилое домостроение является основным в девелоперской деятельности на сегодня во всём мире.

Города и территории, развивающиеся за счёт индивидуального и малоэтажного домостроения, – развивают и увеличивают жилое пространство человека. При этом следует отметить, что размер жилого пространства человека измеряется количеством его шагов. Размер жилого пространства человека измеряется не автомобильными дорогами и не железнодорожными или авиасообщениями. Он измеряется исключительно пешим способом.

Когда девелопер берётся за ту или иную территорию, то одной из задач, которую он берётся решить, является максимальный пешеходный её охват. Чем большая пешеходная доступность и больший пешеходный охват у территории – тем больше жилое пространство человека. По этой причине, конкуренция между многими девелоперскими проектами строится также на основе размеров осваиваемой территории. Чем больше осваиваемая территория – тем большее жилое пространство девелопер выводит на рынок, тем этот потребительский продукт будет являться более востребованным. Словом, размер в девелопменте имеет значение.

Одних размеров жилого пространства, безусловно, не достаточно. Создаваемое жилое пространство необходимо ещё и чем-то содержательно наполнить. В современной девелоперской практике и индивидуальные жилые пространства, и их расширения за счёт общественных жилых пространств наполняются следующим содержанием:
— местами для приготовления и употребления пищи,
— местами для физической активности,
— местами для различного рода развлечений,
— местами для саморазвития и воспитания детей,
— местами для общения людей друг с другом.

Этим содержанием характеризуется как каждое индивидуальное жилое пространство человека, так и общественное жилое пространство. На этом строится вся индустрия современного жилого домостроения от индивидуальных жилых домов до квартир в небоскрёбах. Конечно, это содержание в каждом конкретном случае выражается по своему, но оно задаёт общую тенденцию к развитию современного жилого дома как пространства для жизни, простирающееся максимально далеко за пределы индивидуального жилого пространства.

Девелопмент – это отрасль бизнеса. Жильё является продуктом, который она производит и, которым она, с разной степенью успешности, торгует на рынке. Жильё далеко не всегда было коммерческим продуктом, оно стало таковым с началом заката индустриальной эпохи. На сегодняшний день, жильё является преимущественно коммерческим продуктом. На территории Российской Федерации, жильё пока не стало полноценным коммерческим продуктом. Его свойства и характеристики в большей степени пока определяются не рынком. Они формируются исходя из индивидуальных предпочтений каждого человека, а не исходя из рыночной целесообразности. Иначе говоря, большая часть жилья, создаваемого в России, обходит рынок стороной. В этой связи, характеристики жилья, как коммерческого продукта, оставляют желать лучшего.

Создание жилья, как коммерческого продукта всегда начинается с изучения самого по себе рынка: описание потребительской аудитории. Какая потребительская аудитория является самой большой? Чем больше та или иная потребительская аудитория, тем большее количество продукта, в нашем случае жилья, она сможет покупать ежегодно. Мировой девелопмент, за годы своего коммерческого существования, уже определил и описал свою основную потребительскую аудиторию.

Основным потребителем жилья является социально и экономически самостоятельный человек. На сегодняшний день, это самая большая в мире потребительская аудитория жилья. Безусловно, по некоторым параметрам она далеко не однородна, но с точки зрения производимого девелопментом продукта, она представляет из себя вполне единую и цельную потребительскую аудиторию. Так, к этой потребительской аудитории относится любой человек в возрасте от 25 до 50 лет, имеющий стабильный финансовый доход. Примерно в 25 лет человек начинает вести самостоятельную социально-экономическую жизнь, а в 50 лет – человек прекращает уже активно интересоваться новыми продуктами жилого девелопмента. В 25 лет человек начинает стремится к первому своему жилью, а в 50 лет – он задумывается о своём последнем объекте жилой недвижимости. Поэтому, девелопмент особенно активен в производстве жилья для потребительской аудитории, находящейся в этом возрастном промежутке.

Пока человек находится в состоянии активной социально-экономической деятельности, он, главным образом, и способен покупать жилой продукт. Ни раньше, ни позже он ещё или уже на это не способен. Каким бы жилой продукт ни был сам по себе, он является дорогим продуктом по определению. Именно для этого его потребитель обязан находится в состоянии активной социально-экономической деятельности, чтобы к нему можно было применить программы софинансирования на приобретение жилья.

В этом же ключе, девелопмент себя ощущает ещё лучше, когда у потребителя жилья в процессе его активной и самостоятельной социально-экономической деятельности растут его финансовые возможности. Это явление позволяет девелопменту предлагать человеку купить в обозначенный возрастной период не один объект жилой недвижимости, а несколько. Например, два или три. Не обязательно одновременно – можно и последовательно. Поэтому, девелопмент себя ещё лучше ощущает, когда потребитель занимается предпринимательством и достаточно успешен в своём бизнесе. С ростом потребительских доходов увеличивается и рыночное потребление жилых продуктов. Разница финансовых доходов, разница их динамики делают аудиторию потребителей жилья достаточно неоднородной. Но вместе с тем, общий вектор и общая структура социально-экономической деятельности потенциальных потребителей жилого продукта представляет из себя примерно одну и ту же общую картину. И это явление позволяет девелопменту избегать дробления и количественного уменьшения потребительской аудитории.

Фактором, позволяющим девелопменту количественно сохранять свою потребительскую аудиторию не смотря на внутреннюю её финансовую неоднородность, является семья. Возрастной период с 25 до 50 лет характеризуется образованием людьми семьи, и как следствие – рождением и воспитание детей. Поэтому, девелопмент при создании жилого продукта, главным образом, ориентируется на эту специфику жизни людей. Вне зависимости от финансовых успехов человека, жилой продукт создаётся, ориентируясь на активное семейное положение человека. Как показывает мировая девелоперская практика, самым востребованным продуктом на рынке является жильё, созданное под семейную пару с двумя детьми. Причём, уровень доходов родителей при создании такого продукта не имеет ключевого значения. Эта характеристика жилья постоянна при создании продуктов в разных ценовых сегментах. Девелопмент при создании жилья, как коммерческого продукта всегда старается реализовать эту главную характеристику. Потому что, именно, эта характеристика даёт возможность сохранить ему максимально большой потенциальную потребительскую аудиторию.

Таким образом, жилой продукт характеризующийся 3-мя спальнями в мировом девелопменте считается самым популярным. Он реализуется в разных площадях, в разных инженерно-технических решениях, в разных форматах. Можно даже сказать, что в целом весь девелопмент территории затачивается под эту характеристику жилья. Даже глубоко кастомизированный жилой продукт всегда ориентируется на аудиторию с максимально большим количеством потребителей. При создании жилья, как коммерческого продукта всегда стоит ориентироваться на максимально больший потребительский охват. И лучшим, на сегодняшний день, вариантом формирования большой потребительской аудитории является, именно, её объединение по социально-экономическому признаку. Причём, социальная характеристика аудитории важнее экономической.