КОМЬЮНИТИ — СОЦИАЛЬНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЛЬЯ

Когда девелопер приступает к застройке территории, то одним из формируемых им качеств территории, становится комьюнити. Комьюнити в девелоперском понимании – это объединение людей, проживающих на той или иной территории. Территориальное объединение людей становится возможным только в том случае, если девелопер создаст единые условия проживания для всех членов формируемого комьюнити. Формирование на территории комьюнити людей, пожалуй, одна из первостепенных задач любого девелопера.

Задача по созданию на развиваемой территории, именно, комьюнити связана с необходимостью обеспечения социальной безопасности территории. Всё множество людей, проживающих на территории, обязаны жить во взаимном уважении друг к другу – в условиях добрососедских отношений. Заселить территорию – это половина дела. Другая половина – сформировать на территории добрососедские отношения. В противном случае, эффективность функционирования территории будет очень низкая, что в итоге сказывается на привлекательности территории для жизни и её ликвидности.

Формирование комьюнити начинается с создания единой структуры развиваемой территории. В индивидуальном и малоэтажном жилом домостроении очень часто применяется квартально-уличная структура. Улица подобна стержню, на который насаживаются индивидуальные жилые пространства людей. Тем самым, она как бы объединяет людей вместе. Улица является единым общественным пространством для всех людей, населяющих территорию. Пересечение улиц друг с другом формирует кварталы. В рамках формируемого комьюнити не может быть главных и второстепенных улиц. На территории формируемого комьюнити все улицы равнозначные. Потому что на территории любого комьюнити люди должны находится в равных условиях. Поэтому, на территориях комьюнити действуют правила проезда перекрёстков, образуемых равнозначными дорогами. В последнее время, иностранные девелоперы всё чаще стали прибегать к формированию кругового движения на перекрёстках.

За квартально-уличной структурой территории следует формирование единых условий застройки получившихся кварталов. При этом одни и те же правила застройки распространяются на все форматы жилья, начиная от индивидуальных отдельно друг от друга стоящих домов, до малоэтажных многоквартирных жилых комплексов. У территории сохраняется привлекательность также и в том случае, когда по одним и тем же правилам застройки территории (кварталов) возводятся и индивидуальные жилые дома, и небоскрёбы. Единые правила застройки кварталов – важное условие обеспечения формирования на территории комьюнити, т.е. обеспечения её социальной безопасности.

Далее, за едиными правилами застройки кварталов следует единое инженерно- инфраструктурное обеспечение полноценного функционирования территории. Развиваемая девелопером территория конечна и исчисляется конечным количеством единиц жилья. Формирование на развиваемой территории комьюнити – это также и управление плотностью застройки. Определение той или иной плотности застройки связано с необходимостью обеспечить каждую единицу жилья на развиваемой территории достаточным количеством инженерной инфраструктуры (вода, канализация, электричество, газ и т.п.). Не определённая и нерегулируемая плотность застройки делает инженерную инфраструктуру либо очень дорогой, либо небезопасной. В России пока ещё часты случаи, когда инженерная инфраструктура в своём развитии либо не успевает развиваться вслед за увеличивающейся плотностью застройки, либо является финансово недоступной из-за паралича и бессистемности в регулировании плотности застройки территории. При проектировании инженерной инфраструктуры для развиваемой территории, девелопер всегда обязан отталкиваться от показателей плотности застройки. Безопасность и бесперебойное функционирование инженерной инфраструктуры напрямую связаны с плотностью застройки, от которой также и зависит её доступность. Управляемая и заранее определённая плотность застройки территории – залог формирования успешного комьюнити, т.е. обеспечения социальной безопасности территории.

И последнее, на что необходимо обратить внимание девелоперу при формировании комьюнити на развиваемой территории – само по себе инженерно-техническое исполнение жилья. Социальную безопасность территории невозможно обеспечить, если всё множество создаваемого жилья будет реализовано с опорой на разные и даже противоречащие друг другу инженерно-технические параметры. С инженерно- технической точки зрения, все единицы жилья обязаны опираться на одни и те же правила и регламенты. Все единицы жилья, присутствующие на развиваемой территории, обязаны быть идентичными друг другу. Это не говорит о том, что всю территорию необходимо застраивать одним и тем же типом жилья. Это говорит о том, что все единицы жилья обязаны соответствовать определённым инженерно-техническим параметрам. В этом вопросе очень сильно преуспели строители и девелоперы Европы. Практически на всей территории Европы действуют единые требования к инженерно-техническому исполнению жилья. Это позволяет девелоперам и строителям формировать социально безопасные территории, т.е. комьюнити.

С этой точки зрения, в уникальном и индивидуальном домостроении нет смысла. Развитие территорий напрямую связано с формированием комьюнити, т.е. с обеспечением социальной безопасности территории.