ЖИЛЬЁ, КАК КОММЕРЧЕСКИЙ ПРОДУКТ

Девелопмент – это отрасль бизнеса. Жильё является продуктом, который она производит и, которым она, с разной степенью успешности, торгует на рынке. Жильё далеко не всегда было коммерческим продуктом, оно стало таковым с началом заката индустриальной эпохи. На сегодняшний день, жильё является преимущественно коммерческим продуктом. На территории Российской Федерации, жильё пока не стало полноценным коммерческим продуктом. Его свойства и характеристики в большей степени пока определяются не рынком. Они формируются исходя из индивидуальных предпочтений каждого человека, а не исходя из рыночной целесообразности. Иначе говоря, большая часть жилья, создаваемого в России, обходит рынок стороной. В этой связи, характеристики жилья, как коммерческого продукта, оставляют желать лучшего.

Создание жилья, как коммерческого продукта всегда начинается с изучения самого по себе рынка: описание потребительской аудитории. Какая потребительская аудитория является самой большой? Чем больше та или иная потребительская аудитория, тем большее количество продукта, в нашем случае жилья, она сможет покупать ежегодно. Мировой девелопмент, за годы своего коммерческого существования, уже определил и описал свою основную потребительскую аудиторию.

Основным потребителем жилья является социально и экономически самостоятельный человек. На сегодняшний день, это самая большая в мире потребительская аудитория жилья. Безусловно, по некоторым параметрам она далеко не однородна, но с точки зрения производимого девелопментом продукта, она представляет из себя вполне единую и цельную потребительскую аудиторию. Так, к этой потребительской аудитории относится любой человек в возрасте от 25 до 50 лет, имеющий стабильный финансовый доход. Примерно в 25 лет человек начинает вести самостоятельную социально-экономическую жизнь, а в 50 лет – человек прекращает уже активно интересоваться новыми продуктами жилого девелопмента. В 25 лет человек начинает стремится к первому своему жилью, а в 50 лет – он задумывается о своём последнем объекте жилой недвижимости. Поэтому, девелопмент особенно активен в производстве жилья для потребительской аудитории, находящейся в этом возрастном промежутке.

Пока человек находится в состоянии активной социально-экономической деятельности, он, главным образом, и способен покупать жилой продукт. Ни раньше, ни позже он ещё или уже на это не способен. Каким бы жилой продукт ни был сам по себе, он является дорогим продуктом по определению. Именно для этого его потребитель обязан находится в состоянии активной социально-экономической деятельности, чтобы к нему можно было применить программы софинансирования на приобретение жилья.

В этом же ключе, девелопмент себя ощущает ещё лучше, когда у потребителя жилья в процессе его активной и самостоятельной социально-экономической деятельности растут его финансовые возможности. Это явление позволяет девелопменту предлагать человеку купить в обозначенный возрастной период не один объект жилой недвижимости, а несколько. Например, два или три. Не обязательно одновременно – можно и последовательно. Поэтому, девелопмент себя ещё лучше ощущает, когда потребитель занимается предпринимательством и достаточно успешен в своём бизнесе. С ростом потребительских доходов увеличивается и рыночное потребление жилых продуктов. Разница финансовых доходов, разница их динамики делают аудиторию потребителей жилья достаточно неоднородной. Но вместе с тем, общий вектор и общая структура социально-экономической деятельности потенциальных потребителей жилого продукта представляет из себя примерно одну и ту же общую картину. И это явление позволяет девелопменту избегать дробления и количественного уменьшения потребительской аудитории.

Фактором, позволяющим девелопменту количественно сохранять свою потребительскую аудиторию не смотря на внутреннюю её финансовую неоднородность, является семья. Возрастной период с 25 до 50 лет характеризуется образованием людьми семьи, и как следствие – рождением и воспитание детей. Поэтому, девелопмент при создании жилого продукта, главным образом, ориентируется на эту специфику жизни людей. Вне зависимости от финансовых успехов человека, жилой продукт создаётся, ориентируясь на активное семейное положение человека. Как показывает мировая девелоперская практика, самым востребованным продуктом на рынке является жильё, созданное под семейную пару с двумя детьми. Причём, уровень доходов родителей при создании такого продукта не имеет ключевого значения. Эта характеристика жилья постоянна при создании продуктов в разных ценовых сегментах. Девелопмент при создании жилья, как коммерческого продукта всегда старается реализовать эту главную характеристику. Потому что, именно, эта характеристика даёт возможность сохранить ему максимально большой потенциальную потребительскую аудиторию.

Таким образом, жилой продукт характеризующийся 3-мя спальнями в мировом девелопменте считается самым популярным. Он реализуется в разных площадях, в разных инженерно-технических решениях, в разных форматах. Можно даже сказать, что в целом весь девелопмент территории затачивается под эту характеристику жилья. Даже глубоко кастомизированный жилой продукт всегда ориентируется на аудиторию с максимально большим количеством потребителей. При создании жилья, как коммерческого продукта всегда стоит ориентироваться на максимально больший потребительский охват. И лучшим, на сегодняшний день, вариантом формирования большой потребительской аудитории является, именно, её объединение по социально-экономическому признаку. Причём, социальная характеристика аудитории важнее экономической.