Месяц: Январь 2020

Одна из основных проблем в отечественном малоэтажном домостроении является начатое, но не законченное строительство. Строитель, собственник начал строительство, но закончить строительство так и не смог. Либо процесс строительства растянулся на несколько лет. Эти обстоятельства были бы не столь уж страшными, если бы они не сказывались резко негативно на инвестиционной привлекательности отечественного малоэтажного девелопмента.

Кто из инвесторов согласиться вложить средства в предприятие, которое не может выдать конечный результат в заранее определённый срок по времени? Даже, если процесс строительства от начала до конца займёт несколько лет, момент его завершения должен быть определён. Вся ценность инвестиций заключается в этом: через какое время они принесут доход? При инвестировании в строительство индивидуального дома или целого коттеджного посёлка ещё до начала каких-либо действий с земельным участком необходимо чётко определить сроки завершения инвестиционного проекта.

Посчитать выгоду от инвестиций в малоэтажный девелопмент без учёта конкретных временных сроков очень трудно. Одно дело, разместить определённую сумму денег на один год с ростом в 25% и совсем другое – разместить туже самую сумму под тот же самый процент, но уже не на один год, а на срок от нескольких лет. Причём, эти несколько лет могут исчисляться и двумя годами, и точно также пятью. Срок инвестиционных вложений в малоэтажный девелопмент необходимо включает в себя не только время необходимое на само строительство индивидуального дома или коттеджного посёлка, но и срок их реализации конечному покупателю.

Повышение инвестиционной привлекательности отечественного малоэтажного девелопмента, помимо рыночных условий соотношения величин спроса и предложения, имеет вполне техническую сторону вопроса – сроки реализации проекта в области отечественного малоэтажного девелопмента от начала инвестиционных вложений до момента получения прибыли. Каким бы проект сам по себе ни был хорошим, его инвестиционная привлекательность будет полностью зависеть от сроков его реализации.

Мир меняется стремительно. Меняется конъюнктура рынка. Меняется соотношение величин спроса и предложений. Поэтому, практически любое инвестиционное вложение – это вложение во время. Чем на больший срок вкладываются денежные средства, тем риски таких вложений только возрастают. Имея в виду определённый срок вложений в строительство индивидуального дома или целого коттеджного посёлка, инвестор всегда сможет адекватно оценить риски вложений. Без такой оценки любые инвестиционные вложения могут стать случайными. Случайность в инвестициях не приветствуется.

При учёте этого аспекта, в жилом домостроении повышается роль девелопера. Ключевым профессиональным навыком девелопера можно назвать способность определять конкретные сроки реализации домостроительного проекта от начала инвестирования до получения прибыли. Если и начинать какие-либо домостроительные проекты, если решить заниматься инвестициями в недвижимость, то заниматься этим оптимальней через девелопера. Он определит не только размер прибыли, но и сроки её получения.

Доходность инвестиционных вложений полностью и целиком зависит от того, насколько предмет инвестиций склонен к масштабированию. Насколько он способен к разрастанию, к увеличению своих количественных показателей? Если взять девелопмент за предмет инвестирования, то, что в рамках этого направления способно масштабироваться? Причём, не просто масштабироваться, а активно масштабироваться с хорошими показателями от года к году.

Девелопмент занимается развитием земельных участков. Одним, пожалуй, самым популярным вариантом, развития земельного участка является вариант строительства коттеджного посёлка или малоэтажного жилого комплекса. Могут ли земельные участки и коттеджный посёлок являться в рамках девелопмента предметом инвестиций? Безусловно, могут. Но, их склонность к масштабированию вызывает сомнения. Если проинвестировать конкретный земельный участок, от этого земельный участок не увеличиться в размерах и не будет прирастать ни сотками и ни гектарами от года к году. Если проинвестировать строительство коттеджного посёлка, то коттеджный посёлок не будет от года к году прирастать новыми домами. При этом, само количество земельных участков, вовлечённых в девелоперскую деятельность, само количество возводимых коттеджных посёлков вполне способно масштабироваться и расти от года к году хорошими темпами.

Таким образом, при инвестировании в девелопмент, самым выгодным предметом для вложения денег будет являться не сам земельный участок и не сам по себе коттеджный посёлок или малоэтажный жилой комплекс. Самым выгодным предметом для инвестирования в рамках девелопмента является девелоперская компания, сама по себе девелоперская деятельность. Именно, девелоперская компания и её деятельность на рынке недвижимости лучше склонна к масштабированию. Это девелоперская компания способна постоянно увеличивать количество земельных участков, постоянно увеличивать количество возводимых коттеджных посёлков, постоянно увеличивать количество инвестиционных вложений. Причём, инвестирование в саму девелоперскую компанию и её деятельность не зависит от специфики самой девелоперской деятельности. Компания может заниматься, как fee-девелопментом, так и спекулятивным девелопментом. Масштабироваться способны оба варианта.

Иначе говоря, при любом варианте инвестиционных вложений, всегда стоит вкладываться в профессионализм людей, компании. Это профессионализм способен развиваться, совершенствоваться. Это он способен к интеграционным и аккумулирующим процессам. Даже, если стоит задача по развитию конкретного земельного участка, по строительству конкретного коттеджного посёлка, инвестируя, всегда стоит иметь в виду девелоперскую компанию, а не конкретный земельный участок и сам коттеджный посёлок. Сами по себе земельные участки и сами коттеджные посёлки мало, на что способны с точки зрения успешности инвестиционных вложений. Успешность инвестиционных вложений полностью и целиком лежит на девелоперской компании. Это она делает земельные участки и коттеджные посёлки успешными с точки зрения инвестиционных вложений. Поэтому, если и инвестировать, то в девелоперскую компанию.

Только то, что можно измерить динамикой количественных показателей достойно инвестиционных вложений. В рамках девелоперской деятельности такой способностью обладает девелоперская компания.

Самый популярный способ реализации лендлордами своих земельных участков: нарезать надел на менее крупные земельные участки и продавать затем этот самый надел по частям. Логика такого поступка очень проста и понятна. Крупнооптовых покупателей на земельные участки в нашей стране практически нет, а людей, желающих приобрести земельный участок для личного использования, гораздо больше. Увы, но такой способ реализации земельного надела, при всей своей простоте и логичности, обладает очень низкой эффективностью. Прибыль от продажи будет не очень высокая, но самое главное, срок реализации земельных участков может растянуться если не на десятилетия, то на многие годы точно. А, как известно, время – деньги.

Увеличить эффективность реализации земельного надела через увеличение прибыли от продажи и сокращение сроков реализации, есть. Отечественные лендлорды далеко не первые из тех, кто хотел бы реализовать свой земельный надел максимально эффективно. И отечественные девелоперы далеко не первые из тех, кто занимается этим вопросом.

На сегодняшний день, самым популярным способом повышения эффективности реализации земельных наделов в мире является их реализация через формирование на базе земельного надела определённого места жительства человека. Иначе говоря, реализация земельного надела через создание посёлков, жилых районов, жилых комплексов.

При реализации земельного надела через коттеджный посёлок, сам надел хоть и имеет формальное разделение на отдельные земельные участки, но в восприятии потенциального потребителя он представляется чем-то целым и неделимым. Это значит, что конкуренция среди потенциальных потребителей выше. Продукт один, число возможных владельцев земельными участками посёлка ограниченно. Поэтому, посёлки всегда реализуются эффективнее (быстрее и дороже), чем просто земельный участок. Земельных участков по миру много, посёлков в разы меньше. Просто земельный участок реализуется в духе, кто бы купил. Посёлок реализуется в духе, кто заплатит дороже. На лимитированное количество товара найти покупателя легче и быстрее, чем на товар, которого бесконечное количество.

Если земельный участок является просто имуществом, то посёлок – это уже некое благо цивилизации. Посёлок даёт человеку гораздо больше, чем просто земельный участок. Отсюда, интерес к посёлкам среди потенциальных покупателей в разы выше, чем к просто земельным участкам.

Прежде чем пускаться в создание коттеджных посёлков, жилых районов, кварталов на основе существующих земельных наделов, следует помнить, что создание посёлков – это профессия. Ей надо учиться. Она обладает весьма специфическими знаниями и навыками, которые нарабатываются не за один год и с наскоку не даются. Чтобы ими обладать, необходимо потратить время и усилия. Поэтому, во всём мире сложилась практика перепоручать эффективную реализацию земельных наделов девелоперам. Тем, для кого вопрос эффективной реализации земельных наделов является профессией. Специалист и действует эффективнее, и спрос за эффективность с него жёстче.

Инфляция – самый страшный враг денег. Она их обесценивает. Сколько бы денег человек не заработал, она стремится уменьшить их количество. Совсем избавиться от инфляции раз и навсегда нельзя, но всегда можно исключить её влияние на деньги. Для этого деньги должны не лежать на диване, а работать. Работать много и максимально продуктивно.

Вариантов трудоустройства денег множество и количество вариантов с каждым годом только возрастает. Самым интересным и прелюбопытным является то, что с ростом количества вариантов трудоустройства денег конкуренция или соперничество между их работодателями не возникает. Наоборот, уникальность современного мира заключается в том, что, оказывается, гораздо выгодней и продуктивней постоянно генерировать всё новые и новые варианты трудоустройства денег, а не сводить всёвозможное многообразие к двум-трём вариантам. Наш мир развивается очень стремительно. Активный поиск всё новых и новых вариантов для трудоустройства денег эффективней, охранения и консервирования уже найденных вариантов. Новые варианты, хоть и не всегда можно считать в полной мере заслуживающими доверия работодателями, но они, практически, всегда способны на гораздо большее, чем предыдущие.

Про девелопмент нельзя сказать, что он является новым работодателем для денег. Ему давно уже за 50. Он многое знает, многое понимает. Обладает большим и разнообразным опытом. И в Старом, и Новом Свете он обладает достаточно хорошей репутацией и достаточно высоким рейтингом среди всего множества работодателей для денег. Сохранять бодрость и актуальность в течение достаточно длительного периода времени ему помогает предмет вложения денег. Деньги трудятся над земельными участками. По меткому замечанию Марка Твена, земельные участки не производятся. Их количество не увеличивается. Они только развиваются.

В какой момент бы времени девелопмент не брался бы за земельный участок, в каком бы состоянии земельный участок не находился бы, всегда и при любых обстоятельствах присутствует возможность его актуализировать, — привести в современное состояние. В чём заключается актуальность, — не имеет принципиального значения.

За девелопментом закрепилась репутация надёжного, долгосрочного и перспективного работодателя для денег. Он не ворошит прошлое, и не держится зубами за то, что уже морально устарело и потеряло всякую актуальность. Он смотрит только вперёд. Он сам постоянно актуализируется. Вместе с ним актуализируются земельные участки. И как итоговый результат: на деньги, вложенные в девелопмент, инфляция перестаёт влиять, деньги начинают вести самостоятельный независимый образ жизни. Они развиваются — их капитализация увеличивается.