Месяц: Ноябрь 2021

Каким же хорошим выходит коттеджный посёлок или какая-либо другая территория у девелопера, когда ещё на этапе задумки он имеет чёткое и однозначное понимание того, что в итоге должно получиться. В целом, когда девелопер создаёт территорию, которая однозначно интерпретируется рынком недвижимости, то такая территория, практически всегда, имеет инвестиционный успех.

Наверное, ещё пока рано рассуждать на тему чёткости и однозначности загородных посёлков. Пока, загородные посёлки с трудом поддаются однозначности и чёткости определения: зачем, для чего и кому они нужны? Но, в последнее время, потребность в подобной однозначности на рынке загородной недвижимости стала более чем ощутима. Именно эта потребность, в том числе, подтолкнула девелоперов к созданию так называемых загородных отелей. Пока на рынке загородных посёлков царит полная неразбериха и непонимание того, кому и для чего они нужны – толи они созданы для постоянного проживания, толи они необходимы людям только в качестве дачи – тема загородных отелей выглядит на их фоне вполне чётко и однозначно.

Создавая загородный отель, девелопер вполне чётко и однозначно представляет себе для кого, а, главное, для чего он преобразует территорию. Загородный отель создаётся для того, чтобы люди могли отдохнуть или развлечься на расстоянии автомобильной доступности. Он создаётся девелопером для того, чтобы люди имели возможность провести несколько дней посреди будничных забот в формате полного сервисного обслуживания. И какие-либо иные интерпретации загородного отеля, как девелоперского продукта, практически исключены. Вот загородный отель – он для отдыха и развлечений людей, и, чтобы воспользоваться его сервисом, не нет никаких транспортных сложностей в виде многочасовых перелётов, или возможных последствий для здоровья от смены климатических и часовых зон.

Загородный отель, среди прочих загородных девелоперских проектов, является для рынка недвижимости вполне чётким и однозначным продуктом. Девелоперские продукты только тогда имеют успех на рынке недвижимости, когда они чётко и однозначно интерпретируются не только самими девелоперами, но и инвесторами, и, главное, потребителями. В связи с этим, появление на рынке недвижимости такого продукта, как загородные отели, вызывает вполне определённую инвестиционную уверенность. Создавать просто загородные отели, основываясь только на том, что рынок недвижимости, посвящённый отдыху и развлечениям на удалении нескольких часов автомобильной поездки от места постоянного проживания людей пока пуст — видимо, не очень сильный аргумент. Потому что у людей есть возможность отдыхать и развлекаться недалеко от места постоянного проживания или полететь на самолёте и кардинально сменить, как климат, так и часовой пояс, что само по себе уже можно воспринимать, и, как отдых, и, как, развлечение. Между тем, чёткость и однозначность интерпретации девелоперского продукта имеет более важное значение.

Да, загородные и прочие природные территории и ландшафты человек может воспринимать по-разному: для кого-то они являются местом постоянного проживания, для кого-то местом отдыха. Но при этом, данная конкретная территория обязана быть чем-то одним – либо местом для отдыха и развлечений, либо местом для постоянного проживания. Только в этом случае, ожидания потребителей от конкретной загородной территории будут оправданы. Только в этом случае, девелопер получает возможность, как оптимизации инвестиционных расходов, так и заниматься её развитием и совершенствованием.

Неоднозначность и расплывчатость понимания девелоперского продукта и делает его невнятным и расплывчатым. Это всегда негативно сказывается на его инвестиционной оценке, перерасходам при его реализации, и на его продвижении на рынке загородной недвижимости. Чёткость и однозначность всегда играет исключительную положительную роль.

Таким образом, появление на рынке недвижимости темы, связанной с загородными отелями, однозначно интерпретируется, как эволюция загородного рынка России. Сколько же споров до сих пор ведётся в среде отечественных загородных девелоперов на тему «какими должны быть загородные посёлки»? И всего лишь из-за того, что отсутствует чёткость и однозначность в интерпретации самих посёлков – кому, для чего они нужны? А вот в отношении загородных отелей таких споров нет. И всего лишь из-за того, что тема загородных отелей вполне чётко и однозначно определима.

Поэтому, скорее всего, тема загородных отелей вполне может оказать положительное влияние на тему отечественных загородных посёлков для постоянного проживания – сделать их более чёткими и однозначными.

Создание территорий для отдыха людей на природе издавна имел только один единственный формат – дача. Далее этот формат развился в туристические базы и дома отдыха, которые, по сути, продолжили оставаться дачами, но по своему формату отошли от индивидуального отдыха на природе. И причиной такого развития дач стало развитие сервисного обслуживания человека.

Даже в тех случаях, когда человеку требуется просто отдохнуть на природе, сервисное обслуживание его отдыха является очень востребованной услугой. Именно это явление и стало причиной развития формата дачного отдыха.

Обычный дачный посёлок, на сегодняшний день, хоть и продолжает оставаться вполне востребованным продуктом на рынке недвижимости, но, как правило, продолжает оставаться лишённым широкоформатного сервисного обслуживания человека. Это, конечно, нельзя назвать минусом дачного отдыха, но в современных условиях востребованность человека в полноценном сервисном обслуживании стала как никогда востребованной услугой.

Очень многие специалисты по недвижимости с международным опытом инвестирования и управления в один голос стали говорить последнее время о высокой востребованности в настоящем и ближайшем будущем продаж сервисных услуг в сфере недвижимости. И они во многом правы. Правда, они прикладывают этот формат обслуживания человека к домам и квартирам, предназначенным для постоянного проживания. В то время как в первую очередь этот вариант развития рынка недвижимости корректнее было бы применить именно к дачам, предназначенным для отдыха, а не к форматам жилья, предназначенных для постоянного проживания.

Дело в том, что человек охотнее склонен к потреблению разнообразных сервисов в том случае, когда он пользуется объектом недвижимости не на постоянной, а на временной основе. Временный формат использования жилья не мотивирует человека на самостоятельное решение как бытовых, так и всех прочих сфер использования объекта жилой недвижимости. Поэтому, потребление услуг разнообразного сервиса всегда было и будет выше именно там, где присутствует временность, краткосрочность использования жилья. И в первую очередь это проявляется в формате дачи. Иначе говоря там, где человек не живёт, а отдыхает.

Таким образом, создание обычных для прошлого посёлков чисто дачного формата, на сегодняшний день можно назвать хоть и востребованным форматом, но при этом форматом, который не до конца использует свой потенциал как с точки зрения извлечения девелопером прибыли, так и с точки зрения качества продукта рынка недвижимости, предлагаемого потребителям.

По этой самой причине, можно говорить о том, что привычный многим дачный формат отдых эволюционировал в формат загородных отелей.

Загородный отель в отличии от дачи является более качественным и более полноценным продуктом. Он строится не только на использовании уникального природного окружения для отдыха человека, главным образом, он строится на широкоформатном сервисном обслуживании человека. В этом его главное и принципиальное отличие от дачного формата отдыха человека.

При этом, загородный отель по своей структуре продолжает находиться ближе к дачам, чем к отелям и гостиницам, расположенным в различных городах. С одной стороны он также как и дача посвящён отдыху человека на природе, а с другой – он предполагает в первую очередь индивидуальный отдых человека. Ядром практически любого загородного отеля, как формата жилья, продолжает оставаться индивидуальный жилой дом. В этом также проявляется и его уникальность.

Обычно, современные загородные отели состоят из различных видов индивидуального жилья, начиная от индивидуальных домов и дуплексов и заканчивая квадрохаусами и таунхаусами. Несмотря на то, что налаживание широкоформатного сервисного обслуживания подобных видов жилья более затруднительно, чем обслуживание отелей на большое количество номеров, расположенных в одном здании, с точки зрения отдыха человека на природе оно вполне оправдано.

Что дачи, что загородные отели предназначены для отдыха человека на природе. Поэтому, индивидуальные форматы проживания человека являются более оправданными. Взаимодействие человека и природы не может происходить на коллективной основе. Такой отдых всегда индивидуален. Как людям свойственны разные типы характеров, точно также у всех людей индивидуально происходит выстраивание отдыха на природе. Главное, чтобы у каждого отдыхающего был доступ к различным вариантам сервисного обслуживания.

Таким образом, загородный отель на сегодняшний день является более глубоким и более качественным продуктом рынка недвижимости, чем просто дачный посёлок с одной стороны, а с другой – раз люди стали более активными потребителями различных сервисов в сфере недвижимости, то оптимальным вариантом его предоставления, и потребления становятся места не для постоянного, а для временного проживания.

Девелопмент территорий подразумевает под собой создание пространства и последующее управление им. Он размещает человека и помогает существовать ему в созданном пространстве.

Что такое загородный отель с точки зрения пространства?

Очевидно, что загородный отель – это больше не про внутреннее пространство зданий гостиниц, а про окружающее их пространство. Сама по себе гостиница, или индивидуальный коттедж на территории загородного отеля играют далеко не ключевую роль. Она в загородном отеле закреплена за окружающим пространством. В целом, при любом виде девелопмента территорий основное внимание уделяется окружающему дома пространству. При создании загородного отеля оно становиться просто заглавной.

Многие отечественные и зарубежные загородные отели существуют благодаря окружающему их пространству. Недаром, многие девелоперы при создании гостиниц и индивидуальных коттеджей в рамках загородного отеля пытаются повторить в материалах и внутренней отделке, именно, окружающее пространство.

Наверное, поэтому каждый загородный отель выглядит по-особенному и двух абсолютно одинаковых отелей не бывает. Как не бывает в мире двух абсолютно одинаковых локаций, так точно также и не бывает двух абсолютно одинаковых загородных отелей. В каждом загородном отеле девелопером подчёркивается уникальность и неповторимость окружающего пространства.

Поэтому, приступая к созданию загородного отеля, основной задачей девелопера становится изучение уникальных характеристик места будущего расположения отеля. От того, насколько девелоперу удастся подробно и чётко проникнуть в суть окружающего будущий отель пространства, насколько точно и лаконично получиться у него его отразить в созданном отеле, настолько и будет он успешен.

Да, под создание загородного отеля девелопер всегда стремится взять заведомо уникальное и неповторимое пространство, но это совсем не значит, что выбранное пространство сделает загородный отель успешным по определению.

Большое открытое пространство воды, уникальные по своей красоте горы не способны сами по себе создать успешный на рынке недвижимости загородный отель. Они могут только обеспечить девелоперу хорошее и надёжное основание под задуманный проект. Но не более того.

Задача девелопера, решившего создать загородный отель, заключается не в том, чтобы купить уникальное и неповторимое пространство. Она заключается в том, чтобы максимально чётко и лаконично разместить в нём людей. Иначе говоря, будущая успешность на рынке недвижимости загородного отеля зависит от того, насколько девелоперу чётко и лаконично удастся соединить людей и окружающее их пространство. Безусловно, девелопер может взять любую уникальную по своим природным характеристикам территорию и максимально застроить её гостиницами и индивидуальными коттеджами. Но тогда сразу возникает вопрос: а насколько такой подход к окружающему пространству будет эффективным и долгосрочным?

Как ни странно это звучит, но чёткость и лаконичность соединения людей и окружающего их пространства зависит не от максимальной застройки территории. Скорее, наоборот – от минимального процента застройки окружающего пространства.

При создании загородного отеля, чёткость и лаконичность вписывания людей в окружающее пространство, подчиняется принципу сохранения самого по себе окружающего пространства в неизменном виде.

Конечно, туда куда с любыми целями приходит человек, там всегда происходят изменения. Иначе человек не может наладить своё комфортное и безопасное присутствие. Но вместе с этим, налаживая комфортное и безопасное присутствие человека в окружающем пространстве, девелоперу стоит также заботиться о наименьшей трансформации окружающего пространства.

Наверное, по этой причине, в последнее время, многие девелоперы мира в своих проектах уделяют большое количество внимания так называемым открытым пространствам. А в любых загородных девелоперских проектах им уделяется максимум внимания. При создании загородных отелей, открытые пространства, можно сказать, возводятся в абсолют.

Действительно, пространство загородного отеля должно давать людям ощущения не просто комфорта и безопасности, но, главным образом, ощущение свободы, которое можно обеспечить только через окружение людей практически бесконечным открытым пространством.

Таким образом, когда девелопер создаёт окружающее человека пространство, а точнее будет сказать, соединяя его с человеком, он всегда должен стремится сохранить и подчеркнуть его уникальное природное свойство.

Мировой девелопмент уже выработал достаточно большое количество решений, которые успешно применяются при создании загородных отелей. К их числу, например, относятся благоустроенные прогулочно-пешеходные дорожки большой протяжённостью, которые не стоит путать с пешеходными тротуарами, являющихся дублёрами проезжей части улицы. Или, например, как искусственные или естественные террасы большой площади. Или, например, замена одной или нескольких стен в номерах гостиницы или индивидуальных коттеджах на панорамные окна.

Можно привести много разных решений с помощью которых девелоперы соединяют людей и окружающее их пространство, но главной сутью всех этих решений является использование человеком окружающего пространства в том виде, в каком его создала сама природа, но в комфортном и безопасном виде для самого человека.

Как бы это банально не звучало, но качество девелопмента территории измеряется в исчисляемых единицах – в единицах, которые можно посчитать. Качество девелопмента территории нельзя измерить категориями хорошо/плохо, современно/несовременно, правильно/неправильно – только в исчисляемых единицах.

На первом месте при измерении качества девелопмента территории находится человек. Это измерение отвечает на вопрос: сколько человек проживает или собирается проживать на преобразуемой территории. Чем большее количество человек находится на территории, тем выше качество девелопмента территории.

Именно на основе этой же категории измеряется и уровень успешности домостроительной компании на рынке жилой недвижимости. Сколько человек за один год или за всё время деятельности компании на рынке приобрели у неё дома? Чем больше домов компания построила и продала, тем она успешнее на рынке жилой недвижимости.

К сожалению, количество созданных компанией квадратных метров жилья, хоть и относятся к исчисляемым единицам, но при оценке качества девелопмента или уровня успешности домостроительной компании на рынке жилой недвижимости не используется. Эта особенность связана только с тем, что этот вариант измерения не имеет прямого соотношения с количеством людей. Качество девелопмента измеряется только в тех единицах, которые имеют прямое отношение либо к человеку как таковому, либо к их количеству.

Наверное, по этой же самой причине многие иностранные девелоперские компании предпочитают говорить не о количестве освоенных гектаров земли, и не о количестве созданных квадратных метров жилья, а о сообществах людей. Сколько сообществ (посёлков) они создали, создают в настоящее время, и сколько людей в этих сообществах уже живёт или собирается жить?

Следом за человеком идёт такая категория, как количество созданных девелоперов на территории единиц жилья. Эта категория имеет прямое отношение к количеству людей, живущих на территории, но с поправкой на определённый социальный статус проживающих на территории людей. Одной единицей жилья могут пользоваться несколько людей одновременно, например, семья, которая состоит из родителей и детей.

В целом, человек является не только первой, но и самой главной категорией измерения качества девелопмента территории. Он измеряется как общим количеством, включая взрослых и детей, так и с поправкой на их социальный статус – одинокие, семейные, пенсионеры и т.п. Но так или иначе, измерение качества девелопмента территории основывается на количественных показателях. Под вопросом сколько людей живёт на территории подразумевается и количество построенных единиц жилья.

Человек основа любого девелопмента территории. С него всё начинается. На нём же всё и заканчивается. Поэтому, именно с него стоит начинать измерение качества девелопмента территории.

При измерении качества девелопмента территории одного человека недостаточно. Также используются и категории, измеряемые в квадратных метрах, но это не квадратные метры жилья, а квадратные метры природного окружения человека на преобразуемой территории. Какая площадь природных ландшафтов создана или включена девелопером на преобразуемой территории? Чем большую по площади территорию занимает природный ландшафт, тем выше качество девелопмента территории.

Девелопмент территории не может состоять только из одних домов и только из одних людей. Природный ландшафт имеет второе после человека значение при измерении качества девелопмента территории. Стремление человека к экологичности и устойчивости своего существования естественно и понятно. Поэтому, девелопмент территории по необходимости включает в состав работ также и создание природного ландшафта.

У этой категории есть ещё и чисто техническая сторона – воссоздавая или преобразуя природный ландшафт территории, девелопер таким образом поднимает уровень безопасности присутствия человека на территории. Природа сама по себе непредсказуема и может представлять угрозу жизни, здоровью, имуществу человека. По этой причине, преобразование природного ландшафта, является своеобразной девелоперской работой по повышению безопасности нахождения человека на территории.

Одними из основных вариантов по преобразованию природного ландшафта являются искусственно созданные пруды для сбора и утилизации ливневых стоков, а также открытые парковые пространства, способные защищать имущество людей от природных пожаров. С началом глобального изменения климата, эта категория получила более высокое значение, чем ранее при измерении качества девелопмента территории.

Следующая категория вновь имеет прямое отношение к человеку и его присутствию на территории. Как бы человек не стремился к повышению скорости своего перемещения в пространстве, передвижение пешком продолжает оставаться базовым или основным для человека. Поэтому, качество девелопмента также измеряется общей протяжённостью и плотностью пешеходных дорожек. Чем большую длину они имеют, чем выше их плотность, тем выше качество девелопмента территории.

Наличие сети пешеходных тропинок можно отнести к категории доступности территории для человека. Говоря другими словами, чем большую длину имеют пешеходные тропинки, чем выше их плотность, тем выше доступность территории для человека, а значит и выше общее качество девелопмента территории.

Безусловно, качество девелопмента территории можно измерять и другими исчисляемыми категориями в виде наличия или отсутствия социальной и коммерческой инфраструктуры, прочих разных сервисов. Но как нам кажется, измерять качество девелопмента территории необходимо начинать с самого по себе человека с его наличия или отсутствия на территории, с безопасности его присутствия на территории, с, в целом, доступности территории для человека. И только потом можно переходить к измерению качества девелопмента территории основываясь на оценке степени комфортности присутствия человека.