Месяц: Май 2021

ДЕВЕЛОПМЕНТ И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Posted on by M9

Девелопмент занимается созданием новых локаций для жизни, работы и отдыха. Созданные девелопментом новые локации могут быть реализованы по-разному. Их можно продать, но можно и сдать в аренду. В каких случаях, какой вариант предпочтительнее? В каких случаях, какой из вариантов по реализации новых локаций будет работать эффективнее?

Самый простой и самый очевидный ответ на эти вопросы связан с объёмами производства новых локаций. Чем больше площадей производит девелопмент, тем эффективнее работает их продажа. И наоборот, чем меньше площадей производит девелопмент, тем эффективнее работает аренда. Малые объёмы производства новых локаций или, извините за тавтологию, чем более локальный характер носит новая произведённая локация, тем эффективнее её не продать, а, именно, сдать в аренду.

Абсолютно любой вид бизнеса так или иначе стремится к долгосрочному и устойчивому своему развитию. В девелопменте всё то же самое. При малых объёмах производства новых локаций для жизни, работы и отдыха человека сформировать устойчивость функционирования девелоперского бизнеса будут весьма проблематично. Как временной, так и инвестиционный разрыв в производственном цикле может быть достаточно значительным.

Создав одну локацию и продав её на рынке, даже очень успешно, следующая локация может и не случится вовсе. Либо она случится, но только через значительный период времени. Контракты с подрядчиками истекут., необходимых для продолжения работы инвестиционных средств будет недостаточно. Либо перемещение производства новой локации в место, удалённое от места предыдущего производства, будет предполагать значительные затраты. И т.д., и т.п. В таких обстоятельствах, безусловно, эффективнее будет работать производство новой локации с последующей её сдачей в аренду, а не продажей. Этот вариант не приведёт к экономической нестабильности в результате девелоперской деятельности.

Именно, по этой причине среди предложений по инвестированию в создание новых локаций для непрофессионалов в сфере девелопмента и недвижимости доминируют предложения по формированию арендного бизнеса. Инвесторам предлагают профинансировать создание новых локаций с последующей сдачей их в аренду. Это более эффективно с экономической точки зрения, чем профинансировать создание новой локации, а затем её продать. В этом случае бизнес на девелопменте будет более устойчив и более долгосрочным. А значит эффективным.
Совсем другая картина вырисовывается, если заниматься созданием новых локаций на постоянной основе, если заниматься девелопментом профессионально и иметь его как основной вид бизнеса, и не рассматривать его в качестве сохранения заработанных на других видах бизнеса денег. В этом случае подойдёт вариант создания и продажи новых локаций, а не сдачи их в аренду.

Создание и продажа новых локаций, особенно, расположенных не очень далеко друг от друга позволяет выстраивать крупный девелоперский бизнес, позволяет увеличивать его капитализацию. Продажа каждой новой локации – это новый этап, новый продукт. Это экономическая возможность развиваться и совершенствоваться в области производства новых локаций. Если бы при больших объёмах производства, каждая новая локация не продавалась, а сдавалась бы в аренду, то это было бы сдерживающим фактором, отвлечением внимания и ресурсов на поддержанием уже созданного. Поэтому, при профессиональном инвестировании в девелопмент, при профессиональном существовании в девелоперском бизнесе новые локации предпочтительнее продавать и переходить к созданию новых. Этот вид бизнеса, как и многие другие, успешны только за счёт больших объёмов производства и успешной продаже этих объёмов.

В связи с этим, встаёт ещё один весьма важный вопрос. Продажи новых локаций связаны с их производством, а сдача новых локаций в аренду – с их последующим управлением. Просто так сдать новую локацию в аренду не получиться. Процессом аренды необходимо постоянно управлять.

Да, девелопмент, как вид бизнеса, предполагает не только производство новых локаций, но также и управление ими в последующем. В каких случаях и при каких обстоятельствах стоит сосредотачиваться на первом варианте, а в каком случае – на втором? И в ответе на этот вопрос следует обратиться к объёмам производства новых локаций и экономической эффективности продажи или аренды.

Если производство новых локаций носит спорадический характер, объёмы производства незначительные, то, безусловно, следует сосредоточить своё внимание на управлении новыми локациями. При этом существенного значения не имеет продана управляемая локация или она сдаётся в аренду. Управление локацией тоже бизнес, который вполне может быть и успешным. Но при постоянных значительных объёмах производства новых локаций, от их последующего управления следует уходить. Когда девелопмент заточен на производство, то на управление произведёнными локациями не будет хватать ни сил, ни времени, ни денег.

Но ни одна локация не может обойтись без последующего её управления. Поэтому, крупные девелоперские компании, сосредоточенные на производстве новых локаций, если и занимаются последующим управлением, то не сами, а через специально созданные для этого вида деятельности, дочерние компании, либо передают управление в местные муниципальные органы власти. Главное, что необходимо понимать – это то, что управление локацией является, прошу прощения за тавтологию, локальным явлением в то время, как их производство носит глобальный характер. Управление локацией и её производство не стоит смешивать.

Таким образом, аренда локации является экономическим явлением, предполагающим непрофессиональное участие человека в девелоперском бизнесе через специальные управляющие компании. Далеко не все бизнесмены имеют желание заниматься девелоперской деятельность профессионально, но имеют большое желание сохранить заработанные деньги. Именно для них, девелопмент и предлагает участие в своих локальных, и порою независимых продуктах. Потому что их производство с последующей продажей не является экономически эффективной, а заниматься арендой и управлением нет сил, времени и денег.

ДЕВЕЛОПЕР. КТО ОН?

Posted on by M9

Всё чаще и чаще в российском информационном пространстве стали появляться призывы инвестировать в недвижимость? В большей степени эти призывы раздаются из за рубежа. Реклама денежных вложений в зарубежную недвижимость звучит повсеместно. В меньшей степени, но столь же настойчиво слышны призывы вкладывать деньги в отечественную недвижимость.

В этой связи, очень важно иметь чёткое представление о том, кто такие девелоперы, чем они занимаются и какое они имеют отношение к инвестициям в недвижимость. При этом абсолютно не важно: предполагаются ли денежные вложения в зарубежную недвижимость или в отечественную. Роль девелопера в вопросе инвестиций в недвижимость не имеет границ, национальности или политических пристрастий. Девелоперы во всём мире занимаются одним и тем же. Во всём мире их роль в инвестиционных вложениях в недвижимость одна и та же.

Любые инвестиции – это инвестиции в людей – в их деятельность по созданию неких продуктов или новых ценностей. А инвестиции в недвижимость – это инвестиции в территории присутствия людей. Денежные вложения в территории, где людей, создающих некие продукты или новые ценности, находится больше всего. Также можно сказать, что инвестиции в недвижимость – это инвестиции в создание условий для деятельности людей в области создания новых продуктов или новых ценностей.

Безусловно, вложения денег в людей не ограничивается только созданием условий для их деятельности. Они распространяются на их быт, отдых, занятие активными видами спорта и т.п. Другими словами, инвестиции в недвижимость – это создание комфортных условий для присутствия людей на той или иной территории.

Территорий, на которых людям было бы комфортно присутствовать в мире не так много. Очень много территорий, которые вообще никак не приспособлены для комфортного присутствия людей. Меньше территорий, которые морально устарели и уже не соответствуют современным представлениям людей о комфорте. В следствии этого, объектов недвижимости (территорий) для успешного инвестирования не так уж и много. Инвесторам во всём мире постоянно требуются новые территории для инвестиций.

Как раз, созданием новых территорий (объектов недвижимости) и занимаются девелоперы. Девелопер может заниматься обновлением или перепрофилированием территорий в соответствии с современными представлениями людей о комфортной территории. Этот вариант девелоперской деятельности очень популярен в Европе и Великобритании. Большинство предложений по инвестированию в недвижимость Европы и Великобритании связано с обновлением (модернизацией) территорий.

Но больше всего предложений по инвестированию в недвижимость в мире связано с формированием новых территорий для присутствия на них людей. Этим направлением активно занимаются девелоперы США и Канады. Как только людям стало некомфортно находится на территории штата Калифорния, особенно, в районе Силиконовой долины, то североамериканские девелоперы активно занялись освоением территорий штата Техас, Северная и Южная Каролина, Флорида. Уже многие международные аналитики рынка недвижимости считают эти штаты перспективными для инвестиций в недвижимость. Создание новых территорий для присутствия на них людей также можно отметить и в Великобритании. В целом, любая страна, территория которой преобразуется под индивидуальные жилые пространства достойна внимания инвесторов в недвижимость.

Российская Федерация обладает достаточно большими территориями, и большая часть этих территорий пока никак не приспособлена под комфортное пребывание на ней людей. Территория России – весьма перспективна для девелоперской деятельности, т.е. для формирования новых территорий под инвестирование в недвижимость.

Как уже было сказано выше, инвестиционная привлекательность территории связана с форматом жизни и деятельности на ней людей. Территории, преобразованные под индивидуальные жилые пространства, являются более привлекательными с точки зрения инвестиций в недвижимость, чем территории, преобразованные под общественные жилые пространства. Это связано с тем, что одноквартирные и малоквартирные жилые пространства являются свидетельством более высокой социально-экономической деятельности людей, чем территории с многоквартирными жилыми пространствами. Поэтому, инвестиционные положительные перспективы стоит связывать не с многоэтажными территориями, а с малоэтажными.

На территории России, присутствует очень низкое количество предложений по малоэтажным территориям, подавляющее большинство территорий России связано многоэтажными территориями. С точки зрения инвестирования в недвижимость, как инвестирования в людей, в их деятельность, территория России является пока пустым рынком, вход на который пока открыт очень большому количеству инвесторов, а порог входа пока очень низкий.

Девелоперская деятельность на территории России – деятельность по формированию новых территорий для инвестирования в недвижимость (в территории). Единственное, простой застройкой территории малоэтажными и малоквартирными жилыми пространствами инвестиционного продукта не создашь. Территории для инвестирования подчиняются не строительным законам, а законам комфортной и безопасной жизни человека на них. Поэтому, деньги инвестируются, именно, в людей, в их восприятие территории, а не в здания. Поэтому, партнёром инвесторов является девелопер, а не строитель.

ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПРОСТРАНСТВА И КАК ОНИ РАБОТАЮТ

Posted on by M9
Абсолютно любое жилое домостроение основано на реализации концепции индивидуального жилого пространства. Особенно, это наглядно демонстрирует очень высокая популярность жилого формата, представленного индивидуальными домами на индивидуальных земельных участках. По большому счёту, каждый человек стремится, именно, к этому формату индивидуального жилого пространства. Но не каждый, в силу разных обстоятельств, имеет возможность её реализовать.

В последние годы, всё чаще и чаще архитекторы и девелоперы стали поднимать вопрос так называемых общественных пространств. В России, вообще, тема общественных пространств стала главной для властей всех уровней. Архитекторы и некоторые девелоперы ухватились за общественные пространства и начали изо всех сил их продвигать, практически, на всех территориях страны. Тем более, что концепция общественных пространств на сегодняшний день весьма популярна во многих странах Европы.

И тут возникает определённое противоречие, которое не столь очевидно, но при этом имеет важное значение при девелопменте территории. Если жилое домостроение во всём мире основано на создании индивидуальных жилых пространств, то причём тогда общественные пространства? Среди людей востребованы, именно, индивидуальные жилые пространства, а не общественные. Для чего, для каких целей служат общественные пространства?

Общественные пространства появились очень давно и самое первое их назначение: объединение и систематизация индивидуальных жилых пространств. Да, люди нацелены на потребление только индивидуальных жилых пространств. В то же самое время, некоторое их множество, в рамках определённой территории, при высокой их концентрации, требует их систематизации. Она просто необходима для того, чтобы каждое индивидуальное жилое пространство, входящее в это определённое множество, могло корректно функционировать. Чтобы они не пересекались и не конфликтовали друг с другом. Чтобы каждое индивидуальное жилое пространство оставалось индивидуальным и не превращалось в общественное. В девелопменте этот вопрос решается через улицу, как общественное пространство. Дорога, как инженерно-техническое сооружение общественным пространством, в этом функциональном значении, не является.

По мере развития индивидуальных жилых пространств их размер стал уменьшаться, а их концентрация на определённых территориях увеличиваться. На территориях, где размер индивидуальных жилых пространств достаточно большой, и их концентрация не велика, например, хутора и прочие заимки, большой надобности в общественных пространствах нет. Но как только речь заходит о компактных поселениях, состоящих из многих индивидуальных жилых пространств, необходимость в общественных очень актуальна. При этом, чем меньше становятся индивидуальные жилые пространства, чем больше их концентрация, тем выше актуальность общественных пространств. Но необходимость в них выражается уже далеко не в необходимости систематизации некоего множества индивидуальных жилых пространств.

Современные общественные пространства уже стали продолжением или развитием индивидуальных жилых пространств. Всё то, что не может предоставить человеку для комфортной жизни его индивидуальное жилое пространство дополняется общественным. На этом явлении основано современное жилое домостроение и современный девелопмент.

Элитное жильё характеризуется минимальной необходимостью в общественных пространствах, так как индивидуальное жилое пространство содержит в себе максимальное число функций, необходимых для комфортной жизни человека. Современные общественные пространства не просто увеличивают индивидуальное жилое пространство, но ещё и делают его, с функциональной точки зрения, более разнообразным и насыщенным. По большому счёту, можно утверждать, что общественное пространство отвечает за комфорт и разнообразие индивидуального жилого пространства. Другими словами, индивидуальное жилое пространство и общественное тождественны друг другу. И отличаются друг от друга только форматом использования. И одно и другое являются частями одного и того же жилого пространства человека.

Каждый человек стремится увеличить и разнообразить своё индивидуальное жилое пространство и это его стремление выражается ни в чём ином, как в общественном пространстве. Если оперировать в отношении территорий классами жилья, то индивидуальное жилое пространство имеющее своё продолжение в общественном можно отнести к так называемому комфорт-классу. Чем больше общественных пространств в жизненном пространстве человека, тем ниже «класс» его индивидуального жилого пространства.

Таким образом, при создании общественных пространств следует иметь ввиду, что общественное пространство, как явление девелопмента территории, самостоятельно не функционирует. Общественное пространство – не самостоятельное явление. Оно может корректно и полноценно функционировать только как прямое продолжение индивидуального жилого пространства. Например, ошибкой многих градостроительных решений является создание самостоятельных общественных пространств, которые мало связаны с многоквартирными жилыми домами. Многие потребители городского жилья недовольны многоэтажными домами. Они недовольны не тем, что их дома многоэтажные, тем, что многоэтажный дом состоит из огромного количества небольших индивидуальных жилых пространств, не дополненных в рамках самого дома общественными пространствами. Это особенность и является главной чертой, отличающей отечественные многоквартирные дома от, например, американских или канадских.

По этой же причине, многих россиян очень сильно интересуют индивидуальные дома в любом формате. Да, они не могут предоставить им разнообразные общественные пространства, но они предоставляют большее по размерами и более независимое индивидуальное жилое пространство.

ДВА ВАРИАНТА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Posted on by M9

За последнее время появилось очень большое количество различных предложений по инвестиционным вложениям в недвижимость. Большую часть из них составляют предложения, предполагающие так называемый пассивный доход. Меньшую часть таких предложений составляют предложения, предполагающие инвестиционные вложения в создание новых объектов недвижимости.

Первый, и самый большой по количеству предложений вариант, является, безусловно, самым простым, но при этом и самым низко маржинальным и с коротким сроком действия. Более эффективным, но при этом и самым сложным является вариант инвестиционных вложений в создание новых объектов недвижимости. Для реализации первого варианта инвестору необходим, фактически, только риэлтор или брокер, как максимум – управляющая объектом недвижимости компания. Для реализации второго варианта – девелопер, знающий и умеющий создавать новые актуальные объекты недвижимости. Первый вариант можно назвать спекуляцией на рынке недвижимости. Второй вариант – производством и продажей новых объектов недвижимости. Спекуляция, как вариант коммерческой деятельности на рынке недвижимости, безусловно, имеет право на жизнь. Просто надо постоянно иметь ввиду, что величина риска при таком варианте инвестиций очень высок. При этом высокая маржа за высокий риск абсолютно не гарантирована. Скорее, наоборот — при создании новых актуальных объектов недвижимости маржа выше, но и риски гораздо ниже. Это связано с тем, что при спекуляциях меньше требований к уровню профессиональных компетенций к участникам рынка недвижимости, чем при создании новых объектов недвижимости.

Любые инвестиционные вложения в недвижимость – это всегда вложения в людей, присутствующих на той или иной территории. А, как известно, люди непостоянны в своих предпочтениях и стремлениях. Сегодня, какая-то территория их привлекает, они массово стремятся обустраивать на ней свою жизнь. Завтра – они уже отказываются от неё и предпочитают другую. Если сегодня вложиться в территорию, находящуюся на пике своей привлекательности, или в момент роста этой привлекательности, то никто не может дать гарантий даже на завтра, что в силу каких-либо внешних обстоятельств, привлекательная территория уже не будет таковой. Это возможное обстоятельство и является основной причиной высоких рисков при спекулятивных инвестиционных вложениях на рынке недвижимости.

По этой же самой причине многие девелоперы мира решают, в том числе, задачу устойчивого существования территорий. Они стараются создавать такие территории, которые могли бы не просто сохранять свою привлекательность для людей на длительное время, но даже развивать её. Эта задача достаточно трудная, но выполнимая, требующая применения высоких профессиональных компетенций. Поэтому, если говорить об инвестиционных вложениях в создание новых объектов недвижимости, то без девелопера и девелоперского подхода в них никак нельзя обойтись.

По сути, именно, работа по понижению рисков и повышению маржинальности инвестиций на рынке недвижимости и создало отдельное направление профессиональной деятельности, как девелопмент территорий. Умение строить объекты недвижимости – недостаточное условие при инвестиционных вложениях в них. Основной компетенцией, понижающей инвестиционные риски и увеличивающей маржинальность объекта недвижимости, является, именно, девелопмент территорий.

Несмотря на непредсказуемость внешних обстоятельств, порождающих многие риски при инвестициях в недвижимость, девелопер обязан создавать такие объекты недвижимости, которые обладают хорошим внутренним потенциалом, обеспечивающим их устойчивое существование и даже развитие на срок превышающим срок инвестиционных вложений. Одним из вариантов, который достаточно хорошо зарекомендовал себя за прошедшие не одну сотню лет, является вариант, предполагающий владение человеком не зданием, а территорией под ним.

Собственность на территорию, даже самую маленькую, до сих пор является одним из базовых принципов её устойчивого существования и развития. Особенно, если территория используется людьми под организацию собственной частной жизни. При этом, чем более универсальную и более насыщенную организацию предложит людям девелопер, тем устойчивее будет существование и развитие территории. А это значит, что инвестиционные вложения в объекты недвижимости станут низко рисковыми, высоко маржинальными и долгосрочными.

Собственно, по этой причине основным вариантом инвестиционных вложений в создание новых объектов недвижимости является вариант вложений в создание новых территориальных решений, состоящих из индивидуальных домов, расположенных на индивидуальных же земельных участках. И даже, если коммерческая необходимость вынуждает повышать плотность присутствия на территории людей, то применяемые решения стараются максимально сохранить принцип индивидуальности территории присутствия на ней человека. Так появились на рынке недвижимости таунхаусы, а многоквартирные дома существуют в формате аренды, а не долевой собственности. Индивидуальный дом, расположенный на индивидуальном земельном участке – низко рисковое и высоко маржинальный объект недвижимости для инвестиционных вложений, так как он предполагает индивидуальное владение территорией человеком.

Если и выбирать вариант инвестиционных вложений в недвижимость – спекуляцию или вложения через девелопера в создание новых объектов недвижимости, то, наверное, лучше предпочесть второй вариант. Да, он сложнее, но при этом и более устойчивый. Главное, не ошибиться с девелопером.