ДЕВЕЛОПМЕНТ И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Девелопмент занимается созданием новых локаций для жизни, работы и отдыха. Созданные девелопментом новые локации могут быть реализованы по-разному. Их можно продать, но можно и сдать в аренду. В каких случаях, какой вариант предпочтительнее? В каких случаях, какой из вариантов по реализации новых локаций будет работать эффективнее?

Самый простой и самый очевидный ответ на эти вопросы связан с объёмами производства новых локаций. Чем больше площадей производит девелопмент, тем эффективнее работает их продажа. И наоборот, чем меньше площадей производит девелопмент, тем эффективнее работает аренда. Малые объёмы производства новых локаций или, извините за тавтологию, чем более локальный характер носит новая произведённая локация, тем эффективнее её не продать, а, именно, сдать в аренду.

Абсолютно любой вид бизнеса так или иначе стремится к долгосрочному и устойчивому своему развитию. В девелопменте всё то же самое. При малых объёмах производства новых локаций для жизни, работы и отдыха человека сформировать устойчивость функционирования девелоперского бизнеса будут весьма проблематично. Как временной, так и инвестиционный разрыв в производственном цикле может быть достаточно значительным.

Создав одну локацию и продав её на рынке, даже очень успешно, следующая локация может и не случится вовсе. Либо она случится, но только через значительный период времени. Контракты с подрядчиками истекут., необходимых для продолжения работы инвестиционных средств будет недостаточно. Либо перемещение производства новой локации в место, удалённое от места предыдущего производства, будет предполагать значительные затраты. И т.д., и т.п. В таких обстоятельствах, безусловно, эффективнее будет работать производство новой локации с последующей её сдачей в аренду, а не продажей. Этот вариант не приведёт к экономической нестабильности в результате девелоперской деятельности.

Именно, по этой причине среди предложений по инвестированию в создание новых локаций для непрофессионалов в сфере девелопмента и недвижимости доминируют предложения по формированию арендного бизнеса. Инвесторам предлагают профинансировать создание новых локаций с последующей сдачей их в аренду. Это более эффективно с экономической точки зрения, чем профинансировать создание новой локации, а затем её продать. В этом случае бизнес на девелопменте будет более устойчив и более долгосрочным. А значит эффективным.
Совсем другая картина вырисовывается, если заниматься созданием новых локаций на постоянной основе, если заниматься девелопментом профессионально и иметь его как основной вид бизнеса, и не рассматривать его в качестве сохранения заработанных на других видах бизнеса денег. В этом случае подойдёт вариант создания и продажи новых локаций, а не сдачи их в аренду.

Создание и продажа новых локаций, особенно, расположенных не очень далеко друг от друга позволяет выстраивать крупный девелоперский бизнес, позволяет увеличивать его капитализацию. Продажа каждой новой локации – это новый этап, новый продукт. Это экономическая возможность развиваться и совершенствоваться в области производства новых локаций. Если бы при больших объёмах производства, каждая новая локация не продавалась, а сдавалась бы в аренду, то это было бы сдерживающим фактором, отвлечением внимания и ресурсов на поддержанием уже созданного. Поэтому, при профессиональном инвестировании в девелопмент, при профессиональном существовании в девелоперском бизнесе новые локации предпочтительнее продавать и переходить к созданию новых. Этот вид бизнеса, как и многие другие, успешны только за счёт больших объёмов производства и успешной продаже этих объёмов.

В связи с этим, встаёт ещё один весьма важный вопрос. Продажи новых локаций связаны с их производством, а сдача новых локаций в аренду – с их последующим управлением. Просто так сдать новую локацию в аренду не получиться. Процессом аренды необходимо постоянно управлять.

Да, девелопмент, как вид бизнеса, предполагает не только производство новых локаций, но также и управление ими в последующем. В каких случаях и при каких обстоятельствах стоит сосредотачиваться на первом варианте, а в каком случае – на втором? И в ответе на этот вопрос следует обратиться к объёмам производства новых локаций и экономической эффективности продажи или аренды.

Если производство новых локаций носит спорадический характер, объёмы производства незначительные, то, безусловно, следует сосредоточить своё внимание на управлении новыми локациями. При этом существенного значения не имеет продана управляемая локация или она сдаётся в аренду. Управление локацией тоже бизнес, который вполне может быть и успешным. Но при постоянных значительных объёмах производства новых локаций, от их последующего управления следует уходить. Когда девелопмент заточен на производство, то на управление произведёнными локациями не будет хватать ни сил, ни времени, ни денег.

Но ни одна локация не может обойтись без последующего её управления. Поэтому, крупные девелоперские компании, сосредоточенные на производстве новых локаций, если и занимаются последующим управлением, то не сами, а через специально созданные для этого вида деятельности, дочерние компании, либо передают управление в местные муниципальные органы власти. Главное, что необходимо понимать – это то, что управление локацией является, прошу прощения за тавтологию, локальным явлением в то время, как их производство носит глобальный характер. Управление локацией и её производство не стоит смешивать.

Таким образом, аренда локации является экономическим явлением, предполагающим непрофессиональное участие человека в девелоперском бизнесе через специальные управляющие компании. Далеко не все бизнесмены имеют желание заниматься девелоперской деятельность профессионально, но имеют большое желание сохранить заработанные деньги. Именно для них, девелопмент и предлагает участие в своих локальных, и порою независимых продуктах. Потому что их производство с последующей продажей не является экономически эффективной, а заниматься арендой и управлением нет сил, времени и денег.