Месяц: Июль 2024

Вне зависимости от кризисных явлений, цель девелопмента остаётся неизменной: извлечение прибыли за счёт развития земельных участков. Основные задачи девелопмента, такие как повышение ценности земель, сохраняют свою актуальность в любых экономических условиях. Кризисы влияют лишь на инструменты и подходы, которые девелоперы применяют для достижения своих целей. Успех в девелопменте во многом зависит от способности адаптировать и совершенствовать свои решения в ответ на внешние изменения. Эффективность этих решений напрямую связана с достижением поставленных целей.

Девелоперы, которые цепляются за устаревшие методы и ожидают улучшения внешних условий, рискуют никогда не дождаться подходящего момента, что неизбежно ведёт к снижению их эффективности. В противоположность этому, успешные девелоперы постоянно развиваются и адаптируют свои стратегии в зависимости от текущих условий. Такая гибкость позволяет избежать стремления к нулевой эффективности, даже при наличии внешних колебаний. Решения девелопера должны быть динамичными и постоянно корректироваться, учитывая интересы инвесторов, землевладельцев и специфику самих проектов. Статичность в девелопменте недопустима.

Для оценки динамичности решений девелопера следует учитывать следующие аспекты:

• Повышение эффективности инвестиционных вложений.
• Увеличение производительности инвестиционных вложений.
• Рост продуктивности инвестиционных вложений.

Эффективность инвестиционных вложений определяется уровнем их прибыльности: какую гарантированную прибыль они способны принести. Производительность связана со сроками возврата инвестиций: как быстро девелопер сможет вывести проект на прибыль. Продуктивность выражается через соотношение размера инвестиций и количества объектов недвижимости, созданных в результате девелопмента.

Динамичные решения снижают инвестиционные риски и обеспечивают положительные результаты проекта независимо от внешних обстоятельств. Девелопмент как инвестиционный объект жизнеспособен и успешен только при условии применения гибких и адаптивных стратегий.

Чем отличается индивидуальный отдых от коллективного с точки зрения девелопмента территорий и девелоперского продукта? А отличаются они друг от друга тем, что коллективный отдых очень компактное решение, а под индивидуальный требуются достаточно обширные пространства. Чем большие пространства задействованы под индивидуальный отдых, тем качественнее этот самый отдых получается.

Однако, в противопоставлении индивидуального отдыха коллективному или общественному одним только территориальным аспектом не обойтись. В этом противопоставлении можно выделить ещё один аспект, который также имеет весьма непосредственное отношение к девелопменту территорий и непосредственно к девелоперскому продукту. Когда люди отдыхают коллективно или общественно, то они получают возможность самим организовывать свой отдых, они сами себя способны развлечь. Чего нельзя сказать об индивидуальном формате отдыха. Человек сам по себе мало способен организовать свой отдых. Он мало способен развлечь сам себя. Так что, когда человеку необходим отдых и развлечения, то всегда должен быть тот, кто организует ему этот отдых, тот, кто будет его развлекать.

В этой связи, девелоперские продукты, если можно так выразиться, необходимо классифицировать согласно типу и формату предоставляемого отдыха и развлечений. Причём, не имеет никакого значения, идёт ли речь о жилом девелоперском продукте, или речь идёт о продукте заточенном на отдых и развлечения (загородном или курортном отеле). Если создаётся тот или иной девелоперский продукт, то в обязательном порядке необходимо предусмотреть тот или иной формат отдыха и развлечений. И на основании закладываемого формата отдыха и развлечений уже классифицировать или категоризировать сам девелоперский продукт.

Итак, возьмём, например, жилой девелоперский продукт, основанный на индивидуальных домах. Какой вид и формат отдыха с развлечениями организовать в его составе? Если мы будем ориентироваться на индивидуальный формат, то от девелопера и его управляющей компании потребуется сформировать постоянно действующие решения. Это возможно, но скорее всего такое решение будет абсолютно экономически не выгодным. Затраты на него будут высокими, а востребованность достаточно низкой.

Однако, в девелоперский продукт, основанный на индивидуальных домах, гораздо успешней и результативней может вписаться коллективный или общественный формат отдыха. Как было отмечено выше, такой формат, с одной стороны реализуется с территориальной точки зрения более компактно, а с другой стороны – он способствует самоорганизации людей, т.е. люди самостоятельно будут организовывать свой отдых и развлекать сами себя. От девелопера и его управляющей компании потребуется только поддерживать в нормальном состоянии территорию, предназначенную для отдыха и развлечений. А вот брать на себя заботу по организации отдыха и развлечений, либо совсем не надо будет, либо, исключительно, в рамках каких-либо общенациональных мероприятий. Так что, девелоперские продукты, основанные на индивидуальных домах, как правило, формируются относительно коллективного или общественного отдыха.

Возьмём теперь девелоперский продукт, основанный на многоквартирном домостроении. В целом, подобные решения не имеют особой возможности сформировать территории под коллективный или общественный отдых. Поэтому, для таких девелоперских продуктов свойственно, в большей степени, формировать индивидуальный формат отдыха. При этом, однако, весьма жёстко ограничивать его с территориальной точки зрения. В связи с чем, индивидуальный формат отдыха получает весьма любопытную особенность. Люди с территориальной точки зрения отдыхают в одном месте, но сами по себе. Самым ярким примером такого отдыха в девелопменте является бассейн. С территориальной точки зрения он более чем компактен, однако, сколько бы людей им одновременно не пользовались – они все отдыхают сами по себе, независимо друг от друга.

В случае с продуктом, основанным на многоквартирном домостроении, от девелопера и его управляющей компании потребуется уже гораздо больше усилий по организации и оформлению территории под отдых и развлечения. О коллективном или общественном формате, можно сказать, им придётся забыть. При этом, им пока нет особой необходимости принимать сверх усилий по организации отдыха и развлечений. Скорее, отдых и развлечения в девелоперском продукте, основанном на многоквартирном домостроении, лежит в плоскости индивидуальной аренды соответствующих площадок. А в дальнейшем человеку придётся уже самому позаботиться о том, как и чем себя развлечь. Эта вещь, конечно, совсем трудная и неблагодарная. Поэтому, девелоперу и его управляющей компании придётся предполагать даже в этом случае не полностью индивидуальный формат отдыха и развлечений, а формат небольшого и совсем малочисленного, но коллектива.

Как видно из выше сказанного, для девелопера и его управляющей компании, самым дорогим и самым неудобным является индивидуальный формат отдыха и развлечений. Однако, он же является и самым востребованным. Безусловно, общественный или коллективный формат отдыха также является интересным для человека, но в современном мире, когда люди лишь формально связаны с тем или иным местом своего пребывания, индивидуальный формат отдыха и развлечений приобретает всё большую и большую востребованность.

Скорее всего, в том числе, и по этой причине в девелопменте территорий приобретают всё большее и большее значение решения, которые начинают, именно, специализироваться на индивидуальном отдыхе и развлечениях. Когда люди находятся в одном каком-то месте, их много, однако каждый из них отдыхает в своём темпе и в своём формате – когда каждый отдыхает сам по себе и даже не склонен для этого формировать пусть и малочисленные группы, развлекающие сами себя.

Таким образом, загородные и курортные отели, как девелоперские продукты современного мира, сосредотачиваются на реализации индивидуального формата отдыха и развлечений. И, можно сказать, препятствуют коллективному их формату. Как говориться, бизнес, только бизнес и ничего личного. Если девелоперский продукт подразумевает под собой не тот или иной формат жилья, а только отдых и развлечения, то ему становится более выгодным, именно, индивидуальный формат отдыха. Вспомним, что человек не способен сам себя развлечь. А организовать свой отдых в индивидуальном порядке для него будет достаточно сложной задачей, которая если и решается, то только через коллектив.

Именно, по этой причине, если и делать некий бизнес на отдыхе и развлечениях, то только на индивидуальном формате. Даже, если людей будет много в одном месте, то управляющей компании загородного или курортного отеля придётся предпринимать разные шаги, которые будут препятствовать формированию коллективов из этих самых людей. Повторимся, коллектив сам может себя развлечь, а человек сам по себе – нет. С коллектива доход отеля будет минимальный, а персонально с человека — максимальный.

Препятствовать формированию коллективов в рамках загородного или курортного отеля можно только одним способом: программа, виды и форматы отдыха и развлечений человека должны быть максимально многочисленными и разнообразными.

Профессиональный девелопер редко предлагает землевладельцу продать его участок. Сам по себе земельный участок мало стоит, и его продажа вряд ли принесет существенный доход. Даже если заключить договор со строительной компанией, это не гарантирует значительного повышения стоимости участка. Длительные и неорганизованные попытки продать землю, с подрядом или без, скорее всего, приведут к необходимости снизить цену.

Простое желание продать участок недостаточно для успешной сделки. Важно понимать разницу между намерением продать и способностью осуществить продажу. Любая продажа земельного участка должна начинаться с создания ценности от его владения. Только после того, как участок приобретет определенную ценность, можно приступать к его продаже. Важно задать себе вопрос: насколько ценно владение этим участком для меня и для других? Или, переформулировав: что может получить потенциальный покупатель от владения этим участком?

Земельный участок сам по себе бесценен. Его стоимость формируется только после того, как он приобретает конкретную ценность. Важно не только то, что покупатель возьмет с участка, но и то, что он получит. Поэтому профессиональный девелопер предлагает землевладельцу не просто помощь в продаже, а помощь в увеличении ценности участка. Проще говоря, девелопер предлагает проект эффективного владения земельным участком.

Проект эффективного владения земельным участком направлен не только на его продажу. Он предполагает, в первую очередь, рациональное использование земли. Такой проект, безусловно, улучшает перспективы продажи, но это не главная его цель. Основное — это повышение эффективности владения участком. Даже если владелец не планирует продавать участок в ближайшее время или намеревается сдавать его в аренду, ему стоит задуматься о проекте эффективного владения.

Разработка такого проекта является основной задачей девелоперской компании. Они используют различные стратегии и инструменты в зависимости от целей, поставленных землевладельцем. Независимо от выбранной стратегии, затраты на реализацию проекта всегда носят инвестиционный характер, предполагая последующую прибыль. Именно от этой прибыли зависит и доход самой девелоперской компании.

Современный бизнес стремится находить и упорядочивать неорганизованные или слабо организованные процессы, превращая их в успешные направления. В условиях технологического прогресса, любая сфера деятельности, осуществляемая бессистемно и неоптимально, имеет потенциал для трансформации в перспективный и доходный бизнес. Главные бизнес-тренды современности заключаются в систематизации и технологизации процессов.

Современный девелопмент следует этим трендам, применяя методы организации и технологии для улучшения эксплуатации земельных участков. Девелоперы создают проекты, направленные на оптимизацию жизни человека в различных локациях, разрабатывая эффективные способы использования земли. Технологические и организационные решения, которые они предлагают, становятся основой успешного девелопмента.

Сегодня успешность продукта определяется его технологичностью, что не обязательно связано с высокими технологиями. Важно, чтобы продукт способствовал упорядочиванию процессов. Поэтому девелоперы, акцентирующие внимание на систематизации строительных процессов, оказываются на пике востребованности. Технологии домостроения, включающие организацию и систематизацию, становятся более значимыми, чем сами строительные материалы.

Современный потребитель ожидает не только технологичных строительных процессов, но и системной организации жизни в своём жилье. Он ищет удобство и технологичность в своём окружении. Места с высоким уровнем организации и систематизации жизни становятся более привлекательными и ценными. Девелопмент обладает значительным потенциалом для роста и масштабирования, так как многие земельные участки всё ещё нуждаются в технологичном подходе к их эксплуатации.

При разработке любого проекта, будь то коттеджный посёлок или малоэтажный жилой комплекс, девелоперы должны стремиться к максимальной систематизации и организации жизни на этом участке. Успешный проект обеспечивает технологичную эксплуатацию территории, что делает его актуальным и востребованным в современном мире.

Таким образом, современный девелопмент — это не просто строительство, а создание упорядоченной и технологичной среды обитания, что повышает ценность и привлекательность недвижимости.

Когда финансовые возможности потребителей ограничены, единственным способом пользоваться некоторыми вещами для них становится приобретение их в собственность на длительный срок. С улучшением благосостояния отпадает необходимость владеть вещами, чтобы пользоваться ими – вместо этого они берутся в аренду, что сокращает срок владения.

Это обстоятельство играет ключевую роль в сфере индивидуального жилищного строительства и формировании стратегии создания девелоперского продукта. Чем ниже покупательная способность потребителей, тем на более длительный срок эксплуатации должен быть рассчитан девелоперский продукт. И наоборот, с ростом благосостояния потребителей срок эксплуатации продукта сокращается.

Срок эксплуатации девелоперского продукта определяется не столько его качеством или надёжностью, сколько актуальностью и соответствием краткосрочным и долгосрочным перспективам владения. Долгосрочная перспектива предполагает адаптацию к изменениям в жизни человека на протяжении десятилетий. Продукт должен способствовать накоплению имущества и обеспечивать возможность увеличения жилой площади без серьезных архитектурных, конструктивных или инженерных изменений.

Краткосрочные девелоперские продукты, рассчитанные на 5-7 лет, не предусматривают изменений в жизни владельца. Такие продукты создаются для удовлетворения конкретных потребностей на данный момент времени, не предполагая долгосрочного развития и адаптации.

Соответствие девелоперского продукта потребительским возможностям заключается в его адаптации к длительному или краткосрочному периоду эксплуатации. Продукт для потребителей с небольшими доходами должен обеспечивать возможность изменения и роста. Продукт для потребителей с высокими доходами должен удовлетворять текущие потребности здесь и сейчас.

Девелоперы должны ориентироваться на создание альтернативных продуктов для разных жизненных ситуаций. Высокие доходы потребителей более привлекательны для девелоперов, так как позволяют создавать разнообразные и сложные продукты. Однако даже при невысоких доходах потребителей девелоперы могут развиваться за счёт точной настройки продуктов на долгий срок эксплуатации.

Проблемы на рынке жилой недвижимости часто связаны не с уровнем доходов потребителей, а с неспособностью девелоперов предложить продукт, соответствующий их потребностям.

Инвестиции в земельные участки представляют собой вклад в создание девелоперского проекта. Такие вложения способствуют увеличению ликвидности и рыночной стоимости земли.

Девелоперский проект превращает земельный участок в продукт с высокой добавленной стоимостью, расширяя круг потенциальных покупателей. В число потенциальных потребителей входят:

• Конечные пользователи девелоперского проекта,
• Строительные компании,
• Другие инвесторы и соинвесторы.

Высокое качество девелоперского проекта повышает конкуренцию среди конечных потребителей, что, в свою очередь, увеличивает стоимость самого проекта. Строительные компании особенно заинтересованы в проектах с прозрачной себестоимостью строительства и гарантированной успешной продажей конечному потребителю.

Если девелоперский проект гарантирует владельцу прибыль при реализации, он может быть продан другому инвестору или привлечь соинвесторов.

Главная цель любых инвестиций — получение прибыли. Только девелоперский проект может обосновать и гарантировать прибыль при вложениях в земельный участок. Никогда не стоит инвестировать в землю без соответствующего проекта её развития. Низкая инвестиционная активность в отношении большинства земельных участков в России во многом объясняется именно отсутствием качественных девелоперских проектов.

Земельный участок сам по себе представляет лишь потенциальную инвестиционную ценность. Конкретное инвестиционное значение он приобретает только с наличием девелоперского проекта. Для успешной продажи или эксплуатации участка необходимо разработать проект его развития.

Существующим и будущим землевладельцам не стоит надеяться на рост стоимости участка или его успешную реализацию без инвестиций в девелоперский проект. Такой проект способен ответить на все вопросы, которые могут возникнуть у конечных потребителей, строительных компаний, инвесторов и соинвесторов.

Инвестиции в создание девелоперского проекта являются необходимостью для успешного развития и эксплуатации земельных участков.

Как же легко и просто построить дом для какого-либо человека. Можно провести с ним некое глубинное интервью, выяснить его желания и мечты, взять с него некую сумму и воплотить результат интервью в жизнь. А вот когда речь идёт о девелопменте территории, когда девелоперский продукт ориентируется не на одного человека, а на сообщество людей, то и интервьюировать-то некого. Даже в тех идеальных условиях, когда девелопер нарисовал или придумал себе некую целевую аудиторию, даже в этих условиях целевая аудитория не даёт гарантии успешности и долгосрочности девелоперского продукта. Любая целевая аудитория, как с ней не работай, в любом случае, распадётся на отдельных независимых друг от друга людей со своими тараканами в голове.

Поэтому, успех и долгосрочность многих девелоперских продуктов строится не на желаниях и мечтах отдельно взятых друг от друга людей, а на организации взаимодействия людей друг с другом. В некотором смысле, можно даже говорить о том, что девелопер больше заботится об общественном благе своего продукта, чем об реализации устремлений отдельного человека. Более того, можно вполне смело утверждать, что девелоперский продукт ориентируется больше на общество, чем на личности. В связи с чем, каким бы уникальным и неповторимым не задумывался девелоперский продукт, как бы он не учитывал в своём составе личность каждого потребителя – в любом случае он всегда будет реализован в виде компромисса между личным и общественным. Его общественная составляющая всегда будет превалировать над личным и личностью.

Собственно, в этом и заключается успех практически любого девелоперского продукта на любом из рынков недвижимости: он реализуется, как общественное решение, решение, где благополучное взаимодействие между людьми превалирует над личными амбициями каждого. Безусловно, это не выражается через запрет всего личного. Скорее, это всегда выражается через реализацию элементов, которые отвечают, или способствуют благополучному взаимодействию между людьми в рамках девелоперского продукта.

Если взглянуть на этот вопрос под историческим углом зрения, то можно отметить, что потребность рынка недвижимости в девелоперских продуктах, ориентированных на общественное взаимодействие, проявилась не в многоквартирных домах, что должно было бы быть само собой разумеющимся, и даже не в посёлках, состоящих из индивидуальных домов, а в отельных и курортных решениях. Столь большой всплеск интереса инвесторов и девелоперов к этому сегменту девелоперских продуктов в последние годы, вполне можно отнести к проявлению интереса людей к территориям, где общественные решения превалируют над личными и частными. И проявление такой тенденции можно назвать началом формирования новых, качественно новых девелоперских продуктов на рынке недвижимости.

Конечно, и до появления запроса на отели и курорты существовал запрос на общественные решения. Правда, он реализовывался по большей части формально и затрагивал лишь внешнюю и визуальную сторону девелоперского продукта. И очень редко проникал в суть девелоперского продукта. Отели же и прочие девелоперские решения, направленные на реализацию отдыха и развлечений, никак не могут быть воплощены в виде суммы частных решений. Большой поток пользователей таких девелоперских продуктов обязывает реализовывать его как общественное решение. В связи с чем, возникает весьма любопытная концепция реализации общественных решений для, практически, всех без исключения девелоперских продуктов. В чём заключается суть элементов девелоперского продукта, отвечающих за благополучное взаимодействие людей друг с другом?

Любопытно, но общественное взаимодействие между людьми в рамках девелоперского продукта реализуется, как это ни странно, через их совместный отдых и совместные развлечения. Иначе говоря, общественное взаимодействие между людьми организуется девелопером через создание территорий и площадей под совместный отдых и развлечения. Собственно, по этой причине отельным и курортным девелоперским решениям и удалось успешно выстрелить – отдых и развлечения являются основным видом их деятельности.

Формально, реализацию взаимодействия между людьми в рамках девелоперского продукта, когда речь идёт об отдыхе и развлечениях, можно разделить на два типа: совместный отдых и развлечения в закрытом помещении и в рамках некого открытого пространства. Но, как показывает девелоперский опыт, лучшим вариантом организации взаимодействия между людьми в рамках девелоперского продукта, однозначно, является их совместные отдых и развлечения в формате открытого пространства. Наверное, даже не стоит пытаться объяснить этот феномен. Его, пожалуй, стоит принять как факт. Хотя, одно объяснение ему можно найти. Дело в том, что открытые пространства по определению являются более вместительными, чем любое даже самое большое закрытое пространство. Соответственно, отдых и развлечения людей на открытом пространстве является для девелопера приоритетным решением.

А кто из отельерных и курортных девелоперов может похвастаться наличием большим открытых пространств – только те, кто создаёт свой продукт загородом. Как, собственно, к этой категории стоит отнести девелоперов, формирующих новые территории для рынка недвижимости.

Самое ужасное, что может совершить девелопер, преобразуя ту или иную территорию, – это оставить людей, которые будут потом ею пользоваться без еды. Если речь идёт об индивидуальных домах, то девелопер может обречь людей на выращивание еды. Если речь идёт о квартирах или отелях, то девелопер может оставить людей без кафе, ресторанов и прочих баров. Оставить людей без еды, не сформировать на территории условия, способствующие её доступности – тотальный промах любого девелопера.

Создавая те или иные условия для жизни, работы и отдыха на территории, девелопер в обязательном порядке должен подразумевать доступность на ней еды. Это тот самый элемент, который обязан присутствовать в том или ином виде в девелоперском продукте. Мало дать человеку крышу над головой. Даже элементы, отвечающие за отдых и развлечения, могут иметь ту или иную вариативность. Например, наличие элемента общественного отдыха и развлечений, и тотальное отсутствие хоть какого-нибудь варианта для индивидуального отдыха. В рамках девелоперского продукта можно даже опустить элемент общего образования. А вот еда относится к тем самым элементам девелоперского продукта, отсутствие которого даже не имеет смысла обсуждать.

Самым простым вариантом обеспечить людей едой на территории является создание продуктового магазина. Это хороший, рабочий вариант, но у него есть одно не совсем приятное для девелопера ограничение – он будет нормально работать только при достаточно большом количестве единиц жилья. То есть, для того, чтобы запустить даже самый маленький продуктовый магазин в рамках девелоперского продукта, необходимо минимум 500 единиц жилья. Собственно, по этой причине в девелоперском мире считается, далеко не всегда выгодным создавать маленькие продуктовые магазины. Гораздо выгодней, создавать большие магазины, которые бы работали не на один девелоперский продукт, а сразу на несколько десятков.

Отсюда вытекает также проблема независимых небольших девелоперских продуктов на 100-150 единиц жилья. Обеспечить едой такие девелоперские продукты, практически, не реально. Это сразу снижает рейтинг территории и самого по себе девелоперского продукта.

С другой стороны, в связи с тем, что большие продуктовые магазины работают сразу на большое количество девелоперских продуктов, то они располагаются достаточно далеко от них. Что также не придаёт большого удобства в обеспечении девелоперского продукта едой. Поэтому, локальные продуктовые магазины так или иначе нужны, но их необходимо окружить достаточным количеством единиц жилья. Поэтому, условный рейтинг девелоперского продукта вполне можно измерять, в том числе, и на основе наличия или отсутствия локальных продуктовых магазинов. Другими словами, девелоперские продукты в районе нескольких тысяч единиц жилья могут обладать более высоким потребительским рейтингом, чем те, которые ограничились одной сотней, всего лишь из-за того, что большое количество единиц жилья гораздо лучше будет обеспечено едой, чем малое количеств.

Но самым лучшим результатом для любого девелоперского продукта было и остаётся, обеспечение его не ингредиентами для приготовления еды в виде продуктовых магазинов, а сразу готовой едой, приготовленной только что, или недавно. Такие девелоперские продукты могут обладать наивысшим потребительским рейтингом. В некотором смысле, наличие в составе девелоперского продукта точек с фастфудом делает первый более востребованным у потребителя, даже несмотря на то, что врачи и фитнес-тренеры всячески критикуют этот формат готовой еды. Для нас же важно другое – готовая еда выводит в топ любой девелоперский продукт.

И вновь мы должны указать, на ту же самую специфику обеспечения едой девелоперского продукта. Если для нормального функционирования продуктового магазина необходима не одна тысяча единиц жилья, то для нормального функционирования в формате готовой еды, можно смело это количество единиц жилья умножать на два. Словом, когда девелопер начинает решать вопрос обеспечения территории едой, то этот элемент его продукта, можно сказать, вынуждает его отставить скромность, забыть о существовании локальных решений и переходить на массовые рельсы. Иначе, обеспечение территории едой может и не реализоваться.

Однако, у решения обеспечить девелоперский продукт готовой едой есть небольшой нюанс. Для его реализации далеко не всегда необходимо огромное количество единиц жилья. Оно вполне может быть реализовано и в рамках небольших и даже локальных девелоперских продуктов, но при паре условий. Это ограничить человека в возможности самостоятельного приготовления еды, и постоянная сменяемость пользователей девелоперского продукта. Другими словами, если девелоперский продукт представляет из себя отель или апартаменты. И только в этом случае, количество единиц жилья оказывает не такое существенное влияние на обеспечение девелоперского продукта готовой едой.

Обеспечить человека едой в рамках любого девелоперского продукта – это значит заложить в последний вполне долгосрочный успех.

Проектное продвижение земельного участка представляет собой инвестиционную стратегию в девелопменте, нацеленную на создание высокоценного девелоперского продукта для последующей продажи на рынке недвижимости. Ключевое преимущество этой стратегии заключается в том, что собственником создаваемого продукта всегда остается инвестор-землевладелец, а девелопер получает фиксированный процент от реализации продукта.

Землевладелец может продать свой девелоперский продукт на любом этапе его создания и вывода на рынок, выбирая оптимальное время для фиксирования наилучшей цены. Эта стратегия эффективна при любом состоянии рынка недвижимости, так как позволяет свободно торговать девелоперским продуктом, не ограничивая инвестора жесткими договорными отношениями с застройщиком, которые могут не учитывать изменения рыночной конъюнктуры или финансовых интересов землевладельца.

При выборе стратегии проектного продвижения, создание девелоперского продукта чаще всего подразумевает строительство жилья. Жилье является наиболее востребованным продуктом в девелопменте, значительно опережая по числу потребителей ритейл и офисные пространства.

Проектное продвижение в сегменте жилья может реализовываться в двух направлениях: собственность и аренда. Продажа продукта конечному потребителю – это направление собственности. Эксплуатация продукта с целью получения дохода от аренды – это направление аренды. Выбор направления влияет на специфику и уникальность девелоперского продукта.

Если инвестор планирует продажу конечному потребителю, продуктом должно быть индивидуальное жилье, так как оно наиболее соответствует понятию собственности. Самым популярным и востребованным видом индивидуального жилья является отдельно стоящий дом. В случае, когда целью является извлечение прибыли через аренду, девелоперский продукт обычно представляет собой многоквартирный дом.

Таким образом, стратегия проектного продвижения земельного участка определяет, что именно следует строить для достижения наилучшей цены. Выбор стратегии землевладельца и успешность девелоперского продукта влияют на облик современных городов, определяя их малоэтажный или многоэтажный характер, а также доминирование индивидуального или многоквартирного жилья. Игнорирование этой стратегии зачастую приводит к негативным последствиям на рынке жилой недвижимости.

Преимущества Проектного Продвижения в Девелопменте

1. Гибкость Продажи: Возможность продажи на любом этапе создания.
2. Адаптивность к Рынку: Эффективность независимо от состояния рынка.
3. Высокий Спрос: Оринтация на сегмент жилья, который пользуется наибольшим спросом.
4. Разнообразие Продукта: Возможность выбора между индивидуальным жильем и многоквартирными домами в зависимости от стратегии.
5. Определение Городского Облика: Влияние на архитектурный облик и структуру современных городов.

Главная характеристика, которой должен обладать объект инвестирования — это развитие. Без развития объект не приносит дохода, а лишь генерирует расходы. В широком смысле, девелопмент — это процесс создания объекта для инвестирования. Для любого вида вложений необходим девелопмент. Земельный участок или территория становятся инвестиционно привлекательными только при условии их развития. Без девелопмента такие объекты не смогут увеличить свою капитализацию и не сгенерируют даже минимального дохода.

Для того чтобы владение земельным участком стало выгодной инвестицией или способом сохранения капитала, ему необходимо развитие. Доход формирует не сам участок, а процесс его развития. Иными словами, все инвестиции направлены на развитие. Будь то земельный участок, развивающаяся технология или искусственный интеллект — принципиальной разницы нет. Инвесторы всего мира заинтересованы именно в потенциале развития.

Ничто в этом мире не развивается само по себе, включая земельные участки. Всё в мире адаптируется к внешним факторам, что не всегда означает развитие; часто это может означать регресс. Для развития чего-либо всегда необходим девелопер. Инвестирование в земельный участок подразумевает его девелопмент. Приобретение участка — это приобретение результата девелопмента. Если инвестировать, то только в девелопмент; если владеть, то только результатом девелопмента. Земельный участок, не являющийся ни предметом девелопмента, ни его результатом, в целом бесполезен и не имеет стоимости. Установить цену на участок способен только девелопер. Развитие участка формирует нижний предел его возможной цены, а не верхний, так как задача девелопмента — развитие, что предполагает рост стоимости участка.

Независимо от подхода девелопера к участку, будь то создание коттеджного поселка или малоэтажного жилого комплекса, его деятельность всегда означает формирование и рост цены на участок. Этот рост приносит доход как инвесторам, так и будущим владельцам участка.