Месяц: Июль 2024

Практически каждая российская строительная компания стремится получить заказ на строительство большого дома по индивидуальному проекту. Если не удается получить заказ на крупный проект, стремление переключается на строительство дорогого дома. Крупные объекты позволяют компаниям зарабатывать за счет объемов применяемых материалов, что увеличивает маржинальность. Чем выше стоимость материала, тем дороже его использование.

По этой причине российский рынок загородного строительства выглядит специфически. В нем доминируют элитные дома, зачастую превышающие финансовые возможности отечественного потребителя. Попытки построить дома небольшой площади в рамках доступных цен целенаправленно отклоняются участниками рынка. Строители не видят экономической выгоды в возведении недорогих коттеджей, поскольку маржинальность таких проектов низкая.

Основной причиной этого является так называемые «медленные деньги». Это средства, которые либо не возвращаются на рынок, либо возвращаются спустя длительное время, утрачивая ликвидность. Загородные дома строятся под заказ, и потребители не планируют возвращать их на рынок. Наоборот, они стремятся создать уникальные дома, которые никогда не окажутся в свободной продаже. Продаваемость загородных домов зачастую занимает более шести месяцев, а цена продажи часто приближается к себестоимости или ниже.

Между тем, глобальные инвесторы заинтересованы в «быстрых деньгах», где скорость оборота капитала важнее размера маржи. Быстрая оборачиваемость снижает инвестиционные риски. Надежнее завершить проект за три месяца с умеренной прибылью, чем ждать крупных доходов несколько лет. Высокая скорость оборачиваемости делает отрасль привлекательной для инвесторов, как видно на примере венчурного капитала, где стартапы привлекают значительные суммы благодаря быстрому росту.

Инвестиции в российскую загородную недвижимость считаются рискованными из-за медленной оборачиваемости капитала. Землевладельцы, не имея возможности компенсировать риски новыми проектами, часто не готовы к долгосрочным вложениям. Для создания привлекательных инвестиционных условий необходимо работать над эффективностью вложений и ускорять оборот средств. Это подразумевает разработку проектов, ориентированных на массовое потребление и быструю реализацию.

Проведение четкой границы между городским и загородным жильем может оказаться не только опасным, но и крайне невыгодным. Такое разделение, точнее, противопоставление этих двух форматов, приносит больше вреда, чем пользы. В действительности, противопоставление вредит прежде всего загородному жилью. Городское жилье гораздо менее уязвимо к подобным сравнениям. Поэтому подходить к загородному строительству с установкой на его противопоставление городскому жилью — неразумно и контрпродуктивно.

Загородное домостроение, каким бы значимым оно ни казалось, находится в экономической зависимости от города. Именно город является источником финансов и стимулом для развития загородного строительства. Противопоставление городского и загородного жилья можно сравнить с рубкой ветки, на которой сидишь.

Городская экономика имеет тенденцию к концентрации и увеличению денежных потоков. Город является центром, где сосредотачиваются финансовые ресурсы. Чем больше денег город способен аккумулировать, тем больше возможностей для развития загородного домостроения в его окрестностях. И наоборот, чем меньше денег концентрируется в городе, тем менее развиты территории для загородного строительства. Богатые города создают вокруг себя широкие зоны загородного жилья, тогда как бедные города формируют узкие зоны развития. Финансовое состояние города влияет не только на его высотность, но и на этажность загородных построек.

В процессе концентрации денежных средств город постепенно вытесняет людей за свои пределы, что приводит к развитию загородных территорий. Примером этого процесса является история североамериканского термина «downtown»: Нью-Йорк развивался с юга на север, постепенно выталкивая людей на окраины. Это развитие городской экономики неизбежно приводит к росту загородной недвижимости.

Поэтому загородная недвижимость тесно связана с городом. Их разделение нецелесообразно. Если город не будет увеличивать свои денежные обороты, потребность в загородной недвижимости также снизится. Размер территорий, осваиваемых загородным домостроением, напрямую зависит от объема денежных средств в городской экономике.

Важно также учитывать количество и расположение богатых городов на территории России. Недостаток таких городов и большие расстояния между ними создают проблемы для загородного строительства. Города либо медленно концентрируют деньги, либо не концентрируют их вообще, что затрудняет развитие загородных территорий.

С точки зрения стратегии и тактики, глобальной задачей отечественного загородного домостроения является создание новых городов. Это подразумевает эволюцию от строительства коттеджных поселков к строительству городов, увеличивая плотность городской застройки. Эта задача вполне по силам отечественным девелоперам.

Кремниевая долина продолжает притягивать внимание множества начинающих стартаперов. Многим из них кажется, что, оказавшись там, весь мир и все его капиталы окажутся у их ног. Однако это возможно лишь в случае, если они создадут нечто действительно уникальное и значимое для всего мира. Успех зависит не от желаний и амбиций команды, а от их способности предложить идею или продукт, который найдет отклик у широкой аудитории.

Такой же подход необходим в сфере домостроения и девелопмента. Можно ли масштабировать девелопмент и строительство на мировой уровень, если деятельность ограничивается только Москвой и Московской областью? Если конечным потребителем продукта является человек, значит, продукт должен быть понятен и интересен людям независимо от их гражданства, национальности и менталитета.

Для глобального успеха в девелопменте нет необходимости заниматься экспортом строительных технологий или возведением поселков по всему миру. Важно создавать такие объекты, которые будут интересны и понятны людям за пределами вашей локальной области. Если ориентироваться исключительно на узкий круг местных потребителей, такой проект никогда не получит глобального признания. То, что не вызывает интереса у международной аудитории, рано или поздно утратит привлекательность и у местных потребителей. Поэтому, при создании любого продукта важно иметь амбиции покорить им весь мир.

Конечно, жилой дом или поселок являются глубоко локационными продуктами. Построенный в Подмосковье дом вряд ли можно перенести в Пхеньян или Лондон. Недвижимость остается там, где она построена. Однако в сфере девелопмента и строительства важно не экспортировать сами объекты, а импортировать интерес, положительную оценку и инвестиции со всего мира. Чем шире аудитория, тем эффективнее ведется инвестиционная и торговая деятельность.

Построить коттеджный поселок в Новой Москве и привлекать к нему внимание жителей Калининграда, Хельсинки или Нью-Йорка — это стандартная практика для девелоперов. Если дом или поселок получают мировую положительную оценку, их реализация будет более успешной, чем если бы они были интересны лишь в пределах конкретной локации.

Современная экономика все больше ориентируется на удовлетворение потребностей человека, будь то товары или услуги. Успех любого бизнеса сегодня напрямую зависит от его способности привлекать и удерживать внимание потребителей. Основная задача бизнеса — собрать вокруг себя как можно больше клиентов, независимо от предлагаемого продукта или услуги. В центре внимания современного бизнеса — люди.

Для достижения успеха важно следить за тенденциями в социальных сетях, которые стали ключевым драйвером мировой экономики. Популярность определяется количеством подписчиков, лайков и просмотров — показателями вовлеченности аудитории. Вся современная конкуренция строится на борьбе за внимание, лояльность и постоянство потребителей. Товары и услуги отходят на второй план, уступая место важности взаимодействия с людьми.

Только те бизнесы, которые ориентированы на благополучие человека, продолжают расти. Последние события показали, что потребление товаров и услуг не должно зависеть от местоположения. Современный бизнес должен быть доступен везде и всегда, позволяя людям потреблять товары, услуги и контент, независимо от их физического местонахождения. Примером такого подхода является e-commerce, который объединяет миллиарды людей по всему миру, делая товары доступными в любой точке.

Какой формат жилой недвижимости соответствует современной экономике? Какие дома «лайкают» и выбирают больше всего людей? Мировой опыт показывает, что индивидуальные дома получают наибольшее признание. Это объяснимо: индивидуальные дома предоставляют больше свободы и соответствуют разнообразным потребностям людей. В индивидуальном доме человек может быть кем угодно и чувствовать себя комфортно.

Индивидуальные дома — универсальный и массовый продукт в жилой недвижимости. В отличие от квартир, которые связаны друг с другом, индивидуальные дома позволяют каждому человеку чувствовать себя автономно. Таким образом, жилое домостроение в формате индивидуальных домов способно объединять миллионы людей, не обращая внимания на их различия и местоположение.

Если вы думаете, что современный девелоперский и домостроительные бизнесы основаны на архитектуре, строительных технологиях и мастерстве их применения, то вы глубоко заблуждаетесь. Современный девелопмент и домостроение основаны на индустрии отдыха и развлечений. Если вы хотите успеха своему девелоперскому продукту, если вы хотите, чтобы, построенный вами дом, продался успешно и дорого, то, соответственно, их надо поместить в контекст индустрии отдыха и развлечений. Таковы реалии современного девелопмента территорий и домостроения.

Многие девелоперы и домостроители мира уже достаточно давно не обращают особо пристального внимания на то, из чего и как построить, например, дом. Главное, чтобы экономика строительных процессов, как говориться, билась с инвестициями и желаемой маржинальностью. Совсем другое дело — продажа дома. И как известно, любой дом всегда продаётся не сам по себе, а в контексте той территории, на которой он построен. Почему, собственно, многие на рынке недвижимости отмечают важность локации. То есть, что бы девелопер или домостроитель не создавали – они продают это, как локацию.

В связи с этим, возникает вполне закономерный вопрос создания локации. Чем и как необходимо обеспечить условную территорию, чтобы те же самые дома, построенные на ней, успешно и дорого продавались? Отвечая на этот вопрос, можно перечислить много разнообразных элементов от автомобильных дорог и инженерного обеспечения территории, до социальных и коммерческих решений. Однако, инвестиции в территорию не безразмерное явление. Инвестиционных денег много не бывает. На всё, что отвечает за успешную продажу тех же домов их в любом случае не хватит. Соответственно, формируя локацию, необходимо остановится на самом важном и самом эффективном. Например, на создании элементов и решений, отвечающих за отдых и развлечения человека на данной и конкретной территории, где построены дома.

В целом, успешная продажа девелоперских и домостроительных решений в современном мире напрямую связаны с отдыхом и развлечениями. Современный человек является ни кем иным, как активным потребителем всего, что обеспечивает ему отдых, что развлекает его – что так или иначе дарит ему положительные эмоции, что восхищает и удивляет его. На этом построены не только туристическая индустрия, не только киноиндустрия, но и девелопмент территорий и домостроение.

Если отставить в сторону фактор денег, отвечающий за комфортную и благополучную жизнь человека. Тем более, деньги везде разные, имеют разную стоимость, и сказать, что человеку для комфортной и благополучной жизни необходимо такое-то их количество, будет не совсем справедливо. Как можно отставить в сторону фактор доступности разнообразных товаров и услуг. Человек – существо адаптивное и вполне может приспособиться и пользоваться малым, не оригинальными, а аналогичными по форме и свойству товарами.

Ни деньги, ни товары с услугами не способны объединить людей во всём мире. И, что самое удивительное, работа также не является объединяющим фактором. Где-то люди работают очень много и зарабатывают очень мало денег, а где-то люди работают очень мало и зарабатывают очень много денег. То есть, работа – далеко не главный фактор, отвечающий за комфорт и благополучие человека. Много, трудно и упорно трудиться – не означает прямого пути к комфорту и благополучию. Зачастую всё наоборот. Поэтому, для формирования локаций в девелопменте и домостроении применяется более универсальное решение, которое одинаково эффективно работает, как при небольшом количестве денег, так и при их значительном количестве.Которое эффективно работает при различном формате и виде трудовой занятости человека. Это отдых и развлечения.

Таким образом, можно с полной уверенностью утверждать, что формирование локации под жизнь человека – это, в первую очередь, формирование элементов и решений, отвечающих за отдых и развлечения человека. Именно, без них нельзя гарантировать успешную продажу девелоперских и домостроительных решений. А всё из-за того, что комфортная и благополучная жизнь человека измеряется не количеством денег, и не работой как таковой, а возможностью и доступностью отдыхать и развлекаться.

P.S. Развитие девелоперских проектов в сфере отдыха и развлечений – вполне уверенный показатель движения общества к комфортной и благополучной жизни.

Современный бизнес фокусируется на человеке. Если 20-30 лет назад центром внимания был продукт, то сегодня ключевую роль играет потребитель. Владея продуктом, можно было доминировать на рынке, но в наше время уникальность продукта быстро утрачивается из-за возможности копирования. Поэтому борьба за потребителя стала приоритетной задачей бизнеса, и основой этой борьбы стало создание потребительских экосистем.

Цель создания потребительских экосистем — привлечение и удержание потребителей. Чем больше людей вовлечено, тем успешнее бизнес. Чем полнее экосистема охватывает и облегчает все аспекты жизни человека, тем большую прибыль она приносит. Основные задачи экосистем — обеспечение комфортных и безопасных условий жизни. В России уже существуют подобные экосистемы, которые включают в себя всё от оплаты товаров и услуг до доставки продуктов и приобретения жилья. Инвестиционный интерес к этим экосистемам высок, и пандемия лишь усилила этот тренд, подтверждая перспективность данного направления.

Возникает вопрос: возможно ли создать потребительскую экосистему на основе загородного девелопмента? Можно ли трансформировать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в составляющую потребительской экосистемы?

Главный принцип любой потребительской экосистемы — организация и систематизация потребительской активности. Покупка загородного жилья — это лишь начало потребительской активности. Эта активность может формироваться вокруг различных сервисов, делающих жизнь в доме более комфортной и безопасной. Разработанные девелопером потребительские экосистемы способны преобразить девелоперский бизнес, расширяя его рамки от строительства коттеджных посёлков до создания множества потребительских сервисов: от телекоммуникационных и образовательных до продуктовых и промышленных товаров. Это расширение деятельности увеличивает инвестиционную привлекательность девелопмента в разы.

Примером может служить викторианская Англия, где молочник доставлял молоко утром местным жителям. Этот удобный сервис можно адаптировать к современным реалиям, создавая полноценные потребительские экосистемы. Девелопер, владеющий фермой или занимающийся производством продуктов питания, может показаться нестандартным решением, но в контексте потребительской экосистемы это вполне оправдано. Девелопер, владеющий сетью продуктовых складов, также может обеспечить комплексное обслуживание жителей.

Таким образом, приобретая дом, человек получает доступ к системе сервисов, повышающих комфорт и безопасность его жизни. Для девелопера это значит создание устойчивого и надёжного бизнеса, способного привлекать инвестиции и успешно развиваться, несмотря на любые социально-экономические потрясения.

Многие эксперты рынка недвижимости разделяют жилую недвижимость на городскую и загородную, часто рассматривая их как конкурентов. Однако, настоящим конкурентом для загородного жилья является не городская недвижимость, а офисная. Именно офисная недвижимость оказывает значительное влияние на развитие загородной недвижимости.

Загородное жилье развивается центробежно, расширяясь территориально. В то же время, офисная недвижимость имеет центростремительное развитие, концентрируя человеческие и финансовые ресурсы в конкретных локациях. Эти противоположные векторы развития приводят к конкуренции, поскольку ключевым элементом и в загородной, и в офисной недвижимости является человек. Городская и загородная жилая недвижимость развиваются в одном направлении: со временем загородное жилье нередко становится городским. Поэтому конкуренция между ними менее актуальна.

Офисная недвижимость оказывает значительное влияние на стоимость загородного жилья. Чем плотнее взаимодействие между этими двумя типами недвижимости, тем выше стоимость загородных объектов. Дорогая офисная недвижимость ведет к удорожанию загородного жилья. Если бы офисная недвижимость исчезла с рынка, стоимость загородного жилья была бы в среднем на любом его участке. Концентрация ресурсов в одном месте снижает ценность загородного жилья по мере удаления от этих центров. Однако, стоимость строительства и качество загородного жилья остаются на прежнем уровне или даже повышаются.

Взаимодействие офисной и загородной недвижимости может как повысить, так и снизить маржинальность строительства загородного жилья, в зависимости от степени их взаимосвязи. Таким образом, загородная недвижимость не имеет самостоятельной системы ценообразования, зависящей от внешних факторов.

Изолироваться от этого взаимодействия невозможно. В условиях конкурентной среды загородной недвижимости необходимо искать и развивать свои конкурентные преимущества, ориентируясь на территориальную экспансию. Одним из ключевых направлений может стать развитие внеофисных видов занятости, таких как индивидуальное предпринимательство и сфера услуг. Для этого загородной недвижимости следует фокусироваться на жилом домостроении, что позволит ослабить влияние офисной недвижимости.

Пока загородная недвижимость будет конкурировать с городским жильем вместо офисной недвижимости, ее развитие будет оставаться медленным и затруднительным.

Современная мировая экономика опирается на различные системы и рынки, которые обеспечивают непрерывный оборот и воспроизводство капитала. Одной из таких систем является девелопмент недвижимости. В рамках девелопмента существуют два основных подхода: спекулятивный и fee-девелопмент. Fee-девелопмент рассматривается как более эффективная модель с точки зрения привлечения и оборота капитала.

Спекулятивный девелопмент сосредоточен на обороте капитала, уже находящегося в сфере недвижимости, и ориентирован на максимизацию прибыли от существующих активов. В противоположность этому, fee-девелопмент фокусируется на привлечении капитала из внешних источников, вне рамок традиционного рынка недвижимости. Основной задачей fee-девелопера является создание условий для прихода новых денежных средств в сферу недвижимости, обеспечивая их дальнейшее воспроизводство и оборот. Таким образом, fee-девелопмент представляет собой более гибкую и масштабируемую систему, способную работать с практически неограниченным объемом капитала.

Fee-девелопмент требует постоянного взаимодействия с инвесторами и другими держателями капитала, не связанными с рынком недвижимости. Эти средства привлекаются в проекты, где недвижимость выступает инструментом для оборота и воспроизводства капитала. Важно отметить, что привлеченные средства не остаются на рынке недвижимости навсегда; они возвращаются к инвесторам после выполнения своей функции, оставляя на рынке только малую часть в виде вознаграждения (fee).

Особенность fee-девелопмента заключается в его ориентации на создание и применение сложных экономических алгоритмов и моделей. Этот подход требует высокой степени точности в прогнозировании и анализа рисков, поскольку работа с внешними ресурсами подразумевает большую ответственность и внимание к возможным экономическим колебаниям.

В отличие от спекулятивного девелопмента, основанного на интуиции и творческом подходе, fee-девелопмент базируется на детальном анализе и расчетах. Это требует использования передовых технологий и методик, направленных на эффективное управление и развитие объектов недвижимости. В результате, fee-девелопмент становится более технологичной и научно обоснованной системой.

Fee-девелопмент представляет собой перспективное направление в девелопменте недвижимости, объединяющее экономический анализ, технологические инновации и стратегическое планирование. Его потенциал заключается в способности привлекать внешние ресурсы и эффективно управлять ими, что делает этот подход незаменимым в условиях современной глобальной экономики.

В условиях стремительных изменений на российском и мировом рынках появляется все больше возможностей для перспективных инвестиций. Одним из таких направлений становится концепция life solutions.

Несмотря на то что life solutions пока не может соперничать с финансовыми показателями таких секторов, как финтех, фудтех и искусственный интеллект, это связано исключительно с его новизной, а не с отсутствием потенциала.

Инвестиции в life solutions включают разработку, внедрение и масштабирование решений, направленных на улучшение качества жизни в определенных регионах. Это направление можно рассматривать как естественный этап эволюции девелопмента и строительства жилья. Хотя оно и базируется на инвестициях в жилую недвижимость, подход в корне отличается. Современные события в России и за рубежом лишь ускорили процесс становления этого направления.

Ключевым потребителем life solutions является человек, что позволяет развивать решения как в ширину, так и в глубину. Они могут распространяться по странам и континентам, привлекая потребителей к местам их реализации. Масштабирование life solutions обязательно предполагает оба этих аспекта.

Сегодняшний потребитель приобретает не просто товары или услуги, а решения. Если продукт или услуга решает конкретную задачу, то успех на локальном и глобальном рынках гарантирован. Это означает, что инвестиции должны быть направлены не просто на создание материальных ценностей, но и на разработку ценных решений.

Оценка инвестиционной привлекательности life solutions основывается на масштабности и глубине задач, требующих оптимальных решений. Очевидно, что данное направление предполагает разработку решений для глобальных и комплексных проблем.

Каждый человек стремится к оптимальной организации своей жизни, независимо от социальных, политических или экономических условий. Инвестиции в life solutions выходят за рамки стран и континентов, предлагая решения для постоянно меняющегося мира. Недавние события показывают, что человек всегда будет нуждаться в новых и усовершенствованных решениях для организации своей жизни. Life solutions предоставляет динамичные, эволюционные решения, которые адаптируются к новым вызовам и возможностям.

Современная кризисная ситуация, наблюдаемая в России и мире, не должна останавливать инвестиции в девелопмент и строительство. Напротив, именно в такие периоды возможно достижение значительных успехов и прорывов. И этот прорыв имеет имя – life solutions.

Современный кризис выявил определенные закономерности в поведении потребителей. Сформировавшиеся в ходе кризиса тенденции свидетельствуют о значительном росте индивидуального потребления, при одновременном сокращении спроса на коллективные формы потребления. Кинотеатры и рестораны по всему миру закрываются, тогда как спрос на онлайн-кинотеатры и услуги доставки товаров стремительно увеличивается.

Кризисы неизменно выявляют слабые места существующих бизнес-моделей и стратегий. Кризис показал, что наиболее надежным потребителем является не коллектив, а индивидуум. Люди остаются главными и стабильными потребителями, на которых должны ориентироваться все бизнесы. В этой связи загородный девелопмент, традиционно ориентированный на индивидуального покупателя, не только сохранит свои позиции, но и усилит их.

В будущем коттеджные поселки будут более ориентированы на индивидуальное владение, нежели на коллективные формы. Проекты с многоквартирными таунхаусами уступят место индивидуальным коттеджам. Это связано с несколькими факторами, главным из которых является снижение покупательской способности. Девелоперы будут вынуждены адаптироваться к финансовым возможностям своих клиентов, что проще всего реализовать в формате индивидуального строительства.

Индивидуальное строительство позволяет упростить конструктивные решения, сохраняя при этом надежность и безопасность эксплуатации. Это не только снижает затраты на строительство, но и облегчает решение технологических задач, что особенно важно в условиях ограниченных бюджетов.

Снижение покупательской способности также приведет к повышению технологичности строительных процессов. Как показывает мировая практика, стремление вписаться в ограниченные бюджеты стимулирует развитие технологий на открытых строительных площадках. Это выражается в оптимизации трудозатрат и увеличении количества возводимых домов, что способствует росту коттеджных поселков.

Рост технологичности и оптимизация размеров земельных участков позволят девелоперам более точно соответствовать потребительским ожиданиям и извлекать максимальную выгоду. В условиях экономического кризиса мы увидим увеличение как числа коттеджных поселков, так и их размеров, что позволит эффективнее использовать доступные ресурсы.

Кризисные периоды не только выявляют проблемы, но и указывают пути для развития и совершенствования. Загородный девелопмент, ориентированный на индивидуальное потребление, имеет все шансы на успешное развитие в новых экономических условиях.