Месяц: Май 2024

Девелопмент территорий, как самостоятельный бизнес, возник, как ответ на потребность строительных компаний в большом (нескончаемом) количестве участков под застройку. И если возникают какие-либо проблемы у строительных компаний, то все они, как правило, сводятся к нехватке земельных участков под застройку. Даже проблема нехватки или дороговизны строительных материалов не так сильно напрягает застройщиков, как нехватка земельных участков.

С одной стороны, земельные участки вроде бы есть в физическом смысле. Пустошей, неиспользуемых сельхозугодий пруд пруди, но с другой — кто бы позволил их застроить? Да, ещё не просто застроить, а застроить таким образом, чтобы получить, не то чтобы максимальную плотность застройки, а чтобы получить возможность выйти на некоторые общественные решения.

Дело в том, что любые территории хорошо продаются на рынке недвижимости, именно, как общественные решения, а не как набор мало чем связанных друг с другом (разве что общей дорогой) частных решений. К тому же, от общественных решений к бизнес решениям — один шаг. А этого, как раз, и жаждет любой рынок недвижимости — выходы на бизнес — обеспечение бизнеса недвижимостью и людьми (потребителями). К слову, каждый человек ощущает себя гораздо спокойней и комфортабельней, когда его жизнь окружена заботой и вниманием со стороны многочисленных бизнесов.

И во всём этом, если можно так выразиться, девелопмент территорий, как самостоятельный бизнес, ожидает небольшая/большая проблема. Всё зависит от того, каким количеством земли (размер локации) он оперирует. Маленьким клочком земли — маленькая проблема, может, даже и незаметная. Большим участком земли — большая проблема, которую сразу видно. Общественные решения требуют организации и управления.

Безусловно, многие общественные решения на многих территориях формировались исторически. На формирование их организации и управления потребовалась не одна сотня лет. С тех пор, это процесс забюрократизировался и оброс многочисленными административными потребностями, которые легли на плечи собственников земельных участков. Общественные решения стали само собой разумеющимися явлением.

Но, когда появился девелопмент территорий, когда застройщики вопиют о нехватке земельных участков и требуют увеличения их количества — не размера, а, именно, количества, когда бизнес, иногда, просто не успевает развиваться и множится в том же самом темпе, как девелопер формирует новые земельные участки под застройку — нет времени и на формирование с организацией в исторической перспективе общественных решений. Общественные решения обязаны, в этом случае, формироваться одновременно с формированием земельных участков под застройку. Общественные решения — это суть и маркетинг девелоперского бизнеса.

Таким образом, девелопмент территорий, начав с обеспечения застройщиков земельными участками, и не оставив этого делать, вынужденно, сформировал ещё один вид бизнеса — управление территорией. Безусловно, говоря об управлении территорией, не имеется в виду замещение муниципальных властей девелоперской управляющей компанией — вовсе нет. В этом случае, имеется в виду лишь наполнение жизни местных жителей бизнесом. Бизнесом, без которого их жизнь в данной локации будет не столь комфортной и безопасной. Бизнесом, который организует их жизнь, но не в рамках частных решений, а, именно, исключительно, в рамках общественных.

Частные решения формируются, как правило, очень быстро и без особых проблем. Проблемы появляются, когда начинают формироваться общественные решения. Поэтому, самым быстрым и самым эффективным способом их избежать становится бизнес по управлению территорией.

В сфере девелопмента недвижимости каждый проект начинается с четкого определения потребительских задач. Какую проблему или потребность должно решить новое строение? Ответ на этот вопрос определяет эффективность инвестиций в проект и его конкурентоспособность на рынке.

Потребительские задачи должны быть универсальными, чтобы привлечь максимальное число потенциальных покупателей, но при этом учитывать современные тренды и предпочтения рынка. Какие потребительские задачи наиболее актуальны для целевой аудитории на данный момент?

Определение потребительских задач не только помогает принять правильное решение о том, что и как строить сейчас, но и облегчает прогнозирование будущего спроса и успешности проекта в долгосрочной перспективе. Это особенно важно для инвесторов, вкладывающих средства в строительство недвижимости.

Учёт возрастных особенностей потенциальных покупателей также упрощает определение потребительских задач. В разные периоды жизни у людей разные потребности, и именно они определяют, какие типы жилья будут наиболее востребованы. Определить эти потребности относительно легко, но найти оптимальное решение может быть вызовом. Ключевым является создание решения, которое максимально соответствует потребностям рынка.

Таким образом, анализ потребительских задач является первым шагом в оценке эффективности инвестиций в строительство жилых объектов. Насколько эти задачи актуальны и как много людей они охватывают? Насколько успешно они могут быть реализованы?

Определение актуальных потребительских задач и выбор оптимальных решений лежит в компетенции разработчика недвижимости.

Одной из основных трудностей в малоэтажном строительстве в России является проблема незавершенных объектов. Застройщик или собственник начинает строительство, но не удается завершить его в срок или вовсе не довести до конца. Это может быть вызвано как тем, что процесс строительства растягивается на годы, так и тем, что стройка вообще не завершается. Такие обстоятельства негативно сказываются на привлекательности малоэтажных объектов для инвесторов.

Кто из инвесторов согласится вложить средства в проект, который не может обеспечить завершение работ в оговоренный срок? Даже если строительство займет несколько лет, необходимо четко определить момент завершения. В конечном счете, ценность инвестиций определяется временем, через которое они принесут доход. Поэтому уже на этапе планирования инвестирования в строительство дома или коттеджного поселка необходимо ясно определить временные рамки проекта.

Оценить доходность инвестиций в малоэтажный сектор недвижимости без учета временных факторов достаточно сложно. Размещение средств на год с доходностью 25% сильно отличается от инвестирования той же суммы под тот же процент на несколько лет. Время вложений в проект малоэтажного девелопмента должно включать не только период строительства, но и время реализации объектов конечным покупателям.

Помимо рыночных факторов, ключевым аспектом повышения привлекательности малоэтажного строительства являются временные рамки проекта — от начала инвестиций до получения прибыли. Независимо от качества проекта, его привлекательность для инвесторов в значительной мере зависит от сроков реализации.

С учетом быстро меняющейся конъюнктуры рынка, инвестиции в недвижимость становятся инвестициями во время. Чем дольше срок вложений, тем выше риски. Определенные временные рамки позволяют инвесторам адекватно оценить риски. В этом контексте разработчики играют ключевую роль, определяя не только возможную прибыль, но и временные рамки ее получения.

Если речь идет о строительстве или инвестировании в недвижимость, то сотрудничество с опытными девелоперами является наилучшим выбором. Они помогут определить не только потенциальную прибыль, но и временные рамки проекта.

Результаты инвестиций в девелопмент напрямую зависят от потенциала объекта инвестирования к масштабированию. Насколько он способен увеличивать свои масштабы с течением времени? Если мы говорим о девелопменте как об объекте инвестирования, то что в этой сфере может успешно масштабироваться с годами? И важно не только масштабироваться, но и делать это эффективно, демонстрируя стабильный рост доходности.

Девелопмент фокусируется на развитии земельных участков, причем одним из наиболее популярных вариантов развития является строительство коттеджных поселков или малоэтажных жилых комплексов. Могут ли земельные участки и коттеджные поселки быть объектами инвестиций в рамках девелопмента? Конечно, могут. Однако, их потенциал к масштабированию вызывает сомнения. Инвестирование в конкретный земельный участок не приведет к его увеличению или росту в годовой динамике. А инвестирование в строительство коттеджного поселка также не обязательно означает, что поселок будет расти и развиваться с годами. Тем не менее, количество земельных участков, занятых в девелоперской деятельности, и количество возводимых коттеджных поселков вполне может расти с течением времени на значительных темпах.

Следовательно, при инвестировании в девелопмент наиболее привлекательным объектом для вложений не является отдельный земельный участок или конкретный коттеджный поселок. Наиболее привлекательным объектом для инвестирования в этой сфере является девелоперская компания сама по себе и ее деятельность. Именно девелоперская компания обладает потенциалом к масштабированию. Она способна постоянно увеличивать количество земельных участков, строить новые коттеджные поселки и увеличивать объемы инвестиций. При этом, выбор конкретной стратегии девелоперской деятельности, будь то коммерческая или спекулятивная, не влияет на ее способность к росту.

Итак, в любом варианте инвестиций всегда целесообразно вкладываться в профессионализм компании. Этот профессионализм способен развиваться и улучшаться, обеспечивая интеграционные и аккумулирующие процессы. Даже если целью является развитие конкретного земельного участка или строительство коттеджного поселка, вложения в девелоперскую компанию остаются более предпочтительными.

Лишь то, что может быть измерено количественно и демонстрирует динамику роста, стоит рассматривать как целесообразный объект инвестирования. В рамках девелоперской деятельности таким объектом является сама девелоперская компания.

Современный мировой бизнес и предпринимательство в значительной степени делятся на два ключевых аспекта. Один из них направлен на финансовые вливания в сектор развития, в то время как другой создает основу для этих инвестиций, предлагая концепции и проекты. На данный момент мы сталкиваемся с недостатком предложений для инвестирования.

Венчурные инвестиции, хотя и обладают значительным потенциалом роста доходности, также сопряжены с высокими рисками. Хотя случаи появления «единорогов» встречаются редко, их долгосрочная устойчивость часто вызывает сомнения. Большая часть ресурсов в венчурных инвестициях направляется на поиск этих уникальных возможностей. Этот процесс больше напоминает гадание на кофейной гуще, чем стратегическое инвестирование. Поэтому многие мировые инвесторы отдают предпочтение стартапам на более поздних этапах развития, когда они уже демонстрируют потенциал стать «единорогами». Неопределенность в венчурных инвестициях заключается в том, что «единорог» может внезапно потерять свою уникальность, что угрожает перспективе инвестиций.

Тем не менее, можно сделать вывод, что наиболее надежные и перспективные инвестиции связаны с развитием, а не с созданием чего-либо нового. Инвестирование в развитие предполагает вложения не в идеи, а в уже существующие активы, которые имеют практически неограниченный потенциал для роста. Одним из самых привлекательных вариантов таких инвестиций являются недвижимость и земельные участки, которые всегда остаются востребованными и имеют стабильную ценность.

В отличие от венчурных инвестиций, где приходится ожидать идеального момента для входа, инвестирование в развитие земельных участков не требует такого ожидания. Это процесс, который можно начать на любом этапе и продолжить на протяжении всего цикла развития. Последовательное развитие участка представляет собой надежную основу для последующих этапов. Инвестор может ограничиться одним этапом развития или продолжить инвестирование, реинвестируя полученные средства. Таким образом, инвестиции в развитие недвижимости имеют устойчивый и постоянный характер, который позволяет иметь стабильный поток дохода.

Оптимальным временем для инвестирования в развитие земельных участков является начальный этап, когда участок еще не приносит значимой прибыли. На этом этапе потенциал прибыли высок, так как предлагается альтернатива существующему. Инвестиции в начальное развитие недвижимости схожи с венчурными.

Не секрет, что абсолютно любой рынок недвижимости — явление сугубо локальное. Если что его и интересует, то только внимание людей и денег к конкретной (локальной) территории. Его не очень сильно интересует стройка сама по себе, если эта самая стройка не реализуется на некой конкретной территории. Словом, рынок недвижимости во всей своей совокупности — это конкуренция многочисленных территорий друг с другом за внимание к себе людей и денег.

Однако, это совсем не значит, что рынок недвижимости интересует ограниченный (локальный) контингент людей и денег. Напротив, закон его выживаемости и развития основан на том, чтобы и люди, и деньги перемещались (мигрировали) между территориями. Чтобы они уезжали с одних территорий и приезжали на другие.

Причём, такая миграция людей и денег может быть временной, когда люди приезжают на какую-либо территорию не ради постоянного проживания на ней, а на отдых или в гости. Рынку недвижимости всё равно, главное, чтобы миграция людей и денег существовала сама по себе, а он, в свою очередь, уже придумает как и в каком виде обеспечить их присутствие на территории.

Конечно же, самое выгодное для любого рынка недвижимости, когда люди и деньги обосновываются на некой территории и, образно выражаясь, прорастают корнями. Тогда рынок недвижимости получает возможность качественного развития — постоянное и планомерное увеличение плотности населения и количества денег на единицу площади. Но, как бы то ни было, от активности миграционных процессов на рынке недвижимости ему только лучше.

Другими словами, от многих прочих видов рынков, рынок недвижимости характеризуется центростремительными решениями. Он изо всех сил пытается локализовать себя, привлечь в ту или иную локацию как можно больше людей и денег. Потребители (люди, деньги) недвижимости могут физически находится, практически, где угодно, но сама по себе недвижимость всегда реализуется в конкретной локации.

В связи с этим, стоит отметить специфику предложений, реализуемых на рынке недвижимости. Так, если рынок недвижимости живёт и развивается за счёт внутренних миграционных процессов, когда миграция людей и денег ограничена границами, например, национального рынка недвижимости, то специфика предложений будет одной. А когда, например, национальный рынок недвижимости ориентируется на миграцию людей и денег не ограниченную государственными границами, то специфика предложений будет совсем другой.

Как бы это странно не прозвучало, но в этих случаях рынок недвижимости наполняется либо консервативными решениями, либо современно-абстрактными. То есть, если рынок недвижимости существует за счёт своих внутренних национальных резервов миграции людей и денег, то на нём доминируют более консервативные решения, а, вот, когда он начинает привлекать внешний ресурс, то в этом случае верх начинают брать современно-абстрактные решения.

К слову, всё то же самое можно отметить и в отношении временного или постоянного присутствия человека на некой территории, в некой конкретной локации. Чем на более постоянное присутствие людей и денег рассчитывает рынок недвижимости, тем более консервативными предложениями он наполняется. И наоборот. Чем на менее постоянное присутствие людей и денег ориентируется рынок недвижимости, тем более современно-абстрактными предложениями он наполняется.

В одном случае включается принцип самоидентификации территории (локации), формирования местного (локального) комьюнити, а в другом, — в определённом смысле, транзитной территории (локации). Современно-абстрактные предложения становятся универсальным инструментом для высоко транзитных миграционных предложений людей и денег. В то время, как консервативные предложения, если можно так сказать, успокаивают миграционный трафик.

В сфере недвижимости существует стратегия, которая часто используется собственниками земельных участков — разбивка их на более мелкие части для последующей продажи. Этот метод, несмотря на свою логичность, обычно не обеспечивает оптимальные результаты. В странах, где спрос на крупные земельные площади невелик, такая тактика может оказаться малоэффективной из-за долгих сроков продажи и относительно низкой прибыли.

Для повышения эффективности этого процесса возникли различные подходы, и одним из самых популярных в мировой практике стала стратегия развития жилых поселений на базе земельных участков. Создание таких поселений позволяет представить земельные участки как часть единого и целостного проекта, что повышает их привлекательность для потенциальных покупателей.

При продаже земельных участков в составе коттеджных поселений или жилых комплексов конкуренция между покупателями возрастает, так как количество доступных единиц ограничено. Это приводит к более быстрой и успешной реализации по сравнению с продажей отдельных участков. Поселения представляют собой ограниченный ресурс, что способствует более высокой цене и быстрому завершению сделок.

Важно отметить, что создание жилых поселений требует специализированных знаний и навыков, которые формируются годами практики. Поэтому многие собственники земельных участков предпочитают поручить эту задачу профессиональным девелоперам, специализирующимся в области развития недвижимости. Это позволяет обеспечить более эффективную реализацию проектов и достичь оптимальных результатов.

Таким образом, оптимизация реализации земельных участков через создание жилых поселений представляет собой не только стратегически важное решение, но и профессиональную деятельность, требующую высокой квалификации и опыта.

В мире существует два основных формата жилья: квартира и индивидуальный дом. Они отличаются друг от друга не тем, что один формат является городским, а другой — загородным. Полно примеров, когда индивидуальные дома входят в границы городов, а квартиры возводятся за их пределами. Эти форматы жилья трудно противопоставить друг другу даже на уровне их этажности. Конечно, многоэтажных индивидуальных домов не бывает, а вот дома, состоящие из квартир не обязательно должны быть выше трёх этажей.

В мировой девелоперской практике противопоставление квартир индивидуальным домам реализуется совсем по другому признаку. Так, индивидуальный дом принято относить к мультипоколенческому формату жилья. К формату жилья, который способен разместить у себя под крышей 2-3 поколения, т.е. родителей и их детей, как базовый формат, так и расширенный формат, предполагающий также размещение родителей одного из родителей.

Первый вариант индивидуального дома характеризуется наличием одной главной спальни и двумя спальнями для детей. Другой вариант характеризуется наличием двух главных спален и двумя спальнями для детей. Главная спальня — это спальня, имеющая собственную ванную комнату. Детскими спальнями, обычно, называют те спальни, которые объединены одной общей ванной комнатой.

Квартира же, противопоставляется индивидуальному дому тем, что она рассчитана на проживание одного поколения. Причём, к какому поколению это самое поколение относится не имеет принципиального значения. Это может быть молодое поколение, но точно также им может быть и старшее. В связи с чем, можно сказать, что квартира предоставляет людям условия для жизни на достаточно коротком отрезке времени, исчисляемом одним поколением.

В то время, как индивидуальный дом реализует условия для жизни на гораздо большем отрезке времени, исчисляемом двумя, а то большим количеством поколений. А если учесть, что одно поколение сменяет другое с завидной регулярностью, то, именно, индивидуальный дом становится чем-то вроде вечного формата жилья. Индивидуальный дом, как формат жилья, обладает, если можно так сказать, наследственной примественностью от поколения к поколению. Дети в своё время становятся сами родителями, а их родители родителями родителей.

Если взглянуть на рынок недвижимости под этим углом, то можно отметить себе вполне чёткую закономерность: люди под улучшением условий своей жизни подразумевают не просто увеличение площади квартиры, и не просто переезд из квартиры в индивидуальный дом, а, именно, смену формата жилья — сменить монопоколенческий формат жилья на мультипоколенческий. Соответственно, можно более чем смело утверждать, что индивидуальный дом, как формат жилья, присутствует в авангарде рынка недвижимости. Именно с ним люди связывают свои лучшие условия для жизни.

Если попробовать максимально кратко объяснить суть этого феномена, то можно сказать так: мультипоколенческий формат жилья предполагает наличие большего числа изолированных помещений (спален), чем монопоколенческий формат квартир. Чем на меньшее число поколений и меньшую численность каждого из них рассчитано жильё, тем меньшим количеством изолированных помещений (спален) оно обладает. И наоборот. Поэтому, мультипоколенческий формат жилья (индивидуальный дом) обладает большими возможностями для реализации личного жизненного пространства.

Каждое поколение имеет своё личное жизненное пространство, на что указывает не просто количество спален, а, именно, количество ванных комнат. А в качестве дополнения, личные жизненные пространства могут быть ещё и персонализированы, что связывается, как правило, с количеством спален. Словом, ради этого мультипоколенчества жилья и ради пероснализации личных жизненных пространств, люди и стремятся жить в индивидуальном доме. К тому же, именно, индивидуальный дом предлагает ещё и персонализацию территории — индивидуальный земельный участок.

Безусловно, никто не запрещает девелоперу реализовывать и квартиры в мультипоколенческом формате, но это будет в разы дороже и менее эффективно, чем реализация этого формата в виде индивидуального дома. Обычно, к мультипоколенческому формату квартир девелопер прибегает в одном единственном случае: физическая невозможность реализовать этот формат в виде индивидуального дома. А так как любой рынок недвижимости — это, в первую очередь, реализация мультипоколенческого формата жилья, с которым у людей связаны представления о лучших условиях своей жизни, то он не может отказать рынку недвижимости в его создании. Словом, мультипоколенческий формат жилья — это база любого рынка недвижимости. И отказаться от него никак нельзя.

Развитие территории в сфере девелопмента представляет собой множество возможностей для решения различных задач. Важным аспектом этого процесса является обеспечение спроса на разнообразные виды недвижимости, такие как офисные здания, торговые площади, склады и гостиничные комплексы. Однако, ключевым моментом остаётся удовлетворение потребностей бизнеса в необходимых площадях, что в свою очередь приводит к повышенному интересу к жилой недвижимости.

Жилая застройка является наиболее востребованным и масштабным направлением в девелопменте, позволяя бесконечное масштабирование инвестиционных проектов. Этот вид развития территории адаптируется под различные условия, начиная от небольших участков до обширных территорий в несколько тысяч гектар.

В сфере жилого девелопмента представлены разнообразные подходы к созданию комфортных и безопасных условий для проживания. Одним из самых эффективных и легко масштабируемых решений является строительство индивидуальных малоэтажных жилых домов. Этот метод особенно ценен, когда территория ещё не была адаптирована под потребности жильцов. Поэтому индивидуальное жилое строительство занимает лидирующие позиции в мировой практике девелопмента, являясь первым шагом в развитии любой территории.

Инвестирование в жилую застройку с низкой этажностью считается наиболее безопасным и малорисковым для инвесторов. Риски увеличиваются с ростом этажности и уменьшением индивидуальности жилья. Следовательно, строительство индивидуальных домов представляет собой надёжное и долгосрочное инвестиционное вложение. Потенциал развития и масштабирования этого вида застройки значительно превосходит возможности многоквартирных жилых комплексов.

Основным продуктом, который выпускает девелопер является территориальное комьюнити. С помощью, именно, этого продукта он увеличивает площадь территории, входящей в границы национального рынка недвижимости. А там, где присутствуют любые территориальные решения, как правило, и в подавляющем количестве случаев, девелопер применяет индивидуальные дома.

Действительно, индивидуальный дом зачастую является именно тем форматом жилья, который девелопер использует для освоения ранее не застроенных территорий. Потому что, при освоении ранее не застроенных территорий (увеличении площади национального рынка недвижимости) девелоперу необходимо создавать территориальные комьюнити, которые, в свою очередь являются ничем иным, как определенной совокупностью некоторого количества территорий (земельных участков) более меньшего масштаба. А последние, как раз, и осваиваются через индивидуальные дома.

То есть, что из себя представляет девелопмент ранее не застроенной территории? В чём заключается суть увеличения площади национального рынка недвижимости? Итак, для того, чтобы успешно присоединить новые территории к рынку недвижимости, девелоперу необходимо ввести эти самые территории в систему социально-экономического взаимодействия между людьми. Однозначно, это взаимодействие с ранее застроенными территориями осуществляется через создание новой сети транспортной коммуникации между территориями. Однако, сами по себе ранее не застроенные территории включаются в систему социально-экономического взаимодействия между людьми посредством организации на них территориальных комьюнити.

Социально-экономическое взаимодействие между людьми, в частности, формируется путём взаимодействия разных территорий друг с другом. Поэтому, технология девелопмента территорий часто сводится к тому, чтобы организовать социально-экономическое взаимодействие между людьми на некой территории, путём разделения этой самой территории на территории меньшего размера и организовать то самое необходимое взаимодействие между территориями гораздо меньшего масштаба. Именно, эта технология в девелопменте и именуется территориальной комьюнити.

Другими словами, территориальное комьюнити представляет из себя ни что иное, как организованное (девелопером) социально-экономическое взаимодействие между (людьми) индивидуальными земельными участками в рамках некой более крупной территории, которое через это присоединяет её к ранее уже застроенной территории. И тем самым происходит увеличение площади национального рынка недвижимости.

Обеспечить присутствие человека на неком земельном участке, входящем в состав более крупной территории, причём с возможностью варьировать размеры этого самого земельного участка, осуществляется через индивидуальный дом. Здесь, пожалуй, необходимо отметить, что перед девелопером не стоит задача обеспечить человека, глобально, жильём. Перед ним стоит задача обеспечить, именно, территориальное присутствие человека. Девелопер же занимается увеличением площади национального рынка недвижимости, а не обеспечением людей жильём. Поэтому, в его фокусе присутствует, именно, индивидуальный дом на индивидуальном же земельном участке.

Социально-экономическое взаимодействие между людьми, как основа существования рынка недвижимости (в некотором смысле даже национальной экономики) — это не взаимодействие жилья друг с другом и даже не некой иной недвижимости, а, именно, взаимодействие между территориями. Поэтому, перед девелоперами всего мира стоит задача организации социально-экономического взаимодействия между территориями. Но прежде чем выходить на это взаимодействия между большими территориями, необходимо его организовать между территориями меньшего формата. А это взаимодействие возможно только в рамках формируемого девелопером территориального комьюнити.