Месяц: Май 2024

Любая недвижимость, особенно земельные участки, имеет тенденцию к увеличению стоимости. Поэтому инвестиции в земельные участки всегда актуальны и оправданы. Существует два основных подхода к инвестициям в земельные участки: покупка для личного использования и целенаправленное развитие участка. Оба подхода имеют свои особенности и преимущества, но ключевое различие между ними заключается в сроках получения прибыли.

Первый подход предполагает приобретение земельного участка с последующим строительством дома для личного проживания. В этом случае стоимость участка со временем значительно возрастает, часто удваиваясь или увеличиваясь в десять раз. Однако сам дом, скорее всего, не подорожает. Рост стоимости будет происходить за счёт самого земельного участка. Такой подход можно назвать сберегательным: он ориентирован на сохранение капитала, а не на активное зарабатывание. Земельный участок в этом случае становится аналогом банковского депозита, но с более высокой доходностью и защитой от инфляции.

Этим объясняется высокая популярность проживания в собственных домах на своих участках по всему миру. Даже если дом устареет, земельный участок продолжит расти в цене. Инвестиции в земельный участок и строительство дома сегодня являются одним из лучших способов защиты капитала от инфляции.

Второй подход к инвестициям в земельные участки связан с активным заработком. Этот процесс начинается до передачи участка в индивидуальное владение и включает его подготовку и девелопмент. Девелопмент предполагает ввод новых участков в оборот, что ведёт к увеличению их капитализации. Строительство коттеджных посёлков является примером такого подхода. При этом капитализация земельного участка растёт, в то время как строительные конструкции остаются расходным материалом.

Вложения в девелопмент имеют более короткие сроки возврата инвестиций и более высокую доходность по сравнению с долгосрочным сохранением капитала. Подготовка и продажа земельного участка для индивидуального использования приводит к значительному и быстрому росту его стоимости в течение одного-двух лет.

Оба инвестиционных подхода – как сохранение капитала через личное использование участка, так и активное зарабатывание через девелопмент – имеют право на существование и являются низкорисковыми. Основное их различие заключается в сроках и размерах получаемого дохода.

Когда мы говорим о жилом девелопменте, создании территории, где люди будут жить постоянно семейным укладом, то, пожалуй, будет не совсем уместным делать из территории что-то оригинальное и впечатляющее. Так, многие люди покупают тот же индивидуальный дом не для того, чтобы произвести неизгладимое впечатление на общество. Они покупают его ровно для обратного — чтобы сделать свою жизнь менее публичной, чтобы отгородится от праздношатающихся зевак.

Совсем другое дело, когда мы начинаем говорить о коммерческой недвижимости — недвижимости, приносящей доход своим владельцам, недвижимости, привлекающей большое внимание. Такой недвижимостью не обязательно должны быть только офисы или торговые решения. Такой недвижимостью могут быть и апартаменты с отелями и т.д. И в тот самый момент, когда девелопер решает зарабатывать деньги на аренде недвижимости, то ему, можно сказать, противопоказана скромность и незаметность решений. Ему, однозначно, необходимо ориентироваться на вау-девелопмент.

Собственно, тем и отличается жилой семейный формат жилья от прочей коммерческой недвижимости, что первый всегда стремится к обычности и неприметности, в то время как коммерческая недвижимость всегда стремится людей удивить, вызвать у них чувство восхищения. Скромность коммерческому девелопменту противопоказана.

Человек, как потребитель недвижимости, достаточно далёк от рациональности. Ему, в большей степени, свойственны эмоции. Если выразится более точно, то его главное требование к недвижимости: те или иные эмоции от неё. Поэтому, чем большим вау-эффектом обладает коммерческая недвижимость, тем лучшее у неё положение будет на рынке. Это и лучшая её узнаваемость среди прочих объектов недвижимости, и, безусловно, более высокая стоимость для потребителя. Эмоции — самая дорогая вещь, в том числе, и на рынке недвижимости.

Наверное, по этой самой причине самая жёсткая конкуренция на рынке происходит не между территориями, рассчитанными на тихое семейное проживание, а, именно, между территориями, где расположена коммерческая недвижимость. Наверное, по этой причине у многих на слуху архитекторы и архитектурные решения, которые реализуются не в сфере домов для тихой семейной жизни, а имеющие в виду коммерческое использование зданий и сооружений. Многие известные современные архитекторы стали знаменитыми, именно, благодаря вау-девелопменту.

Как бы то ни было, но внешняя сторона вау-девелопмента достаточно быстро становится обыденной. Когда человек сталкивается с ней в ежедневном формате, то её эмоциональный эффект начинает ослабевать. Конечно, это совсем не значит, что ею можно пренебречь. Напротив. Каким бы краткосрочным не был эффект, он достаточно эффективен. Пренебрегать им не стоит. Чем он будет мощнее на начальном этапе, тем дольше будет ощущаться от него эффект.

Другое дело, перенести его внутрь. Чтобы вау-эффект был свойственен не только внешней стороне девелопмента, но и его содержанию. И в этом вопросе просто архитектурно-дизайнерские решения не подойдут. Да, конечно, они тоже будут производить определённый период времени необходимый эффект, вызывать эмоции, привлекать потребителей. Но, в отличии, от внешних архитектурных форм их вау-эффект будет менее продолжительным. Всего лишь из-за того, что доступ к внутреннему содержанию такого девелопмента будет иметь доступ ещё меньшее количество людей.

Поэтому, сохранить и не потерять эффективность вау-девелопмента можно не только и не столько через его визуальные решения, сколько через сервис. Каким бы с эмоциональной точки зрения не задумывался коммерческий девелопмент, он, просто, обязан реализовать в своём составе ещё и вау-сервис.

Вау-сервис в составе вау-девелопмента далеко не всегда должен быть чем-то дорогим и эксклюзивным. Он вполне может быть реализован в достаточно скромном виде. Ведь, его основная задача вызывать некоторую сумму эмоций, безусловно, имеющих положительную коннотацию. А в человеческую жизнь приносят положительные эмоции далеко не всегда дорогие и эксклюзивные вещи и явления. Зачастую, они бывают весьма простыми, незатейливыми и на первый взгляд вполне обычными.

Итак, индивидуальный дом относится к т.н. мультипоколенческому формату жилья. Он создаётся под совместное проживание под одной крышей 2-3 поколений: родители и их дети, а в некоторых случаях к ним добавляются ещё и родители родителей. В этой связи, можно сказать, что индивидуальный дом работает на преемственность поколений. Можно даже сказать, что правы те, кто в индивидуальном доме видит родовое гнездо, когда в доме одно поколение сменяется другим поколением в течении многих веков. Формально, так и происходит, вот только эти самые поколения далеко не всегда связаны друг с другом родственными связями. Да, и современные социально-экономические условия не предполагают локальность и замкнутость человеческой жизни.

Как бы то ни было, индивидуальный дом от этого не перестаёт быть мультипоколенческим форматом жилья. Спрос на него будет существовать ровно до тех пор, пока одно поколение людей будет сменяться другим — пока будет существовать преемственность поколений. В свою очередь, пожалуй, стоит упомянуть о том, что другой формат жилья — квартира — относится к монопоколенческому формату. Она не имеет, практически, никакого отношения к преемственности поколений. Каждое поколение людей, живущее в квартире, само по себе и имеет слабое отношение к преемственности поколений. Правда, если квартира является единственным форматом жилья на рынке недвижимости, то с неё можно снять статус монопоколенческого формата жилья. А вот чего у неё даже в этом случае не отнять, так это её неспособность участвовать в преемственности поколений.

Вследствие этого, для индивидуального дома формулируется примерно следующая концепция жилого формата: он рассчитывается в большей степени на взаимодействие поколений друг с другом, чем на взаимодействие людей в рамках одного поколения. В то же самое время, концепция квартиры становится противоположностью концепции индивидуального дома: она рассчитывается на взаимодействие людей друг с другом в рамках одного поколения. На основе таких жилых концепций зачастую девелоперы и формулируют концепции своих продуктов.

Так, раз индивидуальный дом формулируется как взаимодействие между поколениями, то он должен состоять из помещений отделяющих одно поколение от другого и помещений общего назначения. То есть, взаимодействие между поколениями — это не только общие пространства, предполагающие то самое взаимодействие, но и помещения разделяющие поколения. На основе этого, собственно, и формулируется концепция индивидуального дома — разделение и взаимодействие разных поколений.

Однако, стоит обязательно отметить, что современная жизнь человека состоит не только из закрытых пространств, но и открытых. Поэтому, концепция индивидуального дома также должна предполагать ещё и открытые пространства. Естественно, в рамках открытого жилого пространства трудно реализовать разделение поколений, соответственно, они, как правило, относятся к теме взаимодействия поколений друг с другом. Таким образом, концепция индивидуального дома формулируется, как разделение поколений в рамках закрытых помещений, а вот их взаимодействие друг с другом — не только в рамках закрытых помещений, но и в рамках открытых пространств.

Далее. Взаимодействие между поколениями — в большей степени, не публичное явление, значит, когда речь заходит об открытом пространстве, то его, предпочтительно, изолировать. Делать взаимодействие между поколениями публичным не приветствуется. Поэтому, при реализации концепций индивидуального дома нашел широкое применение забор, который огораживает не столько индивидуальный дом, сколько открытое пространство, предполагающее взаимодействие между поколениями.

Так называемые открытые пространства в полной мере реализуются в открытом (не загороженном) виде только в одном случае: когда они реализуют взаимодействие внутри одного поколения. Поэтому, открытые пространства без заборов и прочих препятствий, в большей степени, свойственно, именно, квартирам, где не предполагается взаимодействие между поколениями.

Потребность в закрытых (изолированных) пространствах — это потребность в интимных (родственных) взаимоотношениях, каковыми и являются взаимоотношения между поколениями. А вот взаимоотношения в рамках одного поколения — это в меньшей степени интимные взаимоотношения — они больше всего тяготеют к публичности и открытости. Изолированность им ни к чему. Однозначно, квартиры изолирую (закрывают) частную жизнь человека, но, при этом, делают достаточно публичным (открытым) взаимодействие между ними. Очень большое количество квартирных решений реализует, именно, такую концепцию.

Таким образом, реализуя любую жилую девелоперскую концепцию необходимо отвечать на вопрос: какое взаимоотношение между людьми реализовать — взаимоотношение между поколениями (преемственность поколений) или взаимодействие внутри одного поколения? Отметим, что в чистом виде ни одна из этих концепций не существует. Отвечая на этот вопрос, стоит предполагать примат одного над другим.

В отечественном домостроительном сообществе часто задается вопрос: какой дом хочет заказчик? В девелопменте вопрос формулируется иначе: какой проект принесет максимальную доходность за определенный срок? Девелоперский подход фундаментально отличается от традиционного. Стремление найти ответ на этот вопрос стимулирует развитие девелоперской деятельности, тогда как узкая ориентация на запросы заказчика может ограничивать возможности отрасли. Девелопмент действует самостоятельно, определяя направления и методы реализации строительных проектов.

Девелоперский бизнес обладает уникальной способностью объединять технических и креативных специалистов. Каждый участник вносит свой вклад в достижение общей цели — создание доходного проекта с оптимальными сроками реализации. Независимо от того, решает ли специалист технические задачи или занимается креативной частью проекта, все работают на общий результат. В контексте девелоперской деятельности нет лишних специалистов; напротив, чем их больше, тем лучше для проекта. Девелопмент приветствует любой вклад, направленный на эффективную реализацию проекта.

Концепция «бирюзовой организации» находит свое лучшее воплощение в девелопменте. Каждый специалист, будь то инженер или дизайнер, вносит свой вклад в решение общей задачи. Архитектурное бюро, работающее в составе девелоперской компании, объединяет профессионалов разных направлений, что позволяет достигать максимальной доходности проекта и оптимальных сроков его реализации. Эта специфика деятельности способствует постоянному развитию профессиональных навыков сотрудников. Исходные условия каждого проекта отличаются в зависимости от характеристик земельного участка и объема инвестиций. Это требует от архитектурного бюро не копирования решений, а применения методов и технологий, направленных на создание успешных коттеджных поселков и жилых комплексов. В результате проекты разнообразны, но доходность и сроки их реализации всегда оптимальны.

Наличие собственного архитектурного бюро — важный фактор успеха девелоперской компании. Чем больше различных специалистов оно объединяет, тем выше вероятность успешного завершения проекта. Успех во многом зависит от разнообразия специалистов и прогрессивных методов и технологий, которые применяет архитектурное бюро. Это свидетельствует о фокусировке команды на результате — максимальной доходности и оптимальных сроках реализации проекта.

Наше архитектурное бюро специализируется на проектировании малоэтажной жилой и коммерческой недвижимости, генпланировании, проектировании наружных и внутренних инженерных систем, 3D визуализации, AR и VR решениях, дизайне интерьеров и ландшафтном проектировании. Мы используем современные подходы к проектированию с применением передовых технологий информационного моделирования (BIM), что позволяет нам создавать проекты, отвечающие высоким стандартам качества и эффективности.

Не секрет, чем больше индивидуальных домов создаётся в пределах одной территории, тем более актуальным становится вопрос организации социально-экономического взаимодействия между ними. Никто ни на какой территории не может существовать сам по себе. Любое проявление индивидуализма и независимости разрушает территорию. Поэтому, при девелопменте территорий всегда необходимо закладывать организацию социально-экономического взаимодействия между всеми индивидуальными земельными участками и домами на них расположенными.

Самым первым и простым уровнем организации социально-экономического взаимодействия между всеми индивидуальными земельными участками на территории можно назвать их единую структуру или систему застройки. Это никоим образом не относится к архитектурным или планировочным решениям индивидуальных домов. Они, как раз, могут иметь достаточное разнообразие. Также, это не предполагает нарушение приватности жилого пространства. Единая структура застройки индивидуального земельного участка не отменяет возможность глухих светонепроницаемых заборов, отделяющих один задний двор от других.

Социально-экономическое взаимодействие индивидуальных земельных участков организуется исключительно в рамках общественных пространств. Другими словами, социально-экономическое взаимодействие индивидуальных земельных участков — это формирование частного жилого пространства в контексте (в рамках) единого общественного. А самым простым и первым общественным пространством в девелопменте территорий является улица.

То есть, социально-экономическое взаимодействие между индивидуальными земельными участками, единая структура их застройки при девелопменте территорий выстраивается относительно улицы. Улица — это, если можно так сказать, начальная отправная точка девелопмента территорий. Без сформированной улицы, невозможна застройка территории — организация социально-экономического взаимодействия между домами и индивидуальными земельными участками. И чем больше индивидуальных домов создаётся на территории, тем острее и актуальнее становится вопрос улицы.

Конечно, социально-экономическое взаимодействие между индивидуальными земельными участками и домами, на них расположенными, звучит достаточно высокопарно и даже, отчасти, абстрактно. Однако, за такой формулировкой скрывается вполне простое явление, именуемое в мире бизнесом. То есть, улица — это бизнес. Причём, бизнес не только на домах самих по себе, но, что более важное, возможность организации и успешного существования достаточно большого количества бизнесов на территории. Это та самая возможность, которой никогда не следует пренебрегать. К слову, именно по этой причине рынок недвижимости предполагает существование не только застройщиков (домостроителей), но и девелоперов территорий.

С другой стороны, то самое социально-экономическое взаимодействие между индивидуальными земельными участками и домами на них расположенными, не может избежать проникновения в частную жизнь человека. Улица вносит определённые коррективы в частность и приватность жизни человека. Соответственно, перед девелоперами территорий во всём мире стоит вопрос более эффективного взаимодействия между частными жилыми пространствами и улицей.

Как нет никакой возможности полностью исключить из девелопмента территорий улицу, что, неминуемо, приведёт к разрушению и деградации территории (бизнеса), следуя примату частного жилого пространства над общественным, так, точно также нет никакой возможности нарушить границы частного жилого пространства в угоду общественному. Поэтому, девелопмент территорий должен учиться их совмещать — повышать эффективность их взаимодействия.

В этом случае, одним из популярных среди девелоперов территорий решением стало, как бы это странно ни прозвучало, отказ от прямолинейности квартально-уличной структуры территории. Кварталы, формируемые улицами перестали иметь форму прямоугольников. Они стали тяготеть, в большей степени, к эллиптическим формам. Непрямоугольные кварталы, с одной стороны, не препятствуют социально-экономическому взаимодействию индивидуальных земельных участков друг с другом, а с другой — повышают уровень их приватности.

Повышение приватности частной жизни с сохранением социально-экономического (общественного) взаимодействия индивидуальных земельных участков друг с другом стало в последнее время, по большому счёту, для девелоперов территорий основной задачей. Недаром, в качестве решения этой задачи всё активнее и активнее стало применяться создание вместе улиц, имеющих транзитный характер, тупиков. Тупик — это абсолютный примат частной жизни, но с сохранением социально-экономического взаимодействия индивидуальных земельных участков друг с другом. К слову, о последнем явно свидетельствует наличие у тупика поворотно-разворотной площадки. Без таковой тупик выпадает из социально-экономического взаимодействия индивидуальных земельных участков друг с другом.

Всё выше изложенное уже не является в современном девелопменте территорий чем-то сугубо практическим. Оно уже проникло в маркетинговую составляющую девелопмента территорий. В связи с тем, что тупик по очевидным причинам является более привлекательным для потребителя территории, то и цены на него, соответственно, назначаются девелопером более высокие. Таким образом, девелопмент территорий, предполагающий не только улицы, но и тупики, позволяет девелоперам формировать разную стоимость индивидуальных земельных участков. Где участки, расположенные вдоль улицы, имеют основную (базовую) стоимость, а тупики, соответственно, более высокую.

Тема повышения стоимости индивидуального земельного участка отдельная и очень большая тема. При этом, она полностью и целиком существует в русле организации социально-экономического взаимодействия индивидуальных земельных участков друг с другом.

В домостроительном бизнесе важно многое, но, пожалуй, самым важным является то, как он взаимодействует с рынком недвижимости. Дело в том, что рынок недвижимости не является чем-то цельным и монолитным. Когда мы говорим, например, даже о национальном рынке недвижимости, то мы не можем подразумевать под ним что-то однородное. Мы должны говорить о нём как о лоскутном одеяле пэчворке.

Даже национальный рынок недвижимости состоит из набора особенных территорий (локаций). Да, они все входят в границы одного национального рынка недвижимости, но они все разные. Их отличают друг от друга не столько климатические и прочие физические особенности, сколько социально-экономические особенности. И, именно, социально-экономические особенности той или иной территории определяют специфические черты как девелопмента территории в целом, так и домостроительного бизнеса в частности.

Поэтому, долгое и успешное существование домостроительного бизнеса сводится не к харизме его владельца, не владению неким набором уникальных технологических решений, а к, всего лишь навсего, к его умению адаптироваться и приспосабливаться к конкретным социально-экономическим обстоятельствам той или иной территории, то есть к локальной специфике рынка недвижимости. Во многом, именно, локальная социально-экономическая специфика некой территории, а не весь национальный рынок недвижимости в целом, оказывают существенное влияние на специфику домостроительного бизнеса.

Таким образом, одной из важных черт домостроительного бизнеса можно назвать его адаптивность к локальным социально-экономическим условиям. С высокой долей вероятности можно утверждать, что домостроительный бизнес, игнорирующий локальные социально-экономические особенности территории, проявляя к ним низкую адаптивность не сможет существовать долго и, тем более, успешно. В связи с чем, вполне закономерен вопрос: как и каким образом домостроительный бизнес может адаптироваться к столь разношёрстной, и многотипичной специфике рынка недвижимости?

Адаптивность домостроительного бизнеса, по большому счёту, сводится к его способности соответствовать любой локальной специфике рынка недвижимости без технологических изменений производственных процессов. Что, например, выражается в способности производить любые дома, как по площади, как по архитектурно-планировочной конфигурации, так и в любом прочем качественно-количественном измерении. Другими словами, из одного и тоже набора материалов и технологических решений, домостроительный бизнес должен быть способным произвести любой продукт в соответствии с той или иной локальной социально-экономической спецификой территории. Не навязать территории свой продукт, а адаптировать его к ней.

Как бы это странно не прозвучало, но данный тип адаптации домостроительного бизнеса становится возможным, если последний имеет прочную и непосредственную связь со складами и логистикой. То есть, склад, как элемент даже не рынка недвижимости, а, именно, как элемент домостроительного бизнеса является в данном случае ничем иным, как тем самым адаптивным буфером между локальной спецификой территории и продуктом домостроительного бизнеса.

Более того, когда домостроительный бизнес имеет в своём составе взаимодействие со складскими пространствами, он получает возможность не работать с колёс, как это часто случается в случае его взаимодействия с заводским домостроительным производством. Склады и логистика позволяет делать ему определённые запасы необходимых для создания домов материалов. Распределять их по разным территориям и иметь к ним постоянный доступ. Передвигаться по разным территориям не прибегая к необходимости формирования локальных производственных процессов. И, что является, самым важным работать в привычном (отточенном) технологическом ключе, но с учётом локальной специфики территории.

Единственное ограничение, которое накладывает логистически-складской комплекс на домостроительный бизнес — это использование тех и таких материалов, тех и таких технологических решений, которые можно не только легко перемещать не прибегая к решению специфических задач, но и которые можно накапливать и хранить неопределённый срок.

Действительно, рынок недвижимости в один момент времени может находится на спаде и домостроительному бизнесу придётся это учитывать. В другой момент времени — он может начать рост и, вновь. домостроительному рынку придётся адаптироваться уже к этой специфике. А времени на серьёзную адаптацию, что в одну, что в другую сторону нет и не будет. Необходимо решение по материалам и технологическим решениям, которые дают возможность моментальной адаптации к любой локальной специфике территории. И это решение — логистически-складской комплекс.

Если смотреть на рынок недвижимости глобально по отраслям и направлениям, то можно однозначно утверждать, что не только потребительский бизнес и е-com заинтересованы в развитии логистически-складских комплексов, но и домостроительный бизнес. Последний развивается, масштабируется (адаптируется) гораздо эффективней через логистически-складские комплексы, чем через крупноузловые заводы.

В любом бизнесе основная цель — это максимизация прибыли, и девелопмент недвижимости не исключение. Успешный девелоперский проект начинается с тщательного анализа возможностей и рисков, связанных с данной технологией.

Основная цель девелоперского бизнеса — это извлечение максимальной прибыли через развитие земельных участков и объектов недвижимости. Наиболее распространенные формы развития включают малоэтажное строительство и жилую застройку, которые привлекают большое количество клиентов и позволяют масштабировать бизнес.

Существует ошибочное мнение, что основной вопрос в строительном бизнесе — это как и из чего строить. На самом деле, ключевой вопрос девелопмента — это что строить? Это отличает девелоперский бизнес от традиционного строительства. В строительном бизнесе акцент делается на минимизации затрат, тогда как девелопмент ориентирован на максимизацию прибыли от развития проекта.

Строительный бизнес часто зациклен на поиске финансовых вливаний, в то время как девелопмент сосредоточен на эффективном управлении капиталом. Это делает девелоперский бизнес более привлекательным для инвесторов. Строительный бизнес выходит напрямую на конечного потребителя, предлагая стоимость своих услуг или конечного продукта. В девелопменте же процесс начинается с формирования инвестиционного пакета, включающего размер вложений и ожидаемую доходность. Конечный потребитель становится лишь элементом в структуре предложения, а не его конечной точкой.

Таким образом, основная цель девелоперского бизнеса — это максимизация прибыли для владельца земельного участка или недвижимости и инвестора. Мировая практика показывает, что успешные строительные компании постепенно эволюционируют в девелоперские. Лидерами по капитализации в области малоэтажного и коттеджного домостроения являются именно девелоперские компании.

Поэтому, партнерские отношения с девелоперской компанией следует начинать с вопроса: что строить? Ответ на этот вопрос поможет инвестору четко понять возможные доходы и риски проекта. Инвестиционное сотрудничество с девелопером обеспечивает более надежные и выгодные результаты по сравнению с простой строительной компанией.

Продажа крупного земельного участка — сложный и длительный процесс, который может растянуться на годы. Поиск покупателя требует значительных усилий и зачастую дополнительных вложений в развитие территории. Эти факторы могут существенно снизить эффективность сделки.

Если владелец большого участка земли решает его продать, ему вовсе не обязательно заниматься этим самостоятельно или инвестировать в строительство. Оптимальным решением будет привлечение девелоперской компании, чья главная задача — максимально эффективная реализация земли, то есть продажа участка в кратчайшие сроки и по наивысшей цене.

Партнёрство с девелоперской компанией не сводится к простому разделу прибыли от продажи участка. Девелоперы предлагают целый комплекс услуг, включая стратегическое планирование, привлечение финансирования, проектирование, получение всех необходимых разрешений и непосредственно строительство. Их цель — максимально эффективная конвертация земельного участка в деньги, что отвечает интересам землевладельца.

Прямая продажа участка девелоперской компании, конечно, возможна, но в этом случае девелопер будет стремиться купить землю по самой низкой цене. Такое сотрудничество нельзя назвать взаимовыгодным. Гораздо эффективнее объединить усилия с девелоперской компанией. Землевладелец предоставляет участок под реализацию, тем самым перекладывая ответственность за успешность проекта на профессионалов. Это снижает риски и повышает эффективность.

Распространенный в России способ продажи земли через строительные компании менее эффективен. Строительные компании больше заинтересованы в получении подряда на строительство, чем в выгодной продаже участка, и не представляют интересы землевладельца на рынке.

Девелоперская компания, в отличие от строительной, разрабатывает детальную стратегию реализации участка, привлекает необходимое финансирование и выполняет полный комплекс работ: от согласований и проектирования до ввода объекта в эксплуатацию и продажи конечному потребителю. В результате интересы землевладельца учитываются наилучшим образом.

Привлечение инвестиций для реализации земельного участка даёт девелоперской компании дополнительное преимущество. Инвесторы и банки вкладывают деньги с целью их возврата с прибылью, что полностью совпадает с интересами землевладельца. Таким образом, сотрудничество с девелоперской компанией объединяет всех участников процесса с единым интересом — успешной реализацией проекта.

Таким образом, работа с девелопером — это оптимальное решение для землевладельца, стремящегося максимально эффективно реализовать свой земельный участок.

Есть у девелопмента территорий одна проблема — он так, или иначе всегда имеет дело с уже застроенными территориями — с уже сложившимися и устоявшимися комьюнити, которые за редким исключением одобрительно относятся к девелоперским инициативам в отношении их расширения и модернизации. Если взять, например, жилые районы, то местные жители вряд ли обрадуются новым строительным проектам у них под боком, или прочим видам деятельности, нарушающим их, сложившийся годами, уклад и ритм жизни.

Именно, такие конфликтные взаимоотношения между девелоперами территорий и устоявшимися комьюнити лежат в основе общественного, отчасти, популистского восприятия девелоперов и застройщиков. Это те самые люди и организации, которые нарушают сложившийся комфортный и благополучный уклад жизни на территории — нарушают общественное пространство. Отчасти, такое восприятие девелоперской деятельности можно принять и понять, но оно, в любом случае, не может отменить социально-экономической необходимости в девелопменте новых и модернизации ранее застроенных территорий. Мир не стоит на одном месте — он находится в постоянном движении — ему свойственно развитие, хотим мы того или нет.

В этой связи, в том числе, и по причине конфликтности девелоперской деятельности и сложившихся комьюнити, рынок недвижимости выбрал для себя, пожалуй, самую оптимальную стратегию своего развития. Он, в подавляющем количестве случаев, не лезет на рожон и старается не вступать в конфликт со сложившимися комьюнити — он предпочитает создавать новые. Да, сложившиеся комьюнити, живут своей жизнью, а девелоперы территорий и застройщики создают новые.

Это явление, наверное, также можно отнести к ряду других явлений, которыми объясняется предпочтение рынка недвижимости развиваться не качественно, а количественно. Локальные сложившиеся комьюнити провоцируют и девелоперов территорий, и застройщиков осваивать новые территории, а не заниматься их развитием и модернизацией.

Так, у девелоперов территорий и застройщиков сформировалась определённая парадигма действий — развивать окраины, уходить в загород, — создавать новые локации. Безусловно, она никак не отрицает необходимость модернизировать и развивать сложившиеся комьюнити, просто, из-за конфликтности и забюрократизированности последнего, часто, выбирается более простой путь. Хотя, и он далеко не простой.

Собственно, какой-такой уникальностью обладает девелопмент пригорода и загорода? А такой, что, зачастую, во избежании конфликтных ситуаций со сложившимися локальными условиями жизни, легче и проще создавать новые локации. На пустом не застроенном поле нет ещё сложившегося уклада жизни. Его-то и создаёт девелопер территорий. А это значит, что нет никаких общественных территориальных конфликтов. Чем получать в свой адрес постоянные упрёки о разрушении уже сформировавшейся территории, или об уродовании архитектурного исторического наследия территории, лучше уйти в пригород или даже загород — начинать свои продукты с нуля.

Через эту парадигму действий девелоперов территорий и застройщиков, через конфликт с ними ранее застроенных территорий очень многое можно объяснить. Например, почему девелоперы именуют свою продукцию (районом) посёлком, почему они дают часто весьма странные и абстрактные названия новым районам (посёлкам)? Всего лишь из-за того, что они стараются не трогать уже сложившиеся территории. Для девелопера легче и проще создать новый район (посёлок) со странным или очень пафосным названием, чем заниматься модернизацией исторических поселений людей.

В заключении, необходимо также отметить, что новые посёлки (районы), однозначно, будут проигрывать уже сложившимся поселениям по благоустроенности и настроенности жизни. Поэтому, собственно, девелоперы территорий вынуждены уделять огромное внимание общественным решениям. Иначе, их новое всегда будет идти вторым номером за историческими поселениями в общественном восприятии. Надо менять эту очередность. Её можно поменять, исключительно, через общественные решения и выход на бизнес.

В мире, где изменения происходят с бешеной скоростью, сфера малоэтажного строительства не остаётся в стороне. Если ранее основной вопрос звучал как «Какой дом построить?», то сегодня сцену занимают финансовые вопросы. Рост интереса к денежным аспектам в этой области становится явным индикатором её развития и инвестиционной привлекательности. Развитие отрасли зависит не столько от наличия капитала, сколько от умения его активно мобилизовать и вовлекать в процесс. Следовательно, можно утверждать, что российское малоэтажное строительство на пороге нового этапа развития.

Сегодня финансовых ресурсов в малоэтажном строительстве недостаточно. Капитализация этой сферы остаётся невысокой. Однако это не препятствие для инвестирования. Напротив, начинать инвестировать в эту область с низкого старта может обеспечить высокую доходность. Многие успешные инвестиции основаны именно на таком подходе: вкладываться на ранних этапах формирования тренда.

Интерес к инвестированию в малоэтажное строительство на российском рынке растёт с каждым годом. Это свидетельствует о формировании финансовой динамики в этой сфере. Этот процесс необратим. Поэтому сейчас самое подходящее время встать на эту волну. В будущем вход в эту отрасль может оказаться менее выгодным и требовать больших вложений. На данный момент большинство специалистов сосредоточены на многоэтажных жилых комплексах, упуская из виду потенциал малоэтажного строительства. Инвестирование в лидера на рынке зачастую приносит меньше прибыли, чем вложения в потенциального лидера, который только начинает набирать обороты. Малоэтажное строительство именно такой перспективой обладает. Пока все обращают внимание на многоэтажные комплексы, малоэтажное строительство тихо, но уверенно наращивает свою силу.

При рассмотрении инвестиционных возможностей в малоэтажной недвижимости, необходимо учитывать не только текущее положение вещей, но и потенциал для будущего развития. Инвестиции всегда изменяют отрасль, меняют её формат и способы работы. Поэтому важно не только наблюдать за текущими тенденциями, но и предвидеть, как изменятся условия благодаря вложениям. В конечном итоге, ключевую роль играют не только сегодняшние факты, но и потенциальные изменения, которые могут произойти благодаря инвестициям.