Месяц: Октябрь 2023

1. Покупает разными правдами максимальное количество земли по максимально низкой цене, но в системе транзитной транспортной инфраструктуры. Ленддевелопер покупает землю, отталкивается от дорожно-транспортной сетки (её наличия и размера «ячейки»). К слову, это может быть ещё один уровень девелоперской деятельности: создавать транзитную транспортную инфраструктуру, чтобы лучше шли продажи земли другим девелоперам.

2. Создаёт мастер-план территории. Межует территорию на земельные участки под:

— жилые дома (индивидуальные, сблокированные всех мастей, многоквартирные и т.д.).

— коммерческие площади (торговлю, услуги, производство, логистику, офисы).

— общественные пространства (парки, скверы, клубы, клумбы, скверы и т.п.).

— систему образования, здравоохранения и т.п.

3. Подготавливает территорию под застройку:

— осуществляет планировочные работы (увозит грунт, привозит грунт, копает, бурит и т.п.).

— обеспечивает территорию транспортной и инженерной инфраструктурой: внутренние (нетранзитные) автомобильные дороги, электричество, вода, канализация, газ, интернет и т.п. Другими словами:

— создаёт комьюнити (сообщество соседей, владельцев, арендаторов недвижимости).

— повышает капитализацию земли за счёт создание условий и возможностей для жизни, работы и отдыха на ней людей.

— формирует фундаментальную, а не спекулятивную ценность земельных участков.

4. Далее он начинает избавляться от этих земельных активов:

— землю, организованную под застройку, он продаёт застройщикам, причём его интересуют те застройщики, которые будут выкупать земельные участки оптом, и те, кто сидят на оптовых контрактах по закупке стройматериалов.

— землю, организованную под общественные пространства, он продаёт уже существующим управляющим компаниям, но может организовать свою дочку-управляшку.

— землю, организованную под образование и здравоохранение, он «дарит» муниципалитету, либо продаёт частным компаниям из этой сферы деятельности.

— а вот землю под коммерцию, производство он, как правило, оставляет за собой (аренда выгодней купли-продажи, да, и ставки по аренде с них интересней, чем с жилья, хотя, арендное жильё тоже может привлечь его внимание).

И тут начинается сплошное удивление: это сколько всего надо сделать, сколько всего провернуть (организовать огромный бизнес), сколько миллиардов (неважно в какой валюте) проинвестировать, чтобы получить элементарную возможность построить индивидуальный дом на 4-6 сотках земли и совсем не из лакшери-сегмента, а обычный ничем особым не привлекательный дом для жизни семьи с 2-3 детьми, собакой и кошкой?

Резюме:

1. Для того, чтобы получить возможность строить много качественного и достойного жилья нужен девелоперский бизнес. Проблема того, что строится сейчас заключается в избытке строителей и отсутствии девелоперов.

2. Те, кто строит очень много жилья (квадратных метров) от этого не становятся девелоперами. Если строитель имеет возможность строить много домов в год — он не превращается в девелопера — он остаётся застройщиком. Девелопмент — другая тема.

3. Девелоперский бизнес, несмотря на свои многомиллиардные обороты, незаметный. Нельзя приехать и посмотреть на него. Конечно, его можно увидеть, но это будет офис в некой башне в неком финансовом центре, Много ли бульдозер, грейдер или карьерный самосвал могут рассказать человеку о девелоперском бизнесе? Самый скучный, нудный без картинок сайт, именно, у девелопера. У застройщиков они гораздо интересней (с картинками). Но если он такой скучный и незаметный, то это не значит, что этого бизнеса не существует. Просто он не является B2C бизнесом. Зачем ему красивые картинки?

4. Если нет девелоперского бизнеса, то расходы застройщиков (время, деньги и т.д.) начинаю расти как на дрожжах. Вот и «классификаторы» — это разный уровень компенсации отсутствия девелоперского бизнеса. От «эконома» — полное отсутствие всего того, чем занимается девелоперский бизнес до «бизнес», «элита» и т.п, когда кто-то, когда-то, как-то прикоснулся к сути девелоперского бизнеса, но девелопером так и не стал и остался застройщиком.

5. Стройка без девелопмента, похожа на покусанное яблоко — сил и возможности хватает только на то, чтобы покусать яблоко, но не съесть его полностью.

Этажность дома во многом зависит от того, на каком уровне находятся общественные взаимодействия людей друг с другом.

Индивидуальный дом состоит из частных (индивидуальных) пространств (спален) и общих пространств (кухня-гостиная). Если произвести сочетание этих пространств на одном уровне (одном этаже), то на уровне функционала этих пространств, на уровне психологии жилого пространства, индивидуальные начнут доминировать над общими. Фактически, мы получим спальни с неким дополнением. Кухня-гостиная начнёт индивидуализироваться. Можно даже сказать, что общее пространство нивелируется (исчезнет) и останутся только индивидуальные. И то, пожалуй, только в одном экземпляре, несмотря на их возможную множественность.

Как результат, при одноэтажности индивидуального дома мы получаем очень низкий уровень общественного взаимодействия людей друг с другом — их замкнутость, закрытость. На это явление можно смотреть с точки зрения истории и отмечать в некоторые её периоды распространённость одноэтажных домов с низким уровнем общественного взаимодействия в силу тех или иных социально-экономических, политических и прочих культурных обстоятельств. А можно на этот вопрос взглянуть и с точки зрения современного общества, девелопмента — экономической эффективности территории.

Наибольший эффект (социально-экономический) от территории девелопер может получить, если он будет закладывать в свой продукт достаточно высокий уровень социально-экономического взаимодействия людей друг с другом. Другими словами, когда он не даст индивидуальным жилым пространствам (спальням) доминировать над общими жилыми пространствами (кухня-гостиная). Когда он сделает то и так, чтобы общественные взаимодействия между людьми были на хорошем уровне. Дело в том, что территории достаточно хорошо живут и развиваются (в меру своей консервативности), когда социально-экономические взаимодействия между людьми находятся на высоком уровне.

Словом, ради всего сказанного выше, нужны решения, которые бы привели к доминированию общих пространств над индивидуальными. А в рамках индивидуального дома это достигается, в том числе, с помощью его двухэтажности. Первый этаж имеет общественное значение, а на втором этаже локализуются индивидуальные пространства.

Исторически именно индивидуальные жилые пространства выделились из общих пространства, а не последние были поделены на индивидуальные. Спальня была убрана из кухни-гостиной. Например, на чердак. А не спальня стала кухней-гостиной. Так что, в процессе развития общественных отношений людей, дома превращаются из одноэтажных в двухэтажные, а иногда и в трёхэтажные. И когда девелопер формирует двухэтажную застройку территории, то он получает более высокий уровень социально-экономических отношений на территории. И для территории это будет лучшим решением, нежели он решит застроить её одноэтажными домами — упор на более высокий уровень социально-экономических отношений между людьми.

А если немного вернуться к одноэтажности и рассмотреть этот вопрос в ключе многоэтажных домов, состоящих из квартир, то можно увидеть ту же самую картину. Более высокий уровень социально-экономических отношений между людьми достигается в этом случае не с помощью двухэтажных квартир, а с помощью изолирования квартир (как индивидуальных пространств) и формирования общих территорий (общей кухни-гостиной и т.п.).

Мы уже как-то говорили о том, что многоквартирный дом и индивидуальный дом по большому счёту идентичны друг другу по своей структуре, с той лишь разницей, что квартира является аналогом спальни в индивидуальном доме. А если многоэтажный дом будет состоять из одних квартир (индивидуальных пространств), то эффект будет примерно тот же самый, если территорию застроить одноэтажными индивидуальными домами. То есть, девелопер получит очень низкий уровень общественного взаимодействия людей друг с другом.

Таким образом, этажность индивидуального дома, как и наличие общих жилых пространств в многоквартирном доме влияют, в первую очередь, на специфику социально-экономических отношений между людьми. Что выберет девелопер?

С чем имеет дело девелопер, домостроитель? С чем они работают? Они занимаются привлечением людей на некую территорию. Допустим, есть некая территория (не важно какая, лишь бы это была суша). И на эту самую территорию нужно привлечь людей (чем больше, тем лучше). Это общий (основной) принцип функционирования любой территории — она не функционирует без людей. Поэтому фокус девелопера, как и домостроителя — люди на территории.

Как девелопер и домостроитель могут реализовать эту задачу? Очень просто — создать на территории некие условия (возможности) для жизни, работы и отдыха человека. Далее, идут уже частности: какие условия, как они созданы, для чего они созданы? Главное, смог ли девелопер и домостроитель продать, сдать в аренду эту самую территорию людям? Смог? Молодец. А если смог, то какому количеству людей? И, естественно, каким людям? Будут ли эти люди экономически активным населением (делающими деньги), или это будут иждивенцы?

Другими словами, инициатива всегда на стороне девелопера и домостроителя. Задача: заселить территорию экономически активными людьми, чтобы они на ней жили и делали деньги, а девелопер будет иметь с этого свой процент на долгие годы. Приток людей на территорию для девелопера благо. Отток — катастрофа.

Методы и технологии привлечения людей на территорию, в принципе, известны. В самом общем виде их можно назвать девелоперским продуктом. Продукт такой, продукт сякой. Они могут отличаться друг от друга, как по форме, так и по содержанию. Но при всём разнообразии они все существуют в одном ключе, на одной базе, на одном основании — территориальные условия и возможности для жизни, работы и отдыха человека.

Другое дело, мотивация людей к перемещению с одной территории на другую. Какие условия, возможности для жизни, работы и отдыха создать девелоперу и домостроителю, чтобы промотивировать человека к перемещению? Каким бы ни был девелоперский продукт, в любом случае, девелопер имеет дело с перемещениями людей. А перемещать людей — сложная задача. Особенно в ключе привлекательности и востребованности условий, возможностей для жизни, работы и отдыха человека. Конечно, эту задачу несколько облегчили интернет, системы банковских онлайн-платежей, и прочие инновации последних лет. Но.

Мотивация человека к перемещению от этого не на много стала проще. Одно дело, когда человек сбегает от какой-нибудь опасности и перемещается с одной территории на другую, и совсем другое — пробудить в нём желание к перемещению, когда в его жизни и так всё нормально. Пожалуй, в этом и есть вся сложность девелоперского продукта. Какими должны быть форма и содержание девелоперского продукта для этого?

Причём, промотивировать человека к перемещению на небольшой по времени срок — это одно, и совсем другое — на вполне ощутимое время (на 20-25 лет). В обоих случаях работают разные принципы, механизмы. В первом случае работает система удивительных впечатлений, во втором — консерватизм, самостоятельность и независимость.

В любом случае, девелопер территорий занимается людьми, а именно всё теми же условиями, возможностями для жизни, работы и отдыха человека на некой конкретной территории. Остальное лишь последствия этого, но от этого они не менее сложные, которыми не менее интересно заниматься.

Деятельность девелопера так или иначе связана с сообществами людей — с системами местного самоуправления. При этом, сами по себе сообщества людей являются очень консервативными социально-экономическими территориальными образованиями. Мы бы назвали их даже ультраконсервативными, несклонными к активному развитию.

Поэтому, если девелопер приходит со своим инновационным продуктом на территорию уже сформировавшегося сообщества, то его деятельность должна и будет восприниматься этим сообществом резко негативно. Девелопер всегда будет восприниматься, как «разрушитель устоев сообщества». Наверное, по этой причине образ девелопера на ТВ и в кино всегда отрицательный — он пытается трансформировать сообщество, а сообщество, в силу своего консерватизма, этого не желает. И что делать девелоперу в этом случае? Сообщества людей, какими бы они консервативными ни были, развиваются — социально-экономические отношения трансформируются.

Самый простой вариант: оставить сформированные консервативные сообщества в покое, и создавать новые. Это ответ, в том числе, на вопрос специфики социально-экономического развития территорий, доминирование на многих рынках недвижимости формата индивидуальных домов. Трансформировать, развивать через девелопмент уже сформированные сообщества — идти против шерсти, «против людей». Поэтому гораздо проще и эффективнее создавать новые сообщества — множить их в бесконечном количестве. В уже сформированные сообщества девелопер может прийти, когда их консерватизм начинает их же и «уничтожать». И если они готовы на свой девелопмент, а если нет, то нет.

Многие люди, особенно современная молодёжь, вполне морально готова бросить «загнивающие сообщества своих предков», переместиться в новые современные сообщества и начать развивать «новый консерватизм». Да, несмотря на то что девелопер создаёт новые сообщества, от их новизны они не становятся менее консервативными. Фактически, он плодит и множит консерватизм — распространяет его на всё новые и новые территории. Просто на этих новых территориях люди формируют новые, не менее консервативные сообщества. И жизненный цикл консервативного сообщества повторяется — его съедает собственный же консерватизм. Потребность в новых консервативных сообществах возобновляется. Это одновременно странно, удивительно и даже не логично. Вместо того чтобы создать одно сообщество, а затем заниматься его развитием, жизнь заставляет их плодить и размножать.

Чисто теоретически, возможно ли как-нибудь или когда-нибудь девелоперу заняться не новыми сообществами, а развивать старые — сломать их консерватизм? Вполне, но только в том случае, если на территории будет присутствовать не моносообщество, а мультисообщество. Консерватизм моносообщества ломается, если ему приходится находиться в системе мультисообщества. Тогда и только тогда девелопер может творить нечто новое интересное и иметь положительный образ, а не отрицательный.

Девелопмент территорий — забавная штука. С одной стороны, он плодит и множит консерватизм, а с другой — мечтает от него отказаться и встать на либеральные рельсы, но это очень сложно и очень затратно. Большинство людей пока не готовы.

Есть в домостроении и девелопменте такой элемент, как «квадратные метры» — дом имеет площадь столько-то квадратных метров, площадь квартиры составляет столько-то квадратных метров, и т.п. Но продуктовость (самостоятельность) у этого элемента отсутствует. Другими словами, сколько бы квадратных метров не производилось, цена им 0 рублей, 00 копеек. Разницы между 1 квадратным метром и 20 млн квадратных метров нет никакой. 0 + 0 = 0. Сколько денег и ресурсов ни вкладывай в производство «квадратных метров», результат всегда будет равен или меньше 0. Несмотря на всю парадоксальность данного явления, оно имеет место быть. С ним ежедневно сталкиваются все домостроители и девелоперы мира. О важности и значении элемента «квадратный метр» на рынке недвижимости можно очень многое сказать.

Начать, пожалуй, стоит с описания того, что действительно имеет ценность в домостроении и девелопменте. В общем виде, ценностью в домостроении и девелопменте территорий обладают только «условия для жизни человека». Эти условия могут быть созданы с нуля (в чистом поле, так сказать), они могут быть результатом переделки/перестройки ранее созданных и т.п.

Таким образом, домостроитель, девелопер, создавая некие условия для жизни человека, создаёт некую ценность для него. Насколько она ценна для человека — другой вопрос. Главное — это прямая связь между «условиями для жизни человека» и ценой (ценностью). По большому счёту, никаких других ценностей в домостроении и девелопменте нет. Если кто-то думает, что может создать в этом направлении какую-нибудь иную ценность для человека, то он глубоко ошибается. «Условия для жизни человека» — единственная ценность, которую возможно произвести в домостроении и девелопменте. В девелопменте территорий эта ценность именуется «локацией» и выражается через инфраструктуру, сервис жизни, бизнес и т.п. В домостроении через, собственно, «дом», который выражается через спальни, ванные комнаты, кухни, гаражи и т.п. Причём, ценность, что локации, что дома появляется именно через собственность на них. Кто ими владеет, тот и обладает их ценностью.

Квадратные же метры не обладают этой ценностью. Если они и имеют некую ценность, то это не их цена — это цена локации и ценность дома — это ценность «условий для жизни». Разные локации, разные дома, т.е. разные «условия для жизни» обладают разной «ценой», но не квадратного метра. Квадратный метр — это расходная часть девелопмента и домостроения, но не элемент прибыли.

Поэтому, когда мы слышим о создании такого-то количества квадратных метров, то в переводе на человеческий язык это означает, что потрачено столько-то денег, столько-то денег, и это совсем не означает, что создана некая ценность, созданы некие «условия для жизни». То есть рынок недвижимости, измеряемый квадратными метрами, а не локациями и домами, является рынком простой траты денег, но не рынком, производящим ценности. Именно, поэтому не стоит инвестировать деньги в квадратные метры. Это вложения в никуда и в ни во что. Деньги, потраченные на квадратные метры, как финансовая система, может быть и способна работать, но только при условии чётких и однозначных социально-политических и экономических гарантиях.

Словом, инвестирование на рынке недвижимости возможно лишь в «условия для жизни» (локации, дома, сервис жизни, бизнес и т.п.), но точно не в квадратные метры. Это очень токсичный и высоко рисковый актив. А инвестирование в «условия для жизни» возможно только путём их приобретения в собственность. Купить локацию, дом, сервис для жизни, бизнес и т.п. Но не некое количество квадратных метров. Если ими и владеть, то всеми сразу, а не некой частью. Если покупаешь дом, то весь, а не некие квадратные метры в нём. Например, если и делать инвестицию в недвижимость через покупку квартиры в многоквартирном доме, то инвестировать, пожалуй, стоит в девелоперскую и управляющую компанию, создавших некую «ценность» («условия для жизни»). Инвестировать стоит в доходную, а не в расходную часть девелоперской и домостроительной деятельности. Квадратные метры — это всегда то, что до 0.

Когда говорят об аренде недвижимости, то, как правило, подразумевают под этим явлением простую схему, по которой арендатор берёт в наём некое количество площади, квартиру, дом, гостиничный номер и т.д., и т.п. у арендодателя. То есть, можно сказать, что факта как-таковой продажи нет. Если базироваться на этой схеме, то мы получаем, в некотором роде, противопоставление аренды продаже. Например, некий потребитель недвижимости не имеет желания, возможности купить в собственность некий объект недвижимости. Поэтому, он предпочитает его арендовать.

Безусловно, подобная схема на рынке недвижимости присутствует и достаточно широко распространена, но между тем, рынок недвижимости двигают вперёд, именно, продажи. В связи с чем, возникает вопрос: что, как, почему, (можно/необходимо) продавать в случае с арендой недвижимости? Да, аренда недвижимости — это тоже продажи, но продажи не совсем аренды.

Следующей по частоте распространения схемой на рынке недвижимости, являются инвестиционные продажи, которых сейчас развелось предостаточное количество. Это схема предполагает продажу объекта недвижимости застройщиком или девелопером условному инвестору, с предполагаемой последующей сдачей в аренду купленного объекта недвижимости. Эта и предыдущая схема аренды недвижимости, по большому счету, не предполагают продажу. По большому счету, они обе, фактически, спекулируют на желаниях и возможностях конечного потребителя. Но, между тем, для того чтобы аренда недвижимости, как формат её использования, были успешными и долгосрочными необходим факт продажи. Всегда необходимо думать над тем, что продать арендатору. Если он не приобретает объект недвижимости в собственность, то, что и как он должен приобретать, арендуя объект недвижимости?

Специфика и уникальность явления продаж при аренде недвижимости заключается в следующем: спекулятивные рынки балансируют на желаниях потребителей и производителей, в связи с чем, представляют из себя не совсем устойчивую систему. А для того, чтобы рынок был более устойчивым он должен обладать, условно назовём, производственной базой. То есть, рынок должен нечто производить, создавать новую ценность, которая потом будет именно покупаться потребителем. В связи с чем, вполне логично производить новые квартиры, новые дома, а затем их продавать конечным потребителям, условным инвесторам и т.д. Да, но в эту схему не совсем вписывается аренда недвижимости. А для того, чтобы она начала вписываться, арендаторам недвижимости необходимо предложить купить что-то произведенное застройщиком или девелопером.

Например, мы имеем девелоперский продукт спальный район, состоящий из индивидуальных домов, в котором предполагаем создать некоторое количество зданий под аренду. Здесь мы имеем в виду именно аренду жилья, а не коммерческих или торговых площадей, которые, надо отдать должное, также вписываются в схему продаж при аренде недвижимости.

Итак, для того чтобы аренда жилья в рамках спального района, тем более, состоящего из индивидуальных домов, была максимально стабильная и успешная, арендатору необходимо продать некий набор услуг или определенный сервис жизни. Другими словами, при аренде жилья человек должен покупать определённый набор услуг, созданный девелопером, который бы делал жизнь человека, арендующего жильё, более комфортной и благополучной. Только в этом случае, с появлением факта продаж сервиса жизни, аренда жилья становится более стабильной и успешной.

В предлагаемый к покупке сервис жизни может входить, например, консьерж-сервис, предоставление условий и возможностей для отдыха, развлечений, работы и т.д., и т.п., а не только жизни. Словом, аренда недвижимости — это в прямом смысле продажа/покупка услуг по повышению уровня комфортности и безопасности жизни человека. В связи с чем, арендатор, беря в наём квартиру, дом, комнату, фактически, становится покупателем некоторого набора сервисов жизни. По этой схеме аренды недвижимости, сегодня, существуют большинство рынков недвижимости мира. И существуют вполне успешно. И их успешность связана, именно, с наличием факта продажи услуг по сервису жизни арендаторам.

Безусловно, наверное, можно обойтись и более простой схемой, где арендатор ограничен исключительно съёмом необходимой ему площади, квартиры, дома, комнаты и т.п., но насколько такой бизнес будет устойчив и успешен? Всё-таки при формировании арендного формата необходимо продумать что и как, именно, продавать арендатору.