Месяц: Сентябрь 2023

Наблюдаем за взаимодействием общества и девелопмента территорий. Откуда вытекают креативно-деловые пространства, способствующие и оформляющие взаимодействие и общение между разными людьми? Бизнес — это и есть общение и взаимодействие между людьми. Успешное общение и взаимодействие порождает большие, а иногда и огромные бизнесы. Соответственно, девелопер наживается, в том числе, и на этом: создает соответствующие и способствующие общению и взаимодействию людей друг с другом пространства. Но в связи с тем, что люди разные, а иногда и противоположны друг другу, то пространства должны быть, соответственно, максимально креативными — творчество, креативность и т.п. является лучшим вариантом, настраивающим людей на общение и взаимодействие.

С другой стороны, есть спальные районы. Тоже девелопмент территорий, тоже девелоперский продукт — хороший вариант капитализации своей жизни для человека. Хочешь стать обеспеченным пенсионером или оставить детям наследство в виде денег, то надо покупать ещё в молодости индивидуальный дом в спальном районе.

Но на этом ничего не заканчивается, а только начинается. По нашим наблюдениям, что креативно-деловые пространства, что спальные районы являются не просто девелоперскими продуктами разных целей и назначений. Они, оказывается, ещё и разные с точки зрения общества.

Если мы говорим о спальном районе, то мы имеем дело с монокомьюнити — сообщество одинаковых (однообразных) людей, объединенных примерно одной и той же идеей или концепцией — капитализация собственной жизни. А когда мы прикасаемся к креативно-деловым пространствам, то здесь мы имеем дело уже с мультикомьюнити. Креативно-деловые пространства — это не одно комьюнити, как в случае со спальными районами, — это уже много разных комьюнити. Много разного бизнеса, много креатива, много разных возможностей и перспектив.

Не очень хочется наступить в урбанизм, но отметить стоит: проблема (пост)индустриальных городов — это проблема общения и взаимодействия друг с другом разных комьюнити. Чем, собственно, город отличается от загорода, а, как раз тем, что город — это и есть мультикомьюнити, а загород наоборот — монокомьюнити. Хотя уверены, что через некоторое время эти все монокомьюнити придут к необходимости общения и взаимодействия с другими. А пока проблема некоторых районов, кварталов в городах, как правило, к тому и сводится, что некое монокомьюнити самоизолируется и ни в какую не идет на общение и взаимодействие с другими комьюнити. И их необходимо выковыривать из их панциря самоизоляции.

На основе монокомьюнити бизнес-экономики не строятся. У них достаточно большие проблемы с общением и взаимодействием с другими комьюнити. Зато, у монокомьюнити есть социальная стабильность и некое постоянство. Это очень любопытно. Социальная стабильность приводит к капитализации собственной жизни человека, а различные варианты, пусть и не всегда удачные, открытого и тесного взаимодействия людей друг с другом — к экономическому процветанию целого мира.

Не думаем, что наши рассуждения и наблюдения за обществом и девелопментом территорий пойдут в ключе «что лучше?». То ли креативно-деловые пространства, так как за ними экономическое процветание и будущее всего мира, то ли спальные районы, позволяющие людям без особых усилий капитализировать собственную жизнь. Однозначно, вопрос так не стоит и не будет стоять. Девелоперы всеядны — они могут создавать и то, и другое. Главное, чтобы в обществе были тенденции либо на то, либо на другое, а лучше и на то, и на другое. А всё потому, что в городе никогда не будет социальной стабильности, тишины и спокойствия, а в спальных районах загорода никогда не будет экономического процветания.

Одна из тем, которая обращает на себя внимание является тема: «Образ девелопера/застройщика в кино и сериалах.» Если герой фильма или сериала является девелопером или застройщиком, то он антагонист, а главный герой борется с ним и мешает ему осуществлять свою девелоперскую деятельность. Девелопер/застройщик редко воспринимается обществом положительно. Они постоянно нарушают размеренный/привычный образ жизни человека. Пожалуй, девелопер/застройщик представлены положительно только в рекламе самих себя.

Мы взглянули на эту тему под углом британских детективных сериалов в духе произведений Агаты Кристи. Все современные девелоперские решения основаны на формировании сообществ. Создавая очередной поселок, очередную деревню, девелопер создает сообщество и заявляет о нем в бесконечных рекламах, исключительно, в положительном контексте — люди в этих сообществах счастливы, живут мирно и дружно. Но, как раз, именно с этим британские детективные сериалы и не согласны. Отношения между людьми в сообществах не столь уж радужные и не совсем мирные — часто дело доходит до убийства одного из членов сообщества другим его членом. Жить мирно и дружно у людей получается далеко не всегда.

Конечно, детективные сюжеты в этом случае бесконечны. Поводов для убийств множество. Но, авторы этих сериалов хотя бы берут старые сообщества (деревни прошлых и позапрошлых веков постройки) и обходят стороной современные девелоперские продукты. Хотя, как знать. Вполне возможно, что будущие детективные сюжеты доберутся и до них. А это совсем не интересно девелоперам и застройщикам. Их самоотверженный труд по формированию совершенных сообществ будет поставлен под сомнение. Пусть эти детективные события разворачиваются лучше в старых поселениях.

Но так или иначе, понятно одно: сформировать сообщество не так уж просто. Сформировать добрососедские отношения трудно. Люди уж слишком индивидуальны. Их надо объединять, но как? И в этом вопросе британские детективные сериалы тоже дают весьма любопытную и занятную картинку: места и форматы общения людей друг с другом.

1. Паб. Самое популярное и самое распространенное решение, позволяющее и стимулирующее общение людей друг с другом. Да, там люди потребляют алкоголь. Но главное же не напиться и быть пьяным, а провести время в общении. Люди общаются, договариваются, но и ссорятся друг с другом, если общение оказалось неудачным. В самостийных поселках, где рукой девелопера и не пахнет, видно, как людям не хватает паба, в изначальном смысле, public house (не публичный дом, а общественный дом). Людям негде встречаться и общаться. Неким суррогатом паба, конечно, становится местный частный магазинчик, который лишь отчасти закрывает потребность людей в общении.

2. Церковь. Конечно, архаичное решение, особенно, если оно не склонно к модернизации и актуализации в соответствии с современными реалиями общества. Церковь раньше и была нужна лишь для того, чтобы было где хоронить умерших членов сообщества, что тоже можно интерпретировать как решение для общения людей друг с другом. В этом ключе, на наш взгляд, существую до сих пор различные мемориальные решения.

3. Площади, парки, лужайки и т.п., как решение для проведения различных общественных мероприятий от продуктового рынка выходного дня, до концертов, ярмарок и прочих праздничных мероприятий, которые организуются сами же членами сообщества, либо приглашенными со стороны.

4. Школа. С точки зрения сообщества, это не столько место получения детьми образования, сколько место общения членов сообщества друг с другом. Причем, достаточно важное место. Школа учит не математике, физике, истории — она учит общаться и договариваться друг с другом новых (и старых) членов сообщества.

Словом, формирование и запуск в самостоятельную жизнь сообщества людей — важная и необходимая составляющая девелоперской деятельности. Девелопер имеет дело не с материалами, технологиями, архитектурой — он имеет дело с людьми. А люди, в том числе, живут благодаря общению (взаимодействию друг с другом). Так что строя дома — строишь общение. Да, трудно, да, сложно, но без этого девелоперская деятельность невозможна.

И конечно же, крайне желательно, чтобы результат девелоперской деятельности не давал поводов для авторов детективных сериалов. Но, видимо, это желанная, но не достижимая мечта каждого девелопера. Хотя бы избежать возможности получения детективных сюжетов на основе откровенной и осознанной криминальной деятельности.

Хорошая тема: коммерция в спальных районах под частные инвестиции. Сам по себе индивидуальный дом является инструментом сохранения и накопления денег с низкой процентной ставкой на срок от 25 лет. А вот вопрос бизнеса на недвижимости в спальном районе не так однозначен.

Да, безусловно, коммерческая недвижимость (в первую очередь торговая) широко представлена в спальных районах, и её управлением занимаются большие компании, фонды и т.п. А возможна ли коммерческая недвижимость под частные (отдельные и самостоятельные) инвестиции? И мир девелопмента показывает, что она возможна.

Первый и самый популярный вариант коммерческой недвижимости (частного индивидуального бизнеса в спальном районе) — это аренда индивидуального жилого дома на срок от 1 года и более. Краткосрочная аренда в спальных районах не работает, т.е. крайне нежелательна. Но этот вариант несколько стихийный и сформировался естественным путем. Другое дело, девелоперская инициатива — создать/купить готовый бизнес на недвижимости под частные (индивидуальные/небольшие) инвестиции без образования юридического лица.

Поэтому вторым вариантом (уже целенаправленным по инициативе девелопера) можно назвать создание на базе индивидуального дома малоквартирного дома — когда каждый из этажей такого дома становится отдельной независимой квартирой. То есть, получается некий доходный дом — готовый бизнес по аренде жилья. И вновь на срок от 1 года и более. В целом, аренда жилья в спальном районе характеризуется длительными сроками. Имитация постоянного резидентства.

И третий вариант готового бизнеса под частные инвестиции — формат, предполагающий сочетание жилья и коммерческой площади под оказание неких услуг. И тут начинаются сложности (особенности) в таком варианте готового бизнеса.

Начнём с жестких ограничений на использование коммерческой площади, расположенной на первом этаже индивидуального дома. Бизнес человека, арендующего её, должен быть связан исключительно с оказанием услуг. Никакой торговли, никакого производства, тем более сопровождающегося с промышленными выбросами и т.п. Помещение хоть и коммерческое, но оно расположено на территории спального района и подключено к бытовым сетям. Соответственно, и бизнес должен быть бытовым, т.е. таким же тихим и незаметным, как и всё в спальном районе.

Далее, такой индивидуальный дом может иметь этажом выше полноценный индивидуальный дом (одну квартиру) и в этом случае его может занимать человек, владеющий бизнесом на первом этаже. У него просто появляется возможность не просто жить в доме, но и заниматься здесь же бизнесом. Как по нам, так это далеко не лучший вариант эксплуатации такого объекта. По нашему мнению, гораздо эффективней использовать дом полностью как бизнес на недвижимости — аренде как коммерческой площади на первом этаже, так и аренде жилья, расположенного выше. В этом случае, арендаторы разных площадей могут быть разными.

Поэтому, мы предпочли бы коммерческую площадь на первом этаже в сочетании с одной или двумя отдельными квартирами выше. При этом, с полным сохранением формата индивидуального дома. Во-первых, объект расположен на территории спального района, а во-вторых, он предполагает частные (отдельные и независимые) инвестиции. Многоквартирный дом под аренду как жилья, так и коммерческих помещений в этом случае становится неподъемным инвестиционным продуктом. Если такой формат и возможен, то только под корпоративные инвестиции фондом и прочих компаний, связанных с девелопером. Это уже крупный бизнес.

В целом, тема готового бизнеса на недвижимости под частные небольшие инвестиции в рамках спального района является очень даже интересной темой достойной внимания.

В чем социально-экономическая специфика индивидуального дома и его производных? О том, что он является основой инфраструктурного девелопмента, мы уже говорили. Это когда через индивидуальный дом начинается освоения территории — ее включение в социально-экономический оборот. Но при этом можно назвать много примеров, когда многоквартирные дома доминируют над индивидуальными при освоении территории. Так в чем же суть индивидуального дома? Почему во многих случаях именно он доминирует над многоквартирными?

Как нам думается, выбор того или иного типа (вида) жилья для реализации девелоперского продукта зависит от предполагаемого места и роли человека в социально-экономической жизни территории. Если девелопер ориентируется на создание прочной (устойчивой/перспективной) социально-экономической основы территории, то, однозначно, он должен выбрать индивидуальный дом, как основу для своего продукта. Если же перед девелопером стоит задача сформировать «пылесос» человеческого, прежде всего, экономического ресурса, то он основывает свой продукт на многоквартирном жилье.

Индивидуальный дом — это прокачка и развитие инфраструктуры территории.

Многоквартирный дом — это создание наилучших условий для жизни — прокачка и развитие сервисов жизни. Но формируется ли при этом устойчивость/перспективность территории, способна ли территория при этом к органической трансформации? Думаем, что нет. Многоквартирный дом — это в чистом виде бизнес. Да, он вполне может быть успешным, но только до тех пор, пока он накачивается деньгами. Закрой поступление инвестиций в создание новых сервисов жизни, в их развитие, как тут же территория начнет сыпаться. Словом, многоквартирный дом — это бизнес постоянных денежных вливаний.

Совсем другое дело — индивидуальные дома. Да, жизнь в индивидуальном доме трудно назвать удобной, комфортной с точки зрения различных сервисов жизни. В индивидуальном доме жить скучно, однообразно. Многоквартирные дома, в этом смысле, на много очков впереди. Но, с другой стороны, индивидуальные дома приводят к формированию социально-экономического капитала. Капитализм (создание капиталов) строится на индивидуальных домах. Индивидуальный дом — это частная инвестиция. Многоквартирный дом, в этом контексте, можно назвать корпоративной (профессиональной) инвестицией. Безусловно, на индивидуальном доме очень много не заработаешь, тем более на коротком отрезке времени — это низкопроцентная инвестиция со сроком в 25-30 лет. Только спустя столько времени можно ощутить значительную капитализацию инвестиции. В многоквартирных домах сроки значительно короче, проценты выше, но и риски выше. Поэтому, они пригодны для профессионалов. А индивидуальные дома лучше подходят для частных лиц. В одном случае, всё завязано на «пылесос денег и человеческих ресурсов», которые совсем не бесконечны, а в другом — медленное, но уверенное поступательное развитие инфраструктуры. Конечно, и в этом случае могут быть риски. Риски есть всегда, но они минимальны, особенно, в том случае, когда социально-экономическая структура территории не основана на «пылесосе». Собственно, поэтому основным девелоперским продуктом, основанным на индивидуальных домах, является спальный район.

И последнее. Индивидуальные дома очень хорошо работают при формировании определенной самостоятельности и независимости территории, в то время как многоквартирные дома этими свойствами не обладают. В том числе, по этой причине они являются слабоустойчивой и высокорисковой инвестицией.