Отметим несколько взаимосвязанных друг с другом правил девелопмента, которые достаточно просты и банальны, но далеко не всегда для многих очевидны.
Вопрос: почему США, Канада являются странами победивших индивидуальных домов? Потому что их девелоперы в своей деятельности пользуются следующим правилом: Купить как можно больше земли за как можно меньшие деньги! Это чисто экономическое правило. Чтобы получить максимальную прибыль с продукта, «сырья» должно быть много, и оно должно быть дешёвым.
А какие земельные участки характеризуются большими размерами и низкой стоимостью? Например, вышедшие из оборота сельхозугодья. Чем больше земельный участок, тем больше сельхозпродукции на нем можно было вырастить. Как говорится, всё на поверхности. Но следует сделать небольшую, но важную оговорку. Да, земельный участок должен быть большим и дешёвым, но также он должен быть доступным, т.е. бывшим ранее в экономическом употреблении — включённым в систему автомобильного дорожного движения. Если участок не доступен для автомобиля, то он не пригоден для девелопмента. Тундра для девелопмента не подходит, несмотря на то что земли тьма и она практически ничего не стоит — нет автомобильных дорог.
Таким образом, получаем, что огромные земельные участки по небольшой цене в системе автомобильного движения пригодны только для того, чтобы строить на них индивидуальные дома, т.е. «спальные районы». Надеюсь, что это очевидная закономерность. Много дешёвой земли способно породить только «спальный район». Если говорить о жилье, так как по этому принципу ещё создаются производственные и логистические девелоперские продукты. В общем, много дешёвой, но доступной для автомобиля земли лишает североамериканских девелоперов высоких идей урбанизма и концептуальности сознания — много, очень много индивидуальных домов.
Но что делать девелоперу, если доступные участки не такие уж и большие, а цены на них не такие уж и низкие? Если экономика не позволяет строить индивидуальные дома, то это не означает, что ничего другого нельзя построить — можно. Можно строить квартиры. Но в строительстве квартир есть одна особенность. Их нельзя строить по тому же самому принципу, что и индивидуальные дома — много, очень много квартир. Этот девелоперский продукт, увы, так не работает. Квартира — это сервис жизни. Строишь квартиры — создавай сервис жизни. Если индивидуальный дом можно предложить потребителю, как индивидуальный дом, то квартиру, как квартиру потребителю уже не предложишь. Квартира предлагается исключительно как доступ к сервису жизни. Даже если земельный участок небольшой и относительно дешев, то квартира не предлагается потребителю, как квартира — в любом случае потребителю предлагается сервис жизни. Квартира и сервис жизни — одно целое.
Да, из-за этого «сервиса жизни» квартира становится дорогой. Но по-другому никак. Квартира — дорогой продукт. И он дорогой не потому, что земли мало и она дорогая, а потому, что «сервис жизни» взвинчивает цену и отказаться от него нельзя. Нет ни одного случая в девелоперской практике, когда бы квартира без «сервиса жизни» работала как продукт адекватно. Квартира без «сервиса жизни» — барак, гетто, «муравейник». Так что менеджмент «сервиса жизни» при создании девелоперского продукта, состоящего из квартир — отдельная специфическая тема, от которой даже если бы хотел девелопер отказаться, но никак не может.