Месяц: Июль 2021

Успешность девелопмента территории во многом зависит от того, насколько точно территория по форме и содержанию решает те или иные жизненные проблемы человека. Как и для чего человек будет использовать территорию? Стоит ли девелоперу ориентироваться на продажу территории в собственность или стоит сформировать арендный формат территории? Ответить на эти вопросы может сам человек, точнее сценарий его жизни.

Жизнь людей на всём протяжении характеризуется достаточно большим разнообразием. Она не постоянна и не однотипна с момента рождения человека до самой его смерти. В течении жизни у человека меняются цели, задачи, приоритеты, предпочтения в отношении территорий своего прибывания. И преобразование территорий, соответственно, должно опираться на эту изменчивость и непостоянство человеческой жизни.

Создавая проект преобразования территории, девелоперу стоит в самом начале определить: какому периоду или сценарию жизни будет соответствовать территория? Проблемы, вопросы какого периода жизни человека он собирается решить преобразованием территории. Чем меньшему по времени периоду жизни будет соответствовать территория, тем выше актуальность формирования арендного формата её использования. И чем большему по времени периоду жизни будет соответствовать территория, тем выше актуальность формирования её использования на правах собственника.
Если территория является актуальной для человека на срок от одного года до нескольких лет, то она должна преобразовываться под арендный формат жизни. Если же территория формируется под актуальность для человека на несколько десятков лет, то она преобразуется под использование её человеком на правах собственности.

В последнее время, многие аналитики рынка недвижимости в один голос заговорили о значительном росте актуальности арендных форматов жилья. Некоторые из них даже стали утверждать, что формат собственности на жильё в ближайшее время уйдёт в прошлое. На наш взгляд, рост актуальности арендных форматов жилья связан не с тем, что он в чём-то лучше форматов собственности, а с тем, что на рынок жилой недвижимости пришло очень большое количество активной молодёжи. Развитие интернет-форматов деятельности, формирование глобальных возможностей для заработка вывело на рынок жилой недвижимости очень большое количество активной молодёжи, которая стала интересоваться территориями, соответствующими их образу жизнедеятельности.

Но от того, что на рынке жилой недвижимости появилось много активной молодёжи ещё не значит, что во временной перспективе этот формат или сценарий их жизнедеятельности продлится некий значительный период времени. Период активной молодёжной жизнедеятельности по времени не очень большой. Этим людям через несколько лет понадобится другой формат территории, предполагающий собственность и достаточно долгий период эксплуатации.

Также весьма интересен феномен повышения актуальности арендных форматов в т.н. загородном домостроении. Рынок аренды загородной недвижимости практически опустел за последние два года. Думается, что это явление связано с восприятием пандемийного периода жизни человека как временного и непостоянного.

В последние несколько лет мы наблюдаем увеличение доли краткосрочных или временных периодов жизни человека, наблюдаем повышение спроса на территории, соответствующих этому формату жизни человека, но это совсем не значит, что долгосрочные периоды жизни человека исчезли совсем. Можно с полной уверенностью говорить, что те потребители, которые активизировали арендные форматы жилья сегодня, через несколько лет взорвут рынок жилой недвижимости долгосрочного использования на правах собственности. Объекты жилой недвижимости продолжают оставаться и ещё очень долго будут оставаться вариантом увеличения капитализации жизни человека.

В зависимости от того, какому периоду времени жизни человека соответствует территория, определяется и её концептуальная и содержательная сторона. Арендные форматы территорий в большей степени ориентируются на сервисное обслуживание человека. Форматы территорий, предполагающих долгосрочное их использование на правах собственности, в большей степени ориентируются на организацию территориально независимого индивидуального жилого пространства. Поэтому, арендные форматы территорий как правило реализуются в формате квартир, а форматы владения на правах собственности – в формате индивидуальных жилых домов, расположенных на индивидуальных же земельных участках.

Девелопмент территорий – это бизнес на жизни человека. Что из себя представляет жизнь человека – таким и является девелопмент территорий. Главное при девелопменте территории иметь ввиду не вообще жизнь человека, а некий конкретный период его долгой и насыщенной разными событиями жизни. Наверное, будет выглядеть странной попытка решить вопрос жилья студентов через загородные посёлки и продажу в собственность. Как может выглядеть странной попытка решить вопрос жилья семьи с несколькими детьми через аренду квартиры, состоящую из двух-трёх комнат. Нет и не может быть однотипного и одноформатного девелопмента всех территорий.

Абсолютно любой продукт – это решение той или иной проблемы или задачи, стоящей перед человеком. Чем успешней продукт решает, стоящую перед человеком, проблему или задачу, тем он более востребован на рынке. В свою очередь, на рынке присутствует большое количество продуктов, которые группируются на основе решения одной и той же проблемы или задачи. Люди приходят на рынок в поисках оптимальных или уникальных решений своих проблем и задач. Рынок недвижимости не является исключением. Продуктом рынка недвижимости является территория, которая решает одну из трёх проблем, стоящих перед каждым человеком: выбор территории для жизни, работы и отдыха. Территория вполне, может быть, и комплексным решением всех трёх указанных задач. Чем конкретно должна быть территория в каждом конкретном случае решает её производитель, т.е. девелопер с опорой на тенденции развития рынка, поведение на нём потребителей. И успех на рынке недвижимости территории, как продукта будет зависеть от того, насколько точно, оригинально девелопер интерпретировал поведение потребителей на рынке.

Девелопмент территорий при этом является весьма своеобразным производственным процессом. На конечные свойства продукта оказывает сильное влияние изначальная характеристика самой территории. Поэтому, для создания высоколиквидной на рынке недвижимости территории девелоперу недостаточно корректно интерпретировать только поведение потребителей на рынке. Для успеха территории на рынке недвижимости, ему необходимо корректно интерпретировать ещё и саму территорию, её изначальные характеристики.

Создание полноценных городских территорий, которые решали бы комплексно все три проблемы человека является трудной и весьма затратной задачей. На создание полноценной городской территории необходимо очень много денег и времени. Да, городская территория обладала бы наивысшей ликвидностью среди прочих территориальных продуктов, но на данном этапе развития технологий и ресурсной базы её создание практически невозможно. Поэтому, современным девелоперам приходится прибегать к интерпретации территорий и поведения потребителей на рынке с позиции меньших бюджетов, вменяемых сроков и фокусировании своего и потребительского внимания на отдельных задачах и проблемах.

Можно сказать, что из-за невозможности реализовывать полноценные городские территории, девелопмент стал по своей сути загородным. Загородные территории являются самыми доступными. Они не так дороги и их очень много. Они являются самым распространённым территориальным ресурсом для создания девелоперских продуктов. Невозможность создания с нуля полноценной городской территории, решающей комплексно проблемы места жительства, работы и отдыха, привело девелоперов к фокусированию внимания на решении вопроса места жительства. Но этот подход обнаружил проблемы устойчивости существования территории. Территории, ориентированные на решение одной единственной проблемы места жительства, оказались нежизнеспособными в долгосрочной перспективе. Поэтому, современное производство территорий стало пытаться искать комплексные решения. Территории, изначально ориентированные на решение вопроса места жительства, стали ориентироваться также и на решение вопроса отдыха и развлечений.

Большая часть создаваемых ныне девелоперами территорий направлены на комплексное решение двух проблем: место жительство и место отдыха. Удивительно, но современный девелопмент загородных территорий так и продолжает обходить стороной решение проблемы места работы. Если быть более точным, то современное производство территорий интерпретировало решение этой проблемы в более удобоваримом для себя варианте. В варианте, которое не является столь затратным. Оно вывело решение этой проблемы за пределы производимой территории. Так появились отдельные территориальные бизнес-кластеры, решающие только вопросы места работы, а современное развитие интернет-технологий и вовсе вывела решение этой проблемы за пределы рынка недвижимости. Проблематичность создания комплексных городских территорий привело к трансформации и развитию самих девелоперских продуктов.

Современный девелоперский продукт, основанный на преобразовании загородных и прочих отдалённых территорий – это продукт, решающий в комплексе проблемы места жительства и места отдыха. Чем занимаются современные урбанисты? Тем же самым, что и девелоперы на загородных территориях. Они в меньшей степени озабочены решением проблемы места работы человека и в большей степени озадачены вопросом комплексной интерпретации проблемы места жительства и места отдыха человека. Можно даже сказать, что современный город постепенно стал трансформироваться в загород.