Месяц: Июнь 2021

Девелопмент территории – это создание условий по эффективному социально- экономическому использованию земельного участка. Создаваемые в рамках девелопмента территории объекты недвижимости могут эксплуатироваться человеком, как в собственных целях, так и преследуя коммерческие интересы, т.е. сдаваться собственником в аренду. В зависимости от эксплуатационного назначения объекта недвижимости в процессе девелопмента территории он может быть представлен различными форматами. Формат объекта недвижимости – это всегда тот или иной вариант эффективного социально- экономического использования земельного участка.

Когда девелопер ориентируется на преобразование земельного участка под его последующую продажу и использование человеком в собственных целях, то создаваемый им формат объекта недвижимости, как правило, представляет из себя индивидуальный жилой дом, расположенный на индивидуальном земельном участке.

Когда же девелопер ориентируется на преобразование земельного участка с целью формирования устойчивого арендного бизнеса, то создаваемый им формат объекта недвижимости, как правило, представляет из себя многоэтажное здание с различным функциональным назначением. И у этого различия форматов объектов недвижимости есть вполне логичное социально-экономическое обоснование их эффективной эксплуатации.Почему в большинстве девелоперских решений, направленных на формирование объектов недвижимости для продажи с последующей их эксплуатацией в собственных интересах человеком, фигурируют индивидуальные дома и, в целом, малоэтажка (блокированные и индивидуальные дома)? А при ориентировании девелопера на арендный бизнес, он стремится создавать, например, многоэтажные многоквартирные дома с торговыми и офисными площадями?

В случае с индивидуальными жилыми домами, расположенными на индивидуальных земельных участках, мы имеет дело с формированием индивидуального жилого пространства. Сформировать же индивидуальное жилое пространство без индивидуальной же территории практически невозможно. Индивидуальное жилое пространство становится в полной мере таковым только в том случае, когда оно полностью соответствует понятию индивидуальной территории. Таким образом, когда девелопер ориентируется на эффективную продажу земельного участка с последующей её эксплуатацией человеком в собственных интересах, то, совершенно понятно и естественно, что он будет стремится к созданию индивидуальных жилых домов. Именно такой продукт на рынке недвижимости максимально соответствует понятию индивидуальной жилой территории. Большинству потребителей, именно, это и требуется. Именно по этой причине большинство девелоперов в мире, занимающихся продажей объектов жилой недвижимости, ориентируются в своей деятельности на коттеджные поселки и малоэтажку (дуплексы и таунхаусы). Они создают не просто собственность – они создают индивидуальные жилые территории. Один из самых востребованных на рынке недвижимости продуктов.

И совсем другая логика действий девелопера присутствует при формировании так называемого арендного бизнеса. Задача девелопера заключается в формировании устойчивой и максимально возможной прибыли от эксплуатации объекта недвижимости. При формировании устойчивости прибыли, девелопер стремится создать мультифункциональный объект недвижимости. Так, помимо жилых площадей, объект недвижимости может состоять из торговых, развлекательных и офисных площадей. А при формировании максимально возможной прибыли, он стремится сделать объект недвижимости, отвечающий потребностям максимально большего количества людей. Поэтому, подобные объекты, в большинстве случаев, имеют максимально возможное для каждого региона строительства количество этажей. Прибыль от объекта недвижимости в 30 этажей, гораздо выше, чем от объекта недвижимости в 3 этажа. К тому же, чем больше этажей в объекте недвижимости, тем более разнообразный функционал может быть представлен в нём.

Если говорить только о жилом функционале объекта недвижимости, предназначенного для арендного бизнеса, то даже в этом случае он обязан быть представлен не только жилыми квадратными метрами, но и площадями, делающими жильё более разнообразным. Потому что люди его выбирают не в качестве собственности, а в качестве предлагаемых условий проживания. А мультифункиональность жилого пространства оценивается на рынке аренды жилья гораздо выше, чем монофункциональность.

Точно также, внимание со стороны девелопера к эксплуатационному сервису объекта недвижимости более высокое, если он направлен на аренду, и менее высокое – если он предназначен для продажи и эксплуатации человеком в собственных интересах.

Да, арендный бизнес на объектах недвижимости породил в этом мире многоэтажные дома, где люди живут не просто рядом друг с другом, но и друг над другом, где люди не только живут, но и работают, отдыхают, развлекаются и всё в одном месте – на одной и той же территории. Но при формировании собственности, при формировании индивидуального жилого пространства, когда люди, максимум соседи друг другу, и кроме жилой функции эти объекты недвижимости в себе не несут, навряд ли возможно многоэтажнное строительство. В теоретическом плане, конечно, оно возможно, но в практическом социально-экономическом плане, оно, безусловно, невозможно.

Именно в этом и присутствует существенное или принципиальное обоснованное различие между малоэтажкой и многоэтажкой. Малоэтажка – это собственность и стремление людей к стабильности и богатству. А многоэтажка – это аренда и стремление людей к максимальному разнообразию жилой среды, глубокому сервису и полное отсутствие привязанности к месту жительства. При этом никогда не стоит исключать и компромиссные варианты. Тем более, их с каждым годом в мире становится всё больше и больше.

Девелопмент по своей сути очень прост. Он берёт какую-либо территорию и адаптирует её под жизнь человека. Он преобразует территорию таким образом, чтобы человек на ней чувствовал себя комфортно и в безопасности. Да, результат преобразования территории девелопер продаёт. В этом заключается суть монетизации того, что делает девелопер – преобразовать территорию под человека и затем человеку же её и продать.

Преобразование территории может быть разным. Оно может решать вопрос постоянного места жительства человека на преобразованной территории. Оно может решать вопрос пригодности территории для ведения человеком какого-либо вида бизнеса, и выходить из-под пера девелопера в виде офисных, торговых или складских площадей. И точно также территория, преобразуемая девелопером, может решать вопрос отдыха и развлечения человека. В любом из перечисленных случаев, территория преобразуется под человека. Вопрос только в том, какую из человеческих задач она призвана решить? Под какую конкретную задачу преобразует её девелопер?

Возьмём, например, девелопмент территории, призванный решить задачу отдыха и развлечения человека. Безусловно, ни один девелопер в мире не способен преобразованием одной единственной территории решить эту задачу раз и навсегда. Но он вполне может создать ещё одно решение этой задачи и продать его людям.

Современная карантинно-политическая ситуация в мире резко сократило выбор уже преобразованных девелоперами территорий для отдыха и развлечений. Многие территории оказались недоступными для людей. Из-за введённых властями многих стран ограничений на въезд российские граждане, можно сказать, что остались без отдыха. Это же касается граждан и других стран. А недостаток территорий, решающих эту одну из важных для каждого человека задач, только подстегнуло спрос и подняло цены на уже существующие. Вполне возможно, что при наличии достаточного количества территорий внутри Российской Федерации, решающих задачу отдыха и развлечений человека, современная карантинно-политическая ситуация не выглядела бы столь катастрофичной.

Казалось бы, что может быть проще и незамысловатей, чем отдых человека на природе? Территорий с неповторимыми природными красотами естественного происхождения в России более, чем предостаточно. Большинство из них являются вполне доступными для людей. Зачем им нужен девелопмент? Да, к тому же, ещё и затем продавать его?

Какой бы природная территория ни была красивой и привлекательной для отдыха людей, она сама по себе не готова принимать у себя людей. Она просто природа, она сама по себе. И если её не преобразовать, не настроить под отдых на ней человека, то она, однозначно, очень быстро утратит свою естественную красоту и привлекательность. Неприспособленность любой территорий под присутствие на ней человека, приводит её к уничтожению. Любой территории нужен девелопмент. Девелопмент территории не нужен только в одном единственном случае: на территории не предполагается присутствие человека. Если же человек решает присутствовать на той или иной территории, и не важно в постоянном или временном формате, то территории необходим сначала девелопмент.

Когда девелопер занимается преобразованием территории под отдых и развлечение человека в окружении природы естественного происхождения, то одной из главных задач, которую он должен решить, является сохранение этой самой природы для того же самого человека. Иначе говоря, девелопер преобразует территорию так и таким образом, чтобы человек мог отдыхать на ней долго без ущерба для её ликвидности. Можно даже сказать, что задача девелопера в том, чтобы человек на территории, именно, отдыхал и развлекался, чтобы он занимался собой, а не занимался её преобразованием.

Когда человек вместо отдыха и развлечений занимается преобразованием территории – результат такого преобразования будет не очень хорошим, да и отдых можно будет с трудом назвать отдыхом. Только девелоперу под силу преобразовать её таким образом, чтобы и человек мог на ней отдохнуть, развлечься, и чтобы она могла сохранить свой природный первозданный вид. Девелоперу всегда в отношении подобных территорий необходимо действовать чётко, организованно и аккуратно.

В мире насчитывается большое количество форматов преобразования территорий для отдыха и развлечений человека. Выбор того или иного формата зависит от самой специфики отдыха. Формат отвечает на вопрос: что является главным или ключевым для отдыха и развлечения человека? Как человек отдыхает?

В последнее время, набирает всё большую популярность т.н. формат активного отдыха, предполагающий пешие, велосипедные прогулки, катание на лыжах, мотоциклах и прогулки по большой воде. Другими словами, формат индивидуального отдыха или отдыха в малых (семейных) группах.

Какой бы территория ни была, девелоперу необходимо решить вопрос с жильём. Если он ориентируется на преобразование территории под активный индивидуальный или в малых группах отдых, то самым адекватным вариантом жилья будут индивидуальные или малоэтажные здания. Иногда, вообще, кажется, что формат массового отдыха, предполагающий строительство на территории многоэтажных гостиниц, группировки максимального числа людей вокруг определённого вида или типа отдыха, постепенно теряет свою актуальность. Современный человек становится всё больше и больше обращённым внутрь себя. Ему больше и больше становится интересным индивидуальный отдых, но не в смысле эксклюзивных предложений, а в возможности побыть с самим собой наедине, и самому позаботится о себе. Словом, малоэтажный формат, формат индивидуальных домов для отдыха явно начинает набирать популярность.

Деньги можно делать на всём, в том числе, и на земле. Брать земельный участок далёкий от понятия «благополучная комфортная и безопасная территория», превращать её в таковую и продавать на общем рынке недвижимости по высокой цене. Слава богу, на нашей планете земельных участков, превращённых в благополучные территории, очень мало, и спрос на них всё ещё очень высок. Необходимость заниматься земельными участками на Луне или Марсе наступит нескоро.

Более того, многие земельные участки, уже единожды превращённые в благополучные комфортные и безопасные территории, увы, со временем приходят к упадку. Спустя некоторое время они уже не кажутся людям благополучными. Земельные участки требуют кардинального или частичного преобразования. Они подвергаются актуализации, но уже в соответствии с современными понятиями о благополучии, комфорте и безопасности. Каким бы ни был земельный участок по своим характеристикам (размер, географическое местоположение, геологические свойства, юридический статус и т.п.), он всегда преобразуется под человека. Какие представления у людей о комфортной и безопасной территории – таким и должен в итоге быть любой земельный участок несмотря ни на что. И чем больше он соответствует человеческим представлениям о благополучной территории, тем он выше оценивается людьми. Можно даже сказать, что какими бы ни были земельные участки изначально – они все превращаются в одно и то же, т.е. комфортную, безопасную и благополучную территорию.

Поэтому, перед большинством лендлордов и инвесторов не стоит вопрос: во что превратить земельный участок? Это как раз понятно. В этом мире все земельные участки превращаются в одно и то же. Ответ на этот вопрос для всех более чем очевиден. И совсем другое дело вопрос, как превратить земельный участок в комфортную, безопасную и благополучную территорию, которая будет высоко оценена людьми на рынке недвижимости? И ответ на этот вопрос уже не является столь очевидным или однозначным. Что хотели бы получить лендлорд или инвестор от земельного участка очевидно и однозначно, а как этого достичь – вопрос, ответ на который может дать только специалист, занимающийся преобразованием территорий, т.е. девелопер.

В деле зарабатывания денег на земельных участках ключевым вопросом является не что делать, а как делать? Девелопер – это специалист, который обладает многими компетенциями, позволяющими превратить практически любой земельный участок в комфортную, безопасную территорию с высокой оценкой, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Для того, чтобы хорошо зарабатывать на земле важен ни выбор участка, ни его местоположение, ни даже его свойства – гораздо важней выбор девелопера. Какой есть земельный участок – такой и есть. На нашей планете, по сути, нет возможности выбирать земельные участки. А вот ситуация с выбором девелопера является более благополучной. Девелоперов во всём мире предостаточно. Успешность и перспективность бизнеса на превращении практически любых земельных участков в благополучную комфортную и безопасную территорию породило великое множество специалистов, которые готовы брать на себя решение этого вопроса.

Выбор девелопера будь то для лендлорда или инвестора – важный выбор. От того, кто будет девелопером зависит если не весь успех бизнеса на земельных участках, то, однозначно, большая его часть. Сами по себе свойства земельных участков играют меньшую роль в успехе этого бизнеса, чем компетенции и профессионализм самого девелопера.

Поиск девелопера лендлорды и инвесторы начинают с рынка недвижимости. Кто из девелоперов на нём представлен? Кто дольше всех работает на рынке недвижимости? Чей успех на нём более значим и более стабилен? Кто обладает большими административно- финансовыми ресурсами? Дело в том, что успешный бизнес на земельных участках становится практически невозможным, если выбранный лендлордом или инвестором девелопер не обладает административно-финансовыми ресурсами. Преобразуемый девелопером земельный участок обязан не просто находится в рамках правового поля, а он должен быть принят и легализован муниципальной властью. Как собственно девелопер обязан иметь возможность привлекать сторонние финансовые ресурсы для лендлорда, а под инвесторов и их возможности лендлордов.

Девелопер в бизнесе на земельных участках выполняет важную связующую роль. Он объединяет лендлордов, инвесторов и территориальные органы власти. Преобразуемый им земельный участок не должен привести в итоге к конфликту интересов. Итог его преобразования должен удовлетворять все стороны. Только тогда бизнес на земельных участках может быть успешным.

К сожалению, многие лендлорды и инвесторы, желая преуспеть в бизнесе на земельных участках обращаются не к организаторам этого процесса, а сразу к исполнителям, т.е. к строителям или архитекторам. Действительно, все знают и понимают, что хочется получить в итоге от преобразования земельного участка. Это знают и лендлорды, и инвесторы. При этом большая их часть не знает и не понимает: как этого достичь оптимальным образом, с наименьшими рисками и максимальной прибылью? Поэтому, для успешности бизнеса на земельных участках и необходимы девелоперы, т.е. организаторы и управляющие этим процессом. И чем большими административно-финансовыми ресурсами будет обладать девелопер, тем успешнее будет этот бизнес. Успешный бизнес на земельных участках возможен только через девелоперов.