Месяц: Март 2021

Любое жильё в мире состоит из двух частей: индивидуального жилого пространства и общественного жилого пространства. При этом, вторая часть является основой или базой для создания и корректного функционирования первой. Загородные посёлки не исключение. Какое бы количество индивидуальных жилых пространств не входило бы в состав загородного посёлка, они обязаны находиться в некой системе общественного жилого пространства.

Количественное и качественное взаимодействие индивидуальных и общественного жилых пространств формирует любую современную модель загородного посёлка как на территории России, так и на территории любой другой страны. Это взаимодействие можно даже назвать универсальным принципом моделирования не только загородного посёлка, но абсолютно любого типа жилья.

Когда человек выбирает себе жильё, или на территории некоего города, или же на территории загородного посёлка, то он, в первую очередь, выбирает себе индивидуальное жилое пространство. Поэтому, модель любого жилья строится на основе формирования предложений по индивидуальным жилым пространствам, а не общественного. При этом, оно учитывает не только и не сколько качественную характеристику самого по себе индивидуального жилого пространства, а его количественную характеристику. Чем больше по размеру индивидуальное жилое пространство, тем предложение будет более успешным на рынке недвижимости.

В этом отношении, жильё на территории загородного посёлка всегда будет более успешным на рынке недвижимости, чем городское жильё в формате квартиры в многоэтажном доме. Это связано с тем, что индивидуальное жилое пространство на территории загородного посёлка, в большинстве случаев, предполагает наличие так называемого придомового земельного участка или заднего двора. Другими словами, индивидуальное жилое пространство на территории загородного посёлка не ограничивается только «квартирой», оно дополняется ещё и собственной «приквартирной» территорией.

Да, любой человек в мире стремится реализовать идею большого по размеру индивидуального жилого пространства, но если её попробовать соотнести с современной экономической ситуацией в мире и финансовыми возможностями человека, то получится, что её очень трудно воплотить в жизнь. Жизнь человека, условно, в средневековом замке на огромном земельном участке стоит очень дорого. Далеко не каждый человек способен её реализовать. На это способны лишь единицы. Но из-за этого сама по себе идея большого индивидуального жилого пространства не исчезла и, наверное, никогда не исчезнет. На сегодняшний день, и в будущем – эта идея будет характеризовать каждого человека.

В связи этим, также стоит отметить, что строить предложение по жилью на основе небольших, скромных по размеру, индивидуальных жилых пространствах не имеет смысла. Сами по себе они не интересны людям и навряд ли вызовут у них интерес, так как они противоречат идее большого индивидуального жилого пространства.

То, что человек не может себе приобрести, по тем или иным обстоятельствам, в одиночку – он старается приобрести их в складчину. Объединяя усилия и финансовые возможности, люди могут реализовать свои желания, потребности, стремления. Точно также обстоят дела и с большими индивидуальными жилыми пространствами. Человек будет готов рассматривать, интересоваться небольшими по размерам индивидуальными жилыми пространствами, но только в том случае, если они дополнены единым (одним) для многих людей общественным жилым пространством.

Другими словами, достаточно большое количество людей в мире вполне может быть удовлетворено небольшим индивидуальным жилым пространством, но увеличенным за счёт общественного жилого пространства. Более того, в современном мире, можно сказать, уже сформировался некий тренд в создании жилья: небольшие индивидуальные жилые пространства, расположенные в системе большого, а иногда даже огромного, общественного жилого пространства. Как бы не формировалось жильё на той или иной территории, в любом случае, оно стремится к созданию большого, а теперь ещё, и глобального жилого пространства.

На таком соотношении двух типов жилых пространств строится не просто концепция загородного посёлка, но и его финансовая модель. Соотношение того и другого жилых пространств на территории загородного посёлка отражает как размер инвестиционных вложений в загородный посёлок, так и рисует финансовый портрет его покупателей.

Чем ниже финансовые возможности потребителей жилья в загородном посёлке, тем меньше по размеру индивидуальные жилые пространства в нём, – тем больше по размеру общественное жилое пространство. И наоборот: чем выше финансовые возможности потребителей жилья в загородном посёлке, тем большими по размерам являются индивидуальные жилые пространства и, соответственно, меньшими общественное. В зависимости от того, на какие финансовые возможности потребителей ориентируется загородный посёлок, такое соотношение и взаимодействие двух жилых пространств и формируется на его территории.

Таким образом, зная финансовые возможности потребителей жилья на территории загородного посёлка и универсальную схему её формирования, появляется вполне реальная возможность качественного вложения инвестиционных средств и создания ликвидного девелоперского продукта для рынка недвижимости.

Любое жильё – это основная часть бэкграунда человека. Оно формирует базу для его социально- экономической деятельности. Поэтому, чем более лучшие условия оно ему предоставляет, тем активнее и эффективнее человеческая социально-экономическая деятельность. Это то, к чему стремятся многие люди, и то, что без сформированных на хорошем уровне условий жизни осуществить очень трудно.

Чем запомнился прошедший 2020 год людям во всём мире? Он запомнился им прежде всего вынужденной самоизоляцией. Огромное количество людей оказалось запертыми в своём жилье. Большая их часть оказалось запертыми в квартирах, которые в российской действительности имеют не очень большой размер.

Люди начали с нетерпением ждать снятия ограничений на перемещения. Их снятие необходимо им даже не для того, чтобы снова выйти в офисы, начать посещать общественные мероприятия или поскорее отправить детей в школу. Снятие ограничений им необходимо только для того, чтобы иметь возможность выйти из квартиры. Ощущать себя арестантом никто не хотел и не будет хотеть.

Пандемия covid-19 вскрыла проблему бэкграунда современного человека. Она актуализировала вопрос качества жилой среды человека – в каких условиях он живёт и работает? Что из себя представляет его жилое пространство?

Да, рынок труда очень быстро адаптировался к самоизоляции людей благодаря возможностям, предоставляемым на сегодня современными интернет коммуникациям. Торговый сектор экономики также очень быстро перестроился на онлайн-форматы. Но произошла ли такая же стремительная перестройка, переформатирование жилья? Нет. Этого не произошло. Каким жильё было, таким и остаётся по сей день.

Российское жильё, фактически, представлено только одним форматом – квартирой в многоэтажном доме. Об этом свидетельствует и весенний ажиотаж на рынке загородной недвижимости. Представленные на нём предложения, очень быстро закончились. Случился жёсткий дефицит предложений.

Почему люди вдруг в одночасье решили покинуть свои квартиры? Куда они все побежали из своих городских квартир? Они побежали за лучшими условиями жизни. Если пандемию cоvid-19 нельзя отменить, проигнорировать, то необходимо создать приемлемый бэкграунд, при котором любые катаклизмы, как локального, так и глобального масштаба переносились бы не так тяжело, в условиях максимально приближенных к нормальным.

На роль лучших условий для жизни большинство людей не только в России, но и в мире выбрали индивидуальные дома. В 2020 году продажи и аренда индивидуальных домов начали стремительно расти. Эта тенденция очень быстро набрала высокие обороты. В США она вылилась в рост цен на пиломатериалы, применяемые в домостроении, и резкое подорожание индивидуальных домов, как на первичном, так и на вторичных рынках. А вот в России она привела к тому, что спрос окончательно перестал соотносится с предложениями. Он его сильно обогнал. На российском рынке сложилась несбалансированная ситуация. И тот, кто в этих условиях возьмёт в свои руки вопрос выравнивания ситуации между спросом и предложением сможет занять большую часть рынка.

Почему люди считают индивидуальные дома лучшим вариантом для создания «идеальных» условий для своей жизни? Этому явлению есть вполне конкретное объяснение: они реализуют идею большого индивидуального (независимого) жилого пространства. Большинство людей стремятся её реализовать в течении своей жизни. Но в силу тех или иных жизненных обстоятельств, некоторые из них либо отказываются от её реализации, либо соглашаются на какие-либо

компромиссные варианты. При этом, сама по себе идея никуда не исчезает. Она продолжает двигать людьми. Поэтому, многие люди кинулись с началом введения карантинных мер загород, и это не смотря на пустоту этого сегмента жилья в России. В США люди поехали из Сан-Франциско на просторы Техаса. Какое поведение у человека в стрессовой ситуации, таковым он и является в действительности. Ради индивидуального (независимого) жилого пространства, к слову, люди могут отказываться от многих благ современного города. Об этом говорит вся современная история российского загородного индивидуального домостроения. Следует отметить существенную роль в положительном восприятии людьми индивидуального жилого дома – это наличие собственной придомовой территории (передний двор, задний двор, внутренний двор). Наличие этого элемента в составе индивидуального жилого пространства говорит людям о его размерах. Насколько оно велико? Они стремятся выбрать именно то, что больше.

Российскому рынку малоэтажного домостроения на сегодняшний день, по большому счёту, не хватает только одного: ликвидных девелоперских продуктов. В России, малоэтажка существует уже более 30 лет. У неё были взлёты, связанные с ростом стоимости нефти, были падения, когда стоимость нефти замедляла свой рост. Но она так и не смогла, с точки зрения инвестиционной привлекательности, добиться хороших результатов. Для большинства инвесторов она продолжает оставаться terra incognita. И только пандемии covid-19 обратила их взгляд на малоэтажку. Оказывается, у потребителей есть большой к ней интерес. И он связан с их образом мыслей, с их идеями и стремлениями. Карантин их только проявил, а не создал на пустом месте.

Да, в России уже больше 30 лет строят малоэтажные и индивидуальные дома. При этом, положительных результатов не так много. Это связано с отсутствием в этом технологическом процессе очень важного звена: девелопера. Он формирует условия для строительства малоэтажки, которыми потом пользуются строители. Без предварительно созданных условий у строителя ничего хорошего не может получиться. Это как пытаться строить дома без фундамента. Что, собственно, мы и можем наблюдать в современной домостроительной практике в России. Дома на столбах в чистом поле.

Российскому малоэтажному и индивидуальному жилому домостроению очень сильно необходимы девелоперы, девелоперские компании. Без них этот очень сильно востребованный формат не сможет реализоваться. Большие деньги, которые он может давать ежегодно проходят мимо и уходят в никуда.

С началом разговоров и рассуждений о Стандартах комплексного развития территорий (КРТ). С введением понятия Комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ), отечественный рынок недвижимости начал дрейфовать со строительного формата в сторону девелоперского.

Застройка территории никогда не была и не может быть целью. Это средство (технология) преобразования территорий. Целью в отношении любой территории во все времена являлось создание на ней условий для комфортной и безопасной жизни людей. Если мы ставим перед собой цель застроить ту или иную территорию, то мы действуем в интересах строительной отрасли. Если мы ставим перед собой цель создание на ней условий для комфортной и безопасной жизни людей, то мы действуем в интересах потребительского рынка.

Поддерживать и стимулировать развитие строительной отрасли, безусловно, необходимо. Но эта поддержка и стимулирование должны опираться на поддержку и стимулирование производства девелоперских продуктов, а не на саму по себе отрасль. Строительная отрасль живёт и развивается не тогда, когда она получает деньги, возможности на застройку территории, а только тогда, когда она занимается или участвует в производстве девелоперских продуктов. Обязательное условие для выживания и развития абсолютно любой отрасли – это наполнение рынка востребованной продукцией.

Иначе говоря, в любой отрасли важен не процесс, а результат. Процесс для отрасли приобретает значение только в том случае, когда он ориентируется на получение наилучшего по многим параметрам результата.

В российской строительной отрасли, на сегодняшний день, сложилась не совсем удобная ситуация, которая препятствует её развитию: строить нечего и негде. Территорий, которые бы могли бы похвастаться уже созданными условиями для строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости практически не осталось. Можно сказать, что с точки зрения территориальных возможностей, Российская Федерация застроена на 95% и это несмотря на то, что она является одной и самых больших в мире.

Поэтому, на высшем уровне было принято решение о начале глобальной перестройке территории страны. Действительно, например, старое, ветхое, аварийное жильё можно снести и на его месте построить новое. Действительно, например, территории, ранее застроенные складами и различными заводами, но не используемые сегодня по своему первичному назначению, возможно перестроить или приспособить под жильё. Тем более, объёмов возводимого жилья на сегодняшний момент явно недостаточно, как для нормального и продуктивного существования отечественной строительной отрасли, так и для удовлетворения потребительского спроса в комфортных и безопасных условиях для жизни.

На этом фоне появились так называемые территории под комплексное и устойчивое развитие (КУРТы). Комплексное и устойчивое развитие территории предполагает создание на ранее застроенных территориях новых объектов недвижимости, новых объектов транспортной и прочей инфраструктуры. А для того, чтобы придать процессу преобразования ранее застроенных территорий некое подобие единообразия, тем более, что в процессе преобразования собираются участвовать деньги государства, контроль за расходованием которых очень строг и забюрократизирован, то появилась необходимость в создании неких стандартов такого комплексного развития территорий (КРТ).

При этом, фактически, стандарты комплексного развития территорий получились достаточно универсальными. Их применение возможно, как в рамках территорий, предназначенных под комплексное и устойчивое развитие, так и, в целом, при любой работе с ранее застроенной территорией, которую необходимо преобразовать. А территорий, требующих преобразования в Российской Федерации более, чем предостаточно. Советские способы и идеи застройки территорий, на сегодняшний день, не справляются с современной социально-экономической ситуацией ни в стране, ни в мире. Поэтому, большая часть ранее застроенных территорий требует преобразований.

При всей, по большей части, положительной стороне этих начинаний, как с введением КУРТов, так и с созданием Стандартов комплексного развития территорий, строительной отрасли не обойтись без создания новых девелоперских продуктов на территориях, которые ранее не были застроены и использовались для ведения сельского хозяйства, относились к лесному фонду и т.п. Развитие (освоение) новых территорий, на которых ранее ещё не присутствовали люди, или их присутствие было крайне малочисленным является основным фактором способствующим нормальному существованию строительной отрасли. Рынок недвижимости растёт и развивается за счёт постоянного его наполнения новыми девелоперскими продуктами. Реновация ранее застроенных территорий, безусловно, необходима, но на развитие рынка недвижимости она, всё-таки, не способна оказать существенное влияние. Реновация – это дополнение к создаваемым новым девелоперским продуктам.

Но так или иначе, единые и универсальные принципы развития территорий, как ранее уже застроенных, так и вновь создаваемых очень важны и необходимы. Для долгого и успешного (устойчивого) существования различных территорий необходимо, чтобы они были созданы на основе одной и той же принципиальной схемы. Когда любая территория создаётся вновь или преобразуется, то важным в этом является создание единого глобального жилого пространства. Любая территория существует долго и успешно (устойчиво), только в том случае, если она является частью единого глобального жилого пространства. Скорее всего, поэтому авторы Стандарта комплексного развития территорий опираются на улицы и кварталы, как базовые элементы развития территорий. Потому что, именно улицы и, формируемые ими, кварталы являются основными элементами создания единого глобального жилого пространства.

Что КУРТы, что Стандарты КРТ, при всей их сегодняшней неоднозначности являются важным первым этапом по переходу отечественного рынка недвижимости со строительных рельс на девелоперские. Девелоперский рынок недвижимости, в отличии от строительного, как раз и характеризуется комплексностью и устойчивостью в отношении любых территорий и экономки государства в целом.

Любая инвестиция – это всегда инвестиция в людей – в то, что они любят, к чему стремятся, чего они хотят от своей жизни. Знать, понимать то, что люди любят, к чему стремятся, чего они хотят от своей жизни, значит – быть успешным инвестором. Недвижимость – не исключение, а только подтверждение этого инвестиционного правила.

Инвестиции в недвижимость – это всегда инвестиции в территории, на которых, мечтают присутствовать люди, в территории, на которых люди хотели бы обустроить свою жизнь. Хорошая инвестиция в недвижимость – это инвестиция в территорию, которая пользуется у людей повышенным спросом. И обратное: плохая инвестиция в недвижимость – это инвестиция в территорию, с которой люди уезжают.

Сделать любую инвестицию в недвижимость хорошей является непосредственной задачей девелопера. Так уж получается в наше время: инвесторов и денег очень много, а вот территорий, которые привлекали бы людей, с которыми они бы стремились связать обустройство своей жизни ограниченное число. Можно даже сказать, что территорий под большие и хорошие инвестиции постоянно не хватает. Для этого и нужен девелопмент территорий, чтобы постоянно появлялись всё новые и новые поводы для больших и хороших инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость, как инвестиции в территории присутствия людей, можно разделить на два типа: в новые территории, и в развитие ранее созданных территорий. Инвестиции в новые территории – это инвестиции в территории, на которых люди ранее не присутствовали. Инвестиции в развитие территории – это повышение её привлекательности, как среди присутствующих на ней людей, так и среди людей, которые пока никак не связывают с ней свою жизнедеятельность.

В последнее время, в связи с пандемией коронавируса, люди стали более привязанными к той или иной территории, чем раньше. Соответственно, это изменило и требования людей к территориям своего присутствия. В итоге, эти изменения не могли не сказаться на специфике инвестиций в недвижимость, как инвестиций в территории, на которых присутствуют люди.

В допандемический период времени, инвестиции в недвижимость по большей части основывались на уникальности самой по себе территории и на количестве денег в экономике той или иной территории. Но сегодня, на первое место вышло сервисное обслуживание человека на той или иной территории. Иначе говоря, люди предпочитают присутствовать на той территории, где было бы максимально чётко и разнообразно представлено сервисное обслуживание человека.

Ведь, как рассуждают современные люди? На какой бы территории мы ни присутствовали, постоянно ли, временно ли, нам хочется иметь рядом с собой, под рукой, всё, что делало бы нашу жизнь разнообразной, наполненной, комфортной и безопасной. И абсолютно не важно: есть ли ограничения на перемещения по миру или их нет?

Инвестиции в недвижимость стали инвестициями в сервисное обслуживание людей на той или иной территории. Поэтому, современный девелопмент направлен на преобразование территории таким образом, чтобы наполнить её, в том числе, и разнообразными сервисами, которые помогали бы человеку чувствовать себя на ней максимально комфортно и безопасно. Причём это касается, как вновь создаваемых территорий для жизни, так и территорий, уже ранее заселённых людьми.

Несмотря на то, что пандемия коронавируса ещё не отступила, недвижимость уже окончательно перестала быть исключительным имуществом человека, измеряемой дороговизной постройки или отделки. Современная недвижимость – это территория, наполненная тем или иным количеством сервисов, способствующих комфортной и безопасной жизни. Поэтому, в дальнейшем, люди будут предпочитать не дороговизну объектов недвижимости саму по себе, а территории с максимальным разнообразием и максимальной наполненностью сервисного обслуживания. В дальнейшем, люди будут больше ценить территории присутствия своих объектов недвижимости, чем сами объекты недвижимости.

По большому счёту, пандемия коронавируса уровняла все территории. Теперь, практически у каждой территории появилась возможность создать привлекательные условия для жизни людей. А развитие современных технологий коммуникаций только способствовало этому процессу приведения всех территорий к единому знаменателю:условия для комфортной и безопасной жизни.

Если ещё несколько лет назад создать востребованный девелоперский продукт из территории, расположенной на удалении от основных финансовых потоков и основных мест присутствия людей было архисложной задачей, то теперь, когда ценности сместились в сторону сервисного обслуживания человек, решение этой задачи хоть и не стало дешевле, но на концептуальном уровне упростилось в разы. Уже сегодня, у большей части ранее необустроенных территорий появился очень хороший инвестиционный потенциал. А вот ранее обустроенные территории ждёт глобальная сервисная перестройка.