Рынок недвижимости живёт, развивается, чахнет за счёт территорий, а не квадратных метров того же жилья. Другими словами, рынок недвижимости — это некая совокупность территорий, подвергнутых девелопменту. Поэтому было бы корректнее говорить о рынке недвижимости используя для обозначения площади не квадратные метры, а хотя бы акры, но лучше гектары.
Отсюда возникает совершенно другие показатели рынка недвижимости, совершенно другая аналитика:
1.Какую территорию занимает рынок недвижимости такой-то страны? Сколько территорий (в гектарах) уже подвергнуто девелопменту? То есть рынок недвижимости какой-либо страны не соответствует её административным границам. Границами рынка недвижимости является условно общая граница всех девелопментов, входящих в её административные границы. Давайте сравним общую площадь Сибири (СФО) с совокупной площадью всех территорий подвергнутых девелопменту, куда войдут не только города, но и загородка. Таким образом, мы получим общее представление о рынке недвижимости Сибири. Словом, рынок недвижимости — это исключительно про девелопмент территорий.
2.Далее пусть будет динамический показатель рынка недвижимости: как прирастает рынок недвижимости такой-то страны? Другими словами, сколько новых девелопментов появляется каждый год, от пятилетки к пятилетке? Каким количеством гектар прирастает рынок недвижимости? Какое количество гектар, например, ежегодно производят девелоперы? Словом, динамическая характеристика рынка недвижимости — это показатель активности девелоперского бизнеса. Сколько территорий производит каждый девелопер и в совокупности все девелоперы ежегодно?
3.Этим пунктом можно обозначить как качественную, так и ещё одну количественную характеристику рынка недвижимости, а именно соотношение количества гектар, подвергнутых девелопменту, с количеством созданных единиц, в первую очередь, жилья. Другими словами, насколько эффективно девелопер осваивает территории? Сколько людей живёт, работает, отдыхает на вновь созданном девелопменте?
И тут на поверхность всплывает тема индивидуальных домов и эффективности девелопмента территорий. Действительно, на том же одном гектаре территории можно создать один индивидуальный дом, и это будет один уровень эффективности девелопмента и одна характеристика рынка недвижимости. А можно на том же самом одном гектаре создать 20 индивидуальных домов, и это будет совсем другой показатель эффективности девелопмента и совсем другой показатель рынка недвижимости. Безусловно, чисто теоретически, на одном гектаре территории можно создать и 300 квартир, что сформирует совсем другую картину девелопмента и рынка недвижимости в целом.
Однозначно, для рынка недвижимости очень хорошо, когда девелопмент является максимально эффективным, то есть, когда он создаёт максимальное количество единиц жилья на одном гектаре территории. И как бы некоторым людям не нравились независимые особняки среди бескрайних полей, как бы им не нравились одноэтажные дома — это всё указывает на достаточно низкую эффективность девелопмента, а значит слабость рынка недвижимости в целом. Двухэтажный таунхаус с этой точки зрения выглядит более эффективным девелоперским решением.
Таким образом, мы получаем следующую картину рынка недвижимости. Основным или «классическим» его драйвером является в нашем определении инфраструктурный девелопмент. Именно этот тип девелопмента занимается увеличением количества гектар пригодных для жизни, работы и отдыха человека. Другими словами, он увеличивает количественную характеристику рынка недвижимости. Он увеличивает его размер и значимость в мире.
В России многие склонны считать, что загородка набрала популярность среди людей лишь потому, что люди устали жить в городе, и вообще, город мало приспособлен для жизни. В действительности, и мы в этом теперь абсолютно уверены, это совершенно не так. То есть абсолютно не так. Загородка набрала популярность всего лишь по причине основополагающего закона развития рынка недвижимости: прирастать новыми территориями (девелопментами). Повторимся, рынок недвижимости развивается не квадратными метрами, а гектарами. А существующее противопоставление города и загорода является результатом всего лишь на всего низкопробного маркетинга ищущего ответ на потребность рынка недвижимости к развитию. Он придумал этот маркетинговый образ и вместо того, чтобы заниматься изучением и развитием просто законсервировал его.
Но что делать рынку недвижимости, если у него нет возможности развиваться гектарами — страна маленькая по размерам или территории много, но она по климатическим соображениям непригодна для жизни. Причин, препятствующих инфраструктурному девелопменту, в действительности, может быть очень много, включая, социально-политическую обстановку в стране и мире. Поэтому, на авансцену выходит сервисный девелопмент территорий, который не особо может похвастаться гектарами освоенной территории, но хвастается созданным им сервисом жизни человека — творит своеобразный локальный «рай на Земле».
Рынок недвижимости, развивающийся через сервисный девелопмент, очень интересное явление. С одной стороны, он даёт людям всё лучшее, всё топовое. Правда, его иногда в этом сильно заносит, и он начинает выдавать всё с приставками супер, ультра, самое-самое и т.п. Да, это тоже вариант развития рынка недвижимости, но при этом у него теряется важная особенность — массовость. Он с трудом переваривает массовость. Ему гораздо комфортнее в рамках эксклюзивности. При этом, как ни крути, рынком недвижимости управляет массовость. И если её исключить, то возможны системные сбои. Любой рынок и не только недвижимости живёт не за счёт эксклюзивности, а за счёт массовости. Почему, собственно, именно инфраструктурный (гектарный) девелопмент стал его основой. Он даёт рынку массовость. Уверены, что в том числе, и по этой причине сервисный девелопмент так зациклен на башнях и небоскрёбах. Это, пожалуй, единственный вариант для него воспроизвести некое подобие массовости.
При этом, стоит с некоторой грустью констатировать то, что на одном сервисном девелопменте территории рынок недвижимости далеко не уедет. А вот на инфраструктурном, пожалуйста. На нём рынок недвижимости может жить и развиваться сколь угодно долго. Тому же сервисному девелопменту для нормального существования просто необходим, пусть и в небольших количествах, но инфраструктурный девелопмент. Вот и возвращаемся к тому, с чего начали — рынок недвижимости развивается гектарами. И если у него нет такой возможности, то он трансформируется в сервисный девелопмент. Но это совсем не то, к чему он стремится, и чего хотел бы.