В девелопменте территорий предпочтительней те и такие решения, которые обладают минимальным инвестиционным временным периодом. Например, вложив деньги в начале года, – прибыль можно было бы получить в конце того же года. Особенно, эта инвестиционная краткосрочность интересна в период различных экономических пертурбаций, когда деньги не замораживаются на несколько лет.
На основании этого принципа девелопменту территорий оказалось гораздо удобней и предпочтительней работать, например, с индивидуальными домами, как с единицей жилья, чем с многоквартирным домом. На создание и ввод в эксплуатацию индивидуального дома требуется меньше всего времени. К тому же, его ввод в эксплуатацию меньше всего зависит от других индивидуальных домов, как уже введённых в эксплуатацию раньше, так ещё и находящихся в процессе создания.
С точки зрения инвестиций в девелопмент территорий, любая блокировка индивидуальных домов от дуплексов до таунхаусов является ничем иным, как увеличением инвестиционного срока. Так, пока обе секции дуплекса не будут введены в эксплуатацию, возврата инвестиций не стоит ожидать. Так, пока все секции таунхауса не будут введены в эксплуатацию, инвестиционные вложения стоит считать замороженными. Что же касается квартир в многоквартирном доме, то этот вариант для девелопмента территорий является вполне возможным, но только в том случае, когда есть полная уверенность в том, что территория живёт и развивается. А всё из-за того, инвестиционные вложения в многоквартирные дома обладают самой долгой оборачиваемостью.
Соответственно, индивидуальные отдельно стоящие дома – это ничто иное, как зарабатывание денег на недвижимости с достаточно быстрым сроком оборачиваемостью вложений. Именно, поэтому в девелопменте территорий, как бизнесе, многие стремятся к освоению максимально больших земельных участков. Тогда это будет не одна большая инвестиция со сроком возврата в пару десятков лет, а достаточно большое количество небольших инвестиций, каждая из которых будет возвращаться через полгода-год в течении двух десятилетий.
Те же самые инвестиционные интересы свойственны и самой по себе территории – её структуре. Каким бы большим или маленьким ни был осваиваемый девелопером земельный участок, с инвестиционной точки зрения, он должен соответствовать максимально быстрой оборачиваемости денежных вложений. А что может быть лучшим в этом случае, как не квартально-уличная структура территории.
Размер квартала – это ничто иное, как инвестиции в девелопмент земельного участка со сроком их возврата в течении, например, одного года. Очень многое в этом случае зависит, как от размеров самих по себе инвестиций, так и экономической ситуации. Если размер инвестиций не очень велик, если экономическая ситуация вынуждает сокращать сроки денежных вложений, буквально, сокращая их до одного года, а то и до шести месяцев, то и размеры кварталов из под руки девелопера выходят ровно таких размеров, чтобы инвестиции обернулись в необходимый срок.
По этой причине, каким бы большим или даже огромным ни был земельный участок, находящийся под девелопментом, достаточно часто, его структура представляет из себя достаточно большое количество небольших по размеру кварталов. Так удобнее и безопаснее поступать с точки зрения скорости оборачиваемости инвестиционных вложений. Квартал, как и отдельно стоящий индивидуальный дом обладают одной общей важной чертой – независимостью или самостоятельностью. Их создание и ввод в эксплуатацию мало зависим от других точно таких же единиц девелопмента. Индивидуальный дом мало зависим от других индивидуальных домов. Один квартал мало зависим от других ему подобных кварталов.
Когда мастер-план территории поделён на кварталы, а квартал поделён на индивидуальные земельные участки, то его инвестиционный план сразу приобретает финансовую гибкость. Безусловно, это не является свидетельством того, что его можно начать реализовывать и бросить на половине пути. Хотя, даже при таком негативном сценарии его реализации, что квартальная структура, что индивидуальные дома с высоким сроком оборачиваемости денежных вложений, способны сгладить негативный результат. Однако, квартально-уличная структура и индивидуальные дома вполне могут позволить девелоперу территории подходить более гибко к срокам реализации всего мастер-плана.
В зависимости от того, какая экономическая обстановка на улице, девелопер может, как форсировать количество вводимых в эксплуатацию кварталов, так и подтормаживать это дело. При этом, как повышение количества вводимых кварталов, так и его понижение, практически, никак негативно не сказывается на реализации всего мастер-плана. Всё дело в оборачиваемости инвестиционных вложений. Девелопер не замораживает сразу все деньги, необходимые для реализации всего мастер-плана. Инвестиционные вложения осуществляются постепенно. В любой момент можно либо ускориться, либо остановиться.
Однако, создать квартал, даже не очень больших размеров, застроить его даже не таунхаусами, а отдельно стоящими индивидуальными домами – не одно и тоже. Всё вместе занимает достаточно большой период времени. А инвестициям нужна высокая оборачиваемость. Поэтому, некоторые девелоперы довольно часто прибегают к разделению бизнесов на, собственно, девелопмент, подразумевающий под собой создание кварталов, и строительство, занимающийся созданием индивидуальных домов.
Условно, чем больше строительных бизнесов будет участвовать в застройке квартала, тем быстрее вернуться инвестиции девелоперу, которые он вложил в создание квартала. К тому же, такое разделение бизнесов позволяет девелоперу сократить его собственные вложения, ограничившись лишь созданием самого квартала, переложив часть инвестиционных обязательств даже не на один, а на несколько других строительных бизнесов. Строительные бизнесы получают готовую под застройку землю, а девелопер – более гибкую и более эффективную инвестиционную политику своей деятельности.
Таким образом, в мире девелопмента территорий, индивидуальный дом, как квартально-уличная структура мастер-планов, так и множественный строительный бизнес являются ничем иным, как вполне закономерным результатом развития инвестиционных вложений в рынок недвижимости. Многие девелоперы сосредотачивают свои усилия на окраинах городов и даже далеко за их пределами не потому, что они не способны к освоению самих по себе городов, а потому, что работа с инвестициями, борьба за их безопасность и их высокую оборачиваемость вынуждает их создавать новые территории для жизни, работы и отдыха.