Многие, наверное, знают известную американскую присказку, раскрывающую суть абсолютно любого объекта недвижимости, которая звучит, как location, location, location. Смысл этой присказки заключается в том, что объектом купли/продажи на рынке недвижимости является ничто иное, как территория (location). Люди покупают и продают не дома, не квартиры, а территории. На рынке недвижимости присутствуют хорошие территории, привлекательные территории, а также территории не заслуживающие внимания, или территории не заслуживающие доверия потребителей.
Дома можно строить из чего угодно и, как угодно. Дома могут быть маленькими или большими. Дома могут находится в индивидуальном или коллективном владении. Эксплуатировать дома возможно на основе права собственности, а можно – на правах аренды. Но главным для потребителя и рынка недвижимости было и остаётся местоположение дома. Иначе говоря, специфика территории его присутствия. Человек покупает/арендует не дом, не квартиру – он покупает/арендует территорию их присутствия. В этом и заключается смысл американской присказки «location, location, location». Поэтому, какое бы жильё для себя не выбирал человек, он, в первую очередь, будет ориентироваться на его территориальные признаки. У жилья может быть множество территориальных признаков, но среди них можно выделить несколько основных.
В начале стоит назвать признак структуры или организованности территории. В целом, все территории на планете Земля можно поделить на две категории: организованные территории и неорганизованные. Под организованностью территории следует подразумевать их преобразованность для жизни человека. Главным, или основным признаком их организованности является улица. Абсолютно любое преобразование территории начинается с создания улиц. Человек скорее выберет территорию с сетью улиц, чем территорию без них. Это минимальное условие для продажи территории. Территория вполне может и не иметь ни одного построенного дома, но признаками структуры и организованности она обязана обладать. Поэтому, девелоперы всегда начинают преобразование территорий с создания сети улиц. Поэтому, девелопмент в большинстве случаев связан с земляными работами и прокладкой различного рода инженерных коммуникаций.
За структурой и организованностью территории следует её содержательная часть. Что представляет из себя территория? Является ли она частью некоего нетронутого природного ландшафта или обладает некоторой степенью урбанизированности. Следует отметить, что природное содержание территории имеет ключевое значение для человека только в том случае, если оно является уникальным и неповторимым. В прочих случаях, люди отдают приоритет урбанизированности. Чем в большей степени территория урбанизирована, тем привлекательнее. Безусловно, территорий с уникальным природным ландшафтом в мире не так много. Гораздо больше территорий, живущих и развивающихся под эгидой глубокой урбанизированности. Под урбанизированностью территории следует понимать высокую плотность населения. Другими словами, людей, в большей степени, привлекают другие люди, чем какая-либо уникальность природного ландшафта. Люди всегда будут предпочитать густонаселённые территории территориям без людей.
Далее, следует такой территориальный признак жилья, как её глобальность. Насколько территория является глобальной? Входит ли территория в некое единое пространство жизни людей или является обособленным и замкнутым? Степень включённости территории в общечеловеческое пространство для жизни – важный признак любого жилья. Собственно, по этой причине большинство людей предпочитает выбирать для жизни крупные города, а не забытые миром деревеньки. Когда человек живёт в крупном городе, он большей степени ощущает себя частью мира, чем живя в на «малообитаемом острове». Именно этот территориальный признак жилья породил такое явление, как агломерации городов. Города объединяют свои территории в агломерации и формируют глобальные территории. Человек может жить в маленьком с территориальной точки зрения городке, но при этом воспринимать своё жильё, как часть глобальной территории. В этой связи, следует отметить, что, например, Лондон является ни чем иным, как агломерацией семи деревень. Поэтому, количественно индивидуальное жильё в этом городе превалирует над многоквартирным. А большое количество многоквартирного жилья является переоборудованным индивидуальным.
По своей сути, люди бояться «замкнутых пространств». Они с удовольствием бы предпочли глобальные территории локальным. И этот вопрос решается через специфику девелопмента самой территории. Даже в том случае, когда люди выбирают для жизни конкретное пусть и небольшое по размеру жильё, они рассматривают территорию, где это жильё находится, как единое жилое пространство. По этой причине, территории, обладающие внушительными размерами, для жизни выглядят более привлекательными, чем территории, характеризующиеся небольшими размерами. Большие по размерам территории способны включить в себя не только большее количество единиц жилья, но, самое главное, они способны предоставить людям большое жизненное пространство, которое может включать в себя также разнообразные элементы комфорта и безопасности. Например, территория, вмещающая в себя только 50 индивидуальных домов и ничего другого будет являться в глазах потребителя менее привлекательной, чем территория, включающая в себя 500 домов с парковыми зонами и прочим благоустройством.
Люди всегда стремились и будут стремится к увеличению собственного жилого пространства. При этом размер жилого пространства человека не должен ограничиваться площадью его дома или площадью его индивидуального земельного участка. Оно должно охватывать по максимуму всю территорию, на которой расположено его индивидуальное жильё, а то и выходя за её пределы.