В мире обращается очень большое количество денег. В процессе оборота деньги воспроизводят сами себя. Экономика мира строится на создании и функционировании систем (рынков), которые способствуют обороту (движению) денег, их воспроизводству. Девелопмент является одной из таких систем.
Существуют два вида девелопмента – спекулятивный и fee-девелопмент. С точки зрения оборота денег, их воспроизводства, fee-девелопмент является предпочтительной системой. Спекулятивный девелопмент применяется для оборота только тех денег, которые уже находятся на рынке недвижимости. Это только малая часть денег, находящихся в обороте (движении). Большая часть денег, находящихся в обороте, находится за пределами рынка недвижимости. Fee-девелопмент ориентируется на оборот денег, находящихся пока за пределами рынка недвижимости, или как принято говорить, на работу с непрофильными активами. Он привлекает деньги на рынок недвижимости. Создаёт условия для их воспроизводства в рамках рынка недвижимости. Иначе говоря, fee-девелопмент занимается привлечением новых, ещё не задействованных на рынке недвижимости, денежных средств. Таким образом, спекулятивный девелопмент имеет дело с ограниченным количеством денег, а fee-девелопмент с безграничным количеством денег, или со всеми деньгами, находящимися в обороте (движении) в мире.
Ориентируясь на работу в ключе fee-девелопмента всегда необходимо ориентироваться на привлечение денег на рынок недвижимости извне, т.е. на работу с инвесторами. По большому счёту, fee-девелопмент – это всегда работа с «левыми» деньгами, с деньгами, которые не являются частью рынка недвижимости, но оборачиваются и воспроизводятся за счёт рынка недвижимости. Рынок недвижимости является для них только инструментом оборота и воспроизводства. Эти деньги, приходя на рынок недвижимости, на нём не остаются навсегда, как в случае со спекулятивным девелопментом. Они с него уходят. На рынке недвижимости остаётся только малая их часть, куда входит и так называемая fee (вознаграждение).
Работа с «внешними» для рынка недвижимости деньгами, как и любыми другими непрофильными активами, является сутью fee-девелопмента. Он формирует, создаёт условия для существования (работы) на рынке недвижимости тех объектов и явлений, которые либо не имеют отношение к рынку недвижимости, либо являются малоактивными (пассивными) его участниками.
В отличие от спекулятивного девелопмента, который ориентируется на глубокий и всесторонний профессионализм участников рынка недвижимости, fee-девелопмент ориентируется на тех, кто не является профессиональным участником рынка недвижимости и даже в ближайшей перспективе не собирается им становится. Он ориентируется на тех, у кого просто есть возможность и желание инвестирования, либо он владеет чем-либо, что может быть очень интересно рынку недвижимости, например, земельным участком. Fee-девелопер подобен «экскурсоводу» или «проводнику» в мир рынка недвижимости для тех, кто не является его профессиональным участником, но понимает возможность и перспективу зарабатывания на нём денег.
Цель девелопера-спекулянта и fee-девелопера одна – заработать денег на рынке недвижимости. Даже задачи в чём-то и где-то совпадают, а вот применяемые решения у них уже разные. Решения, применяемые в fee-девелопменте, в большей степени ориентируются на техническую сторону вопроса. Fee-девелопмент в большей степени напоминает технологию или методику оборота (движения) денег на рынке недвижимости, напоминает технологию или методику создания и развития объектов недвижимости. Fee-девелопмент в большей степени склонен к созданию определённых экономических алгоритмов и математических моделей, чем спекулятивный девелопмент. Это связано с тем, что fee-девелопмент работает не с внутренними, а внешними ресурсами. Он является, в отличие от спекулятивного девелопмента, более сложной и более строгой экономической системой. Привлечение на рынок недвижимости внешних ресурсов требует большего внимания к возможным рискам и прогнозируемости результатов.
Таким образом, спекулятивный девелопмент можно также сопоставить с творчеством, интуицией, азартом, игрой, а вот fee-девелопмент сопоставляется с анализом, расчётом и прогнозированием.