Для успешного развития девелоперского и строительного бизнеса необходимы два ключевых фактора: доступность территорий и наличие платежеспособного спроса. Чем больше территориальных ресурсов и потенциальных потребителей, тем выше возможности для масштабирования и капитализации проектов. Самые значимые инвестиционные проекты в сфере недвижимости традиционно реализуются в регионах с обширными территориями и высоким демографическим потенциалом.
Исторически государства стремились к расширению своих владений с целью увеличения запасов природных ресурсов. Однако в современном мире ключевым активом территорий становятся не столько их недра, сколько население и его экономическая активность. Сегодня территории представляют ценность прежде всего как площадки для развития урбанистики, инфраструктуры и коммерческой недвижимости.
С технической точки зрения Россия обладает значительными перспективами для роста девелоперского рынка. Огромные свободные территории и значительное русскоязычное население, охватывающее не только Российскую Федерацию, но и страны постсоветского пространства, создают условия для масштабирования проектов. Потенциальная аудитория российских девелоперских инициатив включает миллионы соотечественников за рубежом, что расширяет границы спроса на жилую и коммерческую недвижимость.
Безусловно, такие страны, как США и Канада, демонстрируют более развитые модели девелопмента, чему способствуют два основных фактора: наличие свободных земельных массивов и англоязычная среда, объединяющая значительную часть мировой экономики. Именно за счёт этих факторов численность населения США в XX веке выросла в десять раз, а строительный сектор получил мощный импульс для развития. Однако конкуренция на американском и канадском рынках крайне высока, что делает вход в отрасль сложным и капиталоёмким. В этом смысле российский рынок остаётся менее насыщенным и предоставляет широкие возможности для масштабирования новых проектов.
Несмотря на активное строительство многоквартирного жилья, перспективы девелопмента в России сохраняются на высоком уровне. Это объясняется тем, что многоквартирные жилые комплексы относятся преимущественно к сегменту домостроения, в то время как успешный девелоперский бизнес строится на освоении новых территорий. Именно наличие неосвоенных земель остаётся ключевым фактором устойчивого роста отрасли.
Однако наличие свободных территорий — лишь одна сторона медали. Не менее важным аспектом остаётся спрос. В любом бизнесе критически важен объём потребителей: чем он выше, тем больше возможностей для масштабирования. В сфере девелопмента и домостроения рынок оценивается исходя из численности населения. Согласно расчетам, ежегодный объём спроса на жильё соответствует примерно 1/300 от общего числа потребителей. При населении России в 140 млн человек это эквивалентно 460 тысячам новых домовладений в год. В перспективе, с ростом численности населения, этот показатель может увеличиваться.
Рост потребительской базы — процесс небыстрый. Однако тенденция к увеличению спроса может поддерживаться за счёт развития арендного жилья и инвестиций в недвижимость как в актив с высокой ликвидностью. 2020 год продемонстрировал, насколько гибким и ёмким может быть российский рынок девелопмента. Основной вызов заключается в создании продукта, способного покрыть ежегодный спрос на 460–500 тысяч домовладений. Именно этот объём является отправной точкой для формирования крупного девелоперского бизнеса.
Для сравнения: крупнейшие строительные компании России возводят порядка 300 многоквартирных домов в год, что существенно ниже потенциальных возможностей рынка. Таким образом, сектор девелопмента в России обладает значительным резервом роста, потенциал которого в 1500 раз превышает текущие объёмы производства. В отличие от США и Канады, где рынок уже насыщен, российская девелоперская отрасль остаётся перспективной для новых инвесторов и крупных игроков.