• Главная
  • Блог
  • РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЁННОСТИ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЁННОСТИ

Любые экономические системы строятся на том или ином соотношении между производством и потреблением. Например, иностранные рынки недвижимости принято характеризовать доминированием либо производителей (продавцов) над потребителями, либо потребителей над производителями (продавцами).

Когда объектов недвижимости производится (присутствует на рынке) меньше уровня потребительского спроса, то принято говорить, что рынок является рынком производителей (продавцов) – цены на недвижимость растут в следствии повышенного на них спроса. Иначе говоря, объектов недвижимости на всех не хватает. Когда же объектов недвижимости производится (присутствует на рынке) больше, чем потенциальные покупатели могут потребить, то рынок принято называть рынком потребителей – потребители начинают демпинговать цены на недвижимость. Иными словами, цены на недвижимость начинают опускаться до равного баланса между производителями (продавцами) и потребителями.

Современная же экономическая ситуация на рынке недвижимости России, пожалуй, не имеет столь однозначной интерпретации. Её можно интерпретировать и, как рынок производителей (продавцов), и точно также её можно интерпретировать, как рынок потребителей одновременно и одномоментно. В результате чего и формируется парадокс неопределённости.

Российский рынок недвижимости находиться в состоянии неопределённости. Но, между тем, для нормального существования рынка недвижимости её профессиональным участникам уже сегодня необходимо выбрать ту или иную модель его развития. Что выбрать? Выбрать ли работу на условиях рынка производителей (продавцов) или стоит предпочесть стратегию рынка потребителей?

Последние пару десятков лет российская экономика развивалась за счёт внешних рынков. Внутренний рынок находился в полной зависимости от них. Эта ситуация в целом до последних дней считалась вполне нормальной и адекватной. Современная глобальная экономика так и существует. Она ориентируется не на внутренний производственный потенциал, а на число и платёжеспособность потребителей. Чем большим числом потребителей оперирует производитель (продавец), тем лучших экономических показателей он достигает. Другими словами, любой внутренний рынок всегда прирастал потребителями с внешних рынков.

Сегодня, можно сказать, российская экономика полностью лишилась внешнего рынка. У неё остался только внутренний рынок. Конечно, по инерции, российская экономика пытается сохранить хотя бы несколько внешних рынок, которых остаётся каждый день всё меньше и меньше. Но, есть подозрения, что в ближайшей перспективе внешние рынки для российской экономики станут полностью недоступными. Поэтому, наверное, уже сейчас стоит сосредоточиться только на внутреннем рынке. Если внешние рынки и вернуться в ближайшей временной перспективе, то их можно будет просто присовокупить к внутреннему. Иными словами, на наш взгляд, экономика России в ближайшем будущем – это исключительно внутренняя экономика. Сразу стоит оговориться, что внутренняя экономика не может быть высокотехнологичной. Внутренняя экономика, как правило, работает на переработке и потреблении сырьевого потенциала.

Рынок недвижимости несмотря на то, что он является локальным явлением, в последние десятилетия также развивался за счёт внешних рынков. Внешние рынки являлись основным поставщиком на внутренний рынок денег и потребителей. На внутреннем рынке денег производилось очень мало, да и потребителей было не так много. Из-за чего, рынок недвижимости имел явный перекос в сторону объектов недвижимости в высоком ценовом сегменте. Но из-за отключения российской экономики от внешних рынков, поступление денег и потребителей «из заграницы» резко сократиться. Поэтому, российскому рынку недвижимости придётся вместе со всей остальной экономикой ориентироваться исключительно на внутренний рынок.

Что касается функционирования рынка недвижимости в условиях внутренней экономики, то здесь можно увидеть два сценария его развития:
1. Формировать капитализацию территории, которая относиться в большей степени к так называемому рынку производителей (продавцов).
2. Продолжить существовать в условиях рынка потребителей – продолжить заниматься развитием рынка строительных материалов и технологий, каким он и был последние пару десятков лет.

Безусловно, первый вариант выглядит более привлекательным и перспективным. Изоляция российской экономики от внешних рынков, очень хочется верить, не может продолжаться очень долго – рано или поздно они вернуться в полном объёме. В том числе, коллапс российской экономики случился и по причине низкой капитализации территории. При этом, через наработанную и сформированную капитализацию территорий внутренний рынок легче, проще и на порядок эффективней сможет подключить к себе внешние рынки.

Если же решить продолжать оставаться в рамках рынка недвижимости, как рынка, где доминирует потребитель, то даже в случае возвращения внешних рынков, рынок недвижимости никак не сможет интегрироваться во внешние рынки, а отрицательная капитализация территорий лишь усугубит экономическую ситуацию на внутреннем рынке. Внутренний рынок в любом случае должен заниматься ростом собственной капитализации, только на этом основании он сможет обезопасить и себя самого и обеспечить себе интеграцию во внешние рынки. Производители (продавцы) должны взять инициативу на себя.

Таким образом, на сегодняшний день, на российском внутреннем рынке недвижимости можно наблюдать не совсем приятную ситуацию, которая, собственно, и вносит неопределённость в стан профессиональных участников. Рынок потребителей хоть и не очень резко и не так быстро, но схлопнулся. При этом, вся государственная политика в области регулирования рынка недвижимости, да и многие профессиональные его участники продолжают искать зацепки для его поддержания в этом статусе. А между тем, назрел явный перелом рыночной ситуации. Продолжать существовать в условиях рынка потребителей больше нет никакой возможности. Есть чёткая необходимость перехода рыночной ситуации на рельсы рынка производителей (продавцов).

Если государственная политика и профессиональные игроки всё-таки, несмотря ни на что, рискнут переформатировать рынок недвижимости, то это переформатирование отнюдь не будет лёгким и гладким. Оно будет очень трудным и тяжёлым. Если мы не смогли трансформировать российский рынок недвижимости в то время, когда для экономики были открыты внешние рынки, то придётся делать это сейчас. При открытых внешних рынках такую трансформацию производить гораздо легче и проще. Можно сказать, дешевле. При закрытых внешних рынках это сделать будет в разы дороже. Видимо, это и останавливает многих. Увы, но другого выхода нет. России как никогда необходим рынок производителей (продавцов).