Специфика того или иного рынка недвижимости заключается в том, что он диктует девелоперам и застройщикам не только что им строить, но и как.
Размер рынка недвижимости измеряется гектарами, а не квадратными метрами. Соответственно, он и прирастает гектарами. И адекватное поведение девелопера и застройщика заключается в том, чтобы соответствовать данной специфике рынка недвижимости. Поэтому мы бы обозначили следующие закономерности:
1. Чем большим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем выше на рынке роль девелопера. Большое количество гектар требует от девелопера сосредотачивать усилия не на строительстве, а на подготовке земель под застройку. Например, если рынок недвижимости характеризуется ежегодным приростом в несколько тысяч гектар, то без девелопера застройщики не смогут адекватно соответствовать рынку.
2. Чем меньшим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем роль девелопера снижается и возрастает роль застройщика. Другими словами, в девелопере нет большой необходимости. Если рынок ежегодно прирастает сотней другой гектар, то застройщики вполне способны совмещать в себе и функции девелопера. Девелоперы, как класс, формируются на больших рынках недвижимости с большим количеством гектар ежегодного прироста.
3. Чем большим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем более распределённым становится бизнес застройщиков. Их бизнес обрастает филиалами, отделами на местах. Для того чтобы соответствовать реалиям рынка недвижимости, им необходимо распределить свой бизнес по этим гектарам и не концентрировать его в одном каком-нибудь месте.
4. Чем меньшим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем большей концентрацией обладает бизнес застройщиков. Им нет необходимости распределять свой бизнес и распылять его на столь ничтожное количество гектар. Это не удобно.
5. Соответственно количеству гектар, которым прирастает рынок недвижимости, застройщик выбирает для себя те или иные материалы и технологии. Чем большим количеством гектар прирастает рынок недвижимости, тем более самостоятельным и распределённым свойством должны обладать материалы и технологии строительства. Рынки с огромным ежегодным приростом гектар, в подавляющем количестве, характеризуются быстрым строительством на месте. В противном случае, застройщик просто не сможет охватить все гектары земли. В том числе, по этой же причине такие рынки характеризуются огромным же количеством рабочих рук, которые распределяются по гектарам. А там, где их огромное количество, там ниже их квалификация. Соответственно, и материалы с технологиями должны быть заточены под большое количество рук с невысокой квалификацией.
6. И обратная картина в том случае, если рынок недвижимости прирастает небольшим количеством гектар. Во-первых, при столь малых его размерах нет необходимости в большом количестве рабочих рук. Поэтому гораздо удобней обойтись небольшим их количеством, но сосредоточить их в неком одном месте. Во-вторых, если рынок недвижимости прирастает небольшим количеством гектар, то и возможностей для использования тех или иных материалов и технологий гораздо больше. Другими словами, определённая вариативность в материалах и технологиях — одно из свидетельств скромности рынка недвижимости. В этом случае, нет большой необходимости в универсальности и распределённости бизнеса для застройщика.
7. Любой бизнес требует своего развития. Поэтому, если рынок недвижимости не даёт ему развиваться гектарами (увеличивать территорию своего присутствия), то он вынужден развивать свои качественные стороны — например, совершенствовать материалы и технологии.
В связи с этим, возникает любопытный вопрос: что из себя представляет рынок недвижимости России? Как мы уже говорили, размер национального рынка недвижимости никогда не соответствовал и не соответствует государственной границе. Он соответствует, исключительно, количеству территорий (гектар), приспособленных для жизни человека. Есть ли у рынка недвижимости России способность стать огромным рынком недвижимости? Возможность есть, но есть много препятствий.