Оценка территории для разработки жилых проектов всегда начинается с анализа ее текущей социально-экономической ситуации и прогноза на ближайшее будущее. Когда мы строим прогноз, мы учитываем временной интервал, необходимый для производства и продажи готовой недвижимости. Чем короче этот период, тем точнее наш прогноз.
Давайте посмотрим на пример: оценка состояния территории через 1-2 года будет более точной и адекватной, чем оценка через 5-7 лет. Поэтому для намного более точного социально-экономического прогноза важны качественные и количественные показатели производства. Если разработчику требуется меньше времени на создание и внедрение продукта на рынок недвижимости, у него больше шансов оценить будущее состояние территории.
Однако не всегда производственные процессы и настройка методики продаж могут уложиться в сроки от 1 до 3 лет. Некоторые жилые проекты физически не могут быть завершены за такой короткий период времени. Поэтому мы вносим корректировки, исходя из необходимого времени на производство и продажу продукта.
Например, если создание жилого комплекса займет более 5 лет, то желательно разбить производственные процессы на самостоятельные этапы, каждый из которых завершается в течение 1-3 лет. Это часто используется при разработке проектов, включающих в себя индивидуальные дома, где каждый этап соответствует определенному количеству кварталов. Чем дольше проект, тем важнее его делить на независимые этапы.
Также важно отметить, что при оценке социально-экономического состояния территории не стоит полагаться на стабильность. Независимо от текущих характеристик, всегда существует вероятность негативных изменений. Социально-экономическая ситуация территории не постоянна, и всегда может появиться что-то, что повлияет на нее в негативном направлении.
Существует несколько способов защиты девелоперских проектов от негативных изменений в социально-экономической среде. Один из них — это время, необходимое для производства продукта. Чем быстрее мы можем выпустить продукт на рынок, тем меньше он подвержен потенциальным изменениям в окружающей среде.
Другой способ — это обеспечить высокое качество девелоперского продукта и сделать его доступным для широкой аудитории. Это может быть ориентирование на средний уровень дохода в данной территории или на массовый рынок. Главное, чтобы продукт был универсальным и привлекал максимальное количество потребителей. Ведь потеря аудитории — это одна из самых серьезных угроз на рынке, а изменения в социально-экономической ситуации всегда могут привести к сокращению числа потребителей.
При оценке текущей и будущей ситуации территории всегда важно ориентироваться на крупные группы потребителей и работать с усредненными показателями. Это помогает как защитить продукт в процессе разработки, так и предоставить больше времени на его производство. Создание продукта, ориентированного на узкую категорию потребителей, всегда сопряжено с повышенными рисками и требует долгосрочной уверенности в стабильности социально-экономической среды. В то время как более консервативные стратегии, ориентированные на массовый рынок и средние характеристики, обычно используются в девелоперской практике.
Важно отметить, что ориентирование на массового потребителя не обязательно означает низкое качество или низкую стоимость продукта. Массовый спрос возможен, если продукт учитывает потребности общества как социальной группы, а не только с экономической точки зрения. Поэтому при оценке потенциала территории всегда следует учитывать общественные аспекты и потребности.