Какие земельные участки, под какие индивидуальные дома девелоперу межевать территорию, отданную под жильё?
Первое, что приходит на ум — девелопер создаёт земельные участки без привязки к конкретным проектам и прочим архитектурным, планировочным решениям индивидуального дома — просто земельный участок с заведёнными инженерными коммуникациями и автомобильной дорогой. Поэтому, земельный участок может иметь совершенно разные площади. В рамках такой парадигмы девелоперской деятельности, как правило, земельные участки классифицируются по их ширине. Например, участки шириной по 6, 10, 15, 20 метров и т.д. Работая с шириной земельного участка, а, в действительности, с их количеством, девелопер формирует оптимальное использование инженерной и прочей инфраструктуры, которые он создал. Те же трансформаторные подстанции, система водоснабжения, канализования не могут обеспечить бесперебойную работу бесконечного количества потребителей. Таким образом, ширина земельного участка (их количество в рамках девелоперского продукта) полностью зависит от инженерно-технического обеспечения. Чем оно слабее, тем большей шириной обладает земельный участок. Ну, и наоборот.
Таким образом, застройщик заходя на земельный участок, имеет от девелопера не только размер (ширину) земельного участка, но и его предельные инженерно-технические возможности. Сколько электричества девелопер выделил на участок, сколько воды (подача/канализования), сколько газа и т.п. То есть, задача застройщика заключается в том, чтобы разработать и построить такой дом, с таким количеством потребителей, чтобы вписаться в инженерно-технические характеристики земельного участка. Девелопер не просто продаёт земельный участок застройщику, но ещё и формирует рамки его деятельности.
К слову, зачастую девелопер накладывает на застройщика не только инженерно-технические ограничения, но и архитектурные от красных линий, максимальном пятне застройки, месте, размере гаража на земельном участке до требований к внешнему (уличному) виду фасада.
И вот в этих рамках и ограничениях застройщик осуществляет свою деятельность. Может ли он их не соблюдать? Чисто теоретически да, но это неизбежно приведёт к конфликту с девелопером. А работать на конфликт — в любом случае не эффективно. К тому же, любая застройка земельного участка в итоге всегда упирается минимум в его инженерно-технические возможности. А как максимум — в многие другие его параметры, куда входит и его площадь. Так что, застройщик всегда отталкивается не от желаний (фантазий) покупателя (заказчика), а от параметров земельного участка.
Не думаем, что девелопер, когда занимается созданием мастер-плана, он закладывает большие допуски по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению земельного участка. Уверен, что всё делается им, практически, тютелька в тютельку. Всё стоит денег. Инженерно-техническое обеспечение земельного участка — не халява и не безразмерное решение. Поэтому, когда застройщик согласует варианты возможных индивидуальных домов с девелопером, он обязан вписаться в существующий порядок вещей, а не игнорировать их.
В вопросе сроков на возведение индивидуального дома существует примерно следующая схема взаимодействия и координации действий между девелопером и застройщиком.
Например, застройщик выкупил у девелопера 30 земельных участков и выставил их на продажу (как у нас говорят с обязательным подрядом). При этом, девелопер требует от застройщика реализовать (застроить) их за 6 месяцев. Но случилось так, что застройщик смог продать с подрядом на строительство только 20 земельных участков из необходимых 30. И девелопер такое не прощает. Поэтому, застройщик для соблюдения договора с девелопером, должен застроить оставшиеся непроданными у него 10 участков за свой счёт. Другими словами, на выкупленный застройщиком объём девелопер даёт какое-то время. За это время застройщик обязан построить весь объём. А продал ли он дом на стадии картинок, котлована, теплового контура или в формате «под тапочки», девелопера уже не интересует. Сколько выкупил участков застройщик — столько и должно быть им застроено за такое-то время. Дом должен быть — его не может не быть.
Является ли это неким ограничением для застройщика? Однозначно. С другой стороны, таким образом девелопер осуществляет искусственный отбор застройщиков. Чисто теоретически, застройщик должен убедить девелопера в своей способности застроить весь выкупленный объём земельных участков за свой счёт, если по каким-то астрологическим причинам он не сможет продать ни одного земельного участка на стадии картинки за отведённый период времени. Словом, девелоперу интересно иметь дело либо с несколькими очень крупными застройщиками-оптовиками, которых, с другой стороны давят поставщики стройматериалов — необходимость выкупить весь объем стройматериалов за определённый срок, что тоже имеет немало важное значение — либо с нескольким десятков мелких застройщиков. Если застройщик строит дом на выкупленном земельном участке за свой счёт, то срок его реализации резко увеличивается. Он начинает не зависеть от девелопера и его сроков. У застройщика появляется свобода по срокам реализации, построенных им индивидуальных домов!