Спальный район является основным видом девелоперской продукции. Когда мы говорим о девелоперском массмаркете, крупных застройщиках и прочем того же рода, то мы должны подразумевать спальные районы. В этих самых спальных районах, где 75% территории занимают индивидуальные дома, 20% парки, зоны для отдыха, 5% отдано под торговлю, школы, скрыта некая продуктовая уникальность. Да, спальный район, как вид, тип девелоперской продукции является самым масштабируемым и самым объемным, самым долгосрочным, долгоиграющим. На нём очень эффективно получается работать с издержками, производственными цепочками и многим другим. Но есть ещё и потребители, которые весьма охотно его раскупают, несмотря на его тотальную тишину и пустынность, отсутствие какого-либо движа.
В общем, к спальным районам много вопросов, как технологических инвестиционно-производственных, так и маркетингово-потребительских. Пока видно одно: спальные районы растут и процветают и сходить со сцены рынка недвижимости не собираются. В связи с чем складывается ощущение, что спальные районы — это своеобразная технология освоения территории, включение её в активный экономический оборот. Девелоперы создают спальные районы, а застройщики продают индивидуальные дома для того, чтобы оплачивать через потребителей сети автомобильных дорог, которые являются основой для развития экономики. На создании спального района девелопмент территории не заканчивается — с него он только начинается.
Далее, хотелось бы изложить один из самых популярных механизмов реализации спальных районов в девелоперской практике.
Чем хороши спальные районы для девелоперов, так это тем, что между процессом его застройки и началом жизни в нем людей нет практически никакой связи. Один дом построен — можно начинать жить. С многоквартирником такой фокус не прокатит — или все этажи и квартиры готовы для жизни, или никто в нем не живет. А в случае со спальным районом такой взаимосвязи нет.
Чем больше застройщиков участвует в создании спального района, тем архитектура разнообразней, внутренняя отделка интересней — конкуренция. Участки, на которых строятся дома, обычно, выкупаются ещё на стадии дорог и инженерных коммуникаций застройщиками. Простым смертным они не доступны — девелоперу интересны оптовики с хорошей репутацией. Так что, когда человек выбирает участок, то он выбирает автоматом и застройщика. Но можно выбрать сначала застройщика, а потом участок.
Но на этом нюансы не заканчиваются. Застройщик выкупает у девелопера участки с четким обязательством, какой дом он может построить (читай: структура застройки участка, которая сводится к месту гаража или парковки относительно улицы), сколько деревьев он должен посадить перед домом, какие клумбы сделать, чем обшить фасад дома и прочие «рабские условия», не дающие особо размечтаться о «доме мечты» ни застройщику, ни заказчику строительства. А всё потому, что в основе спального района лежит разработанный девелопером и утверждённый муниципалитетом мастер-план территории, где черным по белому прописан дизайн-код территории.
Вот и получается, что кто богаче, тот и заказывает музыку. А самый богатый в этом случае девелопер. С другой стороны, застройщику выгодно иметь дело с девелопером. Кто проложит дороги к участку — девелопер. Кто подведет к участку разную инженерку — девелопер. Застройщик приходит на всё готовое. Он просто строит (застраивает участок) и ни о чем другом не думает. Правда, если он повредит или сломает то, что сделал девелопер, то исправлять он будет за свой счёт.