1. Покупает разными правдами максимальное количество земли по максимально низкой цене, но в системе транзитной транспортной инфраструктуры. Ленддевелопер покупает землю, отталкивается от дорожно-транспортной сетки (её наличия и размера «ячейки»). К слову, это может быть ещё один уровень девелоперской деятельности: создавать транзитную транспортную инфраструктуру, чтобы лучше шли продажи земли другим девелоперам.

2. Создаёт мастер-план территории. Межует территорию на земельные участки под:

— жилые дома (индивидуальные, сблокированные всех мастей, многоквартирные и т.д.).

— коммерческие площади (торговлю, услуги, производство, логистику, офисы).

— общественные пространства (парки, скверы, клубы, клумбы, скверы и т.п.).

— систему образования, здравоохранения и т.п.

3. Подготавливает территорию под застройку:

— осуществляет планировочные работы (увозит грунт, привозит грунт, копает, бурит и т.п.).

— обеспечивает территорию транспортной и инженерной инфраструктурой: внутренние (нетранзитные) автомобильные дороги, электричество, вода, канализация, газ, интернет и т.п. Другими словами:

— создаёт комьюнити (сообщество соседей, владельцев, арендаторов недвижимости).

— повышает капитализацию земли за счёт создание условий и возможностей для жизни, работы и отдыха на ней людей.

— формирует фундаментальную, а не спекулятивную ценность земельных участков.

4. Далее он начинает избавляться от этих земельных активов:

— землю, организованную под застройку, он продаёт застройщикам, причём его интересуют те застройщики, которые будут выкупать земельные участки оптом, и те, кто сидят на оптовых контрактах по закупке стройматериалов.

— землю, организованную под общественные пространства, он продаёт уже существующим управляющим компаниям, но может организовать свою дочку-управляшку.

— землю, организованную под образование и здравоохранение, он «дарит» муниципалитету, либо продаёт частным компаниям из этой сферы деятельности.

— а вот землю под коммерцию, производство он, как правило, оставляет за собой (аренда выгодней купли-продажи, да, и ставки по аренде с них интересней, чем с жилья, хотя, арендное жильё тоже может привлечь его внимание).

И тут начинается сплошное удивление: это сколько всего надо сделать, сколько всего провернуть (организовать огромный бизнес), сколько миллиардов (неважно в какой валюте) проинвестировать, чтобы получить элементарную возможность построить индивидуальный дом на 4-6 сотках земли и совсем не из лакшери-сегмента, а обычный ничем особым не привлекательный дом для жизни семьи с 2-3 детьми, собакой и кошкой?

Резюме:

1. Для того, чтобы получить возможность строить много качественного и достойного жилья нужен девелоперский бизнес. Проблема того, что строится сейчас заключается в избытке строителей и отсутствии девелоперов.

2. Те, кто строит очень много жилья (квадратных метров) от этого не становятся девелоперами. Если строитель имеет возможность строить много домов в год — он не превращается в девелопера — он остаётся застройщиком. Девелопмент — другая тема.

3. Девелоперский бизнес, несмотря на свои многомиллиардные обороты, незаметный. Нельзя приехать и посмотреть на него. Конечно, его можно увидеть, но это будет офис в некой башне в неком финансовом центре, Много ли бульдозер, грейдер или карьерный самосвал могут рассказать человеку о девелоперском бизнесе? Самый скучный, нудный без картинок сайт, именно, у девелопера. У застройщиков они гораздо интересней (с картинками). Но если он такой скучный и незаметный, то это не значит, что этого бизнеса не существует. Просто он не является B2C бизнесом. Зачем ему красивые картинки?

4. Если нет девелоперского бизнеса, то расходы застройщиков (время, деньги и т.д.) начинаю расти как на дрожжах. Вот и «классификаторы» — это разный уровень компенсации отсутствия девелоперского бизнеса. От «эконома» — полное отсутствие всего того, чем занимается девелоперский бизнес до «бизнес», «элита» и т.п, когда кто-то, когда-то, как-то прикоснулся к сути девелоперского бизнеса, но девелопером так и не стал и остался застройщиком.

5. Стройка без девелопмента, похожа на покусанное яблоко — сил и возможности хватает только на то, чтобы покусать яблоко, но не съесть его полностью.